Pas pour la Cour de Cassation :

"Attendu selon l'arrêt attaqué (Besançon, 12 mai 2010), que la société civile immobilière des Martenots (SCI) a, acheté aux époux X... un bien immobilier par l'intermédiaire des sociétés La Vision et Euro Services Immobilier, qui avaient donné mandat à l'agence Michael Vogel Immobilien de diffuser l'annonce en Allemagne ; qu'un rapport d'expertise amiable non contradictoire ayant révélé l'existence de vices affectant le chauffage et la charpente, la SCI a assigné les vendeurs, l'agence Michael Vogel Immobilien et les sociétés La Vision et Euro Services en remboursement d'une partie du prix de vente et en paiement de dommages et intérêts ;

Sur le premier moyen : 

Vu l'article1642 du code civil ;

Attendu que pour débouter la SCI de sa demande en garantie des vices cachés, l'arrêt retient que si l'expert avait énoncé qu'il lui avait fallu accéder à la toiture en passant par les fenêtres pour constater des réparations de fortune, le devoir minimal de vigilance de l'acheteur d'une propriété, tout à la fois, imposante, belle, d'une ancienneté certaine et d'un prix élevé, lui imposait de visiter sérieusement les lieux et, s'il n'était pas apte techniquement à apprécier l'état de tout ou partie de l'immeuble, d'être accompagné d'un homme de l'art ;

Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui a ajouté à la loi une condition qu'elle ne prévoit pas, a violé le texte susvisé ;

Et sur le second moyen :

Vu l'article 1382 du code civil ;

Attendu que pour rejeter les demandes, contre les sociétés La Vision, Euro Services et Michael Vogel Immobilien, l'arrêt retient que le descriptif des annonces publiées comporte des photographies permettant de considérer que le château disposait d'un nouveau toit d'ardoises et qu'il n'entre pas dans la mission d'un agent immobilier de vérifier au-delà de l'apparence, le descriptif des annonces qu'il publie pour chercher des acheteurs ; 

Qu'en statuant ainsi la cour d'appel a violé le texte susvisé;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 12 mai 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Besançon ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Dijon ;

Condamne M. et Mme X..., la société Euro Services, la société La Vision et l'agence Michael Vogel Immobilien aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme X..., la société Euro Services, la société La Vision et l'agence Michael Vogel Immobilien à payer à la SCI des Martenots la somme de 2 500 euros ; rejette les autres demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;



Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois novembre deux mille onze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils pour la société des Martenots

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt partiellement confirmatif attaqué D'AVOIR débouté la SCI DES MARTENOTS de son action en garantie des vices cachés formée à l'encontre de Monsieur Denis X... et Madame Sylvie A..., épouse X..., et de sa demande subsidiaire tendant à obtenir une expertise judiciaire

AUX MOTIFS PROPRES QUE la SCI DES MARTENOTS a acheté à Denis et Sylvie X..., selon acte noatrié en date du 15 juillet 2005, un bien immobilier sis à PLANCHER LES MINES au prix de 670.000 euros ; que l'acte précise en haut de page 7 que les parties reconnaissent avoir été mises en relation par les agences « LA VISION » et «EURO SERVICES IMMOBILIER», et que la commission due aux intermédiaires est la charge des vendeurs ; qu'il est encore indiqué que Denis et Sylvie X... ont acquis ledit bien par deux actes authentiques des 30 septembre 2000 et 27 juin 2001 ; qu'enfin, une clause de non garantie de tous vices, apparents comme cachés, a été convenue, étant expressément indiqué que si le vendeur est un professionnel de l'immobilier, la clause d'exonération es vices cachés ne pourra s'appliquer ; (…)

Qu'au fond, sera en premier lieu examinée l'action en garantie des vices cachés dirigée par la SCI DES MARTENOTS contre Denis et Sylvie X... ; que les vices prétendus ont été décrits dans un rapport établi le 19 septembre 2006 par Christian B..., expert en bâtiment, commis par la SCI DES MARTENOTS, suite à une visite sur les lieux du 27 juin 2006, soit quasiment un an près l'acte authentique de vente ; qu'il est d'abord regrettable que ni la SCI DES MARTENOTS, ni cet expert qui rappelle dans son en-tête qu'il est expert judiciaire près la cour d'appel de COLMAR, n'aient cru bon de donner un caractère contradictoire à cette initiative, puisqu'aucune des parties au litige n'a été conviée ; que lorsque l'on lit ce rapport qui concerne les combles aménagés (en ce compris la toiture) et le chauffage, et lorsque l'on examine les nombreuses photographies qui figurent dans ses annexes et auxquelles il renvoie, vainement cherche-t-on des vices vraiment cachés ; qu'en effet que tous les vices indiqués étaient soit pour la plupart directement visibles, soit aisément visibles après une opération simple de regarder sous des revêtements amovibles de sol ; que, certes, que cet expert a énoncé qu'il lui a fallu accéder à la toiture en passant par les fenêtres pour constater les réparations de fortune qui avaient été faites ; mais que le devoir minimal de vigilance d'un acheteur d'une telle propriété, tout à la fois imposante, belle et d'une ancienneté certaine, sans oublier le niveau de prix dans lequel on se situe, lui impose de visiter sérieusement les lieux avant l'acquisition, et s'il n'est pas apte techniquement lui-même à apprécier l'état de tout partie d'un immeuble bâti, accompagné d'un homme de l'art ; que cela est tout particulièrement vrai pour la toiture, dont chacun connaît le caractère essentiel dans un bâtiment ; qu'en présence de vices soit directement apparents, soit très aisément décelables et donc assimilés à des vices apparents, nulle expertise judiciaire n'est nécessaire, tandis que l'action en garantie de la S.C.I. des Martenots contre Denis et Sylvie X... doit être confirmée comme étant mal fondée et comme devant être rejetée, ce sans qu'il soit besoin d'analyser ou non le caractère de vendeur professionnel que voudrait voir reconnaître la S.C.I. des Martenots à ceux-ci, qui n'aurait une importance qu'au regard de l'efficacité ou non de la clause de non garantie des vices cachés ; qu'enfin, il n'est pas inutile de relever que la S.C.I. des Martenots confirme, suite à ce qui a été relevé par le Conseiller de la Mise en Etat dans une ordonnance en date du 25 novembre 2008, qu'elle avait bien remis la propriété litigieuse en vente, laquelle était au 27 octobre 2008 proposée au prix de ... 820.000 Euros (certes incluant la commission devant être payée par elle à l'intermédiaire), soit 150.000 Euros de plus que celui d'acquisition à Denis et Sylvie X..., et cela en pleine crise immobilière... ; que la description de la propriété et notamment de l'immeuble principal fait tout simplement rêver ; qu'en effet que l'on lit sur la page qui y est consacrée sur le site internet "ImmoFrance.com", imprimée le 3 décembre 2008 par le consultant du site (annexe 6 de Denis et Sylvie X...) : « Prestigieuse Villa de Maître dans parc arboré proche Suisse. Descriptif Général. Beaucoup de caractère pour cette superbe propriété entre Belfort et les Vosges. Deux niveaux de 340 mètres carrés chacun entièrement rénovés et un niveau à rafraîchir (sic). Vaste hall d'entrée, cheminées en marbre, plafonds moulurés, boiseries, cuisine équipée, salon à colonnades, ici le luxe allie le charme d'autrefois dans de vastes pièces, agréables à vivre et à visiter... Restauration par francsmaçons suisses. Salles de bain d'époque, chaudière neuve et poêle granulé bois. Le tout agrémenté d'un terrain de tennis, d'une piscine, d'une serre et d'un parc boisé avec sources et nombreux points d'eau, clos de murs. A voir absolument. Idéal mariages, séminaires, concerts, chambres d'hôtes... ou tout simplement, pour vous. Caractéristiques principales : - 980 m2 de surface habitable - 2,08 hectares de terrain - 14 pièces - 10 chambres - chauffage central au fuel - structure/extérieur en bon état (sic) - Prix (frais d'agence inclus) - 820.000 Euros - = 5.378.847 FRF" ; qu'un tel comportement est tout de même curieux de la part d'un acheteur prétendant que son bien présente d'importants vices cachés et que suite à une expertise d'assurance du 6 octobre 2007 il a "l'impérieuse nécessité de remettre en état la couverture de la maison" (conclusions susvisées page 6), ce que curieusement il ne prétend ni justifie avoir fait depuis cette époque alors qu'il allègue de nombreux autres travaux à la propriété pour en justifier le prix sollicité ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE (…) la SCI DES MARTENOTS qui avait pris soin d'obtenir la réduction du prix de vente de 746.000 € à 670.000 €, ne pouvait ignorer devoir engager à échéance brève des frais de restauration nécessairement importants sur une maison de maître présentée dans l'annonce immobilière comme un château construit il y a plus de 100 ans ;

1°) ALORS QUE le vice apparent est celui qu'un acheteur peut déceler après un examen apparent de l'immeuble, sans procéder à des investigations sous les revêtements apposés pour en dissimuler les dégradations ; qu'en l'espèce, la SCI DES MARTENOTS, dont le gérant n'était pas professionnel (fait non contesté, cf. conclusions des vendeurs, p. 7 et des agences, productions n° 9 à 11), produisait à l'appui de son action en garantie des vices cachés un rapport d'expertise (production n° 5) dont les constatations faisaient apparaître notamment que divers procédés de fortune (des « cache-misère ») avaient été employés par les vendeurs pour dissimuler les nombreuses fuites affectant la charpente et ses éléments porteurs ainsi que la couverture de l'immeuble, ce qui avait conduit l'expert à conclure que « d'un point de vue techniques les vices étaient cachés…ou ont été cachés lors des opérations de vente de l'immeuble » ; que l'expert précisait qu'il lui avait « fallu accéder à la toiture en passant par les fenêtres pour constater ces réparations de fortune », fait expressément admis par la cour d'appel (arrêt attaqué p. 5), étant précisé que « le simple constat visuel ne permet pas à un non-professionnel de soupçonner l'existence de ces bricolages » (conclusions du rapport) ; qu'en retenant qu'il incombait à l'acquéreur de visiter « sérieusement les lieux » pour être en mesure de déceler des vices « soit pour la plupart directement visibles, soit aisément visibles après une opération simple de regarder sous des revêtements amovibles de sol », sans à aucun moment caractériser concrètement des vices qu'aurait pu constater l'acquéreur sans procéder à des investigations dépassant la simple observation visuelle de l'apparence extérieure de l'immeuble, i.e. sans avoir à grimper sur le toit en passant par la fenêtre ou sans avoir à retirer les revêtements de sol, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1641 et 1642 du Code civil ;

2°) ALORS QUE l'acquéreur d'un immeuble ne saurait être tenu de faire procéder à des investigations par un homme de l'art pour y déceler d'éventuels vices cachés, peu important à cet égard la valeur d'acquisition du bien ; qu'en retenant que le devoir de vigilance de l'acquéreur d'une demeure de caractère lui imposait, « s'il n'est pas apte techniquement lui-même à apprécier l'état de tout partie d'un immeuble bâti », de visiter « sérieusement » les lieux « accompagné d'un homme de l'art », la cour d'appel a violé les articles 1641 et 1642 du Code civil ;

3°) ALORS QUE l'existence d'un vice caché s'apprécie à la date à laquelle le bien a été acquis, sans que le juge ne puisse opposer à l'acquéreur les conditions dans lesquelles il a ultérieurement remis le bien à la vente ; qu'en reprochant à l'acquéreur d'avoir remis en vente la propriété litigieuse pour un prix supérieur au prix de l'acquisition sans mentionner les vices allégués, ni prétendre les avoir réparés, pour mettre en cause un «comportement curieux», lorsque les conditions ultérieures d'une éventuelle revente ultérieure de l'immeuble litigieux – au demeurant justifiées par les autres travaux accomplis et relevés par la cour d'appel – ne pouvaient en tout état de cause avoir d'incidence sur l'existence des vices cachés au moment de l'acquisition et sur le bien-fondé de l'action en garantie, la cour d'appel a statué par des motifs inopérants et privé sa décision de base légale au regard des articles 1641 et 1642 du Code civil ;

4°) ALORS QUE la réduction du prix indiqué dans l'annonce immobilière qu'a obtenue l'acquéreur ne saurait établir que les vices étaient apparents, ni priver l'acquéreur de son droit à exercer l'action en garantie des vices cachés ; qu'en relevant, par motifs adoptés, que l'acquéreur qui avait pu négocier le prix de vente « ne pouvait ignorer devoir engager à brève échéance des frais de restauration» sur une ancienne «maison de maître», la cour d'appel a violé les articles 1641 et 1642 du Code civil ;

ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE (…) selon l'acte notarié du 15 juillet 2005, en page 6, la vente litigieuse avec la charge pour l'acquéreur « de prendre l'immeuble dans son état actuel, sans aucune garantie de la part du vendeur, pour quelque cause que ce soit, et notamment (…) pour vétusté, vices de construction ou autres, apparents ou cachés » ; qu'il ne résulte pas des débats que monsieur Denis X... et Madame Sylvie A..., épouse X..., soient des professionnels de l'immobilier réputés connaître les vices ; que s'il est allégué que Monsieur Denis X..., cependant présenté sur l'acte de vente comme ayant la profession de directeur de société, serait en réalité le gérant d'une société de couverture, rien n'établit que l'intéressé ait des connaissances techniques réelles en la matière et qu'il ait lui-même procédé aux travaux ayant masqué provisoirement l'état exact de la toiture ;

5°) ALORS QUE le vendeur d'un immeuble qui exerce la profession d'artisan couvreur et gère une société de couvertures d'immeubles a la qualité de vendeur professionnel présumé irréfrablement connaître les vices cachés du bien, spécialement s'ils affectent la toiture de l'immeuble, peu important à cet égard la consistance réelle de ses connaissances techniques ; qu'en refusant à monsieur X... la qualité de vendeur professionnel au prétexte que « rien n'établit que l'intéressé ait des connaissances réelles en la matière » ni qu'il ait « lui-même procédé aux travaux ayant masqué provisoirement l'état exact de la toiture », lorsqu'il lui fallait uniquement rechercher s'il n'était pas, comme l'affirmait et offrait de le prouver l'exposante (conclusions p. 12), artisan couvreur inscrit au répertoire des métiers (production n° 7) et gérant d'une société spécialisée dans la couverture d'immeubles (production n° 8), ce qui suffisait à établir sa qualité de vendeur professionnel, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1643 Code civil ;

6°) ALORS en outre QUE le vendeur qui effectue personnellement ou fait réaliser des travaux par un tiers pour dissimuler des dégradations affectant l'immeuble a connaissance de ces vices et ne saurait par conséquent invoquer le bénéfice d'une clause de non-garantie, quand bien même il n'aurait pas la qualité de vendeur professionnel ; qu'en se bornant à retenir que « rien n'établit que l'intéressé ait (…) lui-même procédé aux travaux ayant masqué provisoirement l'état exact de la toiture », lorsqu'il lui fallait rechercher si le rapport produit par l'exposante n'établissait pas à tout le moins que les vendeurs avaient fait réaliser par un tiers des travaux aux fins de dissimuler les vices, circonstance qui établissait sa connaissance des vices, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1641 et 1642 du Code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt partiellement confirmatif attaqué D'AVOIR débouté la SCI DES MARTENOTS de ses demandes en réparation de son préjudice formées contre l'agence Michael VOGEN IMMOBILIEN, la société LA VISION et la société EURO SERVICES

AUX MOTIFS PROPRES QUE vis-à-vis de la S.A.R.L. "Euro Services", de la S.A.R.L. "La Vision" et de l'Agence "Michael Vogel Immobilien", aucune faute n'est établie ; qu'en effet que le descriptif du bien tel qu'il est paru en Allemagne à l'initiative de l'Agence "Michael Vogel Immobilien", se disant sous-traitant de la S.A.R.L. "Euro Services" et de la S.A.R.L. "La Vision" pour les annonces faites dans ce pays, correspond à l'apparence dudit bien résultant d'ailleurs des nombreuses photographies jointes à ladite annonce produite par la S.C.I. des Martenots ; qu'en particulier s'il est énoncé que le château dispose d'un nouveau toit d'ardoise, l'apparence établit que c'était vraisemblable ; qu'il n'entre pas dans la mission d'un agent immobilier de vérifier, au-delà de l'apparence visuelle, le descriptif des annonces qu'il fait publier pour chercher des acheteurs ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'en ce qui concerne l'action dirigée contre les agences immobilières, celles-ci n'ont pas agi comme constructeur d'un ouvrage au sens de l'article 1792 du Code civil ; que de même, celles-ci étant intervenue non comme vendeurs mais comme intermédiaires, le tribunal ne peut leur imputer une présomption de connaissance des vices cachés de l'immeuble ;

1°) ALORS QUE la Cour d'appel ne peut sans se contredire affirmer d'une part, que le vice de la toiture était apparent pour rejeter l'action en garantie des vives cachés exercée par l'acquéreur, et affirmer d'autre part que le vice de la toiture était caché pour rejeter l'action en responsabilité exercée contre l'agent immobilier par le même acquéreur ; qu'ainsi l'arrêt violé l'article 455 du Code de procédure civile.

2°) ALORS QU'il appartient à l'agent immobilier qui prétend vendre un bien immobilier restauré et pourvu d'une toiture neuve de s'assurer de l'absence d'éventuels défauts cachés affectant cette toiture ; qu'en l'espèce, la SCI DES MARTENOTS faisait valoir que l'annonce immobilière parue en Allemagne à l'initiative de l'agence Michaël VOGEL agissant comme sous-traitant des sociétés LA VISION et EURO SERVICES faisait état d'un immeuble entièrement rénové et restauré et pourvu d'une toiture en ardoise neuve, fait expressément admis par l'arrêt attaqué (productions n° 6-1 et 6-2) ; qu'en affirmant « qu'il n'entre pas dans la mission d'un agent immobilier de vérifier, au-delà de l'apparence visuelle, le descriptif des annonces qu'il fait publier pour chercher des acheteurs », lorsque les termes de l'annonce qui vantaient une toiture restaurée obligeait les agences à vérifier avec diligence l'exactitude de cette affirmation, la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ;

ET AUX MOTIFS EVENTUELS, PROPRES ET ADOPTES, QUE (arrêt attaqué) lorsque l'on lit ce rapport qui concerne les combles aménagés (en ce compris la toiture) et le chauffage, et lorsque l'on examine les nombreuses photographies qui figurent dans ses annexes et auxquelles il renvoie, vainement cherche-t-on des vices vraiment cachés ; qu'en effet que tous les vices indiqués étaient soit pour la plupart directement visibles, soit aisément visibles après une opération simple de regarder sous des revêtements amovibles de sol ; que, certes, que cet expert a énoncé qu'il lui a fallu accéder à la toiture en passant par les fenêtres pour constater les réparations de fortune qui avaient été faites ; mais que le devoir minimal de vigilance d'un acheteur d'une telle propriété, tout à la fois imposante, belle et d'une ancienneté certaine, sans oublier le niveau de prix dans lequel on se situe, lui impose de visiter sérieusement les lieux avant l'acquisition, et s'il n'est pas apte techniquement lui-même à apprécier l'état de tout partie d'un immeuble bâti, accompagné d'un homme de l'art ; que cela est tout particulièrement vrai pour la toiture, dont chacun connaît le caractère essentiel dans un bâtiment ; qu'en présence de vices soit directement apparents, soit très aisément décelables et donc assimilés à des vices apparents, nulle expertise judiciaire n'est nécessaire, tandis que l'action en garantie de la S.C.I. des Martenots contre Denis et Sylvie X... doit être confirmée comme étant mal fondée et comme devant être rejetée, ce sans qu'il soit besoin d'analyser ou non le caractère de vendeur professionnel que voudrait voir reconnaître la S.C.I. des Martenots à ceux-ci, qui n'aurait une importance qu'au regard de l'efficacité ou non de la clause de non garantie des vices cachés ; (…) qu'enfin, il n'est pas inutile de relever que la S.C.I. des Martenots confirme, suite à ce qui a été relevé par le Conseiller de la Mise en Etat dans une ordonnance en date du 25 novembre 2008, qu'elle avait bien remis la propriété litigieuse en vente, laquelle était au 27 octobre 2008 proposée au prix de ... 820.000 Euros (certes incluant la commission devant être payée par elle à l'intermédiaire), soit 150.000 Euros de plus que celui d'acquisition à Denis et Sylvie X..., et cela en pleine crise immobilière... ; que la description de la propriété et notamment de l'immeuble principal fait tout simplement rêver ; qu'en effet que l'on lit sur la page qui y est consacrée sur le site internet "ImmoFrance.com", imprimée le 3 décembre 2008 par le consultant du site (annexe 6 de Denis et Sylvie X...) : « Prestigieuse Villa de Maître dans parc arboré proche Suisse.

Descriptif Général. Beaucoup de caractère pour cette superbe propriété entre Belfort et les Vosges. Deux niveaux de 340 mètres carrés chacun entièrement rénovés et un niveau à rafraîchir (sic). Vaste hall d'entrée, cheminées en marbre, plafonds moulurés, boiseries, cuisine équipée, salon à colonnades, ici le luxe allie le charme d'autrefois dans de vastes pièces, agréables à vivre et à visiter... Restauration par francs-maçons suisses. Salles de bain d'époque, chaudière neuve et poêle granulé bois. Le tout agrémenté d'un terrain de tennis, d'une piscine, d'une serre et d'un parc boisé avec sources et nombreux points d'eau, clos de murs. A voir absolument. Idéal mariages, séminaires, concerts, chambres d'hôtes... ou tout simplement, pour vous. Caractéristiques principales : - 980 m2 de surface habitable - 2,08 hectares de terrain - 14 pièces - 10 chambres - chauffage central au fuel - structure/extérieur en bon état (sic) - Prix (frais d'agence inclus) - 820.000 Euros - = 5.378.847 FRF" ; qu'un tel comportement est tout de même curieux de la part d'un acheteur prétendant que son bien présente d'importants vices cachés et que suite à une expertise d'assurance du 6 octobre 2007 il a "l'impérieuse nécessité de remettre en état la couverture de la maison" (conclusions susvisées page 6), ce que curieusement il ne prétend ni justifie avoir fait depuis cette époque alors qu'il allègue de nombreux autres travaux à la propriété pour en justifier le prix sollicité ;

(jugement entrepris) (…) selon l'acte notarié du 15 juillet 2005, en page 6, la vente litigieuse avec la charge pour l'acquéreur « de prendre l'immeuble dans son état actuel, sans aucune garantie de la part du vendeur, pour quelque cause que ce soit, et notamment (…) pour vétusté, vices de construction ou autres, apparents ou cachés » ; qu'il ne résulte pas des débats que monsieur Denis X... et Madame Sylvie A..., épouse X..., soient des professionnels de l'immobilier réputés connaître les vices ; que s'il est allégué que Monsieur Denis X..., cependant présenté sur l'acte de vente comme ayant la profession de directeur de société, serait en réalité le gérant d'une société de couverture, rien n'établit que l'intéressé ait des connaissances techniques réelles en la matière et qu'il ait lui-même procédé aux travaux ayant masqué provisoirement l'état exact de la toiture ; que (…) la SCI DES MARTENOTS qui avait pris soin d'obtenir la réduction du prix de vente de 746.000 € à 670.000 €, ne pouvait ignorer devoir engager à échéance brève des frais de restauration nécessairement importants sur une maison de maître présentée dans l'annonce immobilière comme un château construit il y a plus de 100 ans ;

3°) ALORS QUE la cassation à intervenir sur les dispositions ayant débouté la SCI DES MARTENOTS de son action en garantie des vices cachés formée contre les vendeurs étaient apparents entraînera, par application de l'article 624 du Code de procédure civile, celle des dispositions ayant débouté la SCI DES MARTENOTS de ses actions en réparations formées contre la société LA VISION, la société EURO SERVICES et l'agence Michael VOGEN IMMOBILIEN."

Un exemple de sanction de l'obligation de délivrance du bailleur :

"Vu l'article 1134 du code civil, ensemble l'article 1719 du même code ; 

Attendu , selon l'arrêt attaqué (Pau, 7 mai 2009) , que, par acte du 26 juin 2005, la société Punta Lago a donné à "bail saisonnier" à M. X..., pour une durée de six mois à compter du 1er avril 2005, des locaux situés dans l'enceinte d'un camping à usage de bar restaurant et de vente de plats cuisinés à emporter ; que des visites d'inspection effectuées en août 2005 par les services vétérinaires des Landes, ont établi que la structure de l'établissement ne répondait pas aux exigences de l'arrêté ministériel du 9 mai 1995 ; que, par acte du 22 décembre 2005, M. X..., se plaignant de l'inexécution de son obligation de délivrance par le bailleur, a assigné celui-ci pour faire juger que le bail était résilié à la date du 1er avril 2005, qu'un solde de loyer n'était pas dû et pour obtenir condamnation de la société Punta Lago à lui verser des dommages-intérêts ;

Attendu que pour dire que M. X... est redevable des loyers jusqu'au 12 septembre 2005, l'arrêt retient qu'il n'est pas démontré que les non-conformités relevées aient empêché celui-ci d'exercer son activité de restauration, alors que les lieux avaient été exploités précédemment dans la même configuration par le locataire précédent, en l'absence de contrôle des services vétérinaires ; 

Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait retenu que la société Punta Lago avait failli à son obligation de délivrance en donnant à bail des lieux non conformes à l'usage de restauration, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés ; 

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 7 mai 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Pau ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Pau, autrement composée ;

Condamne la société Punta Lago aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, et l'article 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991, condamne la société Punta Lago à payer à la SCP Coutard, Munier-Apaire la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Punta Lago ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze octobre deux mille onze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Coutard et Munier-Apaire, avocat aux Conseils pour M. X... 

Il est fait grief à l'arrêt D'AVOIR confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a dit que le contrat de bail était résilié à compter du 12 septembre 2005 et en ce qu'il a débouté Monsieur Bernard X... de sa demande de dommages et intérêts, D'AVOIR, condamné Monsieur Bernard X... à payer à la SARL PUNTA LAGO la somme de 7 000 € au titre du loyer restant dû au jour de la résiliation du bail, avec intérêts au taux légal à compter du 15 septembre 2005 et la somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et D'AVOIR condamné Monsieur Bernard X... aux dépens de première instance et d'appel, en ce compris le coût de la sommation d'huissier en date du 15 septembre 2005

AUX MOTIFS PROPRES que «il ressort notamment d'une attestation établie le 1er février 2006 par la société FIRST EVENEMENTS que deux chapiteaux de 25 m2 chacun ont été installés le 19 avril 2005 pour le démarrage de la saison du camping, puis le 26 mai 2005 un chapiteau de 85 m2 pour abriter le restaurant du camping ; que Monsieur Bernard X... ne peut donc faire valablement grief à la SARL PUNTA LAGO de ne l'avoir pas mis en mesure d'exercer l'activité de restaurant avant le mois de juin 2005, ce autant qu'il résulte de plusieurs attestations produites par le bailleur, qu'il n 'a jamais utilisé l'installation mise à sa disposition et que d'autre part, il n'a été assuré pour son activité qu 'à compter du 15 juin 2005, confirmant le fait qu 'il n 'avait pas l'intention d'exploiter avant comme le soutient l'intimée, qui au surplus n'a jamais été préalablement mise en demeure ; que Monsieur Bernard X... ne verse par ailleurs aux débats aucune pièce démontrant d'une part que la terrasse du restaurant n'aurait pas été électrifiée avant le 6 juillet 2005 et d'autre part qu'il en serait résulté un préjudice d'exploitation ; qu'il sera en conséquence débouté de sa demande de dommages et intérêts formé au titre de ces chefs de préjudice ; qu'il est établi également, que les lieux avaient déjà été exploités auparavant à usage de restaurant et de bar, en premier lieu en 2003 par le bailleur ainsi qu 'il résulte des factures produites par ce dernier et ensuite en 2004 dans le cadre d'un contrat saisonnier par Monsieur Christophe Y..., qui a attesté en outre qu'il n'avait rencontré aucune difficulté d'exploitation ; que lors de visites d'inspection effectuées les 10 août et 25 août 2005 par la direction des services vétérinaires des Landes, confirmées par cette administration au bailleur et au preneur respectivement par courriers en date des 7 septembre et 11 octobre 2005, il est apparu que la structure de l'établissement ne répondait pas aux exigences de l'arrêté ministériel du 9 mai 1995, tant en ce qui concerne les parties pizzeria, que la cuisine et ses annexes ; qu'il était notamment relevé une absence de mur, sol et plafond lisses, lavables et faciles à désinfecter, une absence de vestiaires et de sanitaires pour le personnel, et de lave-main à commande non manuelle près des postes de travail , qu'il en résulte que la SARL PUNTA LAGO a failli à son obligation de délivrance en donnant à bail des lieux non conformes à l'usage de restauration, à l'exception cependant des non conformités structurelles concernant une extension du bâtiment originel réalisée en cours de bail par le preneur sur la partie pizzeria, celle-ci ne possédant pas un sol lisse et lavable conformément à l'arrêté précité ; que dans le courrier qu 'elle adressait au bailleur le 7 septembre 2005, la direction de services vétérinaires précisait qu 'il n 'était pas possible de réaliser des plats élaborés dans l'établissement, mais seulement d'envisager une restauration de type rapide dans la structure actuelle si un lave-main ad hoc était installé en cuisine et ceci afin de planifier les travaux sur une période de deux ans pour répondre à l'arrêté ministériel et continuer à exercer l'activité de restauration ; qu'il apparaît ainsi que la poursuite de l'activité de restauration n'était envisageable que sous la condition de la réalisation par le bailleur des travaux de mise en conformité lui incombant ; que Monsieur X... était donc parfaitement fondé à dénoncer le bail par lettre recommandée avec accusé de réception du 12 septembre 2005, l'activité de restauration telle que prévue dans le bail ne pouvant être poursuivie jusqu 'à son terme prévu le 30 septembre 2005, sauf à continuer à enfreindre la réglementation en matière d'hygiène en l'absence des travaux de mise en conformité incombant au bailleur, celui-ci estimant disposer d'un délai de deux ans pour ce faire ; qu'il n'est par contre pas démontré que lesdites non conformités aient empêché Monsieur X... d'exercer son activité de restauration, alors que les lieux avaient été exploités précédemment dans la même configuration par le locataire précédent en l'absence de contrôle de services vétérinaires ; que dès lors il convient de confirmer la décision attaquée qui a fixé la prise d'effet de la réalisation du bail à la date du 12 septembre 2005 ; que Monsieur Bernard X... est donc redevable du loyer jusqu'à cette date qui s 'élève prorata temporis à la somme de 2 000 € ; que compte tenu des acomptes déjà versés, Monsieur Bernard X... sera condamné à payer à la SARL PUNTA LAGO la somme de 7 000 €, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation en date du 15 septembre 2005, en application de l'article 1153 du Code civil ; qu'en raison de la défaillance de Monsieur X..., le coût de cette sommation sera mise à sa charge ; que Monsieur X... ne saurait réclamer le remboursement de la somme de 20 000 € qu'il a versée au titre des loyers puisqu'il n'est pas fait droit à sa demande tendant à voir prononcer la résiliation du bail à compter du 1 er avril 2005, date de la prise d'effet du bail ; que Monsieur X... ne produit aucune pièce notamment comptable ou fiscale, ni le moindre commencement de preuve établissant l'existence d'un préjudice causé par la résiliation anticipée du bail ; qu'il ne saurait non plus obtenir le remboursement de travaux de réalisation d'un stand de vente alors qu'il ne justifie pas de l'accord préalable du bailleur conformément à la clause «améliorations» figurant dans le bail et ne produit aucune pièce démontrant l'existence et le montant de sommes exposées à cette occasion» ; 

ET AUX MOTIFS ADOPTES que « Monsieur X... demande au Tribunal de Commerce de DAX de dire et juger qu'une résiliation du contrat de bail saisonnier signé entre les parties le 26 juin 2005 à effet du 1er avril 2005 est survenue pour non respect de l'obligation de délivrance conforme du bailleur, et, en conséquence, de dire et juger que le solde de loyer de 10 000,00 € n 'est pas dû par lui compte tenu de ladite résiliation anticipée, que ledit bail saisonnier porte sur un local à usage de bar, un local à usage de cuisine, une réserve et une terrasse faisant office de salle de restaurant ; qu'il stipule que le preneur «s'engage à exercer une activité» de restauration pendant toute la période (6 mois), à ne jamais refuser de servir en bar ou en restaurant la clientèle du camping» ; « il s'engage, en outre, à proposer des spécialités de cuisine marocaine et à proposer des soirées en accord avec le bailleur» ; que sont versés aux débats un rapport d'inspection de la DDAF Services Vétérinaires du 10 août 2005 et un courrier de l'Inspecteur de la Santé Publique Vétérinaire du 11 octobre 2005 ; que ces documents permettent d'établir qu'un très grand nombre de désordres tels la construction d'un plafond en bois, le manque de propreté des locaux ainsi que la tenue inadéquate du personnel sont imputables à M. X... ; mais que ces documents permettent d'établir également, conformément à l'avis technique de Mme l'Inspecteur de la Santé Publique Vétérinaire, que « la structure même de l'établissement, telle qu'elle a été louée, ne répond pas aux exigences de l'arrêté précité (arrêté du 9 mai 1995) et notamment à l'article 3 alinéa 2 et la totalité de l'article 4» ; que ce dernier courrier fait également état d' «actions coercitives» à la charge de la société PUNTA LAGO ; qu'en outre, un courrier en date du 7 septembre 2005 adressé par Mme l'Inspecteur de la Santé Publique Vétérinaire à la société PUNTA LAGO atteste, hormis si des travaux de mise aux normes sont engagés, de l'impossibilité de réaliser des repas élaborés dans l'établissement et de la possibilité d'envisager, à la condition qu'un lave main ad hoc soit installé en cuisine, uniquement une activité de restauration rapide dans la structure actuelle ; que repose sur le bailleur la charge de prouver qu 'il s 'est entièrement libéré de son obligation de délivrance conforme ; qu'il ne démontre nullement que des travaux ont été engagés postérieurement à la réception du courrier du 7 septembre 2005 ; qu'il est donc établi, en l'absence de lave main ad hoc, qu 'aucune activité de restauration, même rapide n 'est donc, conformément aux textes en vigueur, plus envisageable depuis le 7 septembre 2005 dans les locaux loués ; que dans ces conditions, il convient de dire que le contrat de bail a été résilié à compter du 12 septembre 2005, date de la notification, et de constater, en conséquence, que la somme de 10 000,00 € correspondant au solde du loyer, outre intérêts au taux légal à compter du 13 septembre 2005 n'est pas due par M X... à la société PUNTA LAGO » ;

ALORS QUE si dans un contrat synallagmatique à exécution successive, la résiliation judiciaire n'opère pas pour le temps où le contrat a été régulièrement exécuté, la résolution judiciaire pour absence d'exécution ou exécution imparfaite dès l'origine entraîne l'anéantissement rétroactif du contrat ; qu'en l'espèce, il ressort des propres constatations de l'arrêt attaqué que la délivrance par la SARL PUNTA LAGO, bailleresse, de lieux non conformes à la règlementation en matière d'hygiène et à l'usage de restauration prévu par les parties, était imparfaite depuis l'origine, et justifiait la résiliation du bail ; qu'en retenant néanmoins, pour débouter Monsieur X... de ses demandes, que la prise d'effet de la résiliation devait être fixée au jour de la notification de la résiliation par le preneur, soit le 12 septembre 2005, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a ainsi violé les articles 1134, 1184 et 1719 du Code civil."