Il n'est pas nécessaire d'obtenir l'annulation préalable d'un permis de construire ou la constatation de l'illégalité de ce permis par la juridiction administrative pour demander la démolition d'une construction qui viole une servitude de passage, puisque cette servitude ne constitue pas une règle d'urbanisme ou une servitude d'utilité publique :

« Vu l'article 2229 du Code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Riom, 22 juin 2000), que M. Chauchat a fait assigner Mme Rodde, M. Gibert et la commune d'Alleyras aux fins d'obtenir sur la parcelle cadastrée n° 188 sur laquelle Mme Rodde a fait édifier un garage, un droit de passage lui permettant d'accéder à son fonds enclavé ainsi que la démolition sous astreinte du garage et voir juger que Mme Rodde n'est pas propriétaire de ladite parcelle ;

Attendu que pour débouter Mme Rodde de sa demande reconventionnelle tendant se voir reconnaître propriétaire de la parcelle n° 118 par prescription acquisitive trentenaire, l'arrêt retient qu'il résulte d'un rapport d'expertise en date du 9 septembre 1983 et du plan annexé que seule une partie de l'ancienne parcelle n° 107 avait été vendue par la commune d'Alleyras conformément aux actes et que la parcelle n° 188 n'y était pas portée comme propriété de Mme Rodde, qu'en raison de cette équivoque affectant la possession, Mme Rodde ne saurait se prévaloir de la prescription trentenaire pour se prétendre propriétaire d'une parcelle sur laquelle elle ne démontre pas avoir payé les taxes foncières ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si Mme Rodde n'avait pas, par des actes matériels de possession, manifesté sa volonté de se conduire publiquement en propriétaire de la parcelle, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;

Et sur le moyen unique du pourvoi incident :

Vu l'article L. 480-13 du Code de l'urbanisme ;

Attendu que lorsqu'une construction a été édifiée conformément à un permis de construire le propriétaire ne peut être condamné par un tribunal de l'ordre judiciaire du fait de la méconnaissance des règles d'urbanisme ou des servitudes d'utilité publique que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir ou son illégalité constatée par la juridiction administrative ;

Attendu que pour débouter M. Chauchat de sa demande en démolition du garage édifié par Mme Rodde, l'arrêt retient que pour que cette démolition soit susceptible d'être ordonnée, il convenait que le permis de construire accordé ait été annulé ainsi que le prévoit l'article L 480-13 du Code de l'urbanisme ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle relevait que M. Chauchat se prévalait, à l'encontre de Mme Rodde, d'une servitude de passage pour accéder à son fonds enclavé, la cour d'appel a violé le texte susvisé ».

(Cour de Cassation 23 mai 2002)

Si par principe le congé donné par le locataire bénéficiant d'un bail commercial doit être donné par acte d'huissier et non par lettre recommandée avec accusé de réception, à peine de nullité, il est jugé, notamment par cette décision, que le bailleur qui n'a pas immédiatement soulevé cette nullité et qui par malice réclame au locataire le paiement des loyers en invoquant la continuation du bail commet une faute qui le rend responsable à l'égard du locataire, auquel il est condamné à payer le montant des loyers.

On notera que ce raisonnement ne vaut que pour le bailleur professionnel de l'immobilier.

« Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 21 septembre 2001), que la société Binks international France, aux droits de laquelle vient la société ITW Belgium, preneur à bail de locaux à usage commercial appartenant à la société Euro manager's, a donné congé à celle-ci par lettre recommandée avec avis de réception du 26 mars 1997 pour le 31 décembre 1997, conformément aux stipulations du bail ; que ce congé a été renouvelé par lettre recommandée avec avis de réception du 10 avril 1997 ; que la société Euro manager's a assigné la locataire en nullité du congé et en paiement de loyers ; que celle-ci a reconventionnellement demandé des dommages-intérêts équivalents au montant des loyers qui lui étaient réclamés ;

Attendu que la société Euro manager's fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande reconventionnelle de la société ITW Belgium, alors, selon le moyen :

1 / que, dès lors que le preneur s'était abstenu de donner congé par acte extrajudiciaire, le bailleur était en droit de se prévaloir de la nullité d'ordre public du congé, et de contraindre le locataire à exécuter son obligation si bien qu'en jugeant que la société Euro manager's avait commis une faute en s'abstenant en avril 1997 d'attirer l'attention de la locataire sur l'irrégularité du congé par lettre recommandée, alors que celle-ci, si ce fait lui avait été signalé, disposait encore de deux mois pour faire délivrer un congé par acte extrajudiciaire, la cour d'appel n'a pas légalement caractérisé l'abus de droit et a violé l'article 1382 du Code civil ;

2 / qu'en se bornant à déduire la connaissance par la bailleresse, qui n'avait pas participé à la rédaction du bail, de l'irrégularité au jour de la réception du congé de sa seule prétendue qualité de professionnel de l'immobilier, la cour d'appel a présumé la faute, en fait, en violation de la loi, peser sur les bailleurs professionnels une obligation de conseil à l'égard de leurs locataires, violant l'article 1382 du Code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé que la société Euro manager's était une professionnelle de l'immobilier et que, même si elle n'était pas la rédactrice de l'acte, elle ne pouvait sérieusement prétendre ne s'être avisée de l'irrégularité du congé que six mois après sa réception alors que, par son activité, elle avait nécessairement connaissance de la législation en la matière, et ayant retenu qu'en s'abstenant, en avril 1997, d'attirer l'attention de la locataire sur l'irrégularité du congé donné par lettre recommandée alors que, si ce fait lui avait été signalé, la locataire disposait encore d'un délai de deux mois pour faire délivrer un congé par acte extrajudiciaire, la cour d'appel a pu en déduire que la société Euro manager's avait commis une faute ayant causé à la société locataire un préjudice qu'elle a souverainement évalué au montant des loyers dont cette société s'était trouvée redevable du fait de la continuation du bail ».

(Cour de Cassation 5 novembre 2003)