C'est ce principe que pose cet arrêt : l'annulation par le tribunal d'une décision d'assemblée générale de refus d'autorisation de travaux dans une copropriété  ne vaut pas autorisation.

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 21 mai 2010), que M. et Mme X..., propriétaires de deux lots dans un immeuble en copropriété, ont souhaité transformer l'un d'eux, jusqu'alors à usage d'entrepôt, en appartement ; que l'assemblée générale des copropriétaires du 2 octobre 2006, ayant refusé de les y autoriser, M. et Mme X... ont assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de cette délibération et autorisation d'exécuter les travaux ;

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant relevé, appréciant souverainement les éléments de preuve produits, que le changement d'affectation du lot 20 était conforme à la destination de l'immeuble, à usage mixte de commerce et d'habitation, n'emportait pas de conséquence sur son harmonie ou sa tranquillité et qu' aucun élément ne permettait de dire que les travaux portaient atteinte aux droits des autres copropriétaires ou à la solidité de l'immeuble, la cour d'appel, sans être tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a pu décider que le refus d'autoriser ces travaux était abusif ;

Mais sur le second moyen :

Vu l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu que ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leur frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble et conformes à la destination de celui-ci ;

Attendu que pour rejeter la demande du syndicat des copropriétaires en remise du lot n° 20 dans son état antérieur, l'arrêt retient que, si la délibération refusant illicitement l'autorisation de changement de destination constitue un abus de majorité, les modalités du changement d'affectation, en ce qu'elles supposent des travaux de nature à affecter les parties communes et induisent une modification des tantièmes relatifs au lot considéré, doivent être soumises à l'approbation de l'assemblée générale des copropriétaires, que c'est à tort que le premier juge a autorisé M. et Mme X... à réaliser ledit changement et que de même, aucune décision de remise en état ne saurait être prise par la cour d'appel avant examen du "projet" par l'assemblée générale souveraine à cet égard ;

Qu'en statuant ainsi alors qu'elle constatait que les travaux avaient été réalisés avant la demande d'autorisation et que l'annulation d'une décision de refus d'autorisation de travaux ne vaut pas autorisation, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a rejeté la demande du syndicat des copropriétaires 19 Scaliero de remise du lot 20 en son état initial, l'arrêt rendu le 21 mai 2010, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;

Condamne M. et Mme X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme X... à payer au syndicat des copropriétaires 19 Scaliero à Nice la somme de 2 500 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf septembre deux mille douze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires 19 Scaliero à Nice.

PREMIER MOYEN DE CASSATION 

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement de première instance en ce qu'il a annulé, pour abus de majorité, la résolution votée sous le point 4 de l'assemblée générale des copropriétaires tenue le 2 octobre 2006 ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE « 1/ Attendu que c'est par de justes motifs que la Cour reprend expressément que le premier juge, relevant l'abus de majorité commis par le syndicat des copropriétaires à l'occasion du vote de la délibération litigieuse, en a déduit qu'elle devait être annulée ; »

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « Attendu qu'à la lecture de l'ensemble des pièces du dossier et notamment du règlement de copropriété et cahier des charges, il apparaît que l'article 10 indique que l'immeuble est destiné à l'usage mixte d'habitation et de bureaux commerciaux et que les boutiques situées au rez-de-chaussée, notamment le lot 20 peuvent être utilisées à usage commercial.. Qu'en outre l'article 11 ajoute que chacun des copropriétaires aura le droit de jouir comme bon lui semblera des parties privatives comprises dans son lot, à condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires et de ne rien faire qui puisse compromettre la solidité de l'immeuble. Attendu qu'ainsi, l'assemblée générale devait être consultée pour contrôler la conformité de la nouvelle affectation à la destination générale de l'immeuble. Que les articles précités permettent d'affirmer que l'habitation est une affectation conforme à la destination de l'immeuble, d'autant qu'il est expressément indiqué que l'usage commercial du lot n'est qu'une faculté. Que de plus le règlement de copropriété précise dans la rubrique « travaux particuliers » que le propriétaire de ce lot pourra clore et couvrir à ses frais la partie commune de la cour qui lui est réservée en jouissance exclusive, disposition peu compatible avec un usage commercial. Attendu de plus qu'il n'est nullement établi que les travaux concernant ce changement d'affection portent atteinte aux droits des copropriétaires. Qu'en effet la seule atteinte, dont il n'est pas prouvé qu'elle ait un lien avec le changement d'affectation concerne la façade percée pour permettre la sortie de la VMC. Que par décision en référé, Monsieur Arandjel X... et Madame Jocelyne Y... épouse X... ont été condamnés à une remise en état. Que pour le surplus, il convient d'observer que le remplacement de la canalisation en plomb par une canalisation en cuivre a été autorisé et qu'aucun élément du dossier ne permet d'affirmer que les travaux concernant le changement d'affectation dans la partie privative portent atteinte aux autres copropriétaires ou à la solidité de l'immeuble ; attendu d'autre part que l'éventualité selon laquelle le changement d'affectation du lot aurait une conséquence sur la répartition des charges ne peut légitimer l'interdiction faite à Monsieur Arandjel X... et Madame Jocelyne Y... épouse X... de transformer leur local en lieu d'habitation. Que cette considération, non vérifiée, ne peut être assimilée à une nuisance pour les autres copropriétaires, la répartition des charges et leur règlement étant inhérents aux règles de copropriété. Attendu enfin, qu'il ne peut être argué du fait que ce changement d'affectation aurait une conséquence sur l'harmonie et la tranquillité de l'immeuble, l'usage d'habitation était par définition plus paisible qu'une exploitation commerciale destinée à recevoir du et des véhicules extérieurs. Attendu qu'ainsi, il ressort de tous ces éléments de droit et de fait que le rejet de cette résolution n'a pas été dicté par l'intérêt commun des copropriétaires et qu'il s'agit d'un abus de majorité. » ;

ALORS QUE, les travaux effectués dans les parties privatives d'un lot mais qui comportent des incidences matérielles sur les parties communes de l'immeuble ou sur son aspect extérieur sont soumis à autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires dans les conditions prévues par l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'une décision de refus de l'assemblée générale d'autoriser des travaux ne peut être annulée par le juge, pour abus de majorité, sauf s'il est établi que les travaux envisagés ne portent aucune atteinte aux parties communes et sont conformes à la destination de l'immeuble et aux intérêts des copropriétaires ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel, pour annuler pour abus la résolution litigieuse, se contente de relever qu'aucun élément ne permet d'affirmer que les travaux concernant le changement d'affectation dans la partie privative portent atteinte aux droits des copropriétaires ; qu'en statuant ainsi, sans se prononcer sur les conclusions du syndicat qui faisaient valoir que les travaux en cause avaient entraîné la mise en place de canalisations dans les tranchées creusées au sol, et conduit à des modifications importantes de la façade extérieure remplacée par une baie vitrée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé.

SECOND MOYEN DE CASSATION 

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR rejeté la demande du Syndicat des copropriétaires 19 Scaliero à NICE tendant à la condamnation solidaire et sous astreinte de Monsieur et Madame X... à procéder à la remise en leur état antérieur du lot n° 20 ainsi qu e des parties communes ;

AUX MOTIFS QUE : « 2/ Attendu cependant qu'il n'est pas contesté que les travaux qui ont fait l'objet de la demande d'autorisation avaient été effectué dès avant cette demande et que par ailleurs, si la délibération de rejet litigieuse constitue bien un abus de majorité en ce qu'elle refusait illicitement l'autorisation de changer la destination du lot n° 20, il n'en demeure pas moins que les modalités du changement d'affectation, en ce qu'elles supposent des travaux de nature à affecter les parties communes et induisent une modification des tantièmes relatifs au lot considéré, doivent être soumises à l'approbation de l'assemblée générale des copropriétaires ; Attendu, ainsi, que c'est à tort que le premier juge a constaté que le projet de Monsieur Arandjel X... et Madame Jocelyne Y..., son épouse, de changement d'affectation du lot n° 20 à usage d'habitation les autorisait à réalise r le dit changement dans le respect des dispositions de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 ; 3/ Attendu, dans le même ordre d'idée, qu'aucune décision de remise en état ne saurait être prise par la Cour avant examen du "projet " par l'assemblée générale souveraine à cet égard sous réserve des recours en annulation qui seuls ressortissent des pouvoirs des juridictions ; Attendu, en conséquence, qu'il y a lieu en cet état de rejeter la demande de remise en son état antérieur du lot litigieux formulé par le syndicat des copropriétaires ; » ;

ALORS QUE, les travaux effectués dans les parties privatives d'un lot mais qui comportent des incidences matérielles sur les parties communes de l'immeuble ou sur son aspect extérieur, sont soumis à autorisation expresse et préalable de l'Assemblée générale des copropriétaires ; que la réalisation par un copropriétaire de travaux sans l'autorisation préalable de l'assemblée générale, lorsque celle-ci est requise, constitue une voie de fait, et autorise le Syndicat des copropriétaires à demander au juge la remise en état des lieux ; que la Cour d'appel qui constate que des copropriétaires ont accompli des travaux qui nécessitaient l'autorisation de l'assemblée générale, avant même qu'ils ne l'aient obtenue, et qui, au lieu d'ordonner la démolition et la remise en état, invite en l'état les copropriétaires à saisir l'Assemblée générale d'une demande de ratification de ces travaux, viole l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965."

Un arrêt sur la servitude de cour commune :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 6 septembre 2011), que, par acte du 2 juillet 1982, rectifié le 21 décembre 1982, M. et Mme X... ont conclu avec M. et Mme Y...une convention de cour commune sur le fondement de l'article L. 451-1 devenu L. 471-1 du code de l'urbanisme par laquelle M. et Mme Y...s'interdisaient, à titre perpétuel, d'édifier toute construction en élévation sur une bande de terrain longeant la propriété de leurs voisins ; que la SCI Atys, venant aux droits de M. et Mme Y..., ayant entrepris de construire une terrasse sur l'assiette de la servitude, Mme X... l'a assignée en démolition de l'ouvrage et en dommages-intérêts ;

Attendu que la SCI Atys fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande alors, selon le moyen :

1°/ que la servitude conventionnelle de cour commune établie même à titre perpétuel, sur le fondement des dispositions de l'article L. 471-1 du code de l'urbanisme (anciennement L. 451-1 du même code), pour tenir compte des exigences de l'administration qui a subordonné la délivrance du permis de construire en ce qui concerne les distances qui doivent séparer les constructions, à la création, sur un terrain voisin d'une servitude de ne pas bâtir ou de ne pas dépasser une certaine hauteur en construisant, s'éteint dès lors que la création de cette servitude conventionnelle a été exclusivement motivée par des règles d'urbanisme, que ces règles ont disparu et qu'il n'y a plus de restriction d'urbanisme au droit de construire sur la cour commune ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 703 du code civil ;

2°/ que toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens ; que nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; que constitue une atteinte incompatible avec ces principes, la restriction perpétuelle du droit de construire par une convention de cour commune qui n'a été conclue qu'à raison d'une obligation réglementaire devenue caduque ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé les articles 544, 545 du code civil, 1er du Premier Protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales et 2 et 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen ;

Mais attendu, d'une part, que la SCI Atys n'ayant pas soutenu dans ses conclusions que la convention de servitude portait une atteinte disproportionnée à son droit de propriété, le moyen, mélangé de fait et de droit est, de ce chef, nouveau ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant exactement retenu que la cause d'une servitude s'appréciait au moment où elle était consentie et ne disparaissait pas en raison d'une modification ultérieure des règles d'urbanisme et relevé que la servitude, expressément qualifiée de perpétuelle, interdisait à M. et Mme Y...de procéder à toute construction en élévation sur l'assiette de la cour commune, la cour d'appel en a déduit, à bon droit, que cette servitude, qui ne se heurtait à aucune impossibilité d'usage, n'était pas éteinte et que les constructions entreprises en violation de la convention constitutive, qui faisait toujours la loi des parties, devaient être démolies ;

D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la SCI Atys aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois janvier deux mille treize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils pour la société Atys

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que la servitude de cour commune instituée par les conventions des 2 juillet et 21 décembre 1982 n'est pas éteinte et d'avoir ordonné à la société Atys de démolir tous les ouvrages réalisés sur l'assiette de cette servitude dans les huit mois de la signification de l'arrêt, faute de quoi il sera dû une astreinte de 150 euros par jour de retard pendant trois mois, après quoi il devra à nouveau être statué ;

Aux motifs que la convention de servitude dite de cour commune, résultant des actes des 2 juillet 1982 et 21 décembre 1982 rappelle qu'elle est instituée pour assurer la délivrance d'un permis de construire aux époux X..., délivrance subordonnée au respect des règles de prospects applicables ; que ce type de servitude est expressément prévu par les articles L. 471-1 et suivants du Code de l'urbanisme et peut être instituée soit de manière amiable comme en l'espèce, soit judiciairement ; que dès lors c'est par une dénaturation des termes de la convention conclue entre les parties que le premier juge a pu estimer que la servitude était relative à l'usage commun d'une cour et a pu en déduire qu'elle était éteinte ; que l'acte constitutif de la servitude des 2 juillet et 21 décembre 1982 énonce qu'elle a pour « conséquence d'interdire sur l'ensemble de l'assiette de cette servitude toute construction quelconque en élévation par M. et Mme Y...propriétaires actuels ou par leurs futurs ayants droits » et que « cette prohibition expressément acceptée par M. et Mme Y...à titre de servitude perpétuelle constitue la seule restriction qu'auront à supporter les droits de propriété et jouissance des propriétaires de l'emplacement de cette cour commune ; qu'en conséquence, ces derniers conserveront pour le cas où ils construiraient sur le surplus du terrain, la faculté d'utiliser l'assiette de cette cour commune pour toute autre destination que celle prohibée et notamment d'y implanter des constructions annexes en sous-sol tels que garages, remises ou cellier » ; qu'une indemnité a été fixée entre les parties et réglée par les époux X... ; que la cause de l'existence d'une servitude s'apprécie au moment où elle est consentie et cette cause ne disparaît pas en raison d'une modification des règles du PLU applicable à la zone ; que les parties ont expressément qualifié cette servitude de perpétuelle et elle ne peut en conséquence être déclarée éteinte ; que les permis de construire sont toujours délivrés sous réserve du droit des tiers et notamment de l'application de servitudes de droit privé, comme en l'espèce ; que le permis de construire a été accordé pour une « extension ou surélévation d'un bâtiment existant » et la création d'un garage couvert clos ; que la note de Michel A...et les photographies montrent l'existence d'une aile récente en extension de la façade sud se prolongeant jusqu'en limite du fonds X... ainsi que d'une terrasse récente venant en prolongement de cette aile et l'existence d'un volume clos sous la terrasse équipée d'une porte fenêtre vitrée en façade sud ; que ces constructions ne sont aucunement des constructions en sous-sol, seules autorisées par la convention de cour commune et doivent être démolies ;

Alors d'une part, que la servitude conventionnelle de cour commune établie même à titre perpétuel, sur le fondement des dispositions de l'article L. 471-1 du Code de l'urbanisme (anciennement L. 451-1 du même Code), pour tenir compte des exigences de l'administration qui a subordonné la délivrance du permis de construire en ce qui concerne les distances qui doivent séparer les constructions, à la création, sur un terrain voisin d'une servitude de ne pas bâtir ou de ne pas dépasser une certaine hauteur en construisant, s'éteint dès lors que la création de cette servitude conventionnelle a été exclusivement motivée par des règles d'urbanisme, que ces règles ont disparu et qu'il n'y a plus de restriction d'urbanisme au droit de construire sur la cour commune ; qu'en décidant le contraire, la Cour d'appel a violé les articles 1134 et 703 du Code civil ;

Alors d'autre part, que toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens ; que nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; que constitue une atteinte incompatible avec ces principes, la restriction perpétuelle du droit de construire par une convention de cour commune qui n'a été conclue qu'à raison d'une obligation réglementaire devenue caduque ; qu'en décidant le contraire, la Cour d'appel a violé les articles 544, 545 du Code civil, 1er du Premier Protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales et 2 et 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen."