Ainsi jugé par cet arrêt :

"Vu l'article 15 - II de la loi du 6 juillet 1989 ;

Attendu que, selon ce texte, lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée ; qu'il vaut offre de vente au profit du locataire ; que l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis ;

Attendu selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 27 janvier 2009) que M. et Mme X..., propriétaires d'un appartement donné à bail à M. et Mme Y..., ont, par leur mandataire, le 30 juillet 2004, notifié à ces derniers, dont le bail venait à expiration le 30 juin 2005, un congé valant offre de vendre à un certain prix ; que par acte du 8 octobre 2004, les propriétaires ont vendu le bien à Mme Z... ; que les locataires, qui avaient accepté l'offre par lettre recommandée avec avis de réception des 3 et 4 janvier 2005, ont assigné Mme Z..., M. et Mme X... et leur mandataire pour se faire déclarer acquéreurs de l'appartement ;

Attendu que pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que si les propriétaires avaient eu initialement l'intention de vendre un appartement libre de toute occupation et notifié aux locataires une offre de vente valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis, soit du 1er janvier au 28 février 2005, il ne leur était pas interdit de changer d'avis pour, en définitive, vendre leur bien occupé le 8 octobre 2004 ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le propriétaire est lié par son offre de vente jusqu'à l'expiration des deux premiers mois du délai de préavis, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 27 janvier 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Chambéry ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Chambéry, autrement composée ;

Condamne la société BR-Immo, les consorts X... et Mme Z..., ensemble, aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne, ensemble, la société BR-Immo, les consorts X... et Mme Z... à payer aux époux Y... la somme de 2 500 euros ; rejette les autres demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf mai deux mille dix.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par Me Carbonnier, avocat aux Conseils, pour les époux Y...

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Monsieur et Madame Y... de leurs demandes tendant à l'annulation de la vente intervenue le 8 octobre 2004 entre les époux X... et Madame Z..., à les voir déclarer acquéreurs de l'appartement qu'ils occupent pour le prix de 118.737,34 €, ainsi qu'au versement de dommages et intérêts à leur profit par les consorts X..., Madame Z... et la SARL BR-IMMO,

AUX MOTIFS QU'"il est énoncé à tort dans le jugement que le délai de deux mois dont disposaient les époux Y... pour accepter l'offre de vente et se déclarer acquéreurs de l'appartement dont ils étaient locataires expirait le 3 octobre 2004, deux mois après la notification du congé alors que cette offre était valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis de six mois dont ils bénéficiaient ; que le congé étant donné pour le 30 juin 2005, date d'échéance de leur bail, leur délai d'acceptation commençait le 1er janvier 2005 pour s'achever le 28 février 2005 ; que dans le congé du 30 juillet 2004 il est mentionné que l'appartement est offert à la vente au prix de 140 500 euros, de sorte que, en l'absence de précision complémentaire, il s'entend que ce prix est celui des biens immobiliers seuls ; Que dans l'acte du 8 octobre 2004 il est stipulé que la vente est faite au prix global de 128 737,34 euros «s'appliquant» aux biens mobiliers à concurrence de 10 000 euros et aux biens immobiliers à concurrence de 118 737,34 euros et que l'acquéreur a en outre seul la charge des honoraires de négociation de la société BR Immo, soit 11 762,66 euros ; que les biens immobiliers ont donc été vendus à un prix inférieur à celui qui est mentionné dans la notification du 30 juillet 2004 ; Mais que dans cet acte du 8 octobre 2004, à l'article "Propriété Jouissance" (p. 5) il est énoncé que les biens vendus à madame Z... sont «loués à des charges et conditions que l'acquéreur déclare parfaitement connaître pour lesquelles il se reconnaît purement et simplement subrogé dans les droits et obligations du vendeur» ; que, donc, c'est un appartement occupé -et non pas libre- qui a été vendu à madame par les époux X... et qu'en tel cas la loi n'oblige pas le bailleur vendeur à faire offre de vente au locataire ; que dans ces circonstances les époux X... n'étaient pas tenus de notifier aux époux Y... ces conditions de vente ; certes, qu'il ressort tant des termes du mandat que les époux X... avaient donné à la société BR Immo que de ceux du congé du 30 juillet 2004 notifié au époux Y... que les époux X... avait initialement l'intention d'offrir à la vente un appartement libre de toute occupation mais qu'il ne leur était pas interdit de changer d'avis pour, en définitive, vendre leur bien occupé ; par ailleurs, que les conditions effectives de la vente à madame Z... font que le prix stipulé dans l'acte du 8 octobre 2004 n'est pas directement comparable à celui qui a été mentionné dans la notification du 30 juillet 2004, de sorte que les époux Y... sont mal fondés à soutenir que la vente s'est faite à un prix plus avantageux que celui qui leur avait été proposé ; que les époux Y..., qui ont notifié leur intention d'acquérir l'appartement aux conditions énoncées dans la notification du 30 juillet 2004 alors que l'acte de la vente à madame Z... avait déjà été signé et publié, sont mal fondés à prétendre être déclarés acquéreurs par substitution à madame Z... ; que le congé du 30 juillet 2004 qui était fondé sur la décision de vendre le logement est devenu inopérant puisque ce bien a été vendu occupé, madame Z... ayant expressément déclaré connaître le bail consenti aux époux Y... et en accepter les conditions ; que c'est donc à tort que la société BR Immo a, par lettre recommandée avec avis de réception du 18 juillet 2005, mis les époux Y... en demeure de libérer l'appartement au motif erroné que leur «dossier de location caduc était depuis le 30/06/05» et qu'ils l'occupent «sans droit ni titre»; Qu'il est demandé à bon droit que soit annulée cette mise en demeure ; Qu'en revanche c'est à tort que les époux Y... demandent restitution des loyers puisqu'ils occupent toujours ce logement dont ils sont locataires ; que madame Z..., qui a acquis l'appartement litigieux en déclarant connaître qu'il était loué aux époux Y..., est mal fondée à prétendre que les époux Y... l'ont empêchée d'occuper ce logement ; qu'elle doit être déboutée de sa demande de dommages et intérêts" (arrêt, p. 4 et 5),

1°) ALORS QUE le congé fondé sur la décision de vendre le logement qui doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée, valant offre de vente au profit du locataire pendant les deux premiers mois du délai de préavis de six mois, le bailleur doit maintenir son offre pendant ces deux premiers mois du délai de préavis ; qu'il s'ensuit que toute vente conclue au profit d'un tiers pendant le délai de deux mois est inopposable au locataire qui peut en poursuivre la nullité et conserve, pendant ledit délai, la faculté d'exercer son droit de préemption ;

Qu'en l'espèce, il est constant que, par lettre recommandée datée du 29 juillet 2004, reçue le 3 août 2004, la SARL BR-Immo a informé Monsieur et Madame Y..., locataires d'un appartement appartenant à Monsieur et Madame X..., de la vente de ce logement pour le prix de 140.500 € et leur a demandé «soit de libérer les lieux à la date du 30.06.2005 au terme de votre contrat de bail en cours, soit de prendre toutes dispositions pour vous porter acquéreurs au prix et conditions ci-dessus dans un délai de 2 mois maximum à dater de la réception de la présente» ; que Monsieur et Madame Y... ont eu la surprise d'apprendre que l'immeuble avait fait l'objet d'une vente au profit de Madame Z... par acte authentique du 8 octobre 2004 pour le prix de 118.737,34 € ; que, par lettre du 4 janvier 2005 adressée à leur bailleur, ils ont annoncé leur intention de se porter acquéreurs de l'appartement ;

Qu'après avoir reconnu, d'une part que le délai d'acceptation de l'offre de vente n'avait pu commencer à courir que le 1er janvier 2005 pour s'achever le 28 février 2005, et d'autre part que les biens immobiliers ont été vendus par Monsieur et Madame X... à Madame Z... pour un prix (118.737,34 €) inférieur à celui qui est mentionné dans la notification du 30 juillet 2004 (140.500 €), la cour d'appel a considéré que «c'est un appartement occupé -et non pas libre- qui a été vendu à madame par les époux X... et qu'en tel cas la loi n'oblige pas le bailleur vendeur à faire offre de vente au locataire ; que dans ces circonstances les époux X... n'étaient pas tenus de notifier aux époux Y... ces conditions de vente ;
certes, qu'il ressort tant des termes du mandat que les époux X... avaient donné à la société BR Immo que de ceux du congé du 30 juillet 2004 notifié au époux Y... que les époux X... avait initialement l'intention d'offrir à la vente un appartement libre de toute occupation mais qu'il ne leur était pas interdit de changer d'avis pour, en définitive, vendre leur bien occupé» ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le bailleur est lié par son offre de vente jusqu'à l'expiration des deux premiers mois du délai de préavis, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 ;

2°) ALORS QUE le congé avec offre de vente délivré par le bailleur ne peut être rétracté avant l'expiration des deux premiers mois du délai de préavis, sans le consentement du locataire ;

Qu'en l'espèce, il résulte des constatations des juges du fond que Monsieur et Madame X..., propriétaires d'un appartement et d'un garage donnés à bail à Monsieur et Madame Y..., leur ont notifié le 30 juillet 2004 un congé pour vente ; que la cour d'appel en a justement déduit «que le congé étant donné pour le 30 juin 2005, date d'échéance de leur bail, leur délai d'acceptation commençait le 1er janvier 2005 pour s'achever le 28 février 2005» ; que Monsieur et Madame Y... ont fait usage de leur droit de se porter acquéreurs par actes en date des 3 et 4 janvier 2005 ; que, cependant, il est apparu que Monsieur et Madame X... avaient déjà vendu l'ensemble immobilier à Madame Z... par acte authentique du 8 octobre 2004 ;

Que, pour valider la vente ainsi intervenue en violation des droits de Monsieur et Madame Y..., la cour d'appel a considéré «qu'il n'était pas interdit aux bailleurs de changer d'avis pour, en définitive, vendre leur bien occupé» à Madame Z... ;

Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989, ensemble l'article 1134 du code civil ;

3°) ALORS QUE le juge doit, à peine de nullité de la décision qu'il a prononcée, la motiver ; que la contradiction de motifs équivaut à une absence de motivation ;

Qu'en l'espèce, après avoir énoncé «que dans le congé du 30 juillet 2004 il est mentionné que l'appartement est offert à la vente au prix de 140 500 euros, de sorte que, en l'absence de précision complémentaire, il s'entend que ce prix est celui des biens immobiliers seuls ; que dans l'acte du 8 octobre 2004 il est stipulé que la vente est faite au prix global de 128 737,34 euros «s'appliquant» aux biens mobiliers à concurrence de 10 000 euros et aux biens immobiliers à concurrence de 118 737,34 euros et que l'acquéreur a en outre seul la charge des honoraires de négociation de la société BR Immo, soit 11 762,66 euros ; que les biens immobiliers ont donc été vendus à un prix inférieur à celui qui est mentionné dans la notification du 30 juillet 2004», la cour d'appel considère «que les conditions effectives de la vente à madame Z... font que le prix stipulé dans l'acte du 8 octobre 2004 n'est pas directement comparable à celui qui a été mentionné dans la notification du 30 juillet 2004, de sorte que les époux Y... sont mal fondés à soutenir que la vente s'est faite à un prix plus avantageux que celui qui leur avait été proposé» ;

Qu'en se prononçant ainsi par des motifs contradictoires, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

4°) ALORS, en toute hypothèse, QUE le juge doit, à peine de nullité de la décision qu'il a prononcée, la motiver ;

Qu'en l'espèce, après avoir énoncé que les biens immobiliers ont été vendus par Monsieur et Madame X... à Madame Z... pour un prix (118.737,34 €) inférieur à celui qui est mentionné dans la notification du 30 juillet 2004 (140.500 €), la cour d'appel a simplement indiqué, pour dire que la vente de l'immeuble à Madame Z... ne s'était pas faite à un prix inférieur à celui mentionné dans la notification du congé avec offre de vente adressée à Monsieur et Madame Y..., «que les conditions effectives de la vente à madame Z... font que le prix stipulé dans l'acte du 8 octobre 2004 n'est pas directement comparable à celui qui a été mentionné dans la notification du 30 juillet 2004» ;

Qu'en statuant ainsi, sans expliquer en quoi le prix de vente payé par Madame Z... n'était pas comparable avec celui mentionné dans le congé pour vente, la cour d'appel n'a pas suffisamment motivé sa décision et a donc violé l'article 455 du code de procédure civile."

Un arrêt sur le sujet :

"Attendu qu'ayant constaté que les combles n'étaient pas mentionnés, tant dans la désignation du lot n° 113 de l'acte modificatif du règlement de copropriété-état descriptif de division que dans l'acte de vente aux époux X..., reprise dans celui emportant vente par ceux-ci aux consorts A...-B..., ni compris dans l'énumération des parties communes de l'immeuble figurant dans le règlement de copropriété, et retenu que, s'il était constant que ces combles n'étaient accessibles qu'à partir d'une trappe située dans le lot n° 113, cette configuration ne suffisait pas à elle seule à caractériser l'usage exclusif revendiqué, alors que ces locaux qui abritaient depuis l'origine une volumineuse gaine VMC externe étaient ainsi affectés à l'utilité de tous les copropriétaires, que lors de la construction de l'immeuble ces combles n'existaient pas, que ce n'était qu'ultérieurement qu'une petite toiture avait été réalisée, et qu'il ressortait des assemblées générales des 2 mars 2004 et 10 mai 2005 que le syndicat des copropriétaires considérait que ces combles relevaient des parties communes, la cour d'appel a pu déduire, sans inverser la charge de la preuve et abstraction faite d'un motif surabondant relatif au pourcentage d'occupation de la surface par la VMC, que les époux X... n'établissaient pas que les combles constituaient une partie privative entrant dans le mesurage " loi Carrez " ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les époux X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux X... à payer à Mme A...et M. B..., ensemble, la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des époux X... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze décembre deux mille neuf.

Moyen produit par la SCP Defrenois et Levis, avocat aux Conseils pour les époux X...

Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR condamné M. John X... et Mme Nicole C...épouse X... à payer à Melle A...et à M. B...la somme de 29 804, 20 € outre les intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2003, et la somme de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

AUX MOTIFS QU'en l'espèce, le certificat de surface du 4 octobre 2002, établi par la société BDM, annexé à l'acte de vente retient une superficie privative totale de 42, 8 m ² dont 8, 5 m ² pour les combles aménageables, dont il est précisé qu'ils sont inclus à l'appartement lot 113 ; que le mesurage du même lot effectué par le cabinet SERRAIN le 27 octobre 2003 retient pour sa part une superficie privative de 34, 1 m ² sans tenir compte des combles, d'une superficie plancher de 8 m ² et d'une superficie habitable de 3, 4 m ², soit une différence de plus d'un vingtième ; que les combles en litige ne sont pas mentionnés dans la désignation du lot 113 résultant tant de l'acte modificatif au règlement de copropriété et état descriptif de division de l'immeuble des 21 et 18 juillet 1994 que de l'acte authentique du 21 juillet 1995 emportant vente par la société G. I. R. à Monsieur et Madame X... reprise dans celui du 14 mars 2003 emportant vente par les époux X... à Mademoiselle A...et à Monsieur B...qui décrit ce lot comme un appartement situé au 2ème étage, porte face de l'escalier A comprenant entrée, salle de séjour, chambre, cuisine et salle d'eau avec water-closet et droit à la jouissance d'une terrasse ; qu'ils ne sont pas non plus compris dans l'énumération des parties communes de l'immeuble figurant au règlement de copropriété ; que les combles n'étant pas visés dans l'énumération des parties d'immeuble que l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 répute communes dans le silence ou la contradiction des titres, il incombe aux époux X... de faire la preuve que le propriétaire du lot 113 a l'usage exclusif des combles situés au dessus dudit lot ; que s'il est constant que ces combles ne sont accessibles qu'à partir d'une trappe située dans le lot 113, cette configuration ne suffit pas à elle seule à caractériser l'usage exclusif revendiqué, alors que ces locaux, qui abritent depuis l'origine une volumineuse gaine VMC externe occupant environ 20 % de la surface, sont ainsi affectés à l'utilité de tous les copropriétaires ; que l'un des copropriétaires d'origine de l'immeuble, Monsieur Philippe D..., atteste d'ailleurs que lors de la construction de l'immeuble, ces combles n'existaient pas et que ce n'est qu'ultérieurement, par souci esthétique, qu'une petite toiture a été réalisée ; qu'il ressort enfin des procès-verbaux d'assemblée générale des 2 mars 2004 et 10 mai 2005 que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble considère pour sa part que ces combles relèvent des parties communes ; que les époux X... n'établissant pas dès lors que les combles litigieux sont une partie privative dont la superficie devait être prise en compte dans la mesure « loi Carrez » des lots vendus, c'est à juste titre que le jugement entrepris a estimé les acquéreurs fondés à demander aux vendeurs la restitution de la somme de 29 804, 20 € au titre de la moindre mesure de 8, 7 m ² correspondant (arrêt, p. 7, § 2 à 10) ;

1° / ALORS QU'il appartient à l'acheteur qui conteste la superficie déclarée par le vendeur d'un lot de démontrer que la surface réelle de la partie privative de ce lot est inférieure à celle exprimée à l'acte, de sorte qu'en énonçant qu'il appartenait aux vendeurs d'établir que les combles inclus dans le mesurage de l'appartement étaient une partie privative, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et ainsi violé les articles 1315 du code civil et 46 de la loi du 10 juillet 1965 ;

2° / ALORS, au demeurant, QUE les combles utilisés par un copropriétaire déterminé dont le lot en commande l'accès unique constituent une partie privative, peu important qu'ils soient traversés par des conduites ou canalisations desservant l'ensemble de l'immeuble, de sorte qu'en écartant la nature privative des combles litigieux en se fondant sur des motifs impropres à caractériser une partie commune, la cour d'appel a violé les articles 2, 3 et 46 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° / ET ALORS, en toute hypothèse, QU'en se bornant à affirmer, sans préciser les éléments de fait et de preuve dont elle a déduit une telle assertion, que la gaine VMC occupait plus de 20 % de la surface du comble, quand les exposants faisaient valoir que les combles n'abritaient qu'une canalisation de 15 cm de diamètre, la cour d'appel a statué par voie de simple affirmation et ainsi violé l'article 455 du code de procédure civile."