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Création de la copropriété et demande de permis de construire

Lorsqu’un constructeur réalise une opération de promotion et qu'il a commencé à vendre les premiers appartements, la copropriété est créée, et si un permis de construire doit être demandé pour la réalisation reste du programme sur la partie commune constituée par le terrain d'assise du projet, alors c'est le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic qui a seule qualité pour demander ce permis et non le constructeur initial :

«Considérant qu'en vertu d'un premier permis de construire délivré le 12 mars 1981, la société civile immobilière Les Salicornes a obtenu l'autorisation de construire, sur un terrain d'une superficie de 2 353 m2 dont elle était alors propriétaire au lieu-dit La dune d'Aval sur le territoire de la commune de Wissant, cadastré section AD n° 9, 75 et 76 et devant demeurer indivis pour faire l'objet d'une copropriété, 44 logements dans trois immeubles collectifs destinés à être vendus en l'état futur d'achèvement des travaux ; que le bâtiment A ayant seul été édifié, un nouveau permis de construire a été délivré à la S.C.I., à sa demande, le 30 novembre 1998 l'autorisant à construire 65 logements dans deux nouveaux bâtiments B et C ; que ce permis a été retiré par arrêté du 20 octobre 1999 du maire de Wissant au motif que la S.C.I., qui avait omis d'indiquer que le terrain faisait partie d'une copropriété, ne justifiait pas de l'accord des copropriétaires pour la réalisation des constructions projetées ; que tant le permis de construire du 30 novembre 1998, la décision implicite de rejet du recours gracieux formé contre ce permis, que l'arrêté de retrait du 20 octobre 1999 ont été contestés par M. et Mme X et huit autres copropriétaires ainsi que par le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Salicornes devant le tribunal administratif de Lille ;

Sur la recevabilité de la requête :

Considérant qu'aux termes du 1er alinéa de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée : Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble ; qu'en vertu de l' article 18 de la même loi, le syndic est chargé de représenter le syndicat en justice, notamment dans les cas visés à l'article 15 ; qu'en application de ces dispositions, le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Salicornes , représenté par le syndic, a intérêt lui donnant qualité pour contester, conjointement avec des copropriétaires, le jugement en date du 23 avril 2001 par lequel le tribunal administratif de Lille a annulé l'arrêté de retrait du 20 octobre 1999 et rejeté les conclusions dirigées contre le permis de construire du 30 novembre 1998 et la décision implicite de rejet du recours gracieux formé contre ledit permis ;

Sur la légalité de l’arrêté en date du 30 novembre 1998 :

Considérant qu'en vertu de l'article R. 421-1-1 du code de l'urbanisme, la demande de permis de construire est présentée soit par le propriétaire du terrain ou son mandataire, soit par une personne justifiant d'un titre l'habilitant à construire sur le terrain ;

Considérant qu'à la date à laquelle l'administration a délivré le permis attaqué, les appartements du bâtiment A avaient été vendus ; que ces ventes ont entraîné l'application du statut de la copropriété aux parties communes et à la totalité du sol sur lequel devait être réalisé l'ensemble du programme, à concurrence de 4 000/10 000ème pour le bâtiment A construit sur les lots 1 à 63 et de 6 000/10 000ème pour les bâtiments B et C à construire sur le lot n° 64 ; qu'en particulier, les requérants sont alors devenus copropriétaires du terrain d'assiette du projet ; que, contrairement à ce que soutient la S.C.I., aucune stipulation du règlement général de copropriété ne lui conférait le droit exclusif d'édifier des constructions sur le lot n° 64 ; que ce lot ne constitue ainsi pas un lot transitoire sur lequel la S.C.I. aurait été en droit de solliciter un permis de construire sans l'accord de l'assemblée générale des copropriétaires requis par l'article 25b de la loi du 10 juillet 1965 susvisée ;

Considérant qu'il n'est pas contesté que la S.C.I. n'avait pas recueilli, avant de présenter sa nouvelle demande de permis de construire, l'assentiment des autres copropriétaires ; qu'il ne ressort pas des pièces du dossier qu' elle ait reçu des acquéreurs mandat pour passer tous actes nécessaires à la bonne réalisation du projet selon la faculté offerte par l'article R. 261-5 du code de la construction ;

Considérant que, dans ces conditions, la société civile immobilière n'avait pas qualité pour présenter la demande de permis de construire qui ne pouvait l'être valablement que par la copropriété et que le permis délivré le 30 novembre 1998 l'a été en méconnaissance des dispositions susrappelées de l'article R. 421-1-1 du code de l'urbanisme ; que, contrairement à ce qu'a jugé le tribunal administratif, l'administration, qui avait délivré le premier permis de construire du 12 mars 1981, ne pouvait ignorer, à la date à laquelle le permis de construire contesté a été sollicité, que les appartements du bâtiment A étaient achevés et habités par leurs propriétaires, et qu'ainsi le terrain faisant l'objet de la demande était désormais possédé en copropriété ; qu'elle ne peut dès lors utilement soutenir que la société civile immobilière Les Salicornes avait la qualité de propriétaire apparent dudit terrain ; que, par suite, en l'absence d'accord préalable des copropriétaires, le permis de construire en date du 30 octobre 1998 est entaché d'illégalité et doit être annulé ;

Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que les requérants sont fondés à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Lille a rejeté leur demande dirigée contre le permis de construire du 30 novembre 1998 et la décision implicite de rejet du recours gracieux formé contre ledit permis ».

 

(Cour Administrative d'Appel de Douai 9 octobre 2003)
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