Pour qu'une vente soit valable, il faut que le prix soit réel et sérieux, et tel n'était pas le cas ici, selon cette décision rendue par la Cour de Cassation le 3 mai 2007.

« Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 29 janvier 2006), que par convention du 4 mai 1995 la société Immobilière de Joux s'est engagée à vendre à la commune d'Arnas des parcelles de terre moyennant le paiement de la somme d'un franc, le reversement par la commune des redevances de fortage en cas d'extension de la carrière et le transport des terres découvertes abandonnées par le cédant ;

Attendu que la commune d'Arnas fait grief à l'arrêt de déclarer nulle la convention conclue le 4 mai 1995, alors, selon le moyen :

1 / que le prix de la vente doit être déterminé et désigné par les parties ; que la vente réalisée à un prix symbolique lui-même augmenté d'une contrepartie en nature est valable, l'évaluation de la contrepartie en nature n'étant pas requise à peine de nullité ; que la cour d'appel qui a constaté que la commune d'Arnas avait pris l'engagement, outre le prix symbolique d'un franc, de restituer des droits de fortage sur des parcelles objet de la vente et qu'elle avait accepté l'abandon des terres découvertes sans remise en état préalable mais qui, pour annuler la convention du 4 mai 1995 à défaut de prix sérieux, a retenu qu'à défaut d'évaluation de ces avantages, ils ne constituaient pas une contrepartie suffisante, a, en statuant ainsi, violé l'article 1591 du code civil ;

2 / que dans des conclusions restées sans réponse, la commune d'Arnas a fait valoir que la convention du 4 mai 1995 qui avait pour objet de débarrasser les cédants de terrains à terme sans valeur tout en leur permettant de percevoir les droits de fortage sur l'ensemble du site, n'était que la confirmation d'une convention notariée antérieure du 1er août 1985 qui conférait à la société immobilière de Joux des droits de même nature, ce qui établissait l'intérêt de l'opération et l'existence d'une contrepartie réelle que les cédants n'avaient au demeurant contestée que devant le refus de la commune de prendre en charge les conséquences de la présence ultérieurement révélée d'un fermier sur les parcelles objet de la convention ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen d'où il s'évinçait que les cédants avaient confirmé, par la convention litigieuse, un mode d'exploitation puis de transfert des parcelles et que celui-ci présentait pour eux un avantage certain qu'ils avaient eu le temps et la faculté de mesurer, la cour d'appel qui a néanmoins annulé la convention pour défaut de prix sérieux, a, en statuant ainsi, méconnu les exigences de l'article 455 du nouveau code de procédure civile ;

Mais attendu qu'ayant constaté que la cession de parcelles d'une surface totale de 97 hectares 23 ares 60 centiares avait eu lieu moyennant le prix de un franc, que la commune ne donnait aucune autre contrepartie immédiate aux cédants et retenu que l'obligation de restituer des droits de fortage en cas de mise en exploitation de certaines parcelles, à défaut d'évaluation, ne pouvait constituer un prix, ce d'autant moins que la société Joux bénéficiait déjà de ces droits sur les parcelles dont elle était propriétaire, que le transport des terres découvertes après abandon par le cédant ne pouvait davantage constituer une contrepartie sérieuse en l'absence d'évaluation ou possibilité d'évaluation et que le transfert de propriété portait sur un bien immobilier d'une superficie importante situé près de l'agglomération de Villefranche-sur-Saône, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, en a exactement déduit, qu'en l'absence de prix, la vente devait être annulée ».

(Cour de Cassation 23 mai 2007)

Cette décision de la Cour Administrative d'Appel de Versailles est intéressante en ce qu'elle relève que la règle de réciprocité prévue par l'article L. 111-3 du code rural ne peut être appliquée dès lors qu'elle ne concerne que « toute nouvelle construction » et non pas la reconstruction d'un bâtiment sinistré :

« Vu la requête enregistrée le 10 juin 2003 au greffe de la Cour administrative d'appel de Paris, par laquelle l'E.A.R.L. FRANQUET demande à la Cour :

1°) d'annuler le jugement n° 0102899 du 11 avril 2003 par lequel le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté sa demande tendant à l'annulation pour excès de pouvoir de la décision en date du 26 avril 2001 par laquelle le maire de Roissy-en-France a délivré un permis de construire à la société Segai ;

2°) d'annuler pour excès de pouvoir ladite décision ;

3°) de condamner la commune de Roissy-en-France à lui verser la somme de 1 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;

Elle soutient, en premier lieu, que la décision attaquée a été délivrée en méconnaissance des dispositions de l'article UIBb 7 du plan d'occupation des sols (POS) ; qu'il résulte en effet des plans versés aux débats que la construction est prévue au bord de la limite séparative et du constat d'huissier du 2 juin 2003 que le bâtiment est construit à moins de 6 mètres de la parcelle 69 ; en deuxième lieu, que la distance prescrite par le règlement sanitaire départemental, selon lequel que les élevages porcins à lisier ne peuvent être implantés à moins de 100 mètres des immeubles habités, n'est pas respectée alors que l'article L. 111-3 du code rural prévoit une règle de réciprocité ; qu'il ressort en l'espèce du constat d'huissier qu'une distance de 33 mètres sépare les bâtiments de l'installation classée exploitée par l'exposante du bâtiment de la société Segai ; en troisième lieu, que la reconstruction plus de deux ans après un sinistre méconnaît les dispositions de l'article UIB I 13.d du POS ;

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu le code de l'urbanisme ;

Vu le code rural ;

Vu le code de justice administrative ;

Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;

Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 22 février 2007 :

- le rapport de Mme Signerin-Icre, président-assesseur ;

- les observations de M. FRANQUET ;

- les observations de Me Duvivier substituant Me Porcher pour la commune de Roissy-en-France ;

- et les conclusions de M. Pellissier, commissaire du gouvernement ;

Sans qu'il soit besoin d'examiner la recevabilité de la demande de première instance et de statuer sur la fin de non-recevoir opposée à la requête d'appel par la commune de Roissy-en-France :

Considérant, en premier lieu, qu'il ressort des pièces du dossier que le terrain devant supporter la construction autorisée par le permis attaqué est classé en zone UIBa du plan d'occupation des sols de la commune de Roissy-en-France ; que, par suite, l'E.A.R.L. FRANQUET ne peut utilement se prévaloir des dispositions de l'article UIBb 7 de ce règlement, lesquelles ne sont pas applicables à ce terrain ;

Considérant, en deuxième lieu, que si l'article UIB 7, applicable au terrain litigieux, prévoit des marges d'isolement des constructions nouvelles par rapport aux constructions existantes, le paragraphe 13.13 d) de l'article UIB 1 dispose qu'est admise dans cette zone « la reconstruction des constructions après sinistre à usage d'habitation, d'activités sans changement d'usage, conformes ou non avec les dispositions du présent règlement la demande de permis devra impérativement être déposée dans un délai de 2 ans après la date du sinistre » ; que si l'E.A.R.L. FRANQUET soutient que « la reconstruction plus de deux ans après un sinistre méconnaît les dispositions de l'article UIB I 13.d du POS », elle n'établit pas, ni même n'allègue que la demande de permis de construire déposée le 6 février 2001 par la société Segai l'aurait été plus de deux ans après le sinistre ayant endommagé le bâtiment faisant l'objet de cette demande ; que, dès lors, le moyen tiré de la méconnaissance des marges d'isolement prévues par l'article UIB 7 est inopérant ;

Considérant, en troisième lieu, qu'aux termes de l'article L. 111-3 du code rural : « Lorsque des dispositions législatives ou réglementaires soumettent à des conditions de distance l'implantation ou l'extension de bâtiments agricoles vis-à-vis des habitations et immeubles habituellement occupés par des tiers, la même exigence d'éloignement doit être imposée à ces derniers à toute nouvelle construction précitée à usage non agricole nécessitant un permis de construire, à l'exception des extensions de constructions existantes » ; que le permis litigieux n'ayant pas pour objet d'autoriser une nouvelle construction au sens de ces dispositions, mais la reconstruction d'un bâtiment sinistré, l'E.A.R.L. FRANQUET, qui exploite un élevage porcin à lisier, ne peut utilement se prévaloir de ce que l'article 155.4 du règlement sanitaire départemental prévoit que ces élevages ne peuvent être implantés à moins de 100 m des immeubles habités ou habituellement occupés par des tiers ;

Considérant, enfin, qu'aux termes de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme : « Le permis de construire peut être refusé ou n'être accordé que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation ou leurs dimensions, sont de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique. Il en est de même si les constructions projetées, par leur implantation à proximité d'autres installations, leurs caractéristiques ou leur situation, sont de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique » ; qu'il ne ressort pas des pièces du dossier que le maire de la commune de Roissy-en-France, en accordant un permis de construire à la société Segai en vue de la reconstruction d'un bâtiment affecté au contrôle des véhicules poids-lourds, situé à proximité de la porcherie exploitée par l'E.A.R.L. FRANQUET, ait, dans les circonstances de l'espèce, commis une erreur manifeste d'appréciation ;

Considérant qu'il résulte de ce qui précède que l'E.A.R.L. FRANQUET n'est pas fondée à se plaindre de ce que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté sa demande ; que, par voie de conséquence, ses conclusions tendant au bénéfice des dispositions de l'article L.761-1 du code de justice administrative doivent être rejetées ; qu'en revanche, il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à sa charge le paiement, à la commune de Roissy-en-France, d'une somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par elle ».

(Cour Administrative d'Appel de Versailles 15 mars 2007)