La clause selon laquelle une partie fait « son affaire personnelle » d'une situation juridique existante est assez commune dans les actes notariés. Elle a pour objet, en vérité, d'exonérer l'autre partie et le rédacteur de l'acte de toute responsabilité quant à la question évoquée.

L'arrêt ci-dessous relativise la portée de cette clause :

"Vu l'article 1382 du code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que les époux X..., qui avaient acquis suivant acte du 16 mars 2000 reçu par M. Y..., notaire associé de la SCP Yves Y... et Sophie Y... , devenue la SCP Y... , Z... et A..., une maison d'habitation avec cour attenante mentionnée au cadastre comme ayant une contenance de 2 a 10 ca ont dû, lors de la revente de ce bien, accepter une réduction du prix fixé au compris, les acquéreurs s'étant aperçu qu'un jugement du 29 avril 1992, confirmé par arrêt du 17 avril 1994 avait attribué au propriétaire voisin une bande du terrain, réduisant la parcelle fermée par un mur à 1 a 98 ca ; qu'estimant que le notaire avait manqué à son obligation de conseil, ils ont recherché sa responsabilité ;

Attendu que, pour débouter les époux X... de leur demande, l'arrêt retient que l'acte du 16 mars 2000 stipule que l'acquéreur déclare être parfaitement informé du jugement du 29 avril 1992 concernant le mur et en faire son affaire personnelle ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le notaire, tenu professionnellement d'éclairer les parties et de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes qu'il instrumente, ne pouvait décliner le principe de sa responsabilité en alléguant que son client avait déclaré faire son affaire personnelle des conséquences du jugement du 29 avril 1992, non annexé à l'acte, quand il lui incombait de s'assurer que les époux X... avaient connaissance de la teneur de ce jugement et de son incidence sur le sort de l'opération que constatait l'acte qu'il recevait, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 31 mai 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;

Condamne la SCP Y... , Z... et A... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCP Y... , Z... et A..., la condamne à payer aux époux X... la somme globale de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze novembre deux mille douze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Masse-Dessen et Thouvenin, avocat aux Conseils, pour les époux X...

Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté le vendeur d'un bien immobilier (M. et Mme X..., les exposants) de son action en responsabilité contre le notaire ayant reçu son acte d'acquisition (la SCP Y... Z... A...) ;

AUX MOTIFS QUE l'acte authentique du 16 mars 2000 stipulait que l'acquéreur déclarait être parfaitement informé du jugement du 29 avril 1992 concernant le mur et en faire son affaire personnelle ; que l'expression « en faire son affaire personnelle » impliquait que l'acquéreur s'engageait à prendre connaissance de l'intégralité du jugement, à vérifier si ledit jugement était définitif et, dans la négative, à prendre connaissance de la décision d'appel ; qu'en effet la formule « en faire son affaire personnelle » signifiait « répondre » ; qu'en déclarant faire leur affaire personnelle de leur information du jugement précité, les époux X... ne pouvaient exiger du notaire une interprétation de ce jugement et un commentaire des conséquences de celui-ci sur la propriété de la bande de terrain ; que, par ailleurs, si l'acte indiquait que le bien vendu figurait sur les plan et procès-verbal de constat d'huissier du 18 septembre 198, il n'était nulle part mentionné que la contenance était indiquée sur ce document ; qu'il ne pouvait donc être soutenu que ledit acte notarié aurait laissé croire aux acquéreurs qu'ils étaient propriétaires de la bande de terrain ; qu'au surplus, la lecture du jugement du 29 avril 1992, dont les époux X... déclaraient faire leur affaire personnelle, révélait que le vendeur n'avait aucun titre sur la bande de terrain séparant les deux constructions ; qu'enfin, les époux X... invoquaient la lettre du 27 octobre 2006 adressée par Me Sophie Y... à un confrère et transmettant des conclusions prises dans l'intérêt de M. B... en affirmant que les époux X... étaient propriétaires de la bande de terrain litigieuse ; que cependant cette lettre avait été écrite plus de six ans après la passation de l'acte du 16 mars 2000 quand aucune relation contractuelle n'existait entre la SCP Y... Z... A... et les époux X... ; qu'il ressortait de ces éléments qu'aucune faute ne pouvait être reprochée à ladite SCP ;

ALORS QUE, d'une part, tenu d'assurer la sécurité et l'efficacité des actes qu'il rédige, le notaire est débiteur envers ses clients d'une obligation de conseil et doit leur délivrer une information complète sur tout ce qui pourrait menacer l'opération juridique qu'ils se proposent de réaliser, aucune circonstance ne pouvant l'en dispenser ; qu'en inférant de la clause insérée dans l'acte, selon laquelle les acquéreurs déclaraient être informés du jugement du 29 avril 1992 concernant le mur et en faire leur affaire personnelle, que ceux-ci ne pouvaient exiger du notaire l'interprétation de ce jugement et un commentaire de ses conséquences sur la propriété de la bande de terrain, quand, en présence de cette formule générale, il incombait au contraire à l'officier public de porter à leur connaissance la teneur du jugement non annexé à l'acte, notamment par sa lecture, son commentaire, et les mettre en garde, en tant qu'acquéreurs inexpérimentés, contre les restrictions qu'il renfermait quant à leur droit de propriété, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;

ALORS QUE, d'autre part, afin d'assurer la régularité et la pleine validité des actes auxquels il prête son concours, le notaire doit contrôler et vérifier tant l'existence que la consistance des biens vendus ; qu'en déclarant qu'aucune faute ne pouvait être reprochée au notaire sans constater que la superficie du bien vendu mentionnée dans l'acte de vente du 16 mars 2000 se révélait erronée en suite de la solution donnée par le jugement du 29 avril 1992 sur la propriété de la bande de terrain, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;

ALORS QUE, en outre, les notaires sont responsables même envers les tiers de toute faute préjudiciable commise par eux dans l'exercice de leurs fonctions ; que cette responsabilité ne peut être que délictuelle ou quasi délictuelle ; qu'en déclarant, pour rejeter toute responsabilité de la société civile professionnelle, qu'aucune relation contractuelle n'existait entre l'office notarial et les exposants, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil."

Cet arrêt juge que si un mur mitoyen sépare les propriétés, l'action en bornage des propriétés est irrecevable :

"Attendu qu'ayant relevé, par motifs adoptés, que le mur de séparation courait tout le long des parcelles contiguës et souverainement retenu que les éléments de preuve produits par Mmes X... ne démontraient pas le caractère non mitoyen du mur, la cour d'appel, sans être tenue par un aveu portant sur un point de droit et formulé dans une instance distincte, en a exactement déduit, sans dénaturation ni modification de l'objet du litige, que la demande en bornage était sans objet, la ligne séparative des fonds contigus étant nécessairement située sur l'axe médian du mur mitoyen ; 



D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 



PAR CES MOTIFS : 



REJETTE le pourvoi ; 



Condamne Mme Y... épouse X... et Mme Anne-Marie X... aux dépens ; 



Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme Y... épouse X... et Mme Anne-Marie X... à payer à Mme Z... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de Mme Y... épouse X... et de Mme Anne-Marie X... ; 



Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente octobre deux mille douze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt 



Moyen produit par la SCP Odent et Poulet, avocat aux Conseils, pour Mmes X.... 



Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement entrepris, en ce qu'il avait rejeté la demande en bornage, présentée par des propriétaires (Mmes Y... et X...), à l'encontre de leur voisine (Mme Z...) ; 



AUX MOTIFS QUE les appelantes n'apportaient pas davantage que précédemment d'éléments de nature à combattre utilement la présomption de mitoyenneté du mur séparatif des fonds en cause, au regard de l'article 653 du code civil ; qu'il n'existait aucun aveu judiciaire de l'intimée, quant au caractère prétendument privatif du mur au profit des appelantes, l'arrêt du 7 juin 2005 ayant déjà relevé, à cet égard (page 4 dernier paragraphe) qu'« il convient de rechercher si le mur qui sépare les fonds est privatif ou mitoyen, en vue de déterminer les droits des parties, qui en dépendent ; que Mme Z... concluait déjà en première instance que le mur était mitoyen » ; que l'avis du géomètre A..., mandaté par les seules appelantes, ne revêtait aucun caractère probant, comme ne comportant strictement aucune analyse argumentée de données, aboutissant à sa conclusion, selon laquelle « le mur a été construit sans doute par vous-même ou vos prédécesseurs entièrement sur votre propriété. Le plan que nous avons dressé le confirme » ; que les développements des appelantes tirés d'un mesurage de distances effectué par un huissier (PV B... du 26 octobre 2007), à partir de données unilatérales, n'étaient pas plus opérants ; que, contrairement aux affirmations des appelantes, l'examen des pièces produites (constats, photographies) ne relevait aucun élément propre à constituer des marques de non-mitoyenneté du mur ; que la sommité de celui-ci, à considérer dans son état actuel, ne présentait pas d'inclinaison propre à en conférer la propriété aux appelantes ; que les photographies ne caractérisaient pas plus l'existence de « corbeaux » de nature à corroborer la thèse des appelantes ; que, dans ces conditions, la nature juridique du mur ayant été justement retenue comme mitoyenne par le jugement, le recours à un bornage judiciaire apparaissait sans objet, puisque la limite était nécessairement à l'axe médian dudit mur, sous celui-ci, ce qui était exclusif de la pose de bornes ; que le jugement devait donc être confirmé, en ce qu'il avait rejeté la demande en bornage des appelantes ; 



1° ALORS QUE les juges du fond ne peuvent rejeter une action en bornage, en se fondant sur la présomption de mitoyenneté d'un mur de clôture, sans rechercher si celui-ci se trouvait effectivement en limite séparative des deux fonds ; qu'en l'espèce, la cour, qui a rejeté l'action en bornage intentée par Mmes Y... et X..., en se fondant sur la présomption de mitoyenneté du mur de clôture séparant les deux fonds, sans rechercher si celui-ci était implanté en limite séparative, a privé sa décision de base légale au regard des articles 545 et 653 du code civil ; 



2° ALORS QUE l'aveu judiciaire fait pleine preuve contre son auteur ; qu'en l'espèce, la cour, qui a énoncé que Mme Z... n'avait jamais fait l'aveu judiciaire de ce que le mur en cause était privatif, quand l'intimée avait clairement écrit, dans ses conclusions devant la cour d'appel lors de la première procédure, que le pilier du mur litigieux appartenait aux dames X..., a violé l'article 1356 du code civil ; 



3° ALORS QUE la présomption de mitoyenneté d'un mur de clôture peut être renversée par les mentions des titres de propriété ; qu'en l'espèce, la cour, qui a énoncé que les développements des appelantes tirés d'un mesurage de distances effectué par huissier étaient inopérants, quand ces distances résultant des titres de propriété respectifs des parties, confortées par constat d'huissier et par les plans fournis à la mairie par Mme Z... elle-même, démontraient que le mur litigieux n'était pas implanté en limite séparative des fonds et appartenait privativement aux dames Y... et X..., a violé les articles 545, 653 et 1315 du code civil ; 



4° ALORS QUE la présomption de mitoyenneté d'un mur de clôture est renversée par des marques de non-mitoyenneté ; qu'en l'espèce, la cour, qui a estimé qu'aucune marque de non-mitoyenneté ne pouvait renverser la présomption de mitoyenneté du mur en cause, sans rechercher si le pilier de celui-ci ne portait pas une telle marque, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 654 du code civil ; 



5° ALORS QUE les juges du fond ne peuvent dénaturer les images résultant de photos versées aux débats ; qu'en l'espèce, la cour, qui a énoncé que les photos produites par Mmes Y... et X... ne montraient aucun corbeau dans le mur litigieux, a dénaturé ces photos, en violation de l'article 1134 du code civil ; 



6° ALORS QUE les juges du fond ne peuvent modifier les termes du litige ; qu'en l'espèce, la cour, qui a énoncé que les photographies versées aux débats ne laissaient pas apparaître de corbeaux de pierre, quand il y en avait précisément, en partie nord du mur et du côté du fonds X..., a modifié les termes du litige, en violation des articles 4 et 5 du code de procédure civile."