Voici une décisionqui juge que si le vendeur commet une erreur en pensant que le droit de préemption de la loi du 31 décembre 1975 est applicable, «le caractère inexcusable de l'erreur de droit à l'origine de la notification du droit de préemption est sans incidence sur la validité de l'offre» :

"Vu l'article 1109 du code civil ;

Attendu qu'il n'y a pas de consentement valable, si le consentement n'a été donné que par erreur ou s'il a été extorqué par violence ou surpris par dol ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 12 février 2009), que les société Pitch promotion et Coffim ont acquis, le 25 octobre 2003, l'intégralité d'un immeuble, qu'à l'occasion de la mise en vente des appartements sis dans cet immeuble, elles ont signifié à Mme X..., locataire d'un lot, et à Mme Y..., occupante en vertu d'une clause du bail, un offre de vente sur le fondement de l'article 10-I de la loi du 31 décembre 1975 ;

Attendu que pour dire parfaite la vente au profit de Mme Y..., l'arrêt retient que la société Compagnie foncière et financière Morizet-Coffim propriétaire de l'immeuble, avait commis une erreur inexcusable en sa qualité de professionnel de l'immobilier en se méprenant sur l'existence d'un droit de préemption au profit du tiers occupant les lieux ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le caractère inexcusable de l'erreur de droit à l'origine de la notification du droit de préemption est sans incidence sur la validité de l'offre, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 12 février 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

Condamne Mme Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes formées par la société Compagnie foncière et financière Morizet, la société civile immobilière 106 rue Cardinet et par Mme Y... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt octobre deux mille dix.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour la société Compagnie foncière et financière Morizet et la SCI 106 rue Cardinet à Paris


Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir prononcé la nullité de la vente formée entre la SCI 106 rue Cardinet et la Sté COFFIM, d'avoir constaté la vente intervenue entre la COFFIM et Madame Y..., d'avoir condamné la Sté COFFIM in solidum avec la SCI 106 rue Cardinet à restituer les loyers versés depuis décembre 2006 jusqu'à l'arrêt et de l'avoir condamnée à verser à Madame Y... la somme de 2000 € à titre de dommages intérêts,

AUX MOTIFS QUE l'erreur n'est cause de nullité que dans la mesure où elle est excusable ; que la Sté COFFIM, propriétaire du bien litigieux antérieurement à l'offre des 22 et 23 août 2006, disposait du bail du 15 mars 1996, consenti à Madame X..., en application de la loi du 6 juillet 1989 et qui précisait que les lieux seraient occupés par Madame Y... ; qu'exerçant, selon les mentions de son immatriculation au registre du commerce et des sociétés, l'activité de promotion immobilière, de gestion des sociétés immobilières, d'acquisitions immobilières, cette société a commis une erreur inexcusable en sa qualité de professionnel de l'immobilier en se méprenant sur l'existence d'un droit de préemption au profit du tiers occupant les lieux ; qu'en conséquence, l'offre n'est pas nulle et qu'ayant été acceptée, la vente au profit de Madame Y... est parfaite, le jugement est confirmé de ce chef ; qu'il y a lieu de condamner la SCI 106 rue Cardinet in solidum avec la Sté COFFIM qui est à l'origine de la situation litigieuse à restituer à Madame Y... les loyers versés par elle depuis décembre 2006 jusqu'à la date du présent arrêt ; que Madame Y... justifie avoir dû cesser son travail pendant dix jours en raison d'un état dépressif lié à des problèmes locatifs ; que le préjudice moral subi sera réparé par la somme de 2000 € à titre de dommages intérêts ;

1 ) ALORS QUE conformément à l'article 1131 du code civil, l'obligation sur une fausse cause ou une cause erronée est nulle et ne peut avoir d'effet ; qu'en l'espèce, la Sté COFFIM a, sur le fondement exprès de l'article 10 I de la loi du 31 décembre 1975, notifié une offre de vente, dans la croyance erronée de ce que le destinataire de l'offre était titulaire du droit de préemption ; que la cour d'appel, pour décider que l'acceptation de l'offre ainsi émise en considération d'une cause erronée avait formé la vente et que celle-ci était valable, s'est déterminée en considération du caractère inexcusable de l'erreur du bailleur, caractère sans effet quant à la nullité de l'offre résultant de la fausse cause à l'origine de sa notification ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé par refus d'application la disposition susvisée et par fausse application l'article 1109 du code civil ;

2 ) ALORS QUE à titre subsidiaire, conformément aux dispositions de l'article 10 I de la loi du 31 décembre 1975, dans le cas où, par erreur, le bailleur notifie une offre de vente à un tiers dépourvu du droit de préemption, l'acceptation de l'offre par ce destinataire de l'offre ne peut ni couvrir la nullité de celle-ci ni conférer en conséquence à la vente un caractère parfait, faute pour le destinataire de l'offre d'avoir qualité pour l'accepter ; qu'en retenant que la Sté COFFIM, bailleur / vendeur, avait commis, en raison de sa compétence professionnelle, une erreur inexcusable, exclusive de la nullité de l'offre de vente, en se méprenant sur l'existence du droit de préemption du tiers occupant les lieux, la cour d'appel qui n'a pas recherché si l'acceptation de l'offre par une personne ne jouissant pas du droit de préemption était de nature à former la vente mais qui a néanmoins déclaré la vente parfaite a, en statuant ainsi, privé sa décision de base légale au regard de la disposition susvisée ensemble les articles 1101 et 1109 du code civil."

Cet arrêt admet cette responsabilité de l'agent immobilier :

"Attendu que MM. X... et Y..., locataires d'un logement appartenant à Mme Z..., qui en avait confié la gestion à la société Boyer Torrollion immobilier, ont assigné cette société afin de la voir condamner à les indemniser du préjudice résultant selon eux de l'impossibilité d'user, à la suite d'un dégât des eaux, de la salle de bains de l'appartement loué ; que le jugement attaqué (juridiction de proximité de Grenoble, 30 mars 2009) rendu en dernier ressort, fait droit à leur demande ;

Attendu que la faute commise dans l'exécution d'un contrat est susceptible d'engager la responsabilité délictuelle de son auteur à l'égard des tiers ; qu'ayant relevé qu'il était démontré que la société Boyer Torrollion immobilier avait été informée, le jour même, du sinistre qui avait rendu inutilisable la salle de bains de l'appartement loué et que les locataires avaient été privés pendant environ un an de l'usage de la salle de bains, la juridiction de proximité, qui a ainsi répondu aux conclusions prétendument délaissées imputant le retard apporté à l'exécution des travaux à l'inertie des locataires, a pu, sans encourir les griefs de violation des articles 1165 et 1984 du code civil, retenir que le mandataire de la propriétaire avait fait preuve d'une négligence blâmable en ne procédant pas aux diligences nécessaires dans un délai raisonnable en ajoutant que ce comportement fautif était en lien direct avec le préjudice invoqué ; que le moyen n'est fondé en aucune de ses branches ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Boyer Torollion immobilier aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Boyer Torrollion immobilier ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente septembre deux mille dix.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils pour la société Boyer Torrollion immobilier.

IL EST FAIT GRIEF au jugement attaqué d'avoir condamné la société Boyer Torrollion à payer à Messieurs X... et Y... la somme de 1.787,50 euros ;

AUX MOTIFS QU'il est indiscuté qu'un dégât des eaux s'est produit le 27 novembre 2006 dans l'appartement loué par Monsieur Sébastien X... et Monsieur Thierry Y... auprès de la société Boyer Torrollion Immobilier ; il est démontré par les courriers émanant de la société Boyer Torrollion que, dès le 27 novembre 2006, elle est informée du sinistre survenu qui rendait inutilisable la salle de bains de l'appartement ; il résulte des pièces produites et notamment des courriers adressés par l'organisme « Consommation Logement et Cadre de Vie de l'Isère » ainsi que par le conseil des requérants, que la société Boyer Torrollion Immobilier a fait preuve d'inertie dans le mandat de gestion qui lui était confié par la propriétaire de l'appartement ; les locataires ayant été privés pendant environ un an de l'usage de la salle de bains, il est manifeste que cette durée est excessive et disproportionnée par rapport aux travaux de réfection qui devaient être entrepris ; il suit de là que la SA Boyer Torrollion Immobilier a fait preuve de négligence blâmable en ne procédant pas aux diligences nécessaires dans un délai raisonnable pour faire procéder à l'exécution des travaux ; ce comportement fautif est en lien direct avec le préjudice subi par Messieurs X... Sébastien et Y... Thierry et résultant de la privation de jouissance de la salle de bains pendant presque une année, alors que cette pièce est un élément indispensable à de bonnes conditions d'hygiène et de vie au quotidien ;

ALORS, D'UNE PART, QUE la personne qui agit en qualité de mandataire et dans les limites des pouvoirs qui lui sont conférés ne fait que représenter son mandant et n'est donc pas tenue personnellement des obligations contractuelles passées au nom et pour le compte de ce dernier ; qu'ainsi, en reprochant à la société Boyer Torrollion, simple mandataire, de n'avoir pas fait procéder aux travaux dans un délai raisonnable, alors même que l'obligation d'effectuer toutes les réparations nécessaires à la chose louée incombait à la propriétaire de l'appartement en sa qualité de mandant, le Juge de proximité a violé l'article 1984 du Code civil ;

ALORS, D'AUTRE PART, QUE les conventions n'ont d'effet qu'entre les parties contractantes ; que le contrat de mandat a été conclu entre la société Boyer Torrollion et la propriétaire de l'appartement, Madame Z... ; qu'ainsi, en condamnant, à la demande de Messieurs X... et Y..., tiers au contrat, la société Boyer Torrollion pour avoir fait preuve d'inertie dans le mandat de gestion qui lui était confié, le Juge de proximité a violé l'article 1165 du Code civil ;

ALORS, PAR AILLEURS, QUE la responsabilité du mandataire ne peut être engagée à l'égard d'une personne autre que son mandant qu'en cas de faute délictuelle ou quasi-délictuelle ; qu'ainsi, en se bornant à retenir l'inertie de la société Boyer Torrollion dans le mandat de gestion qui lui était confié sans caractériser l'existence d'une faute délictuelle de la part de celle-ci, le Juge de proximité a violé l'article 1382 du Code civil ;

ALORS, ENFIN, QUE le fait de la victime qui est la cause exclusive ou partielle du dommage exonère, en totalité ou en partie, l'auteur supposé du dommage ; que, dans ses conclusions en réponse (page 4), la société Boyer Torrollion faisait valoir que l'inertie des locataires et leur manque d'empressement à accomplir les diligences qui leur incombaient avaient retardé considérablement le début des travaux ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen de défense tiré du fait de la victime, le Juge de proximité a violé l'article 455 du Code de procédure civile."