Le locataire qui quitte les lieux doit payer une indemnité d'occupation tant que la dépollution n'a pas été faite par lui :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 2 avril 2009), que les consorts X..., propriétaires de locaux à usage commercial de garage automobile donnés à bail à la société Garage du Parc Monceau (la société GPM), ont, par acte du 27 juin 2003, notifié à la locataire un congé avec refus de renouvellement et offre d'une indemnité d'éviction ; que cette dernière a assigné les bailleurs pour que soient fixées les indemnités d'éviction et d'occupation ;

Attendu que la société GPM fait grief à l'arrêt de fixer au 1er juin 2006 la date de restitution des locaux, alors, selon le moyen :

1°/ que lors d'une cessation d'activité consécutive au refus de renouvellement du bail par le bailleur, c'est à celui-ci et non au preneur évincé qu'il appartient de procéder aux travaux prescrits par l'article 18 de l'arrêté du 22 juin 1998 relatif aux réservoirs enterrés de liquides inflammables et de leurs équipements annexes ; qu'en décidant qu'il incombait à la société GPM, preneuse à bail, de procéder à la neutralisation définitive des réservoirs après avoir constaté que la cessation d'activité et donc l'obligation de neutraliser les cuves résultaient directement du congé avec refus de renouvellement donné par les bailleurs, les consorts X..., les juges du fond n'ont pas tiré les conséquences légales de leurs propres constatations et partant ont violé l'article L. 145-14 du code de commerce ensemble l'article 18 de l'arrêté du 22 juin 1998 relatif aux réservoirs enterrés de liquides inflammables et de leurs équipements annexes ;

2°/ que le preneur ne peut être tenu que de restituer les lieux dans l'état où ils se trouvaient lors de la conclusion du bail ; qu'en s'abstenant de rechercher, comme le demandait la société GPM, si, lors de la conclusion du bail, les consorts X... avaient mis à la disposition du locataire des locaux assortis d'un certificat de neutralisation, s'agissant des installations de carburants, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 1730 du code civil ;

3°/ que l'obligation de restituer, qui pèse sur le locataire en fin de bail, doit être déterminée, quant à son étendue ou à ses modalités, en fonction de la destination conventionnelle des locaux ; qu'en s'abstenant de rechercher, par suite, si, les locaux étant à usage de garage, la société GPM n'avait pas satisfait à ses obligations sans qu'on puisse lui opposer l'absence de neutralisation définitive, cette absence de neutralisation définitive ne faisant en aucune façon obstacle à la poursuite dans les lieux d'une activité de garage, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1729 et 1730 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant exactement retenu que la société GPM, si elle avait, en suite du congé à effet au 1er janvier 2004, quitté les lieux le 1er juin 2005, était tenue, comme dernier exploitant d'une installation classée pour la protection de l'environnement, de prendre, en application de l'article R. 512-74 du code de l'environnement, toutes les dispositions utiles pour la mise en sécurité du site, et, s'agissant des réservoirs de carburant et de leurs équipements annexes, de les neutraliser conformément aux dispositions de l'article 18 de l'arrêté du 22 juin 1998, la cour d'appel en a déduit à bon droit que l'indemnité d'occupation avait couru jusqu'au 1er juin 2006, date à laquelle la locataire avait justifié avoir pris ces mesures ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société GPM aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société GPM à payer aux consorts X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société GPM ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf mai deux mille dix.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par Me Foussard, avocat aux Conseils pour la société GPM

L'arrêt attaqué encourt la censure ;

EN CE QU'il a fixé à 314.124,75 € la dette de la Société GPM à l'égard des consorts X... au titre de l'indemnité d'occupation, en considérant qu'il convenait de fixer son terme au 1er juin 2006, et ordonné la compensation, à concurrence de la plus petite des deux sommes, avec l'indemnité d'éviction ;

AUX MOTIFS QUE « sur la durée pour laquelle est due l'indemnité d'occupation, si la Société GPM a quitté les lieux le 1er juin 2005 et a produit un certificat de dégazage en date du 27 mai 2005, il demeure que l'arrêté du 22 juin 1998 relatif aux réservoirs enterrés de liquides inflammables et de leurs équipements annexes énonce, en son article 18, que « Lors d'une cessation d'activité de l'exploitation, les réservoirs doivent être dégazés et nettoyés avant d'être retirés ou à défaut neutralisés par un solide physique inerte. Le produit utilisé pour la neutralisation doit recouvrir toute la surface de la paroi interne du réservoir et posséder à terme une résistance suffisante pour empêcher l'affaissement du sol en surface. Une neutralisation à l'eau peut être tolérée lors d'une cessation d'activité temporaire. Une réépreuve est effectuée avant la remise en service de l'exploitation. Une neutralisation à l'eau ne peut excéder vingt-quatre mois » ; qu'il résulte d'une lettre de la préfecture des Hauts-de-Seine du février 2006 que les éléments transmis par la Société GPM le 21 novembre 2005, lors de sa déclaration de cessation d'activité, étaient incomplets et qu'en particulier, elle n'avait pas justifié de la neutralisation définitive de l'installation de distribution de liquide inflammable ainsi que des certificats de neutralisation, soit temporaire, soit définitive ; que ce n'est que le 1er juin 2006 que la Société GPM a fait parvenir à la Préfecture des Hauts-de-Seine un certificat de neutralisation en date du 7 avril 2006, un contrôle de dégazage du 11 avril 2006 ainsi qu'un certificat de démontage du volucompteur et obturation des tuyauteries carburant en date du 18 mai 2006 ; que ce n'est qu'après réception de ces documents que la préfecture lui a délivré le 5 octobre 2006 le récépissé de déclaration de cessation d'activité ; que les bailleurs ne pouvant relouer les locaux qu'après que ces opérations ont été effectuées, sous peine d'engager leur responsabilité notamment vis-à-vis d'un nouveau preneur, c'est à juste titre que les premiers juges ont retenu que l'indemnité d'occupation était due jusqu'au 1er juin 2006 ; que le congé ayant pris effet au 1er janvier 2004, le montant de l'indemnité d'occupation s'élève donc à la somme de : 174.600 x 29 mois : 12 = 421.950 euros dont il convient de déduire la somme de 107.825,25 euros déjà payée par la Société GPM, soit un solde de 314.124,75 euros (…) » (arrêt, p. 6, dernier § et p. 7) ;

ALORS QUE, premièrement, lors d'une cessation d'activité consécutive au refus de renouvellement du bail par le bailleur, c'est à celui-ci et non au preneur évincé qu'il appartient de procéder aux travaux prescrits par l'article 18 de l'arrêté du 22 juin 1998 relatif aux réservoirs enterrés de liquides inflammables et de leurs équipements annexes ; qu'en décidant qu'il incombait à la société GPM, preneuse à bail, de procéder à la neutralisation définitive des réservoirs après avoir constaté que la cessation d'activité et donc l'obligation de neutraliser les cuves résultaient directement du congé avec refus de renouvellement donné par les bailleurs, les consorts X..., (arrêt p. 6, § 1), les juges du fond n'ont pas tiré les conséquences légales de leurs propres constatations et partant ont violé l'article L. 145-14 du Code de commerce ensemble l'article 18 de l'arrêté du 22 juin 1998 relatif aux réservoirs enterrés de liquides inflammables et de leurs équipements annexes ;

ALORS QUE, deuxièmement, le preneur ne peut être tenu que de restituer les lieux dans l'état où ils se trouvaient lors de la conclusion du bail ; qu'en s'abstenant de rechercher, comme le demandait la Société GPM, si, lors de la conclusion du bail, les consorts X... avaient mis à la disposition du locataire des locaux assortis d'un certificat de neutralisation, s'agissant des installations de carburants (conclusions du 23 juin 2008, p. 5), les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 1730 du Code civil ;

Et ALORS QUE, troisièmement, l'obligation de restituer, qui pèse sur le locataire en fin de bail, doit être déterminée, quant à son étendue ou à ses modalités, en fonction de la destination conventionnelle des locaux ; qu'en s'abstenant de rechercher, par suite, si, les locaux étant à usage de garage, la Société GPM n'avait pas satisfait à ses obligations sans qu'on puisse lui opposer l'absence de neutralisation définitive, cette absence de neutralisation définitive ne faisant en aucune façon obstacle à la poursuite dans les lieux d'une activité de garage (conclusions du 23 juin 2008, p. 5), les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1729 et 1730 du Code civil."

Ainsi jugé par cet arrêt :

"Attendu qu'ayant constaté que M. X..., le bailleur, et Mme Y..., le preneur à bail, étaient convenus, selon bail verbal du 28 septembre 2003, d'un loyer fixé à 800 euros, que cet acte avait reçu exécution, que le 2 décembre 2006, le bailleur avait délivré au preneur une quittance accusant réception d'un loyer de 865 euros pour le mois d'octobre 2006, la cour d'appel a pu retenir l'existence d'un accord entre les parties à compter d'octobre 2006 sur ce nouveau loyer ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le quatrième moyen :

Vu l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Attendu que pour débouter Mme Y... de ses demandes de répétition des charges et la condamner à payer à M. X... des sommes au titre des charges locatives à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération des lieux, l'arrêt attaqué (Versailles, 17 juin 2008) retient qu'il résulte des quittances produites au débat que le loyer dû s'entendait charges comprises, le bailleur ayant apporté expressément cette précision sur les quittances, que le bailleur n'avait donc pas à justifier les charges incluses forfaitairement dans le montant du loyer ;

Qu'en statuant ainsi, sans relever que la bailleresse avait communiqué à Mme Y... le décompte annuel des charges, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté Mme Y... de sa demande tendant à la condamnation de M. X... de lui verser une somme au titre de la répétition des charges indûment perçues, l'arrêt rendu le 17 juin 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;

Condamne les consorts X... aux dépens ;

Vu les articles 700 du code de procédure civile et 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991, condamne, les consorts X... ès qualités à payer la somme de 2 500 euros à Maître Bertrand ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre mai deux mille dix.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par Me Bertrand, avocat aux Conseils pour Mme Y...


PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'AVOIR débouté Mademoiselle Y... de sa demande tendant à la condamnation de Monsieur X... à lui payer une somme de 829 € au titre de l'indexation des loyers, AUX MOTIFS QUE Monsieur X... a augmenté à plusieurs reprises le montant du loyer, qu'il s'agissait d'une augmentation et non d'une indexation de loyer, aucune clause d'indexation n'étant prévue, le bail étant verbal ; que Madame Yoko Y... ne justifie pas avoir contesté ces augmentations ; qu'elle n'a notamment pas contesté le reçu du bailleur en date du 2 décembre 2006 accusant réception d'un paiement de loyer de 865 € pour le mois d'octobre 2006 ; que le loyer doit donc être fixé, à compter de cette date, à la somme de 865 € charges comprises ; qu'il faut en conséquence infirmer le jugement de première instance en ce qu'il a condamné le bailleur à rembourser à sa locataire des sommes au titre d'une indexation indue (arrêt attaqué p. 5, al. 3 à 6) ;

ALORS, d'une part, QU'aux termes de l'article 17 c de la loi d'ordre public du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le loyer ne peut être réévalué, suivant la procédure prévue par ce texte, que lors du renouvellement du bail et que s'il est manifestement sousévalué ; qu'en considérant que Monsieur X... avait pu, de sa propre autorité, augmenter à plusieurs reprises le loyer sans constater que ces augmentations aient été opérées lors du renouvellement du bail et que le loyer ait été manifestement sous-évalué, et sans qu'ait été suivie la procédure légalement prévue, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 17 c de la loi du 6 juillet 1989 ;

ALORS, d'autre part, QUE la renonciation du preneur aux dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989 ne peut résulter que d'un acte positif de sa part démontrant une volonté non équivoque de renonciation ; qu'en énonçant que Mademoiselle Y... ne justifiait pas avoir contesté les augmentations successives de loyer pratiquées par le bailleur, ces motifs étant impropres à caractériser la volonté non équivoque de Mademoiselle Y... de renoncer aux dispositions de l'article 17 c de la loi du 6 juillet 1989, la cour d'appel a violé ce texte, ensemble l'article 1134 du Code civil.



DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné Mademoiselle Y... à payer à Monsieur X... une indemnité d'occupation d'un montant égal à celui du loyer, soit la somme de 865 € par mois, charges comprises, à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération des lieux par la remise des clés ;

AUX MOTIFS QUE Monsieur X... a augmenté à plusieurs reprises le montant du loyer, qu'il s'agissait d'une augmentation et non d'une indexation de loyer, aucune clause d'indexation n'étant prévue, le bail étant verbal ; que Madame Yoko Y... ne justifie pas avoir contesté ces augmentations ; qu'elle n'a notamment pas contesté le reçu du bailleur en date du 2 décembre 2006 accusant réception d'un paiement de loyer de 865 € pour le mois d'octobre 2006 ; que le loyer doit donc être fixé, à compter de cette date, à la somme de 865 € charges comprises (arrêt attaqué p. 5, al. 3 à 5) ; qu'il faut donc condamner la locataire à payer une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer, soit 865 € charges comprises (arrêt attaqué p. 6, al. 2) ;

ALORS, d'une part, QU' aux termes de l'article 17 c de la loi d'ordre public du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le loyer ne peut être réévalué, suivant la procédure prévue par ce texte, que lors du renouvellement du bail et que s'il est manifestement sousévalué ; que pour fixer le montant du loyer à la somme de 865 € et condamner Mademoiselle Y... au paiement d'une indemnité d'occupation égale à ce montant, la cour d'appel ne pouvait considérer que Monsieur X... avait pu, de sa propre autorité, augmenter à plusieurs reprises le loyer sans constater que ces augmentations avaient été opérées lors du renouvellement du bail et que le loyer avait été manifestement sous-évalué, et sans qu'ait été suivie la procédure légalement prévue, privant ainsi sa décision de toute base légale au regard de l'article 17 c de la loi du 6 juillet 1989 ;

ALORS, d'autre part, QUE la renonciation du preneur aux dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989 ne peut résulter que d'un acte positif de sa part démontrant une volonté non équivoque de renonciation ; qu'en énonçant que Mademoiselle Y... ne justifiait pas avoir contesté les augmentations successives de loyer pratiquées par le bailleur, ce motif étant impropre à caractériser la volonté non équivoque de Mademoiselle Y... de renoncer aux dispositions d'ordre public de l'article 17 c de la loi du 6 juillet 1989, la cour d'appel a violé ce texte ensemble l'article 1134 du Code civil.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné Mademoiselle Y... à payer à Monsieur X... une somme de 7.745 € au titre des loyers et indemnités d'occupation dus, terme de février 2008 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 28 juin 2005 ;

AUX MOTIFS QUE Monsieur X... a augmenté à plusieurs reprises le montant du loyer, qu'il s'agissait d'une augmentation et non d'une indexation de loyer, aucune clause d'indexation n'étant prévue, le bail étant verbal ; que Madame Yoko Y... ne justifie pas avoir contesté ces augmentations ; qu'elle n'a notamment pas contesté le reçu du bailleur en date du 2 décembre 2006 accusant réception d'un paiement de loyer de 865 € pour le mois d'octobre 2006 ; que le loyer doit donc être fixé, à compter de cette date, à la somme de 865 € charges comprises ; que Madame Yoko Y... ne conteste pas avoir cessé de payer ses loyers en 2007, sauf un versement de 500 € en octobre 2007 et deux versements de 1.500 € chacun les 6 et 7 février 2008, qu'elle reste devoir la somme de 865 € x 13 mois soit 11.245 € moins les versements partiels de 3.500 € = 7.745 €, décompte arrêté à février 2008 inclus ; qu'il faut condamner Madame Yoko Y... au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 28 juin 2005 (arrêt attaqué p. 5 al. 3 à 5 et al. 7 et 8) ;

ALORS, d'une part, QU'aux termes de l'article 17 c de la loi d'ordre public du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le loyer ne peut être réévalué, suivant la procédure prévue par ce texte, que lors du renouvellement du bail et que s'il est manifestement sousévalué ; que pour fixer le montant du loyer à la somme de 865 € et condamner Mademoiselle Y... au paiement d'une somme de 7.745 € au titre des loyers restant dus, la cour d'appel ne pouvait considérer que Monsieur X... avait pu, de sa propre autorité, augmenter à plusieurs reprises le loyer sans constater que ces augmentations avaient été opérées lors du renouvellement du bail et que le loyer avait été manifestement sous-évalué, et sans qu'ait été suivie la procédure légalement prévue, privant ainsi sa décision de toute base légale au regard de l'article 17 c de la loi du 6 juillet 1989 ;

ALORS, d'autre part, QUE la renonciation du preneur aux dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989 ne peut résulter que d'un acte positif de sa part démontrant une volonté non équivoque de renonciation ; qu'en énonçant que Mademoiselle Y... ne justifiait pas avoir contesté les augmentations successives de loyer pratiquées par le bailleur, ce motif étant impropre à caractériser la volonté non équivoque de Mademoiselle Y... de renoncer aux dispositions d'ordre public de l'article 17 c de la loi du 6 juillet 1989, la cour d'appel a violé ce texte ensemble l'article 1134 du Code civil.

QUATRIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'AVOIR débouté Mademoiselle Y... de sa demande tendant à la condamnation de Monsieur X... à lui payer une somme de 1.640 € au titre de la répétition des charges indûment perçues ;

AUX MOTIFS QU'il n'est pas contesté par les parties que le loyer avait été fixé à l'origine à la somme de 800 €, qu'il résulte des quittances produites aux débats que cette somme s'entendait charges comprises, le bailleur ayant apporté expressément cette précision sur les quittances ; que le bailleur n'avait donc pas à justifier les charges incluses forfaitairement dans le montant du loyer (arrêt attaqué p. 5, al. 1 et 2) ;

ALORS QU'il résulte de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, dont les dispositions sont d'ordre public, que les charges sont exigibles sur justification ; qu'en considérant que le bailleur n'avait pas à justifier des charges, qui étaient incluses forfaitairement dans le montant du loyer, la cour d'appel a violé, par refus d'application, l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989."