La question d'un député et la réponse du ministre relativement à cet article :

La question :

Mme Colette Langlade attire l'attention de M. le ministre de l'espace rural et de l'aménagement du territoire sur les difficultés que rencontrent les particuliers qui souhaitent réaliser des travaux pour l'amélioration de leur habitat. Dans sa circonscription de Dordogne, une habitante se voit refuser systématiquement toutes demandes de travaux qu'elle dépose, au regard des dispositions de l'article R. 111-18 du code de l'urbanisme. De nombreuses personnes sont pénalisées par les dispositions de cet article, alors que bien souvent les travaux envisagés ne gênent en rien le voisinage et sont parfaitement intégrés dans le paysage. Elle lui demande de bien vouloir lui indiquer les motivations de l'application de cet article qui donne lieu à des arrêtés préfectoraux d'opposition qui semblent parfois injustifiés.

La réponse :

La réglementation d'urbanisme régissant les distances devant être respectées par les constructions est aujourd'hui, essentiellement, d'origine locale. Elle est contenue dans les règlements des plans locaux d'urbanisme (PLU). Ces documents définissent pour chaque zone de l'agglomération les règles d'implantation des constructions qui incluent les distances à respecter par rapport aux limites parcellaires, à la voie publique ou aux autres constructions. Les communes non dotées de tels documents sont soumises à une même réglementation d'origine nationale : le règlement national d'urbanisme (RNU), articles R. 111-1 et suivants du code de l'urbanisme, étant précisé que certains articles du RNU s'appliquent même lorsqu'il existe un PLU (article R. 111-1 du code de l'urbanisme). L'article R. 111-18 n'est applicable que dans les communes qui ne sont pas dotées de PLU ou de document en tenant lieu. Il prévoit que « à moins que le bâtiment à construire ne jouxte la limite parcellaire, la distance comptée horizontalement de tout point de ce bâtiment au point de la limite parcellaire qui en est le plus rapproché doit être égale à la moitié de la différence d'altitude entre ces deux points, sans pouvoir être inférieure à trois mètres ». Cet article permet donc de garantir une certaine intimité pour des constructions voisines, ainsi qu'un minimum d'ensoleillement et de sécurité. Le Conseil d'État (CE, 3 février 1978, MEPPIEL, requête n° 04469) estime d'ailleurs que cette règle nationale, qui est édictée dans un but d'hygiène, de salubrité et de sécurité, a un caractère impératif. Telles sont les motivations de cet article, étant précisé que les services locaux de l'État restent bien sûr disponibles pour étudier tout cas particulier. De manière plus générale, l'élaboration d'un PLU permettra à la commune de disposer de plus de possibilités en ce qui concerne les règles d'implantation des constructions. En effet, dans ce cas, l'article R. 111-18 du code de l'urbanisme n'est plus applicable et c'est alors le règlement du PLU qui fixera les règles d'implantation par rapport aux limites séparatives, règles qui pourront être différentes de celles posées par cet article.

La question et la réponse du ministre sur le DPE :

La question :

M. Jean Roatta attire l'attention de M. le secrétaire d'État auprès de la ministre de l'écologie, du développement durable, des transports et du logement, chargé du logement, sur le décret à venir relatif à l'affichage de la performance énergétique dans les annonces immobilières de location ou de vente. La loi portant engagement national pour l'environnement a entériné l'obligation d'afficher, à partir de 2011, la performance énergétique sur les annonces immobilières de logements proposés à l'achat ou à la vente. Un décret doit bientôt préciser les conditions d'application de cette mesure. Or le projet de décret ne prévoit aucune sanction propre au non-respect de cette obligation, ce qui risque de nuire à la bonne application de la loi. Un dispositif généralisé et immédiat de sanction serait donc pertinent. La sanction doit être extérieure et systématisée afin de ne pas altérer la relation contractuelle loueur-locataire, ou vendeur-acheteur. Une amende forfaitaire par annnonce ne comportant pas d'affichage de la performance énergétique constituerait un dispositif léger, efficace et pérenne. Cette sanction, en fonction du nombre d'annonces non conformes, permettrait de ne pas pénaliser outre mesure, les particuliers, tout en restant significative. Cette solution est d'autant plus souhaitable que les professionnels de l'immobilier s'étaient engagés, en mai 2008, à afficher la performance énergétique, ce qui n'a pas été suivi d'effet. Aussi, il lui demande donc de bien vouloir lui indiquer dans quelle mesure le Gouvernement compte intégrer au décret un dispositif de sanction en cas de non-affichage de la performance énergétique dans les annonces immobilières.

La réponse :

La généralisation de l'affichage de la performance énergétique dans les annonces immobilières au 1er janvier 2011 est prévue par la loi du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l'environnement, dite « Grenelle 2 ». Elle s'inscrit dans la continuité de la convention d'engagements volontaires signée par les professionnels de l'immobilier en mai 2008. Cette mesure vise à améliorer, le plus en amont possible, l'information des acquéreurs et loueurs de biens immobiliers, de sorte que la performance énergétique du bien devienne un des éléments constitutifs du choix. Elle permettra en outre : d'amener le propriétaire à faire réaliser un diagnostic de performance énergétique par un professionnel certifié dès l'annonce de la mise en vente et de la location de son bien immobilier, comme le prévoit déjà la loi ; d'encourager le locataire potentiel à demander le diagnostic de performance énergétique ; d'inciter les propriétaires et les bailleurs à réaliser des travaux d'économie d'énergie ; de valoriser le bien du propriétaire si celui-ci est performant énergiquement. En cas d'absence d'affichage de la performance énergétique dans l'annonce immobilière, les dispositions de droit commun s'appliquent : au plan civil, le dol (art. 1116 du code civil) peut résulter de la dissimulation d'un fait qui, s'il avait été connu, aurait conduit l'acquéreur à ne pas contracter ou à le faire à un prix moindre (la sanction est la nullité de l'acte ou la réduction du prix) ; au plan pénal, le grief de publicité de nature à induire en erreur (art. L. 121-1 du code de la consommation) peut être relevé par les services des fraudes et faire l'objet des sanctions de l'article L. 213-1 du même code : deux ans de prison et 37 500 EUR d'amende. Au-delà de ces dispositions, la sanction sera surtout celle du marché immobilier : une annonce présentant des informations incomplètes ne sera pas considérée comme fiable par les candidats à l'acquisition ou à la location. Cette mesure s'applique aux 600 000 transactions et aux millions de locations réalisées chaque année.