Cette fois-ci, il s’agit de la vente d'un fonds de commerce comportant une surface d'exploitation constituée par une plage naturelle sur laquelle était installée une terrasse, mais de façon irrégulière et qui a dû être enlevée en exécution d'un jugement rendu par le tribunal administratif parce qu'elle était située sur le domaine public maritime, ce que les vendeurs n'avaient pas dit à l'acheteur :

« Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 14 septembre 2006), que le 28 décembre 2000 la société LGA a acquis de M. et Mme X... un fonds de commerce à usage de bar et de restauration, situé sur le front de mer à Villeneuve-Loubet, comprenant le droit au bail des locaux dans lequel ce fonds était exploité ; que l'acte de vente stipulait que le cessionnaire fera son affaire personnelle du renouvellement ou du non-renouvellement du dernier arrêté municipal de sous-traitance de la plage naturelle d'une superficie d'environ 400 mètres carrés au droit du fonds de commerce situé en front de mer, l'acquéreur déclarant s'être parfaitement renseigné auprès des services compétents au sujet de cette occupation précaire du domaine public, laquelle n'étant pas comprise dans la vente ne permettrait aucun recours contre le cédant ; que l'acte stipulait également que le cédant déclarait que rien dans sa situation juridique ne s'opposait à la libre disposition du fonds vendu et à la jouissance paisible dudit fonds par l'acquéreur ; que le 2 novembre 2001, Mme X... a notifié à la société LGA un jugement du tribunal administratif du 24 septembre 2001 ayant ordonné la démolition et la remise en état sous astreinte des terrasses attenantes au fonds de commerce construites sur le domaine public maritime ; que la société LGA a assigné M. et Mme X... en diminution du prix de vente et en paiement de dommages-intérêts ; que ces derniers ont appelé en garantie les rédacteurs de l'acte de vente, MM. Y... et Z... ;

Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de les avoir condamnés in solidum à payer à la société LGA représentée par son liquidateur, M. A..., la somme de 31 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 13 janvier 2005 et d'avoir rejeté leurs demandes à l'encontre de MM. Y... et Z..., alors, selon le moyen :

1°/ que pour exclure toute réticence de leur part quant aux caractéristiques du fonds qu'ils avaient vendu, M. et Mme X... soutenaient dans leurs écritures qu'ainsi que cela résultait clairement du paragraphe 2 des conditions particulières de l'acte de vente du 28 décembre 2000 et comme l'avaient retenu les premiers juges, la concession de la plage sur laquelle se trouvaient les terrasses litigieuses et au sujet de laquelle la cessionnaire avait déclaré s'être parfaitement renseignée auprès des services compétents ne faisait pas partie du fonds de commerce vendu ; que dès lors, en se bornant à affirmer, pour leur imputer une réticence dolosive, que la configuration des lieux et la description des éléments du fonds de commerce dans l'acte de vente ne permettaient pas à la société cessionnaire d'être nécessairement informée sur l'illicéité des infrastructures aménagées sur la plage et que les vendeurs auraient induit la société LGA en erreur en prétendant faussement que rien ne s'opposait à la libre disposition et à la jouissance paisible du fonds de commerce, sans répondre à ce moyen duquel il ressortait que les structures litigieuses sur lesquelles la cessionnaire était parfaitement renseignée ne faisaient pas partie du fonds vendu, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

2°/ qu'en statuant ainsi après avoir elle-même rappelé les stipulations de l'acte de vente, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences qui s'évinçaient de ses constatations, a violé l'article 1116 du code civil ;

3°/ que la réticence dolosive implique la dissimulation volontaire d'un fait qui, s'il avait été connu du cocontractant, l'aurait empêché de conclure ; que dès lors, en considérant, pour retenir la réticence dolosive de M. et Mme X..., qu'ils auraient volontairement dissimulé le fait que les terrasses risquaient de devoir être démolies, quand bien même les vendeurs avaient pris soin de préciser dans l'acte de vente que les terrasses situées en front de mer ne faisaient l'objet que d'une occupation précaire soumise à une autorisation laissée à la discrétion de la commune et, partant, susceptible de ne pas être renouvelée, ce qui excluait toute dissimulation quant aux perspectives de conservation en l'état de ces ouvrages, la cour d'appel a violé l'article 1116 du code civil ;

4°/ que l'obligation de démolir des constructions édifiées sans autorisation sur le domaine de l'Etat ne peut résulter que d'une décision définitive du juge administratif ; que dès lors en retenant, pour considérer que, bien qu'il ne fussent, à la date de la signature de l'acte de vente, qu'en possession d'un procès-verbal constatant une infraction de grande voirie et non d'une décision définitive du juge administratif, l'intention du préfet de porter l'affaire devant ce dernier ne leur ayant d'ailleurs été communiquée que postérieurement à la vente, M. et Mme X... savaient que les terrasses devaient être démolies et n'en avaient pas informé l'acquéreur et pour les condamner en conséquence pour réticence dolosive, la cour d'appel, qui a déduit de ce seul procès-verbal une obligation de démolir les terrasses qu'il n'emportait pas par lui-même, a violé ensemble les articles 1116 du code civil et L. 28 du code du domaine de l'Etat ;

Mais attendu que l'arrêt retient que la configuration des lieux, la description du fonds de commerce dans l'acte de vente auquel n'était pas annexé de plan et de cahier des charges et les renseignements obtenus des services administratifs, ne permettaient pas à la société LGA d'être informée de l'illicéité des infrastructures aménagées sur la plage ; qu'il relève, qu'au contraire, les vendeurs savaient que les terrasses devaient être démolies et les lieux remis en état aux frais de Mme X... à l'encontre de laquelle une procédure venait d'être engagée aux termes d'un avertissement dressé le 22 décembre 1998 et d'un procès-verbal de contravention de grande voirie établi le 27 avril 1999 mentionnant clairement que ces infrastructures devaient être démolies ; qu'il retient enfin que l'impossibilité de pouvoir servir des couverts sur des terrasses d'une superficie de plus de 200 mètres carrés se trouvant sur la plage était de nature à réduire fortement la rentabilité du fonds de commerce ; que par ces constatations et appréciations, la cour d'appel, qui a ainsi répondu aux conclusions prétendument délaissées et caractérisé une réticence dolosive ayant affecté le consentement de l'acquéreur et faisant échec à la clause de non-garantie insérée dans l'acte, a légalement justifié sa décision ; que le moyen n'est fondé en aucune de ses branches . »

Cette décision récente de la Cour de Cassation admet que l'assemblée générale d'un syndicat de copropriété puisse rejeter la demande faite par copropriétaire consistant à transformer une fenêtre située au rez-de-chaussée en porte, dès lors que cette modification a pour effet d'affecter l'harmonie de l'immeuble et son esthétique.

Il n'y a donc pas d'abus de l'assemblée générale à refuser cette autorisation.

« Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 23 novembre 2006), que la société civile immobilière Rougemont (la SCI Rougemont), propriétaire de lots de copropriété, a assigné le syndicat des copropriétaires du 134 rue de Vaugirard et 38 boulevard de Montparnasse à Paris et la société Maaf immobilier, syndic de copropriété, pour obtenir l'annulation de la décision de l'assemblée générale des copropriétaires du 26 mars 2003 lui refusant l'autorisation d'ouvrir un accès direct de ses locaux sur rue;

Sur le premier moyen :

Attendu que la SCI Rougemont fait grief à l'arrêt de la débouter de sa demande d'autorisation d'accès sur rue alors, selon le moyen :

1°/ que, la recevabilité de la demande d'un copropriétaire tendant, sur le fondement des dispositions de l'article 30, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965, à obtenir l'autorisation judiciaire d'exécuter, aux conditions fixées par le tribunal de grande instance, des travaux d'amélioration affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble n'est pas subordonnée à la condition que le refus de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires d'autoriser le copropriétaire à procéder à de tels travaux revête un caractère abusif ; qu'en énonçant, dès lors, pour déclarer la société civile immobilière Rougemont irrecevable en sa demande d'autorisation judiciaire de procéder aux travaux de transformation en porte de la fenêtre de ses locaux ouvrant, au rez-de-chaussée, sur la rue de Vaugirard, que le refus de l'assemblée générale n'était pas abusif, la cour d'appel, qui a ajouté à la loi une condition qu'elle ne prévoit pas, a violé l'article 30, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965;

2°/ qu'à titre subsidiaire, le refus de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires d'autoriser un copropriétaire à exécuter des travaux d'amélioration affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble n'est légalement justifié que si les travaux pour lesquels l'autorisation est demandée ne respectent pas la destination de l'immeuble ou portent atteinte aux droits des autres copropriétaires ; qu'en se bornant, dès lors, à énoncer, pour considérer que le refus de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires du 134 rue de Vaugirard et 38 boulevard de Montparnasse d'autoriser la société civile immobilière Rougemont à exécuter les travaux n'était pas abusif, que ces travaux affectaient l'harmonie de l'immeuble et son esthétique, la cour d'appel a violé les articles 25 b) et 30 de la loi du 10 juillet 1965;

3°/ que la recevabilité de la demande d'un copropriétaire tendant, sur le fondement des dispositions de l'article 30, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965, à obtenir l'autorisation judiciaire d'exécuter, aux conditions fixées par le tribunal de grande instance, des travaux d'amélioration affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble n'est pas subordonnée à la condition que le copropriétaire en cause ait demandé au tribunal de grande instance d'annuler la résolution de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires ayant refusé d'autoriser ce copropriétaire à exécuter lesdits travaux ; qu'en énonçant, dès lors, pour déclarer la société civile immobilière Rougemont irrecevable en sa demande d'autorisation judiciaire de procéder aux travaux de transformation en porte de la fenêtre de ses locaux ouvrant, au rez-de-chaussée, sur la rue de Vaugirard, que n'ayant pas demandé l'annulation de la résolution de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires ayant refusé de l'autoriser à procéder à ces travaux, la société civile immobilière Rougemont ne pouvait se prévaloir directement des dispositions de l'article 30, dernier alinéa, de la loi du 10 juillet 1965 pour solliciter une autorisation judiciaire, la cour d'appel a violé l'article 30, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965;

Mais attendu, qu'ayant constaté que les travaux projetés par la SCI Rougemont consistant en l'agrandissement d'une fenêtre au rez-de-chaussée sur la rue de Vaugirard pour la transformer en porte affectaient l'harmonie de l'immeuble et son esthétique, la cour d'appel, par ces seuls motifs, en a déduit à bon droit que la demande d'autorisation de travaux devait être rejetée. »