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Le bail commercial

 

 

Ce que vous devez savoir sur le bail commercial, que vous soyez propriétaire bailleur ou commerçant  locataire. 

 

Le premier article traite de la clause résolutoire dans le contrat de bail commercial. 

Le deuxième traitera des congés dans le cadre des baux commerciaux.

 

La résiliation du bail commercial par application de la clause résolutoire

 

La résiliation du bail commercial peut intervenir dans le cadre de l'acquisition de la clause résolutoire qui est insérée dans le bail commercial, classiquement. 

 
 

Rares sont en effet les baux commerciaux qui ne comportent pas une clause résolutoire. 

 
 

Cette clause résolutoire prévoit que la résiliation du bail, c'est-à-dire sa disparition, son anéantissement juridique et corrélativement l'expulsion du locataire pourra être constatée par le juge dès lors que le locataire n'aura pas, dans le délai d'un mois suivant un commandement d'avoir à respecter les obligations prévues au bail, précisément fait le nécessaire pour respecter les obligations du bail. 

 
 

Si la clause résolutoire n'a pas été prévue dans le bail, la résiliation du bail doit être cependant décidée par le juge, en application de l'article 1184 du code civil, mais le tribunal aura la faculté, plutôt que de prononcer cette résiliation, de décider d'accorder des délais au locataire pour se mettre en conformité avec le bail et par exemple pour payer les loyers qu'il n'aurait pas réglés. 

 
 

La clause résolutoire, dans son principe, empêche précisément le juge d'exercer cette faculté d'appréciation et c'est pourquoi elle est prisée des bailleurs. 

 
 

C'est aussi la raison pour laquelle afin d'éviter ce caractère automatique de la résiliation du bail le législateur a réglementé celle-ci, en conférant au juge la faculté de suspendre les effets de la clause résolutoire, et donc en lui redonnant le pouvoir d'appréciation que le bail lui enlève. 

 

Le code de commerce, en son article 145-41, régit cette clause résolutoire dans les termes suivants, et les dispositions en question sont d'ordre public, de sorte qu'elle s'applique à tous les baux commerciaux qui comportent une clause résolutoire. 

 

Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. 

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. 

 

Pour qu'une clause résolutoire puisse être mis en œuvre elle doit donc être prévue au contrat, et un bail qui ne comporte pas de clause résolutoire ne peut donc permettre d'utiliser ce mécanisme de résiliation. 

 

La clause résolutoire doit prévoir précisément les manquements qui pourront donner lieu à sa mise en œuvre. Elle pourrait par exemple concerner que le défaut de paiement des loyers, sans viser le défaut d'assurance par le locataire. 

 
 

Le plus souvent elle est prévue dans les termes extrêmement larges, et a vocation à s'appliquer dans le cas de la violation de toute obligation. 

 
 

 Les tribunaux considèrent que la clause résolutoire doit être interprétée de façon stricte, de sorte qu'une mauvaise rédaction de la clause résolutoire peut empêcher sa mise en œuvre. 

 

Pour être mise en œuvre, la clause résolutoire devra donner lieu à la délivrance d'un commandement, comme il est expressément prévu au premier alinéa de l'article du code de commerce cité ci-dessus. 

 
 

Le délai pour régulariser la situation et, légalement, d'un mois, comme le prévoit le même article. Un délai plus court serait sans effet. 

 

 

 

Par principe, le commandement est délivré par huissier, mais il a été admis par un arrêt de la Cour de cassation du 13 mars 2002 que la clause résolutoire pouvait être mise en œuvre par l'envoi d'une lettre recommandée avec accusé de réception. 

 

La prudence commande cependant de ne pas tenir compte de cette décision et de considérer que seul un acte par huissier peut être valablement à l'origine de la mise en œuvre de la clause résolutoire. 

 
 

Le délai d'un mois ce calcul de quantième à quantième, et ne correspond pas à un délai fixe de 30 jours, selon un arrêt de la Cour de cassation du 11 décembre 2013. 

 

Le commandement doit mentionner de façon précise l'obligation dont le respect est requis par le bailleur et en cas d'imprécision, le commandement pourra être jugé comme étant sans effet, voire nul. Dans le cas particulier de commandement qui mentionnerait un montant de loyer qui excéderait celui véritablement dû, il est classiquement jugé que le commandement vaut à hauteur des sommes réellement dues. 

 

Seule la violation des obligations visées au commandement pourra entraîner l'application de la clause résolutoire : par exemple si les loyers visés au commandement ont été réglés dans le délai d'un mois, et que ce sont des loyers postérieurs qui n'ont pas été réglés la clause résolutoire ne pourra pas être mis en œuvre, et il sera nécessaire de délivrer un nouveau commandement pour ces nouveaux loyers impayés. 

 
 

On notera toutefois que si le locataire régularise la situation, systématiquement, après la délivrance de commandements successifs, son attitude pourra entraîner la résiliation du bail au titre d'une résiliation judiciaire. 

 
 

La prudence commande aussi de prévoir dans le commandement que la résiliation ne sera encourue que « si bon semble au bailleur » car les tribunaux peuvent interpréter un commandement mal rédigé comme ayant entraîné la résiliation du bail alors que le bailleur, en vérité, ne souhaitait pas parvenir à cette solution extrême et voulait simplement impressionner le locataire. Dans ce cas, c'est le locataire qui peut se prévaloir de la résiliation, s'il y trouve son intérêt. 

 
 

Il est parfois soutenu, dans le même ordre d'idée, que le bailleur a renoncé à se prévaloir de la clause résolutoire, par son attitude postérieurement à la délivrance du commandement. Cela peut être admis, dans les cas où il a accompli un acte manifestant sans équivoque cette volonté de renoncer à se prévaloir de la clause résolutoire. Cela pourrait être le cas si par exemple il perçoit les loyers et délivre des quittances de loyer pendant une longue période après la délivrance du commandement. 

 

Une condition de la mise en œuvre de la clause résolutoire est la bonne foi du bailleur. Un bailleur qui délivre commandement dans des conditions qui démontrent sa mauvaise foi ne pourra obtenir du juge qu'il constate l'acquisition de la clause résolutoire. Par exemple, le fait de reprocher au locataire une infraction très ancienne et connue de longue date du bailleur peut être considérée comme démontre la mauvaise foi du bailleur. 

 
 

Le juge compétent pour constater la résiliation du bail est le plus souvent le juge des référés du tribunal de Grande instance. 

 

Le meilleur moyen de défense du locataire qui ne règle pas ses loyers et à qui été délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire reste l'ouverture d'une procédure collective qui paralyse le commandement et la clause résolutoire, si une décision définitive constatant la résiliation n'est pas intervenue avant le jugement ouvrant la procédure collective. C'est d'ailleurs très souvent ainsi que se termine la tentative du bailleur d'obtenir la résiliation du bail. 

 
 

Si le locataire a obtenu du juge des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire et n'a pas respecté les délais qui lui ont été accordés en application de l'article du code de commerce reproduit ci-dessus, la résiliation est acquise et le juge ne peut accorder de nouveaux délais. 

 

 

 

 

 

 

 

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