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Notion de bail perpétuel

Un bail perpétuel serait nul, mais s’il est simplement prévu qu’un contrat de location est conclu pour une durée de douze ans et renouvelable pour la même durée au gré du preneur seul, il est valable :

« Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 26 septembre 2006 ), que Mme X..., propriétaire d'une parcelle de terre donnée à bail à Mme Y..., a assigné celle-ci aux fins de faire déclarer nul ce bail pour vice de perpétuité ; que Mme Y..., soutenant que le bail lui avait été consenti jusqu'à son décès, a sollicité le rejet de cette demande et l'allocation de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant constaté que le contrat de bail précisait "le présent bail est consenti et accepté pour une durée de douze ans qui a commencé à courir rétroactivement le 1er janvier 1993 pour finir le 31 décembre 2004, renouvelable pour la même durée au gré du preneur seul, le bailleur s'obligeant irrévocablement à en accepter le renouvellement", la cour d'appel, qui a, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, que l'ambiguïté des termes de la clause rendait nécessaire, retenu que le bail pouvait être reconduit de la seule volonté du preneur pour une durée limitée à douze ans, en a déduit, à bon droit, qu'il ne constituait pas un bail perpétuel ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le second moyen :

Vu l'article 1382 du code civil ;

Attendu que pour condamner Mme X... au paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive, l'arrêt retient que celle-ci s'était obligée à respecter les clauses et conditions du bail et que l'action tendant à faire annuler le contrat au motif du caractère perpétuel du bail qui ne résulte manifestement pas de la clause relative à la durée du bail, procède de la mauvaise foi et a manifestement causé un préjudice à Mme Y... ;

Qu'en statuant ainsi, alors que les dispositions contractuelles sur la durée du bail avaient fait l'objet d'une analyse différente de la part du premier juge, la cour d'appel, qui s'est déterminée par des motifs qui ne suffisent pas à caractériser une faute commise par Mme X... faisant dégénérer en abus son droit d'ester en justice, a violé le texte susvisé ;

Vu l'article 627 du nouveau code de procédure civile ;

Attendu que la cassation intervenue n'implique pas qu'il soit à nouveau statué sur le fond ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné Mme X... à payer à Mme Y... la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, l'arrêt rendu le 26 septembre 2006, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence »

 

(Cour de Cassation 11 décembre 2007)

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