Ainsi jugé par cet arrêt :

"Vu l'article 1382 du code civil, ensemble l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 :

Attendu, selon le jugement attaqué (juridiction de proximité d'Antibes, 6 mai 2010), que M. X..., propriétaire d'un appartement dans un immeuble en copropriété, a assigné la société Foncia CGI, syndic, en paiement de dommages-intérêts correspondant à la quote part supplémentaire de charges payée en exécution de travaux sur ascenseur commandés par le syndic pour une somme de 33 570,10 euros en exécution d'une décision d'assemblée générale ayant voté les travaux pour la somme de 23 100 euros ;

Attendu que, pour débouter M. X... de sa demande, le jugement retient que le montant total des travaux doit être acquitté par l'ensemble des copropriétaires et qu'un seul copropriétaire ne peut pas exiger, à titre personnel, que la différence entre le montant des travaux et celui voté par l'assemblée générale constitue pour lui-même des dommages- intérêts ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le syndic est responsable, à l'égard des copropriétaires, sur le fondement quasi délictuel, de la faute qu'il a commise dans l'accomplissement de sa mission, la juridiction de proximité a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute M. X... de ses demandes, le jugement rendu le 6 mai 2010, entre les parties, par la juridiction de proximité d'Antibes ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant la juridiction de proximité de Cannes ;

Condamne la société Foncia CGI aux dépens ;


Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Foncia CGI à payer à M. X... la somme de 2 500 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept février deux mille douze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Baraduc et Duhamel, avocat aux Conseils pour M. X... 

MOYEN UNIQUE DE CASSATION :

Il est faut grief au jugement attaqué d'avoir débouté Monsieur X..., copropriétaire de l'immeuble Le Fabiola, de sa demande tendant à la condamnation de la société Foncia CGI, syndic de la copropriété, à lui verser des dommages-intérêts en réparation du préjudice subi à la suite de travaux engagés par ce syndic pour une somme dépassant l'autorisation accordée par l'assemblée des copropriétaires ;

AUX MOTIFS QUE Monsieur X... estime que le montant des travaux sur les ascenseurs a été voté par l'assemblée à hauteur de 23.100 euros alors que le montant desdits travaux s'est élevé à 33.570,10 euros ; que de ce fait, en sa qualité de copropriétaire, il demande à la société Foncia CGI de lui verser, à titre de dommages-intérêts, une somme de (33.570,10 euros - 23.100 euros) x 163/2.000 = 853,31 euros, soit sa quote-part dans le surplus du montant des travaux ; qu'il existe deux devis : - l'un concernant l'ascenseur A du 14 février 2005 d'un montant global de 20.274,99 euros dont 14.667,67 euros au titre des travaux d'urgence relatifs à la vétusté de l'installation et 5.607,24 euros pour les travaux de conformité ; - l'autre concernant l'ascenseur B du 19 décembre 2005 pour un montant global de 10.499,36 euros sans distinction entre les travaux d'urgence relatifs à la vétusté de l'installation et les travaux de conformité ; qu'à ce stade, le montant total des travaux s'est élevé à 30.774,35 euros qui doivent être acquittés par l'ensemble des copropriétaires au prorata des millièmes qu'ils détiennent, un seul copropriétaire ne peut exiger à titre personnel que la différence entre le montant de travaux et le montant voté par l'assemblée constitue pour lui-même des dommage-sintérêts ; qu'en ce qui concerne l'assemblée du 30 juin 2005 : - la 15ème résolution « après avoir pris connaissance des conditions essentielles du/des devis présentés par le syndic, pris connaissance de l'avis du conseil syndical, décide d'effectuer les travaux suivants : mise en conformité des ascenseurs et dépannage 7j/7j, travaux de conformité pour les deux ascenseurs 20.300 euros » ; - la 16ème résolution : devis d'environ 2.000 euros pour la remise en état des cabines d'ascenseur ; qu'il s'avère que le compte rendu du procès-verbal de l'assemblée en cause est mal libellé, puisqu'il ne fait pas état des travaux d'urgence relatifs à la vétusté de l'installation, travaux dont le montant est nettement le plus important ; que ce procès-verbal a été signé par les membres du bureau ; qu'en tout état de cause, le syndic a fait preuve de légèreté pour expliquer aux copropriétaires le véritable montant des travaux ; qu'il est rappelé que le syndic doit apporter des conseils pour permettre aux copropriétaires de prendre une décision en connaissance de cause, il fait preuve ainsi d'un manque de déontologie ;

1°/ ALORS QUE le syndic est responsable à l'égard de chaque copropriétaire, sur le fondement quasi-délictuel, de la faute qu'il a commise dans l'accomplissement de sa mission, en faisant procéder à des travaux importants et couteux dépassant ceux autorisés par l'assemblée générale des copropriétaires ; que le juge de proximité a constaté que chacun des copropriétaires était tenu de payer, au prorata des millièmes qu'il détenait, les travaux de rénovation et de mise aux normes des ascenseurs qu'avait fait réaliser la société Foncia CGI pour la somme de 30.774,35 euros, bien que l'autorisation accordée par l'assemblée générale des copropriétaires portait sur un montant de 22.300 euros ; qu'il en résultait que le syndic avait commis une faute, en engageant des travaux ne relevant pas de l'entretien courant de l'immeuble sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires au-delà de 22.300 euros, et que cette faute avait causé un préjudice personnel à monsieur X..., tenu d'acquitter une fraction des travaux non autorisés ; qu'en écartant la responsabilité de la société Foncia CGI, la juridiction de proximité a violé l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 1382 du Code civil ;

2°/ ALORS QUE, subsidiairement, à supposer que le jugement ait retenu que les travaux non votés étaient des travaux urgents, le syndic ne peut engager de sa propre initiative des travaux importants ne relevant pas de l'entretien courant de l'immeuble qu'à la condition que ces travaux soient à la fois urgents et nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble ; qu'en se bornant à relever que les travaux relatifs à la vétusté des ascenseurs, dont le procès-verbal d'assemblée générale ne faisait pas état, étaient « des travaux d'urgence », sans rechercher si ces travaux étaient nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, la juridiction de proximité a privé sa décision de base légale au regard de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 1382 du Code civil."

Un arrêt sur cette question :

"Attendu qu'ayant à bon droit relevé qu'il convenait de rechercher si le manquement aux clauses du bail invoqué était suffisamment grave pour justifier la résiliation, la cour d'appel, qui a souverainement retenu qu'il résultait des divers courriers que les bailleresses s'étaient délibérément abstenues de fournir une réponse à M. X... qui avait à de multiples reprises sollicité leur consentement à la cession du bail à son frère, que Mmes Y... avaient voulu gagner du temps en restant obstinément taisantes et en entretenant l'illusion d'un éventuel projet de vente, qu'elles n'avaient jamais demandé d'informations sur la cession projetée ni opposé de motif sérieux de refus, qu'il s'agissait, selon la lettre de leur mandataire, d'une attitude calculée pour décourager le locataire ou le pousser à la faute et reprendre ainsi le local sans bourse délier, ce qui s'était produit, a pu en déduire que Mmes Y... avaient commis un abus de droit à l'origine du comportement des preneur et cessionnaire et que l'infraction aux clauses du bail ainsi commise n'était pas suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mmes Leyla et Ipek Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq janvier deux mille douze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Masse-Dessen et Thouvenin, avocat aux Conseils pour Mmes Leyla et Ipek Y...

Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté des bailleurs (Mlles Y..., les exposantes) de leur demande de résiliation du bail et d'expulsion du preneur (M. X...) et de son cessionnaire (M. X...) ;

AUX MOTIFS QUE le bail signé entre la SOCIETE DES IMMEUBLES DE LYON et M. X... comportait une clause selon laquelle le preneur ne pourrait céder son droit au bail qu'à l'acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise qui devrait avoir obtenu au préalable et par écrit l'agrément du bailleur ; qu'il n'était pas contesté que M. X... ou son acquéreur n'avait pas obtenu l'agrément écrit des bailleresses avant de convenir de la cession du fonds de commerce par acte du 15 septembre 2006 ; qu'il convenait de rechercher si ce manquement aux clauses du bail était suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail consenti à M. X... ; qu'il résultait des courriers versés aux débats que de nombreux mois avant la cession critiquée, M. X... avait informé le bailleur de son intention de céder son bail à son frère ; que, déjà, sa lettre du 14 mars 2005 adressée au mandataire du bailleur révélait qu'il attendait depuis le mois de juin 2004 une réponse à sa demande ; que copie de cette lettre était envoyée aux bailleresses à qui il était demandé d'intervenir auprès de la régie afin de faciliter la procédure ; que, par lettre du 21 mars 2005, la REGIE DES IMMEUBLES DE LYON répondait à M. X... qu'elle transmettait à nouveau la demande aux propriétaires « qui ne nous (avaient) pas officiellement notifié leur accord pour un changement de titulaire du bail au profit de votre frère » et qu'elle restait à disposition pour la signature du bail selon l'augmentation pro posée ; qu'en l'absence de réponse des bailleresses, Me Z... avisait la société PETITPIERRE SABATIER que la cession du fonds de commerce aurait lieu le 15 septembre 2006 et lui demandait d'informer les propriétaires et de les inviter à y assister ; que, le 11 septembre 2006, le cabinet LAZARE CONSEIL, consultant immobilier, rappelait à la société PETITPIERRE & SABATIER que les propriétaires faisaient obstruction et lui indiquait que M. X... et M. X... étaient disposés à les rencontrer à tout moment, ajoutant que « cette situation de statu quo entretenue par les propriétaires n'a (vait) que trop duré, les premières démarches remont (ant) à fin 2004 » ; que c'était dans ces conditions que l'acte de cession du fonds de commerce était signé le 15 septembre 2006, les bailleresses ne s'étant pas manifestées ; que la chronologie ainsi rappelée montrait que les bailleresses s'étaient délibérément abstenues de fournir une réponse à M. X..., lequel avait pourtant à de multiples reprises sollicité leur consentement ; qu'en tout état de cause, Mlles Y... n'avaient jamais demandé la moindre information concernant l'opération projetée et l'acquéreur potentiel ; qu'elles avaient voulu gagner du temps ; qu'elles n'avaient pas fait d'offre ; que les bailleresses étaient obstinément restées taisantes, se contentant d'entretenir l'illusion d'un éventuel projet de vente qui était resté lettre morte ; qu'étaient ainsi caractérisées les manoeuvres dilatoires de la part des bailleresses pour éluder l'obligation qui leur incombait d'examiner les projets de cession qui leur était soumis, de donner leur agrément ou d'indiquer les motifs sérieux pour lesquels elles s'y opposaient ; que la lettre adressée par leur mandataire le 21 mars 2005 montrait qu'il s'agissait d'une attitude calculée dans le but soit de décourager le locataire, soit de le pousser à la faute – ce qui s'était produit – et reprendre le local sans bourse délier ; qu'elles avaient donc commis un abus de droit à l'origine du comportement des preneur et cessionnaire ; que si les premiers juges avaient exactement indiqué que M. X... aurait dû saisir le tribunal compétent afin d'obtenir une autorisation judiciaire pour que l'exercice de la clause fût contrôlé, il convenait de considérer que, compte tenu des manoeuvres dilatoires et de l'abus de droit commis par les bailleresses, l'infraction aux clauses du bail dont elles se prévalaient n'était pas suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation de ce bail ;

ALORS QUE la règle selon laquelle les conventions doivent être exécutées de bonne foi permet au juge de sanctionner l'usage déloyal d'une prérogative contractuelle mais ne l'autorise pas à porter atteinte à la substance même des droits et obligations légalement convenues entre les parties ; qu'après avoir relevé que le bail litigieux comportait une clause d'agrément et que la cession du fonds de commerce était intervenue sans l'agrément du bailleur, l'arrêt infirmatif attaqué a porté atteinte à la substance même des droits du bailleur en refusant de résilier le contrat au prétexte que son refus d'agrément aurait constitué un abus de droit ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 1134, alinéa 3, du code civil."