La Cour De Cassation juge que l'acquéreur n'est tenu des charges de copropriété qu'à partir de l'achèvement des lots acquis, et applique ce principe à un studio qui avait été acquis en vente en l'état futur d'achèvement :

«Vu les articles 1601-3 du code civil et R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation, ensemble les articles 1er et 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 8 octobre 2012) rendu sur renvoi après cassation (3e civ., 10 février 2009, n° 08-12. 131), que la société Résidence Altamira (la société) a fait édifier un immeuble sur un terrain lui appartenant qu'elle a placé sous le régime de la copropriété et vendu par lots en l'état futur d'achèvement ; que par acte des 5 et 12 février 1975, M. et Mme X... ont acquis les lots 125 et 43 de l'immeuble dont la livraison était prévue le 31 août 1975 ; que la société a été condamnée par arrêt du 3 mars 1983 à délivrer les lots aux acquéreurs ; que le syndicat des copropriétaires de la résidence Altamira a assigné M. et Mme X... en paiement de l'arriéré de charges de copropriété ;

Attendu que, pour accueillir la demande, l'arrêt retient qu'un immeuble vendu par lots en l'état futur d'achèvement se trouve soumis au statut de la copropriété dès qu'il est pour partie habitable et qu'il appartient à deux copropriétaires au moins et que la défaillance du vendeur dans son obligation d'achever les parties privatives d'un lot n'exonère pas l'acquéreur de celui-ci du payement des charges de copropriété ;

Qu'en statuant ainsi, alors que l'acquéreur n'est tenu des charges de copropriété qu'à partir de l'achèvement des lots acquis et sans rechercher si les lots étaient achevés à la date d'exigibilité des charges, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 8 octobre 2012, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon ;

Condamne le syndicat des copropriétaires résidence Altamira aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires résidence Altamira à payer à M. et Mme X... la somme de 3 000 euros ; rejette la demande du syndicat des copropriétaires résidence Altamira ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux janvier deux mille quatorze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par Me Blondel, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X....

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir condamné les époux X... à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence Altamira la somme de 13. 606, 21 euros au titre des charges exigibles à la date du 17 décembre 2009 ;

AUX MOTIFS PROPRES QU'un immeuble vendu par lots en l'état futur d'achèvement se trouve soumis au régime de la copropriété dès qu'il est pour partie habitable et qu'il appartient à deux copropriétaires au moins ; que la défaillance du vendeur dans son obligation d'achever les parties privatives d'un lot n'exonère pas l'acquéreur de celui-ci du paiement des charges de copropriété ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE par actes notariés des 5 et 12 février 1975, Monsieur et Madame Y... ont vendu en l'état futur d'achèvement les biens et droits immobiliers des lots n° 125 (appartement) et n° 43 (cave) qu'ils avaient acquis le 20 mai 1974 de la Société Civile Immobilière « Résidence Altamira » dans l'immeuble dénommé « Résidence Altamira », sis à Mandelieu ; que pour s'opposer à la demande principale du Syndicat des Copropriétaires, les époux X... font valoir qu'ils n'ont pas la qualité de copropriétaires, dans la mesure où il n'y a pas eu livraison des lots acquis et où la réception ne peut intervenir, le studio n'étant pas achevé au sens de l'article R 261-1 du Code de la construction d'habitation ; que selon l'article 1601-3 du Code civil, « la vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs du maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux » ; que l'article 1601-4 du Code civil prévoit « la cession des droits par l'acquéreur des droits qu'il tient d'une vente d'immeuble à construire substitue de plein droit le cessionnaire dans les obligations de l'acquéreur envers le vendeur » ; qu'ainsi, à la différence de la vente à terme, dans l'hypothèse d'une vente en l'état futur d'achèvement, le transfert de propriété s'effectue immédiatement ; qu'il importe peu, dès lors, que l'acquéreur n'ait pas pris possession de son lot ou qu'il n'y ait pas eu de réception, dans la mesure où c'est lui qui est désormais le propriétaire du sol, de ce qui a été construit et, au fur et à mesure, de ce qui se construit et non plus le vendeur ; que c'est donc l'acquéreur qui a la qualité de copropriétaire, dès lors que la copropriété est constituée et qui est redevable des charges, conformément à la loi de 1965 ; qu'en conséquence, Monsieur X... Antoine et Madame X... née A...Michelle ayant acquis les lots 125 et 48 au sein de la copropriété de la Résidence l'Altamira, en l'état futur d'achèvement, ont bien la qualité de propriétaires et sont redevables de la quote-part de charges et provisions ;

ALORS QU'en cas de vente d'un lot de copropriété en l'état futur d'achèvement, le vendeur et l'acquéreur ont sur ce lot des droits concurrents tant que le bien immobilier correspondant n'est pas achevé, c'est-à-dire que tant que n'ont pas été exécutés les ouvrages ni installés les éléments d'équipements indispensables à l'utilisation, conformément à sa destination, de l'immeuble faisant l'objet du contrat ; qu'il s'ensuit que, jusqu'à l'achèvement de l'ouvrage, l'acquéreur du lot à construire ne peut être regardé comme tenu, et en tout cas comme seul tenu, au règlement des charges de copropriété y afférentes ; qu'en considérant néanmoins que les époux X... étaient seuls redevables des charges de copropriété afférentes aux lots litigieux et en les condamnant à régler l'intégralité de ces charges, sans s'être préalablement assurés que l'appartement en cause disposait des éléments d'équipements indispensables à son utilisation et qu'il pouvait dès lors être regardé comme achevé, ce que contestaient fermement les époux X... dans leurs conclusions d'appel, preuves à l'appui (cf. leurs dernières écritures, p. 6 à 8), la Cour ne justifie pas légalement sa décision au regard des articles 1601-3 du Code civil, R 261-1 du Code de la construction et d'habitation et 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

SECOND MOYEN DE CASSATION :

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir condamné les époux X... à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence Altamira la somme de 13. 606, 21 euros au titre des charges exigibles à la date du 17 décembre 2009 ;

AUX MOTIFS PROPRES QU'aucune dépense de chauffage n'a été mise à la charge des époux X... ; que les dépenses d'eau sont relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes ; que les dépenses d'électricité ont été entraînées par des équipements communs présentant une utilité objective pour les lots des époux X... ; que ces derniers sont donc tenus de participer à ces dépenses sans pouvoir opposer au Syndicat des Copropriétaires le fait, d'une part, que leur lot 125 ne dispose pas de convecteur électrique, ne bénéficie pas d'installation sanitaire ni même de l'eau, d'autre part, que leur lot n° 43 ne serait pas identifiable, ce que, de surcroît, ils ne démontrent pas ; que le Syndicat des Copropriétaires justifie de l'exigibilité de sa créance par la production des procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes de l'exercice 1994/ 1995 et des exercices postérieurs, des décomptes de charges, des relevés d'appels de fonds adressés aux époux X... et d'un état récapitulatif détaillé de sa créance faisant apparaître un solde débiteur de 13. 606, 21 euros à la date du 17 décembre 2009 ; que les époux X... ne rapportant pas la preuve de leur libération, il convient de les condamner au paiement de cette somme ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE selon l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ; qu'ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 ; que le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges ; que le Tribunal doit donc distinguer selon la nature des charges réclamées et déterminer s'il s'agit de charges communes générales imputables aux copropriétaires en fonction de leurs tantièmes ou de charges communes spéciales imputables en fonction de l'utilité qu'elles présentent pour les lots litigieux ; que la notion d'utilité est appréciée « in abstracto », objectivement par rapport à chaque lot et non pas de l'usage que les copropriétaires en font au gré de leur convenance ; que l'article 10 alinéa 1er ne vise pas l'utilisation réellement faite par les copropriétaires d'un élément d'équiquement, mais prend en compte une utilité objective et directe, à l'exclusion de l'utilité résiduelle ou fortuite, tout en retenant également l'usage des parties privatives compte tenu de leur destination ; qu'en l'espèce, les époux X... contestent l'utilité des charges réclamées ; qu'il résulte des tableaux de répartition des charges, de l'état des dépenses et du décompte individuel des époux X... arrêté au 5 août 2004 que les charges de piscine ne sont pas réclamées par le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence Altamira ; que s'agissant de l'entretien des espaces verts par les copropriétaires, il a été décidé par l'Assemblée Générale des copropriétaires du 22 juillet 1983 que si ces derniers n'assuraient pas un entretien régulier, celui-ci serait effectué par le jardinier de la copropriété et leur serait facturé en charges particulières ; que les frais de nettoyage des espaces verts des lots appartenant aux époux X... leur sont donc imputables ; que s'agissant du chauffage, le raccordement du lot est techniquement possible, comme cela est déclaré en l'espèce, dans l'hypothèse de la réalisation des travaux prescrits par Monsieur B..., expert, ces charges doivent donc être considérées comme présentant une utilité objective pour les défendeurs ; que les frais de carrelage du local à poubelles, d'étanchéité ou de confortement ou les travaux de transformateur présentent une utilité objective pour les époux X..., s'agissant de l'entretien des parties communes accessibles à tous et tous les copropriétaires étant susceptibles de bénéficier de l'électricité dans les parties communes ; qu'il en est de même de l'ascenseur, dans la mesure où l'entrée se fait par un étage et que l'appartement des défendeurs est situé au rez-de-chaussée ; que l'étude de sécurité constitue des dépenses générales communes ; qu'en revanche, ne présente aucune utilité objective pour les époux X... les charges relatives à la porte d'entrée D pour un montant de 15, 25 euros ;

ALORS QUE, D'UNE PART, les copropriétaires ne sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs qu'en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de leurs lots ; qu'ils ne sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes que proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; qu'il s'en déduit que l'obligation d'un copropriétaire au paiement de sa quote-part de charges est subordonnée à l'existence effective de son lot privatif, ce qui suppose que celui-ci soit objectivement de nature à servir à l'usage auquel il est destiné, de sorte que si en raison de son inachèvement, ou encore d'un sinistre, l'appartement constituant un lot privatif est impropre à servir à l'usage d'habitation auquel il est destiné, aucune charge ne peut être réclamée à son propriétaire ; qu'en condamnant néanmoins les époux X... au paiement d'un arriéré de charges, sans s'assurer que leur appartement, compte tenu de son inachèvement et de son état de dégradation, n'était pas radicalement inhabitable, la Cour prive sa décision de base légale au regard des articles 5, 6 et 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

ET ALORS QUE, D'AUTRE PART, à partir du moment où un lot privatif se trouve être, en raison d'un sinistre ou de son inachèvement, impropre à l'usage auquel il est destiné et qu'il ne présente de ce fait objectivement aucune utilité pour son propriétaire, les services collectifs et éléments d'équipements communs ne peuvent par hypothèse lui être davantage d'une quelconque utilité, ce qui interdit de mettre à la charge de ce copropriétaire de telles dépenses ; qu'en décidant le contraire, pour mettre notamment à la charge des époux X... les dépenses d'électricité afférentes à l'usage des équipements communs dont est doté l'immeuble collectif, la Cour viole l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.»

Le juge administratif considère que, sous réserve de la fraude, l'autorité compétente pour délivrer le permis de construire n'a pas à vérifier dans le cadre de l'instruction de la demande d'un permis de construire la validité de l'attestation produite par le pétitionnaire est établie par lui-même selon laquelle il a qualité pour demander l'autorisation d'urbanisme :

«Vu le pourvoi sommaire et le mémoire complémentaire, enregistrés les 24 janvier et 24 avril 2012 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, présentés pour M. D... B..., demeurant ... ; M. B...demande au Conseil d'Etat : 

1°) d'annuler l'arrêt n° 09MA02216 du 24 novembre 2011 par lequel la cour administrative d'appel de Marseille a annulé, d'une part, le jugement n° 0800623 du 16 avril 2009 par lequel le tribunal administratif de Bastia a rejeté la demande de Mme A...C...tendant à l'annulation du permis de construire qui lui a été accordé le 2 avril 2008 par le maire d'Ajaccio en vue de la réalisation de travaux sur un immeuble sis 47, cours Napoléon à Ajaccio, d'autre part, le permis de construire litigieux ; 

2°) réglant l'affaire au fond, de rejeter l'appel de Mme C...; 

3°) de mettre à la charge de Mme C...la somme de 4 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu le code de justice administrative ;

Après avoir entendu en séance publique :

- le rapport de Mme Sophie Roussel, Auditeur, 

- les conclusions de M. Xavier de Lesquen, rapporteur public ;

La parole ayant été donnée, avant et après les conclusions, à la SCP Gatineau, Fattaccini, avocat de M.B..., à Me Spinosi, avocat de Mme C...et à la SCP Waquet, Farge, Hazan, avocat de la commune d'Ajaccio ;

1. Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que M. B...a acquis le 18 juillet 2007 un édifice sis 47, cours Napoléon à Ajaccio, en arrière cour d'un immeuble sur rue placé sous le régime de la copropriété ; qu'il a déposé le 6 mars 2008 une demande de permis de construire pour la réalisation de travaux portant sur la toiture et la façade de l'édifice et la création d'environ 14 m² de surface hors oeuvre nette ; que le maire d'Ajaccio a accordé le permis sollicité par arrêté du 2 avril 2008 ; que, par un jugement du 16 avril 2009, le tribunal administratif de Bastia a rejeté la demande de Mme C...tendant à l'annulation de ce permis ; que, par un arrêt du 24 novembre 2011, contre lequel M. B...se pourvoit en cassation, la cour administrative d'appel de Marseille a annulé le jugement et le permis de construire contesté ; que, pour annuler le permis litigieux, la cour, faisant application de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, a retenu quatre moyens tirés de ce que ce permis avait été délivré sans l'accord de la copropriété, requis en raison de la présence d'un mur mitoyen, et en méconnaissance des dispositions des articles UB 7, UB 10 et UB 12 du règlement du plan d'occupation des sols de la commune d'Ajaccio relatives respectivement aux règles de distance des constructions par rapport à la rue, aux règles de hauteur et à l'obligation de créer des places de stationnement ; 

2. Considérant, en premier lieu, d'une part, qu'aux termes de l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme, applicable aux demandes de permis déposées à compter du 1er octobre 2007 : " Les demandes de permis de construire, d'aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont adressées par pli recommandé avec demande d'avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés: / a) Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux ; / b) Soit, en cas d'indivision, par un ou plusieurs co-indivisaires ou leur mandataire ; (...) " ; que le dernier alinéa de l'article R. 431-5 du code de l'urbanisme dispose : " La demande comporte également l'attestation du ou des demandeurs qu'ils remplissent les conditions définies à l'article R. 423-1 pour déposer une demande de permis " ; qu'en vertu de l'article R. 431-4 du même code, le dossier est réputé complet lorsqu'il comprend les informations limitativement énumérées aux articles R. 431-5 à R. 431-33 ; que l'article R. 423-38 du même code dispose que l'autorité compétente réclame à l'auteur de la demande les seules pièces exigées en application du livre IV de ce code que le dossier ne comprend pas ; qu'il résulte de ces dispositions que, sous réserve de la fraude, le pétitionnaire qui fournit l'attestation prévue à l'article R. 431-5 du code de l'urbanisme selon laquelle il remplit les conditions fixées à l'article R. 423-1 du même code pour déposer une demande de permis de construire doit être regardé, dans tous les cas, comme ayant qualité pour présenter cette demande ;

3. Considérant, d'autre part, que les dispositions de l'article 653 du code civil établissent une présomption légale de copropriété des murs séparatifs de propriété ; 

4. Considérant qu'il résulte des dispositions rappelées au point 2, notamment du b) de l'article R. 423-1, qu'une demande de permis de construire concernant un mur séparatif de propriété peut, alors même que les travaux en cause pourraient être contestés par les autres propriétaires devant le juge judiciaire sur le fondement des articles 653 et suivants du code civil, être présentée par un seul co-indivisaire ; 

5. Considérant qu'il résulte de ce qui précède qu'en jugeant qu'il appartenait à l'autorité administrative compétente, saisie d'une demande de permis de construire prévoyant des travaux portant sur un mur séparatif de propriété, d'exiger du pétitionnaire, outre l'attestation mentionnée au point 2, la production d'un document établissant soit que M. B...était seul propriétaire de ce mur, soit qu'il avait l'accord de l'autre copropriétaire de ce mur, la cour administrative d'appel de Marseille a entaché son arrêt d'une erreur de droit ; 

6. Considérant, en deuxième lieu, qu'aux termes du b) de l'article UB 10 du règlement du plan d'occupation des sols de la commune d'Ajaccio : " En ce qui concerne les constructions situées au-delà de la bande des quinze mètres visée à l'alinéa 2 de l'article UB7 du règlement du plan d'occupation des sols de la commune, leur hauteur ne pourra dépasser ni un niveau, ni la hauteur de 5 mètres, calculée en tout point de la façade, de l'égout du toit ou de l'acrotère, au sol naturel " ;

7. Considérant que, pour juger que le permis de construire litigieux méconnaissait ces dispositions, la cour a relevé que la façade est du bâtiment, qui était avant les travaux d'une hauteur de 7,50 m, faisait dans le projet l'objet d'un rehaussement à 8,50 m ; qu'en statuant ainsi, alors qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond, en particulier du plan de la façade annexé au dossier de demande du permis et de la notice explicative du projet, que la hauteur de cette façade demeurait inchangée, le rehaussement ne concernant que la façade ouest du bâtiment, la cour a dénaturé les pièces du dossier ;

8. Considérant, en troisième lieu, que la cour a jugé que le permis litigieux méconnaissait les dispositions de l'article UB 12 du règlement du plan d'occupation des sols, qui imposent de créer des places de stationnement en cas de réalisation ou d'extension de construction à usage d'habitation ; qu'il ressort toutefois des pièces du dossier que ce moyen, qui avait été soulevé en première instance par Mme C...dans son mémoire du 23 mars 2009, a été écarté par le tribunal administratif de Bastia dans son jugement du 16 avril 2009 et n'a pas été repris en cause d'appel par l'intéressée ; qu'il devait, par suite, conformément aux règles régissant l'effet dévolutif de l'appel, être regardé comme abandonné ; que, dès lors, en accueillant ce moyen, la cour a méconnu son office ; 

9. Considérant, en dernier lieu, que les travaux entrepris sur une construction existante mais irrégulière au regard des prescriptions du règlement d'un document d'urbanisme ne peuvent être légalement entrepris que s'ils rendent l'édifice plus conforme aux dispositions réglementaires méconnues ou s'ils sont étrangers à ces dispositions ; 

10. Considérant que la cour administrative d'appel de Marseille a relevé que les travaux portaient sur un bâtiment existant dont la façade était située à 17 mètres du cours Napoléon, en méconnaissance des dispositions de l'article UB 7 du règlement du plan d'occupation des sols relatives à l'implantation des constructions par rapport à l'alignement, qui imposent de construire dans une bande de 15 mètres comptés de l'alignement ; que, pour juger que ces travaux ne satisfaisaient pas aux exigences rappelées au point précédent, la cour, après avoir relevé qu'ils n'avaient pas pour effet de rendre la construction plus conforme à la règle méconnue, a estimé qu'ils n'étaient pas étrangers à celle-ci, compte tenu de ce qu'ils avaient pour objet de transformer un commerce et des caves en maison d'habitation ; qu'en statuant ainsi, alors que ce changement de destination était dépourvu de lien avec la règle d'implantation des constructions définie à l'article UB 7, la cour a commis une erreur de droit ; 

11. Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède, et sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens du pourvoi, qu'aucun des quatre motifs retenus par la cour pour annuler le permis de construire du 2 mars 2008 ne justifie légalement le dispositif de l'arrêt attaqué ; que, par suite, M. B...est fondé à en demander l'annulation ; 

12. Considérant qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de Mme C...la somme de 3 000 euros, qui sera versée à M. B...au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; qu'en revanche, ces dispositions font obstacle à ce qu'une somme soit mise à ce titre à la charge de M. B...qui n'est, pas la présente instance, la partie perdante ; que si la commune d'Ajaccio présente des conclusions au même titre, elles ne peuvent qu'être rejetées, dès lors qu'elle n'a été appelée dans l'instance que pour produire des observations ; 

D E C I D E :

Article 1er : L'arrêt de la cour administrative d'appel de Marseille du 24 novembre 2011 est annulé. 

Article 2 : L'affaire est renvoyée à la cour administrative d'appel de Marseille.

Article 3 : Mme C...versera à M. B...une somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Les conclusions présentées par Mme C...et par la commune d'Ajaccio sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées. 

Article 5 : La présente décision sera notifiée à M. D...B..., à Mme A...C...et à la commune d'Ajaccio.»