Ainsi jugé par cet arrêt :

"Vu l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux 30 juin 2009), que l'immeuble situé, ...soumis au statut de la copropriété est partagé entre trois copropriétaires M. X..., Mme Y... et la SCI d'Aviau Ducau (la SCI) ; que l'assemblée générale des copropriétaires du 20 mai 2001 a autorisé la SCI à effectuer des travaux (réfection totale de la toiture et création d'une terrasse privative) portant tant sur ses parties privatives que sur les parties communes ; qu'alléguant que la SCI avait fait réaliser des travaux non conformes à l'autorisation donnée par l'assemblée générale, M. X... et Mme Y... l'ont assignée en démolition de ces constructions et en indemnisation de leur préjudice ;

Attendu que pour rejeter ces demandes, l'arrêt retient par motifs propres et adoptés que la SCI a été autorisée à effectuer des travaux portant tant sur ses parties privatives que sur les parties communes par une assemblée générale du 20 mai 2001 que la SCI a obtenu le 13 février 2002 un permis de construire et a effectué des travaux dont la conformité avec ce permis n'est pas discutée, que ces travaux consistent en une surélévation de la toiture ayant permis une extension de la surface habitable et en la création de terrasses privatives, que le procès-verbal de l'assemblée générale ne contient aucune description technique des travaux dont la violation puisse donner motif à démolition ;

Qu'en statuant ainsi, tout en relevant que ce procès-verbal ne mentionne pas l'extension de la surface habitable et la création de surfaces privatives alors que l'autorisation donnée à un copropriétaire d'effectuer à ses frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble doit être expresse, a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 30 juin 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux, autrement composée ;

Condamne la SCI d'Aviau Ducau aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI d'Aviau Ducau à payer à M. X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la SCI d'Aviau Ducau ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq octobre deux mille dix.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Monod et Colin, avocat aux Conseils, pour M. X...

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande présentée par monsieur X..., en sa qualité de copropriétaire, tendant à la démolition de toute construction non conforme à la résolution de l'assemblée générale du 20 mai 2001 et à ce que la SCI D'AVIAU-DUCAU soit condamnée à lui payer une somme de 8. 000 euros à titre de dommages-intérêts pour troubles de jouissance ;

AUX MOTIFS PROPRES QU'en application de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leur frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble ne peut être adoptée qu'à la majorité des copropriétaires ; qu'en fait la création d'une terrasse à jouissance privative définie à la troisième résolution du procès-verbal de l'assemblée a été votée par 742 / 1000ème ; que le procès-verbal ne mentionne pas un accord conditionnel des époux Y... à leur acceptation de la création d'une terrasse à usage privatif ; que ce même procès-verbal ne contient aucune description technique des travaux dont la violation puisse donner motif à démolition ; que par ailleurs les conditions mises dans le protocole du 28 juin 2001 par Michel X... à son accord sont inopérantes dès lors que la majorité était déjà acquise au cours de la réunion de l'assemblée générale ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'il est constant que la SCI D'AVIAU-DUCAU a été autorisée à effectuer des travaux portant tant sur ses parties privatives que sur les parties communes par une assemblée générale du 20 mai 2001, complétée par un protocole d'accord du 20 juin 2001 ; que la société D'AVIAU-DUCAU a obtenu le 13 février 2002 un permis de construire, et a effectué des travaux dont la conformité avec ce permis n'est pas discutée ; que ces travaux consistent en une surélévation de la toiture ayant permis une extension de la surface habitable et en la création de terrasses privatives ; que le procès-verbal d'assemblée générale ne mentionne pas cet agrandissement ni la surélévation de la toiture puisqu'il vise une demande d'autorisation de travaux de la SCI D'AVIAU-DUCAU, laquelle proposait de prendre en charge la réfection totale de la toiture, et la création d'une terrasse privative à son appartement, l'entretien de cette terrasse demeurant entièrement à sa charge ; que ce procès-verbal indique que le chantier serait suivi par un architecte qui transmettrait les plans au syndic et que la société D'AVIAU-DUCAU ferait modifier à ses frais le règlement de copropriété ; que monsieur Michel X... ayant voté contre l'autorisation de travaux, il était précisé que dans la mesure où la SCI D'AVIAU-DUCAU accepterait ses propositions contenues dans un protocole d'accord, il accepterait les travaux ; que le protocole d'accord signé le 28 juin 2001 entre la SCI D'AVIAU-DUCAU et monsieur X... précise que celui-ci donne son accord pour la réfection de la toiture et la création d'une terrasse privative, et met à la charge de la SCI D'AVIAU-DUCAU des travaux complémentaires dans l'intérêt de Monsieur X... (travaux dans son cellier) et dans l'intérêt de la copropriété (réfection de l'entrée et de la cage d'escalier) ; que pour obtenir le permis de construire, la société D'AVIAU-DUCAU a remis au service de l'urbanisme une première demande accompagnée d'une attestation de madame Z..., syndic, en date du 9 août 2001, puis une demande modifiée accompagnée d'une seconde attestation identique à la première datée du 16 novembre 2001 ; que madame Z... attestait que suite à l'assemblée générale qui s'est tenue le dimanche 20 mai 2001 à 11 heures, l'ensemble des copropriétaires de l'immeuble situé ..., avait accepté les travaux proposés par la SCI D'AVIAU-DUCAU selon les plans de Frédéric A..., architecte ; que les demandeurs affirment que les plans de monsieur A...n'ont jamais été communiqués au syndic ou aux copropriétaires, mais aucun élément du dossier ne permet de douter de l'authenticité de ces attestations, même si en 2005, madame Z... affirme ne pas se souvenir avoir signé ces documents et vu les plans ; que la société D'AVIAU-DUCAU ne pouvait produire les documents originaux puisque les copies qu'elle verse aux débats lui ont été transmises par la Direction de l'Aménagement Urbain de la Mairie de Bordeaux, laquelle détient les pièces originales du dossier de permis de construire ; qu'il faut relever que la contrepartie exigée par les copropriétaires pour donner leur autorisation de travaux est très importante, puisque cette contrepartie consistait en la réfection totale de la toiture de l'immeuble avec réparation des cheminées, la réfection du cellier de monsieur X... (ouverture et pose d'une porte en bois avec serrure, pose d'un interrupteur et d'une prise, reprise de la chape), le changement du tapis de l'escalier, ainsi que la réfection des peintures des murs de la cage d'escalier et de la porte d'entrée de l'immeuble ; que la prise en charge de tous ces travaux en échange de la seule autorisation de création d'une terrasse apparaît disproportionnée et peu probable ; qu'enfin, le permis de construire a bien été affiché en février 2002, ainsi qu'en atteste le procès-verbal de constat dressé par huissier le 15 février 2002 ; que cet affichage fait bien apparaître l'extension envisagée par la SCI D'AVIAU-DUCAU pour une superficie de 49 m2 ; que les copropriétaires n'ont manifesté aucun étonnement ni opposition à la suite de l'affichage de ce permis ; que les assemblées générales suivantes, qui se sont tenues les 19 juin 2002 et 24 avril 2003, ne font aucunement état d'un problème relatif à la non-conformité des travaux envisagés par la société D'AVIAU-DUCAU ; qu'il apparaît dans ces conditions que monsieur X... et madame Y... ne peuvent prétendre avoir seulement autorisé la création d'une terrasse privative et n'avoir pas eu connaissance du projet exact de la société D'AVIAU-DUCAU ; que par ailleurs, ils ne peuvent davantage contester l'installation d'une grille dans l'escalier commun, alors que le règlement de copropriété permet au propriétaire du lot n° 8, ce qui est le cas de la SCI D'AVIAU-DUCAU, de faire placer une grille afin d'isoler son appartement ; qu'enfin, l'examen des procès-verbaux d'assemblée générale montre que le projet de refonte du règlement de copropriété a été repoussé (cf. procès-verbal d'assemblée générale de l'année 2002) ; qu'aucun élément du dossier ne permet de déterminer pour quelle raison un règlement modificatif n'a pas été adopté, les procès-verbaux d'assemblée générale postérieurs à la réalisation des travaux et à la nomination de Monsieur X... en qualité de syndic n'ayant pas été versés aux débats ; qu'il en résulte que monsieur X... et madame Y... ne sont pas fondés en leur demande tendant à obtenir la démolition des constructions réalisées par la SCI D'AVIAU-DUCAU ;

ALORS, D'UNE PART, QUE selon l'article 25 b) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, un copropriétaire ne peut pas exécuter des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble sans avoir obtenu préalablement l'autorisation de l'assemblée générale, qui doit intervenir à la majorité des voix ; que l'autorisation donnée à un copropriétaire d'effectuer des travaux ne peut être implicite et résulte nécessairement d'une décision expresse de l'assemblée générale ; que les travaux qui consistent en une surélévation de la toiture et une extension de la surface habitable ne peuvent constituer de simples modalités techniques accompagnant la création d'une terrasse ; qu'en l'espèce, ayant retenu que le procès-verbal d'assemblée générale du 20 mai 2001 avait autorisé la SCI D'AVIAU-DUCAU à créer une " terrasse à jouissance privative " sans mentionner la surélévation de la toiture ni l'agrandissement de la surface habitable, la cour d'appel ne pouvait retenir que la SCI avait pu sans nouvelle autorisation surélever la toiture de l'immeuble et augmenter la surface habitable de son appartement, dès lors que le procès-verbal ne contenait " aucune description technique des travaux " ; qu'elle a ainsi violé l'article précité ;

ALORS, D'AUTRE PART, QU'en retenant également, par des motifs adoptés, que, même si l'autorisation de surélever la toiture et d'augmenter la surface habitable de l'appartement ne figurait pas expressément dans le procès-verbal d'assemblée générale du 20 mai 2001 qui ne mentionnait pas les plans de l'architecte, elle pouvait être regardée comme ayant été donnée en considération de l'acceptation par l'ensemble des copropriétaires à la suite de cette assemblée des travaux proposés par la SCI D'AVIAU-DUCAU selon les plans de Frédéric A..., architecte, de la disproportion des travaux pris en charge par la SCI au bénéfice de monsieur X... et des parties communes de l'immeuble, et de l'affichage du permis de construire laissant apparaître l'extension envisagée par la SCI D'AVIAU-DUCAU et n'ayant donné lieu à aucune contestation de la part de monsieur X... et madame Y..., la cour d'appel, qui s'est fondée sur des éléments extérieurs et postérieurs au procès-verbal d'assemblée générale, a encore violé le texte susvisé ;

ALORS, ENFIN, QUE lorsque la partie, à qui on oppose un écrit, déclare ne pas reconnaître l'écriture qui est attribuée à son auteur, il appartient au juge de vérifier l'acte contesté et de procéder à la vérification d'écriture après avoir, s'il y a lieu, enjoint aux parties de produire tous documents à lui comparer, à moins qu'il puisse statuer sans en tenir compte ; que par des motifs adoptés, la Cour a retenu qu'aucun élément du dossier ne permettait de douter de l'authenticité des attestations produites par madame Z..., après avoir relevé que cette dernière affirmait ne pas se souvenir avoir signé ces documents et vu les plans ; qu'en se déterminant par tels motifs, cependant qu'il lui appartenait, en présence d'une contestation de l'écriture et de la signature, de procéder à la vérification de celles-ci, la cour d'appel a violé les articles 287 et 288 du code de procédure civile."

Le délai de 15 jours pour la mise en oeuvre d'une clause résolutoire n'est pas conforme à la loi.

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 10 juin 2009), que la SCI Challenge (la SCI), propriétaire de locaux à usage commercial donnés à bail à la SNC Le Longchamp, a délivré à cette dernière le 17 novembre 2005 un commandement visant la clause résolutoire du bail, puis l'a assignée en acquisition de la clause ;

Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt d'avoir prononcé la nullité de la clause résolutoire de plein droit insérée au bail, alors, selon le moyen,
que selon l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans un contrat de bail commercial et en prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux ; que le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ; que ce texte aménage les conditions de mises en oeuvre et les effets de la clause résolutoire, prévoyant, dans ce cadre, les conditions de validité du commandement qui en conditionne l'application ; que si la mention, dans un contrat de bail, d'un délai de mise en oeuvre de quinze jours, assortissant la clause résolutoire également insérée dans ce contrat, est illicite au regard des dispositions précitées, et doit être annulée en vertu de l'article L. 145-15, cette nullité, touchant les modalités d'exercice d'une clause, non essentielles à l'application de celle-ci, ne saurait être étendue à la clause résolutoire en son principe, ni au commandement qui la vise lequel mentionnait régulièrement l'application du délai légal de un mois avant l'acquisition de cette clause ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel viole les articles L. 145-15, L. 145-41 du code de commerce, ensemble les articles 1128 et 1134 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé que le bail prévoyait qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer à son échéance exacte ou d'exécution d'une seule des conditions du bail et quinze jours après un simple commandement de payer ou une sommation d'exécuter contenant mention de la clause resté sans effet, le bail serait résilié de plein droit, la cour d'appel, qui a retenu à bon droit que la mention dans la clause résolutoire insérée au bail d'un délai de quinze jours tenait en échec les dispositions d'ordre public de l'article L. 145-41 du code de commerce aux termes duquel toute clause prévoyant la résiliation de plein droit ne produisait effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux, en a justement déduit que, l'article L. 145-15 du même code édictant la nullité de toute clause ayant pour effet de faire échec aux dispositions de l'article L. 145-41, la clause résolutoire insérée au bail litigieux était nulle ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le second moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la SCI Challenge aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Challenge à payer à la SNC Le Longchamp la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la SCI Challenge ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit décembre deux mille dix.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt.

Moyens produits par Me Blondel, avocat aux Conseils, pour la SCI Challenge.

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif sur ce point d'avoir prononcé la nullité de clause résolutoire de plein droit insérée dans le contrat de bail liant la SCI CHALLENGE à la SNC LONGCHAMP ;

AUX MOTIFS QUE le bail prévoit qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer à son échéance exacte ou d'exécution d'une seule des conditions du bail et quinze jours après un simple commandement de payer ou une sommation d'exécution faits à personne ou à domicile élu contenant mention de la clause, resté sans effet le bail sera résilié de plein droit, si bon semble à la bailleresse ; que la mention à la clause résolutoire insérée au bail d'un délai de quinze jours tient en échec les dispositions d'ordre public de l'article L. 145-41 du Code de commerce aux termes duquel toute clause prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux ; que l'article L. 145-15 du même Code édicte la nullité de toute clause ayant pour effet de faire échec aux dispositions de l'article L. 145-41 ; qu'il s'ensuit que la clause résolutoire insérée au bail litigieux est nulle et qu'en conséquence le commandement visant cette clause dépourvue de tout effet doit être déclaré sans effet quant à la mise en jeu de ladite clause ;

ALORS QUE selon l'article L. 145-41 du Code de commerce, toute clause insérée dans un contrat de bail commercial et en prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux ; que le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ; que ce texte aménage les conditions de mises en oeuvre et les effets de la clause résolutoire, prévoyant, dans ce cadre, les conditions de validité du commandement qui en conditionne l'application ; que si la mention, dans un contrat de bail, d'un délai de mise en oeuvre de 15 jours, assortissant la clause résolutoire également insérée dans ce contrat, est illicite au regard des dispositions précitées, et doit être annulée en vertu de l'article L. 145-15, cette nullité, touchant les modalités d'exercice d'une clause, non essentielles à l'application de celle-ci, ne saurait être étendue à la clause résolutoire en son principe, ni au commandement qui la vise lequel mentionnait régulièrement l'application du délai légal de un mois avant l'acquisition de cette clause ; qu'en décidant le contraire, la Cour viole les articles L. 145-15, L. 145-41 du Code de commerce, ensemble les articles 1128 et 1134 du Code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté les demandes de la SCI CHALLENGE tendant à la résiliation du bail,

AUX MOTIFS QUE la destination des lieux prévue au bail est celle de « Bar Tabac Journaux » ; qu'il est prévu que les preneurs ne pourront sous aucun prétexte modifier, même momentanément cette destination ni changer la nature du commerce exploité dans les locaux loués ou adjoindre à ce commerce d'activités connexes ou complémentaires, sans s'être conformés à la procédure prévue à cet effet par la loi et qu'ils ne pourront notamment pas exploiter dans les lieux loués un snack ou un restaurant ; qu'il est constant que la SNC LE LONGCHAMP exerce dans les locaux loués les activités de PMU et de jeux de la FRANCAISE DES JEUX ; que l'activité de bureau de PMU est le prolongement de l'activité de café et celle de LOTO et jeux de la Française des Jeux à celle de débitant de TABAC ; que l'évolution des usages commerciaux permettait en conséquence l'exercice de ces activités sans formalité particulières ;

ALORS QUE le locataire peut adjoindre à l'activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires ; qu'à cette fin, il doit faire connaître son intention au propriétaire par acte extrajudiciaire, en indiquant les activités dont l'exercice est envisagé ; que cette formalité vaut mise en demeure du propriétaire de faire connaître, dans un délai de deux mois, à peine de déchéance, s'il conteste le caractère connexe ou complémentaire de ces activités ; qu'en cas de contestation, le tribunal de grande instance, saisi par la partie la plus diligente, se prononce en fonction, notamment, de l'évolution des usages commerciaux ; que le locataire ne peut, sans enfreindre le bail, étendre son activité sans observer, au préalable, les formalités sus mentionnées, et ce quand bien même cette activité aurait un caractère connexe ou complémentaire ; qu'en l'espèce, pour écarter les demandes de la SCI CHALLENGE, tendant à la résiliation du bail fondée, notamment, sur la déspécialisation pratiquée, de façon unilatérale par la SNC LONGCHAMP, qui n'en avait pas averti le bailleur, la Cour retient que les activités de PMU et de distribution de jeux de la Française des jeux sont le prolongement de l'activité de café et de débitant de tabac, de sorte que l'évolution des usages commerciaux permettait en conséquence l'exercice de ces activités sans formalités particulières ; qu'en statuant ainsi, sans constater que ces activités étaient prévues par le contrat de bail, la Cour prive sa décision de base légale au regard des articles L. 145-47 du Code de commerce et 1134 et 1184 du Code civil ;

ET AUX MOTIFS, A LES SUPPOSER ADOPTES DU JUGEMENT ENTREPRIS, CE QUI N'EST PAS, QU'il est constant que la SNC LE LONGCHAMP exerce dans les locaux loués les activités de PMU et de jeux de la FRANCAISE DES JEUX ; que cette clause ne fait que reprendre les dispositions de l'article L. 145-47 du Code de commerce qui permet au locataire d'adjoindre à l'activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires ; que la procédure de notification prévue par cet article a pour unique objet de recueillir l'avis du bailleur sur le caractère connexe ou complémentaire de ces activités et, le cas échéant, de saisir le Tribunal d'un litige sur cette question ; qu'elle ne permet en revanche pas au bailleur de refuser l'adjonction d'activités qui présenteraient effectivement ce caractère ; qu'il s'en déduit que le propriétaire ne peut refuser au locataire une adjonction d'activité dès lors qu'il est établi que cette activité est connexe ou complémentaire à celle prévue au bail ; que le fait que le locataire n'ait pas suivi cette procédure n'a pas pour effet de le priver du droit qui lui est ainsi conféré ; qu'il convient dès lors de vérifier si les activités litigieuses susvisées présentent un caractère connexe ou complémentaire ; qu'il est constant que l'enregistrement des paris du PMU ainsi que la vente et la validation de produits de la FRANCAISE DES JEUX sont pour l'essentiel confiés aux bars-tabacs de sorte que ces activités sont manifestement complémentaires ; que la SNC LE LONGCHAMP a donc le droit d'adjoindre ces activités prévues à celles prévues au bail sans que la SCI CHALLENGE puisse s'en prévaloir pour en justifier la résolution ;

ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE le locataire peut adjoindre à l'activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires ; qu'à cette fin, il doit faire connaître son intention au propriétaire par acte extrajudiciaire, en indiquant les activités dont l'exercice est envisagé ; que cette formalité vaut mise en demeure du propriétaire de faire connaître, dans un délai de deux mois, à peine de déchéance, s'il conteste le caractère connexe ou complémentaire de ces activités ; que le locataire ne peut, sans enfreindre le bail, et s'exposer à des sanctions contractuelles, étendre son activité sans observer, au préalable, les formalités sus mentionnées, et ce quand bien même cette activité aurait un caractère connexe ou complémentaire ; qu'en décidant le contraire, par des motifs adoptés du jugement entrepris, la Cour viole l'article L. 145-47 du Code de commerce."