Cet arrêt juge que l'agence immobilière qui a mal rédigé son mandat d'agent immobilier ne peut percevoir sa commission au titre d'une perte de chance :

"Vu l'article 1147 du code civil ;

Attendu que, pour condamner in solidum les époux X..., vendeurs d'un bien immobilier, et Mme Y..., acquéreur, à verser à M. Z..., agent immobilier, une somme à titre de dommages-intérêts, l'arrêt énonce, d'abord, que, dans le mandat de vente non exclusif à lui confié par les premiers, la commission à la charge de l'acquéreur n'a pas été précisément chiffrée ou définie proportionnellement au prix de vente résultant de la négociation, puisqu'il a seulement été indiqué que la commission était fixée selon " barème de l'agence " et que cette formule méconnaît les exigences de l'article 73 du décret du 20 juillet 1972, le mandat ne précisant pas exactement les conditions de rémunération de l'agent immobilier, ensuite, que les comportements fautifs des vendeurs et de l'acquéreur ont fait perdre à M. Z... une chance de percevoir sa commission d'intermédiaire, ce qui lui a causé un préjudice financier ;

Qu'en statuant ainsi, alors que seule constitue une perte de chance réparable la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable, de sorte que l'agent immobilier, qui ne pouvait prétendre au versement d'une commission que le mandat n'avait pas régulièrement fixée, n'avait pas subi de perte de chance d'en recevoir le paiement, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait à statuer sur la seconde branche du moyen,

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il constate le désistement parfait de M. Z... à l'égard de M. Y..., l'arrêt rendu le 15 octobre 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Poitiers ; remet, en conséquence, sur les autres points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Angers ;

Condamne M. Z... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Z... à payer aux époux X... la somme de 3 500 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit mars deux mille douze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP de Chaisemartin et Courjon, avocat aux Conseils pour les époux X...

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné les époux X..., in solidum avec Madame Eliane Y..., à payer à Monsieur Nicolas Z... la somme de 5. 000 € à titre de dommages-intérêts ;

AUX MOTIFS QUE le mandat de vente, non exclusif, a prévu que l'agence NICOLAS IMMOBILIER avait droit à une commission à la charge de l'acquéreur, si la vente avait lieu par son intermédiaire, ou avec une personne qu'elle avait présentée, adressée ou indiquée, ou avec laquelle elle aurait eu des pourparlers ; que cette commission n'a pas été précisément chiffrée ou définie proportionnellement au prix de vente résultant de la négociation, puisqu'il a seulement été indiquée que la commission était fixée selon « barème de l'agence » ; que cette formule méconnait les exigences de l'article 73 du 20 juillet 1972, le mandat ne précisant pas exactement les conditions de rémunération de l'agent immobilier ; qu'en conséquence, Monsieur Z... procède par affirmation pour soutenir avoir eu droit à une rémunération de 14. 000 € en sa qualité d'intermédiaire, le barème unilatéral produit aux débats n'ayant pas de valeur contractuelle ; qu'en revanche, Monsieur Z... est fondé solliciter l'indemnisation de la perte de chance de percevoir une commission, résultant de son éviction fautive par collusion des parties à la vente, sous réserve de démontrer une faute contractuelle de son mandat, et une faute délictuelle des acquéreurs, tiers au mandat de vente ; que les motifs précédents ont énoncé les conditions contractuelles dans lesquelles l'agent immobilier pouvait prétendre à une commission. Il n'a pas été expressément prévu que l'intervention de l'agent immobilier devait être démontrée par la signature d'un bon de visite. C'est donc sans pertinence que les intimés soulignent qu'aucun document de ce type n'a été signé au profit de Monsieur Z... ; que Monsieur Z... produit une attestation recevable de Monsieur Christian A..., aux termes de laquelle le témoin a informé Monsieur et Madame Y..., qu'il savait être « à la recherche d'un pavillon dans le secteur », « que l'agence immobilière NICOLAS était mandatée pour la vente de la propriété de Monsieur et Madame X... ». Monsieur A... a ajouté que « suite à cela la propriété concernée avait été visitée par Monsieur et Madame Y... accompagnés de Monsieur Z... » ; qu'une enquête de police a été diligentée en octobre 2007 sur plainte de Madame Y... contre Monsieur A... pour déclaration mensongère. Il résulte notamment de cette procédure pénale produite aux débats que :
- Monsieur X... a indiqué connaître Monsieur A..., un ancien voisin, qu'il pensait être un ami de Monsieur Z.... Monsieur X... a ajouté, d'une part, que Monsieur A... savait que la maison des époux X... était en vente, et que, d'autre part, il avait souvent vu Monsieur A... à l'agence de Monsieur Z... ,- Monsieur A... a admis ne pas avoir directement vu que la visite de l'immeuble s'était déroulée en présence de Monsieur Z... et avoir commis, sur ce point, une erreur de rédaction dans son attestation,- Monsieur Z... a fourni un enregistrement d'une conversation téléphonique tenue selon lui avec Madame Y... le 21 septembre 2006. Cette pièce, sur laquelle Madame Y... a été interrogée par les enquêteurs après retranscription intégralement, a également été soumise dans le présent litige à la discussion contradictoire des parties. Toutefois Madame Y... soutient à juste titre que l'enregistrement a été effectué à son insu, ce qui constitue un procédé déloyal, empêchant sa production aux débats à titre d'élément probant, – Madame Y... a refusé de répondre aux questions posées par les enquêteurs et de signer le procès-verbal de son audition. Ainsi elle a choisi d'adopter une attitude réticente à la manifestation de la vérité, alors qu'elle était la plaignante dans la procédure engagée, – Il n'a pas été établi que Monsieur Z... avait effectivement fait visiter l'immeuble à la date du 3 juillet 2006 à 16h, Monsieur X... contestant avoir pu lui remettre les clés à cette date et Madame Y... alléguant d'un autre emploi du temps ; qu'en revanche, Monsieur Z... produit les relevés de ses communication téléphoniques qui permettent de vérifier qu'il a téléphoné à Madame Y... le 3 juillet 2006 à 10h21 pendant près de 20 minutes et le 5 juillet 2006 à 11h13 durant 23 minutes, et qu'il a, à la même période téléphoné aux époux X... ; que Madame Y..., qui ne conteste pas la réalité de ces appels téléphoniques, explique, par simple affirmation, et en négligeant la coïncidence de date, qu'ils avaient un autre motif que la cession litigieuse, notamment la recherche d'un terrain sur NIORT. Elle ajoute que c'est après cette prise de contact avec l'agence NICOLAS qu'elle a envisagé d'acheter une maison d'habitation et que « pour contacter les vendeurs directement, les informations données par Monsieur A... lui ont suffi ». Toutefois, sommée par Monsieur Z... de produire ses relevés téléphoniques de juillet à septembre 2006, Madame Y... a soutenu, sans en justifier, qu'ayant changé de numéro de téléphone, France Télécom lui refusait cette prestation concernant son ancien numéro de téléphone ; que curieusement si dès le 27 juillet 2006 Monsieur et Madame X... ont avisé l'agence NICOLAS IMMOBILIER, leur mandataire, que l'immeuble avait été vendu et qu'un compromis de vente avait été signé, ils ont omis de lui communiquer le nom de l'acquéreur, contrairement aux dispositions contractuelles. C'est seulement le 17 novembre 2006 et en réponse à une mise en demeure en date du 13 novembre 2006 qu'ils ont satisfait à cette obligation ; qu'auparavant et par lettre recommandée avec accusé réception en date du 25 octobre 2006, le conseil de l'agence NICOLAS IMMOBILIER a mis en demeure Monsieur et Madame Y... de payer la commission de 14. 000 € due à l'intermédiaire ; que par lettre en réponse du 27 octobre 2006, Madame Y... a précisé qu'elle était le seul acquéreur de l'immeuble et qu'informée par Monsieur A..., une relation ancienne, de la mise en vente de leur maison, elle avait directement contacté Monsieur et Madame X..., sans passer par une agence. Madame Y... n'a donc pas contesté l'intervention de Monsieur A..., alors que celui-ci, dans son attestation, a bien spécifié qu'il avait mentionné que l'agence NICOLAS IMMOBILIER avait été chargée de la vente de la maison des X... ; qu'il se déduit de l'ensemble de ces motifs et des réticences de Monsieur et Madame X... et de Madame Y... à conforter par des éléments probants et objectifs leur version des faits, qu'orientée par Monsieur A... vers l'agence NICOLAS IMMOBILIER, et après avoir pris de contact avec cette agence, Madame Y... s'est rapprochée des époux X... pour arrêter un prix d'achat, excluant tout paiement d'une commission par l'une ou l'autre des parties ; qu'en conséquence, il est démontré que Monsieur Z... a effectivement présenté, adressé ou indiqué Madame Y... à Monsieur et Madame X..., en exécutant ainsi une prestation à la charge du mandataire contractuellement prévue. Son éviction de la vente résulte d'une collusion entre les vendeurs et l'acquéreur pour se soustraire au paiement de la commission due à l'agence intermédiaire ; que cette éviction et ces circonstances constituent tout à la fois une faute du mandant dans l'exécution loyale de ses obligations contractuelles et une faute délictuelle de Madame Y..., par sa négation mensongère du rôle effectif de l'agence ; que les comportements fautifs des vendeurs et de l'acquéreur ont fait perdre à Monsieur Z... une chance de percevoir sa commission d'intermédiaire, ce qui lui a causé un préjudice financier ; que Monsieur Z... admet dans ses écritures que seule la négociation du prix de vente aurait effectivement déterminé le montant de sa rémunération. Les précédents motifs ont déjà répondu sur les conséquences de l'imprécision des conditions de rémunération du mandataire ; que la Cour s'estime suffisamment informée pour fixer à 5. 000 € l'indemnisation intégrale du préjudice subi par Monsieur Z..., somme au paiement de laquelle Monsieur et Madame X... et Madame Y... seront condamnés in solidum ;

1) ALORS QUE seule constitue une perte de chance réparable, la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable ; qu'aucune commission n'est due, lorsque le mandat se borne à se référer au tarif agence, cette simple référence ne satisfaisant pas aux exigences des articles 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a justement retenu que le mandat de vente du 20 août 2005, qui se bornait à indiquer que la commission était fixée selon le barème de l'agence, ne satisfaisait pas aux exigences de l'article 73 du 20 juillet 1972, faute de préciser exactement les conditions de rémunération de l'agent immobilier ; qu'en considérant pourtant que le comportement fautif du vendeur avait fait perdre à Monsieur Nicolas Z... une chance de percevoir sa commission d'intermédiaire, ce qui lui aurait causé un préjudice financier, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, dont il résultait que l'agent immobilier ne pouvait prétendre à aucune commission, violant ainsi l'article 1147 du Code civil ;

2) ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QU'en déclarant tout à la fois que ce n'est que le 17 novembre 2006 que les exposants ont fait connaître à l'agent immobilier le nom de l'acquéreur et que le 25 octobre 2006, le conseil de l'agent immobilier avait mis l'acquéreur en demeure de payer la commission, la Cour d'appel a entaché sa décision d'une contradiction de motifs et violé l'article 455 du Code de procédure civile."

Voici un arrêt qui ne retient pas le dol allégué par l'acheteur d'un bien immobilier : l'acheteur ne pouvait prétendre avoir ignoré l'existence d'un carrière et des tirs de mine liés à l'exploitation de cette carrière.

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 20 juin 2011), que par acte du 28 septembre 2007, les époux X... ont vendu aux époux Y... un tènement immobilier sur la commune de Bouvesse-Quirieu ; qu'estimant ne pas avoir été avertis par les vendeurs des tirs de mines en provenance de la carrière exploitée à proximité du bien, les époux Y... ont, par acte du 29 avril 2008, assigné les époux X... en annulation de la vente et paiement de dommages-intérêts ; 
Attendu que les époux Y... font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes, alors, selon le moyen : 
1°/ qu'il y a réticence dolosive dès lors que le vendeur ne révèle pas à l'acheteur un défaut dont il a connaissance et qui est déterminant du consentement de l'acheteur ; que le vendeur doit contracter de bonne foi et que la réticence dolosive de ce dernier rend toujours excusable l'erreur provoquée de l'acquéreur ; qu'en l'espèce il n'est pas contesté que les acheteurs, époux Y... n'avait pas eu connaissance au jour de l'achat de ce que l'immeuble litigieux était régulièrement ébranlé par des tirs de mine effectués dans une carrière située à 700 mètre et que les vendeurs, les époux X..., avaient eux connaissance de ce défaut ; en déboutant les époux Y... de leurs demandes aux motifs inopérants que "la présence de la carrière en activité à une distance de 700 mètres environ du bien en cause et les tirs de mines que son exploitation nécessitait ne pouvaient échapper à des acquéreurs normalement vigilants", la cour d'appel a violé l'article 1116 du code civil ; 
2°/ qu'il y a réticence dolosive dès lors que le vendeur ne révèle pas à l'acheteur un défaut dont il a connaissance et qui est déterminant du consentement de l'acheteur ; que l'ampleur d'un trouble dont est atteint un bien est nécessairement déterminant du consentement de l'acheteur ; qu'en déboutant les époux Y... de leurs demandes aux motifs péremptoires que "la fréquence et les conséquences des tirs de mines" dont il n'est pas nié que les vendeurs, époux X..., avaient connaissance "n'imposaient pas de révélations particulières", quand ces éléments seuls permettaient de révéler l'ampleur du trouble dont le bien vendu était affecté, la cour d'appel a violé l'article 1116 du code civil ; 
3°/ que le vendeur, même non professionnel, qui connaît l'existence d'un défaut déterminant du consentement a le devoir d'en informer l'acheteur ; qu'en déboutant les acheteurs, époux Y..., de leurs demandes aux motifs que les vendeurs, les époux X..., dont il n'est pas nié qu'ils avaient connaissance de l'existence de tirs de mines à proximité ébranlant l'immeuble vendu, n'était pas professionnels, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1147 du code civil ; 
4°/ que le vendeur, même non professionnel, qui connaît l'existence d'un défaut, a le devoir d'en informer l'acheteur ; qu'en déboutant les acheteurs, époux Y..., de leurs demandes aux motifs que "les mentions contenues dans le certificat d'urbanisme requis par le notaire et reproduites dans l'acte de vente" avaient pu convaincre les époux X..., dont il n'est pas nié qu'ils avaient connaissance de l'existence de tirs de mines à proximité l'immeuble vendu, "qu'ils n'avaient pas d'autres précisions à apporter aux acquéreurs" sans relever quelles mentions de l'acte de vente auraient pu faire légitimement croire aux époux X... que l'acheteur était parfaitement informé du défaut affectant l'immeuble litigieux, la cour d'appel a manqué de base légale au regard des articles 1134 et 1147 du code civil ; 
5°/ qu'il était fait valoir dans les conclusions d'appel des exposants qu'il figurait à l'acte de vente une clause selon laquelle "l'immeuble n'est pas dans une zone de carrières souterraines à ciel ouvert" et encore "il n'a jamais été exercé sur les lieux dont il s'agit ou sur les lieux voisins d'activités entraînant des dangers ou inconvénients pour la santé ou l'environnement, notamment celles visées par la loi n° 76-663 du 19 juillet 1976 relative aux installations classées pour la protection de l'environnement" ; qu'en déboutant les acheteurs de leurs demandes sans répondre à ce moyen dirimant, la cour d'appel a violé les articles 455 et 458 du code de procédure civile ; 
Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, constaté que les acheteurs avaient effectué à plusieurs reprises des visites de la maison préalablement à l'acquisition et que la carrière était visible de la maison et de la route qui y conduit, et relevé la notoriété de l'existence sur la commune de cette carrière en cours d'exploitation, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, qui n'a pas débouté les acquéreurs au seul motif que les vendeurs étaient des non professionnels, et qui a souverainement retenu que les acheteurs pouvaient avoir connaissance des faits par eux-mêmes et que la présence de la carrière en activité à une distance de 700 mètres environ du bien et les tirs de mines que son exploitation nécessitait ne pouvaient échapper à des acquéreurs normalement vigilants, a pu, par ces seuls motifs, en déduire que les vendeurs n'étaient pas tenus d'une obligation particulière d'information sur ce point et qu'aucune réticence dolosive ne pouvait leur être reprochée ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
PAR CES MOTIFS : 
REJETTE le pourvoi ; 
Condamne les époux Y... aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux Y... à payer la somme de 2 500 euros aux époux X... ; rejette la demande des époux Y... ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf octobre deux mille douze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt :

Moyen produit par la SCP Tiffreau, Corlay et Marlange, avocat aux Conseils, pour les époux Y.... 
Le moyen reproche à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR rejeté la demande des époux Y... en annulation de la vente consentie le 28 septembre 2007 par les époux X... et en condamnations des époux X... à des dommages et intérêts ; 
AUX MOTIFS QUE « Sur la réticence dolosive : de jurisprudence constante, le dol peut être constitué par le silence d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter ; qu'en l'espèce, l'existence sur le territoire de la commune de Bouvesse Quirieu de carrières en cours d'exploitation est un fait connu qui n'a pas pu échapper aux époux Y... ; que de même, il est certain qu'une carrière en activité nécessite des tirs de mines à plus ou moins grande fréquence ; que les époux X... produisent deux photographies qui démontrent que la carrière est visible de la maison litigieuse et de la route qui y conduit ; que sur une autre photographie, on voit clairement le panneau de signalisation routière avec l'indication « tirs de mines » ; qu'il résulte de ces éléments que la présence de la carrière en activité à une distance de 700 mètres environ du bien en cause et les tirs de mines que son exploitation nécessitait ne pouvaient échapper à des acquéreurs normalement vigilants ; que de sorte les époux X... ne peuvent être accusés d'avoir dissimulés sciemment ces faits aux époux Y..., d'autant que la fréquence et les conséquences des tirs de mines n'imposaient pas de révélations particulières ; sur le manquement des vendeurs à leur obligation d'information : que cette obligation doit être appréciée en fonction de la qualité des vendeurs ; que les époux X... n'étant pas des vendeurs professionnels, ils n'étaient pas tenus à une obligation particulière d'information sur les faits dont les époux Y... pouvaient avoir connaissance par eux-mêmes ; qu'en outre, les mentions contenues dans le certificat d'urbanisme requis par le notaire et reproduites dans l'acte de vente ont pu convaincre les époux X... qu'ils n'avaient pas d'autres précisions à apporter aux acquéreurs ; qu'en conséquence la demande d'annulation de la vente et la demande de dommages et intérêts formées par les époux Y... ne sont pas fondées. » 
ALORS QUE 1°) il y a réticence dolosive dès lors que le vendeur ne révèle pas à l'acheteur un défaut dont il a connaissance et qui est déterminant du consentement de l'acheteur ; que le vendeur doit contracter de bonne foi et que la réticence dolosive de ce dernier rend toujours excusable l'erreur provoquée de l'acquéreur ; qu'en l'espèce il n'est pas contesté que les acheteurs, époux Y... n'avait pas eu connaissance au jour de l'achat de ce que l'immeuble litigieux était régulièrement ébranlé par des tirs de mine effectués dans une carrière située à 700 mètres et que les vendeurs, les époux X..., avaient eux connaissance de ce défaut ; en déboutant les époux Y... de leurs demandes aux motifs inopérants que « la présence de la carrière en activité à une distance de 700 mètres environ du bien en cause et les tirs de mines que son exploitation nécessitait ne pouvaient échapper à des acquéreurs normalement vigilants », la Cour d'appel a violé l'article 1116 du code civil ; 
ALORS QUE 2°) il y a réticence dolosive dès lors que le vendeur ne révèle pas à l'acheteur un défaut dont il a connaissance et qui est déterminant du consentement de l'acheteur ; que l'ampleur d'un trouble dont est atteint un bien est nécessairement déterminant du consentement de l'acheteur ; qu'en déboutant les époux Y... de leurs demandes aux motifs péremptoires que « la fréquence et les conséquences des tirs de mines » dont il n'est pas nié que les vendeurs, époux X..., avaient connaissance « n'imposaient pas de révélations particulières », quand ces éléments seuls permettaient de révéler l'ampleur du trouble dont le bien vendu était affecté, la Cour d'appel a violé l'article 1116 du code civil ; 
ALORS QUE 3°) le vendeur, même non professionnel, qui connaît l'existence d'un défaut déterminant du consentement a le devoir d'en informer l'acheteur ; qu'en déboutant les acheteurs, époux Y..., de leurs demandes aux motifs que les vendeurs, les époux X..., dont il n'est pas nié qu'ils avaient connaissance de l'existence de tirs de mines à proximité ébranlant l'immeuble vendu, n'était pas professionnels, la Cour d'appel a violé les articles 1134 et 1147 du Code civil ; 
ALORS QUE 4°) le vendeur, même non professionnel, qui connaît l'existence d'un défaut, a le devoir d'en informer l'acheteur ; qu'en déboutant les acheteurs, époux Y..., de leurs demandes aux motifs que « les mentions contenues dans le certificat d'urbanisme requis par le notaire et reproduites dans l'acte de vente » avaient pu convaincre les époux X..., dont il n'est pas nié qu'ils avaient connaissance de l'existence de tirs de mines à proximité ébranlant l'immeuble vendu, « qu'ils n'avaient pas d'autres précisions à apporter aux acquéreurs » sans relever quelles mentions de l'acte de vente auraient pu faire légitimement croire aux époux X... que l'acheteur était parfaitement informé du défaut affectant l'immeuble litigieux, la Cour d'appel a manqué de base légale au regard des articles 1134 et 1147 du Code civil ; 
ALORS QUE 5°) il était fait valoir dans les conclusions d'appel des exposants (pp. 5 et 6) qu'il figurait à l'acte de vente une clause selon laquelle « l'immeuble n'est pas dans une zone de carrières souterraines à ciel ouvert » (acte authentique, p. 11) et encore « il n'a jamais été exercé sur les lieux dont il s'agit ou sur les lieux voisins d'activités entraînant des dangers ou inconvénients pour la santé ou l'environnement, notamment celles visées par la loi n° 76-663 du 19 juillet 1976 relative aux installations classées pour la protection de l'environnement » (acte authentique, p. 5); qu'en déboutant les acheteurs de leurs demandes sans répondre à ce moyen dirimant, la Cour d'appel a violé les articles 455 et 458 du Code de procédure civile.