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Droit de préemption du locataire de la loi du 31 décembre 1975

La sanction du non respect de ce droit de préemption est la nullité de la vente, sans substitution du locataire à l'acquéreur, selon cet arrêt :


"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 15 janvier 2008), que Mme X..., épouse Y..., était propriétaire d'un ensemble immobilier situé à Toulouse, 8 place Saint Sernin et 3 rue Bellegarde figurant au cadastre de Toulouse section 824 numéro 187 ; que, le 12 septembre 1994, elle a donné à bail à Francis Z... un local à usage mixte d'habitation et professionnel dans cet immeuble ; que, le 26 mars 2002, Mme X... a fait procéder à la division de l'immeuble en lots de copropriété numérotés de 1 à 9 ; que le logement donné à bail à M. Z... constitue le lot n° 6 ; que le même jour, Mme X... a vendu les lots 2, 3, 6 et 8 aux époux A... B..., le lot 9 à Gilbert C... et Aline D..., son épouse, et les lots 1, 4, 5 et 7 à la SARL de A... ; que le 24 juin 2003, les époux A... ont délivré un congé pour reprise aux consorts Z... E... afin de récupérer le logement pour leur fils ; que les consorts Z... E... ont assigné Mme X... et les époux A... devant le tribunal de grande instance de Toulouse, notamment, en nullité de la vente intervenue le 26 mars 2002 portant sur le lot numéro 6 de l'ensemble immobilier et en annulation du congé pour reprise signifié le 24 juin 2003 ;

Sur le premier moyen, ci après annexé :

Attendu, d'une part, qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que les deux bâtiments constituaient un ensemble immobilier figurant au cadastre de Toulouse sous la référence unique section 824 numéro 187, que cet ensemble appartenait en totalité à un seul propriétaire, Mme X..., épouse Y..., avant sa division en 9 lots en copropriété, que l'état descriptif de division et le règlement de copropriété précisaient également que l'immeuble constituait un ensemble immobilier comportant deux bâtiments, que cette dépendance matérielle des deux bâtiments résultait en outre de la configuration des lieux et des conditions d'accès à certains lots, la cour d'appel a pu retenir que l'ensemble immobilier présentait les caractéristiques d'un bâtiment unique et en a exactement déduit que la vente de quatre des neuf lots aux époux A... B... ne portait pas sur un bâtiment entier au sens de l'article 10 III de la loi du 31 décembre 1975 et que M. Z... bénéficiait du droit de préemption ;

Attendu, d'autre part, qu'il ne résulte ni des conclusions d'appel des époux A..., ni de l'arrêt que la faculté pour les copropriétaires du bâtiment A d'user des parties communes du bâtiment B résultait de leurs droits sur les parties communes, conformément aux articles 1er et 3 de la loi du 10 juillet 1965, ait été soutenue, le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit ;

D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ;

Mais sur le deuxième moyen :

Vu l'article 10 I de la loi du 31 décembre 1975 dans sa rédaction issue de la loi du 21 juillet 1994 ;

Attendu que, préalablement à la conclusion de toute vente d'un ou plusieurs locaux à usage d'habitation ou à usage mixte habitation et professionnel, consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d'un immeuble par lots, le bailleur doit, à peine de nullité de la vente, faire connaître, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, à chacun des locataires ou occupant de bonne foi, l'indication du prix et des conditions de la vente projetée pour le local qu'il occupe ;

Attendu que pour ordonner la substitution de M. Z... dans l'acte de vente aux époux A... pour le lot n° 6 aux mêmes conditions de prix que l'acquéreur évincé, l'arrêt retient qu'il y a lieu d'y procéder par application de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 qui garantit la protection du locataire ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le non-respect du droit de préemption du locataire n'entraîne que la nullité de la vente et n'ouvre aucun droit de substitution au profit de celui-ci, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le troisième qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le quatrième moyen :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a prononcé la nullité de la vente intervenue le 26 mars 2002 entre Mme X... et les époux de A... portant sur le lot numéro 6 de l'ensemble immobilier cadastré section 824 numéro 187, lieudit 8 place Saint Sernin, l'arrêt rendu le 15 janvier 2008 par la cour d'appel de Toulouse ; remet, en conséquence, sur les autres points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse, autrement composée ;

Laisse à chaque partie la charge de ses dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. Z... et de Mme E... ; les condamne, ensemble, à payer la somme de 2 500 euros aux consorts de A... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept juillet deux mille neuf.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat aux Conseils pour les consorts de A....

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR prononcé la nullité de la vente intervenue le 26 mars 2002 entre Madame X... et les époux de A... portant sur le lot numéro 6 de l'ensemble immobilier cadastré section 824 numéro 187, lieu-dit 8 place Saint Sernin d'une surface de 3a 70 ca et substitué Monsieur Z... aux époux de A... dans l'acte de vente du 26 mars 2003 avec toutes les conséquences légales attachées à cette substitution, à savoir notamment au prix et aux mêmes conditions de la vente, d'AVOIR annulé le congé pour reprise que les époux de A... ont fait signifier à Madame E... et à Monsieur Z... le 24 juin 2003, et d'AVOIR ordonné la restitution à Monsieur Z... des sommes perçues à titre de loyers par les époux de A... à copte d u 1er avril 2003, avec intérêts au taux légal à compter pour chacun d'eux du terme ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE le premier juge à fait aux éléments de la cause, par des motifs pertinents que la cour adopte expressément, une juste application de la loi du 31 décembre 1975 ; que c'est à juste titre qu'il a relevé, comme il a été dit ci-dessus, que la distinction entre les bâtiments A et B effectuée par Maître F... n'était pas pertinente au regard de la loi puisque ceux-ci n'étaient manifestement pas indépendants l'un de l'autre ; que la disposition du jugement portant que l'exception tirée de la vente da la totalité ou bâtiment ou de l'ensemble des locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation n'était pas pertinente et ne pouvait prospérer est donc confirmée, la thèse de la vente en bloc n'étant qu'une manoeuvre visant à évincer le locataire et tous occupants de son chef ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES DU PREMIER JUGE QUE l'article 10- I de la loi du 31 décembre 1975 dispose : " préalablement à la conclusion de toute vente d'un ou plusieurs locaux à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel, consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d'un immeuble par lots, le bailleur doit, à peine de nullité de la vente, faire connaître par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, à chacun des locataires ou occupants de bonne foi, l'indication du prix et des conditions de la vente projetée pour le local qu'il occupe. " ; que le paragraphe III de l'article 10 précise que cet article ne s'applique pas aux ventes portant sur un bâtiment entier ou sur l'ensemble des locaux à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel dudit bâtiment ; que par bâtiment entier, il faut entendre un immeuble présentant une autonomie structurelle, c'est-à-dire une villa, une maison isolée ou un bâtiment accolé à d'autres mais présentant une indépendance technique par rapport aux autres constructions ; qu'en l'espèce, l'ensemble immobilier appartenait à un seul propriétaire, Mme X... ; que l'état descriptif de division et règlement de copropriété, reçu par Me F... le 26 mars 2002, indique que l'immeuble constitue un ensemble immobilier comprenant deux bâtiments :- le bâtiment A, donnant sur la place Saint Sernin où il porte le n° 8, desservi par un escalier dit escalier numéro 1 et comprenant un local commercial en semi sous-sol donnant directement sur la place Saint Sernin, une cave et trois appartements,- le bâtiment B, donnant sur la rue Bellegarde où il porte le n° 3, desservi par un escalier dit escalier numéro 2 et comprenant un grand débarras et trois appartements ; que ces deux bâtiments sont séparés par une cour intérieure. Ils ont chacun leur compteur d'eau et d'électricité ; que chacun possède un escalier permettant de desservir les étages ; qu'une galerie relie les deux bâtiments, au niveau du deuxième étage ; qu'ainsi, l'appartement formant le lot n° 8 du bâtiment A est accessible depuis l'escalier numéro 1 situé dans le bâtiment A, et aussi par l'escalier numéro 2 situé dans le bâtiment B, par une galerie sur la cour ; que le studio formant le lot n° 3 du bâtiment A est accessible uniquement depuis la rue Bellegarde à travers la cour intérieure ; que les bâtiments A et B ne sont pas vraiment indépendants l'un de l'autre ; que certes, chacun possède une entrée ; que cependant, on peut accéder à l'appartement formant le lot n° 8 du bâtiment A à la fois par l'escalier numéro 1 et par l'escalier numéro 2, donnant rue Bellegarde, par une galerie sur la cour ; que peu importe que la galerie soit actuellement en mauvais état que surtout, pour accéder au studio formant le lot n° 3 du bâtiment A, il faut entrer par la rue Bellegarde, c'est-à-dire par l'entrée donnant accès au bâtiment B ; que ces deux bâtiments ne sont donc pas indépendants techniquement, puisque pour accéder au studio situé dans le bâtiment A, il faut impérativement utiliser l'entrée du bâtiment B ; qu'en conséquence, la distinction effectuée par Me F... entre le bâtiment A et le bâtiment B n'est pas pertinente au sens de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 ; que pour l'application de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975, il faut considérer que la totalité de l'immeuble forme un seul bâtiment ; que l'immeuble a fait l'objet de plusieurs ventes, le 26 mars 2002 aux époux DE A..., aux époux C..., et à la SARL de A... ; que chacun des acquéreurs a acquis une partie du bâtiment ;

1° / ALORS QUE l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 dans sa rédaction applicable en la cause ne s'applique pas aux ventes portant sur un bâtiment entier ou sur l'ensemble des locaux à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel dudit bâtiment ; qu'en jugeant que par bâtiment entier, il fallait entendre un immeuble présentant une autonomie structurelle, c'est-à-dire une villa, une maison isolée ou un bâtiment accolé à d'autres mais présentant une indépendance technique par rapport aux autres constructions, la Cour d'appel a subordonné l'application du texte susvisé à une condition que la loi ne prévoit pas ; qu'elle a, partant, violé le texte précité ;

2° / ALORS QUE l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 dans sa rédaction applicable en la cause ne s'applique pas aux ventes portant sur un bâtiment entier ou sur l'ensemble des locaux à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel dudit bâtiment ; que la Cour d'appel a constaté que le lot n° 1, dépendant du bâtiment A, avait été acquis par la SARL De A..., et qu'il résulte de l'état descriptif de division que ce lot est constitué par un local commercial ; qu'en retenant que ce lot a été vendu à la SARL de A... pour conclure que les époux de A... n'avait pas acquis l'ensemble des locaux à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel du bâtiment, la Cour d'appel a derechef violé le texte susvisé ;

3° / ALORS QUE chaque lot de copropriété dépendant d'un groupe d'immeubles bâtis est composé d'une partie privative et d'une quote-part des parties commune et constitue une entité juridique distincte de tous les autres lots ; que l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 dans sa rédaction applicable en la cause ne s'applique pas aux ventes portant sur l'ensemble des locaux à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel d'un bâtiment entier ; que la Cour d'appel, pour dire que la vente en bloc de l'ensemble des lots à usage d'habitation et à usage mixte d'habitation et professionnel dépendants du bâtiment A de la copropriété donnait ouverture au droit de préemption du locataire a retenu que les bâtiments A et B ne sont pas vraiment indépendants l'un de l'autre, l'accès à certains lots du bâtiment impliquant que l'on emprunte les parties communes du bâtiment B ; qu'en se déterminant de la sorte, cependant que la possibilité pour les copropriétaires du bâtiment A d'user des parties communes du bâtiment B ne résultait pas de la configuration matérielle des lieux mais de leurs droits sur les parties communes, la Cour d'appel a violé, outre le texte susvisé, les articles 1er et 3 de la loi du 10 juillet 1965 ;

4° / ALORS QUE l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 dans sa rédaction applicable en la cause ne s'applique pas aux ventes portant sur un bâtiment entier ou sur l'ensemble des locaux à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel dudit bâtiment ; qu'en décidant que par bâtiment entier, il fallait entendre un immeuble présentant une autonomie structurelle, c'est-à-dire une villa, une maison isolée ou un bâtiment accolé à d'autres mais présentant une indépendance technique par rapport aux autres constructions, sans rechercher, malgré les conclusions qui l'y invitaient, si chaque corps de bâtiment n'était pas techniquement indépendant, l'un par rapport à l'autre puisque les alimentations en eau, gaz, électricité étaient distinctes et juridiquement distincts dès lors que chacun disposait de partie commune autonomes, la Cour d'appel a privé de base légale sa décision au regard du texte précité.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

IL EST REPROCHE à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR prononcé la nullité de la vente intervenue le 26 mars 2002 entre Madame X... et les époux de A... portant sur le lot numéro 6 de l'ensemble immobilier cadastré section 824 numéro 187, lieu-dit 8 place Saint Sernind'une surface de 3a 70 ca et substitué Monsieur Z... aux époux de A... dans l'acte de vente du 26 mars 2003 avec toutes les conséquences légales attachées à cette substitution, à savoir notamment au prix et aux mêmes conditions de la vente, d'AVOIR annulé le congé pour reprise que les époux de A... ont fait signifier à Madame E... et à Monsieur Z... le 24 juin 2003, et d'AVOIR ordonné la restitution à Monsieur Z... des sommes perçues à titre de loyers par les époux de A... à copte d u 1er avril 2003, avec intérêts au taux légal à compter pour chacun d'eux du terme ;

AUX MOTIFS QUE l'article 10- I de la loi du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants des locaux à usage d'habitation prescrit d'effectuer une notification en vue de l'exercice du droit de préemption " aux locataires et occupants de bonne foi ; que Monsieur Z..., titulaire d'un bail régulier, fait incontestablement partie de la première catégorie ; qu'il n'y a donc pas à rechercher s'il est ou non de bonne foi, cette qualification étant en ce qui le concerne inopérante ; qu'en ce qui concerne Madame E..., elle est pour le moins occupante de bonne. foi, étant rappelé que cette bonne foi est présumée et que rien dans le dossier ne permet d'articuler le contraire ; que sur le droit de préemption la violation des dispositions d'ordre public relatives à la protection du locataire étant acquise, il y a lieu, par application de l'article 10- I de la loi du 31 décembre 1975 :- de prononcer la nullité de la vente intervenue le 26 mars 2003 entre Madame X... et les époux de A... en ce qu'elle concerne le lot numéro 6 de l'ensemble immobilier cadastré section 824 numéro 187, lieu 17 dit 8 place Saint Sernin d'une surface de 3a 70 ca,- d'ordonner les restitutions correspondantes,- de prononcer la substitution de Monsieur Z... dans l'acte de vente aux époux de A... pour le lot numéro 6, aux mêmes conditions notamment de prix que l'acquéreur évincé,- de dire que le congé délivré de manière subséquente est annulé,- de dire que les sommes perçues au titre des loyers par les époux de A... doivent être restituées avec intérêts au taux légal à compter pour chacun d'eux de la perception ; que Monsieur René Y... doit être condamné. à restituer aux époux de A... le prix de vente du lot numéro 6 qu'il a perçu, l'acquéreur étant désormais le seul Monsieur Z... tenu au paiement du prix ; que les loyers indûment perçus par les époux de A... ne peuvent venir en déduction de ce prix de vente puisqu'ils doivent être restitués à Monsieur Z... propriétaire, par substitution, du lot numéro 6 à compter du 26 mars 2003 et qui les a donc indûment payés ;

ALORS QUE le non-respect du droit de préemption du locataire n'entraîne que la nullité de la vente et n'ouvre aucun droit de substitution au profit de celui-ci ; qu'en prononçant la substitution de Monsieur Z... dans l'acte de vente du 26 mars 2003 aux époux de A... pour le lot numéro 6 de l'ensemble immobilier cadastré section 824 numéro 187, lieu-dit 8 place Saint Sernin, la cour d'appel a violé l'article 10- I de la loi du 31 décembre 1975.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

IL EST REPROCHE à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR rejeté la demande de Monsieur et Madame de A... tendant à voir dire nulle la vente que leur avait consentie Madame X... ;

AUX MOTIFS QUE les époux de A... ne sont pas fondés à réclamer l'annulation totale de la vente dans la mesure où ils ne démontrent pas en quoi l'acquisition des autres lots dans cet ensemble est dépourvue de cause du fait de l'annulation de la vente du lot numéro 6 ;

1° / ALORS QUE la vente est parfaite par l'accord des parties sur la chose et le prix qui doit être déterminé ; que s'agissant d'une vente pour un prix global de plusieurs lots de copropriété, l'annulation de la vente d'un des lots fait disparaître l'accord des parties sur la chose et le prix ; qu'en rejetant la demande tendant à l'annulation de la vente, la Cour d'appel a refusé de tirer les conséquences légales de l'annulation de la vente du lot numéro 6 qu'elle avait prononcée, violant ainsi les articles 1583 et 1591 du Code civil ;

2° / ALORS QUE la Cour d'appel, qui en annulant la vente en ce qu'elle portait sur l'un seulement des lots vendus, oblige les exposants à rester propriétaires d'une partie seulement de la chose qu'ils entendaient acquérir pour le tout, en leur imposant, par surcroît, la présence d'un copropriétaire du chef du lot rétrocédé à Monsieur Z..., a procédé à une réfaction du contrat contre la volonté des parties, en violation des textes susvisés et de l'article 1134 du Code civil.

QUATRIEME MOYEN DE CASSATION

IL EST REPROCHE à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR ordonné la restitution à Monsieur Z... des sommes perçues à titre de loyers par les époux de A... à compter du 1er avril 2003 avec intérêts au taux légal à compter pour chacun d'eux du terme ;

AUX MOTIFS QUE « les époux de A... ne son pas fondés à solliciter des arriérés de loyer et de charges auprès de Monsieur Z..., ces sommes ayant été indûment réclamées et perçues » ;

ALORS QUE D'UNE PART le possesseur qui possède comme un propriétaire, en vertu d'un titre translatif dont il ignore les vices, fait les fruits siens ; que les époux de A... ont possédé le lot de copropriété qui leur avait été vendu comme propriétaire et n'ont été constitués de mauvaise foi que par l'assignation en nullité de la vente que leur a fait délivrer Monsieur Z... le 15 janvier 2004 ; qu'en les condamnant à restituer les loyers et les charges à compter du 1er avril 2003, la Cour d'appel a violé les articles 549 et 550 du Code civil ;

ALORS QUE D'AUTRE PART les loyers ou restitution de fruits ne produisent intérêts que du jour de la demande ; qu'en ordonnant la restitution par les époux de A... à Monsieur Z... des sommes perçues à titre de loyers par les époux de A... à compter du 1er avril 2003 avec intérêts au taux légal à compter pour chacun d'eux du terme, sans rechercher la date à laquelle la demande en restitution de loyers avait été formée, la Cour d'appel a privé de base légale sa décision au regard de l'article 1155 du Code civil."

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