C'est ce que suggère cet arrêt :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 9 novembre 2012), que la société civile immobilière Véronique et Olivier (la SCI), propriétaire d'un lot dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, a, après avoir obtenu le 15 avril 2003 l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, confié à un entrepreneur des travaux de surélévation de l'immeuble ; que lors du coulage de la dalle de béton, des désordres sont apparus, que l'entrepreneur a abandonné le chantier et l'immeuble a été laissé dépourvu de toiture ; que le syndicat des copropriétaires a assigné la SCI et le cabinet Estublier, ès qualités de syndic, ainsi que l'assureur de ce dernier, la société Covea Risks, en réparation de son préjudice ;

Sur le moyen unique, pris en ses troisième, quatrième et cinquième branches :

Vu l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 1992 du code civil ; 

Attendu que pour rejeter la demande formée contre le syndic, la cour d'appel retient que l'assemblée générale a décidé en toute connaissance de cause de passer outre la production préalable au démarrage des travaux des pièces justificatives, et notamment des attestations de polices d'assurances, et que par ailleurs, le lien de causalité entre la faute prétendue du syndic et les dommages déplorés n'est pas établi, ces derniers étant la conséquence exclusive et directe du coulage de la dalle béton et de l'abandon immédiat et définitif du chantier par l'entreprise de construction, et non d'un défaut d'assurance, et qu'en outre, en l'absence de réception des travaux, l'existence d'une assurance décennale n'aurait conféré au syndicat des copropriétaires aucune chance de couvrir les conséquences de la défaillance de la SCI ; 

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si, l'assemblée générale ayant décidé que la SCI devrait "produire les attestations d'assurances à jour, garantie décennale et autres attestations accessoires", le syndic n'était pas tenu de s'assurer de la souscription des assurances prévues pour ce type de travaux et si l'absence de souscription de ces assurances, indépendamment de celle couvrant la responsabilité décennale, n'avait pas privé le syndicat des copropriétaires de la possibilité d'être indemnisé de la défaillance de l'entrepreneur et de la SCI, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 2 bis place Monseigneur Deydier de ses demandes dirigées contre la société Cabinet Estublier et la société Covea Risks, l'arrêt rendu le 9 novembre 2012, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet en conséquence sur ce point la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;

Condamne le cabinet Estublier et la société Covea Risks aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le cabinet Estublier et la société Covea Risks à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 2 bis place Monseigneur Deydier à Toulon une somme de 3 000 euros ; rejette la demande du cabinet Estublier et de la société Covea Risks ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze mars deux mille quatorze.


MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils pour le syndicat des copropriétaires du 2 bis place Monseigneur Deydier

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté le syndicat des copropriétaires du 2 bis place Monseigneur Deydier de ses demandes dirigées contre le cabinet ESTUBLIER et son assureur, la société Covea Risks

AUX MOTIFS QUE le syndicat des copropriétaires de la résidence 2 bis Place Monseigneur Deydier critique le jugement entrepris en ce qu'il a écarté, à tort selon lui, la responsabilité du cabinet ESTUBLIER et fait valoir qu'il existe une contradiction entre le jugement rendu le 21 novembre 2005 (qui retient la responsabilité du syndic) et le jugement entrepris (qui l'écarte), que l'autorité de la chose jugée est attachée au jugement du 21 novembre 2005, que la faute du syndic consiste à avoir totalement failli à son devoir de conseil à l'égard des copropriétaires, à n'avoir pas exigé de la SCI, préalablement au démarrage des travaux, les polices d'assurance et à s'être montré défaillant dans sa gestion du sinistre pour avoir pris des mesures insuffisantes ; que le syndicat des copropriétaires fait tout d'abord référence au jugement rendu le 21 novembre 2005 par le tribunal de grande instance de TOULON dans l'instance ayant opposé des copropriétaires, Mme Z... et les époux A... d'une part, à la SCI VERONIQUE ET LOCATION, au syndicat des copropriétaires, au cabinet ESTUBLIER et à l'assureur de celui-ci, en vue de l'indemnisation du préjudice occasionné au niveau de leurs parties privatives ; qu'en application de l'article 1351 du code civil, l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement ; qu'il faut que la chose demandée soit la même, que la demande soit fondée sur la même cause et qu'elle soit entre les mêmes parties, formée par elles et contre elles en la même qualité ; qu'en l'espèce, faute d'identité de parties, la fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée ne sera pas retenue ; qu'il est ensuite reproché au cabinet ESTUBLIER un manquement à son devoir de conseil envers les copropriétaires ; que la question des travaux de surélévation de l'immeuble a été évoquée lors des assemblées générales du 15 juin 2001, 20 novembre 2001, 9 octobre 2002 et 15 avril 2003, au cours desquelles de nombreuses informations ont été fournies aux copropriétaires; qu'en effet, les deux assemblées générales extraordinaires des 15 juin 2001 et 20 novembre 2001 ont été exclusivement consacrées aux travaux de remise en état de la toiture de l'immeuble ; Qu'à cette occasion, les copropriétaires ont largement débattu de l'état de la toiture de l'immeuble antérieure aux travaux incriminés et de la nécessité de procéder à sa réfection, du projet des représentants de la SCI VERONIQUE ET OLIVIER consistant en une surélévation du bâtiment avec création de deux logements, du dépôt d'un permis de construire au nom de la copropriété par la SCI, de la nécessité de ne débuter les travaux de surélévation qu'après l'expiration du délai de recours des tiers et la production d'attestations d'assurances dommage ouvrage et responsabilité professionnelle, de la nécessité de faire contrôler les travaux par un architecte, de l'imputation des frais à la charge de la SCI (coût des travaux, honoraires, frais de maîtrise d'oeuvre et assurance) ; que ces questions ont à nouveau été longuement évoquées lors de l'assemblée générale du 9 octobre 2002 au cours de laquelle les copropriétaires ont été informés des difficultés rencontrées par le précédent syndic avec la SCI VERONIQUE ET OLIVIER pour l'obtention des pièces justificatives sollicitées, ladite assemblée générale ayant alors décidé d'interdire tout commencement des travaux ; que l'assemblée générale des copropriétaires du 15 avril 2003 a décidé dans la résolution n° 2, votée à l'unanimité, de transférer les droits à construire de la copropriété à la SCI VERONIQUE ET OLIVIER, en contrepartie de la réfection des façades et du toit de l'immeuble ; que cette décision a été prise par l'assemblée générale en pleine connaissance de cause compte tenu des nombreuses informations qui lui ont été délivrées au cours des assemblées précédentes, que par cette décision, l'assemblée générale a décidé de passer outre la production préalable au démarrage des travaux des pièces justificatives, et notamment des attestations de polices d'assurance, et qu'il est de la responsabilité du syndic d'assurer l'exécution de la décision prise par l'assemblée dans sa souveraineté ; qu'il est en outre reproché au syndic une gestion fautive du sinistre caractérisée par l'insuffisance des mesures prises ; qu'il ressort des débats que le syndic a immédiatement pris une mesure conservatoire de bâchage de l'immeuble, effectuée par l'entreprise ESTRA EGEDIME pour un montant de 3.038,82 € sans attendre la réunion d'une assemblée générale et a fait procéder à un constat d'huissier dès le 8 septembre 2003 ; qu'il a contacté l'avocat de la copropriété, Maître PEISSE afin qu'une procédure de référé soit rapidement engagée ; qu'il a mandaté l'entreprise d'ingénierie du bâtiment BEGP pour examiner les travaux de surélévation, dire s'ils ont été réalisés dans les règles de l'art, donner des solutions de mise à niveau des travaux et évaluer les travaux restant à effectuer pour parvenir à la mise hors d'eau du bâtiment ; que, dans un rapport de diagnostic du 9 décembre 2003, Monsieur B... de l'entreprise BEGP a estimé le montant des travaux nécessaires à la mise hors d'eau de l'immeuble à la somme de 60 000 €, honoraires de maîtrise d'oeuvre et frais divers compris ; que le syndic a, en outre, réuni diverses assemblées générales, dont une assemblée extraordinaire le 8 décembre 2003, appelée à se prononcer sur les mesures d'urgence prises par le syndic, sur la procédure judiciaire engagée à l'encontre de la SC1, et sur un appel de fonds exceptionnel de 15 000 euros pour couvrir tous les frais engendrés par la non exécution par la SCI de ses obligations ; que le syndic a, à nouveau, réuni une assemblée générale extraordinaire le 19 janvier 2004, au cours de laquelle un «point sur le dossier travaux de surélévation» a été effectué ; qu'à cette occasion, les copropriétaires ont estimé "l'enveloppe financière de la mise hors d'eau et hors d'air établie par Monsieur B... trop élevée et les délais trop importants", et ont proposé "de se passer de maîtrise d'oeuvre et de demander des devis directement aux entreprises", avec, le cas échéant, "un architecte ou un maître d'oeuvre pour le suivi des travaux" ultérieurement ; qu'au cours de cette même assemblée, il a été décidé 1°) "de dégager une enveloppe financière de 180 000 euros maximum qui seront appelés aux copropriétaires pour mettre hors d'eau et hors d'air l'immeuble et de mandater, à cet effet, Monsieur C... (SCI LES NECTARINES) pour rechercher des entreprises aptes à effectuer la mise hors d'eau et hors d'air de l'immeuble, pour demander des devis, pour choisir avec le syndic de la copropriété l'entreprise qui effectuera les travaux sans qu'il soit besoin de convoquer une assemblée de copropriétaires", 2°) d'autoriser le syndic à ester en justice à l'encontre de la SCI VERONIQUE ET OLIVIER, de Monsieur D... et Madame E..., associés de la SCI, et de la société BM 3000 pour "indemnisation du préjudice causé par la non exécution des travaux de surélévation" ; qu'en outre, le rapport d'expertise judiciaire établi le 23 mars 2009 par M. F... mentionne, en sa page 53 : "on ne peut passer sous silence la mesure conservatoire prise par la copropriété pour atténuer les incidences de détérioration des parties communes qui a fait exécuter partiellement la couverture en tuiles pour un montant TTC de 18 000 euros» ; que par ailleurs, le lien de causalité entre la faute prétendue du syndic et les dommages déplorés n'est pas établi, ces derniers étant la conséquence exclusive et directe du coulage de la dalle béton et de l'abandon immédiat et définitif du chantier par l'entreprise de construction, et non d'un défaut d'assurance ; qu'en outre, en l'absence de réception des travaux, l'existence d'une assurance décennale n'aurait conféré au syndicat des copropriétaires aucune chance de couvrir les conséquences de la défaillance de la SCI VERONIQUE ET OLIVIER ; que sur le préjudice, le syndicat des copropriétaires prétend au paiement d'une somme de 230 530,81 euros, supérieure à celle définie par l'expert judiciaire de 196 488,01 euros, et retenue par le tribunal, au motif que les dépenses qu'il a engagées excèdent la condamnation prononcée par le jugement entrepris ; qu'il ressort du rapport d'expertise qu'un pré-rapport a été envoyé aux parties, lesquelles n'ont adressé aucune observation à l'expert dans le délai imparti ; qu'en conséquence, il convient de confirmer le jugement sur ce point.

1°/ ALORS QUE le syndic est tenu, à l'égard des copropriétaires, d'un devoir de conseil ; qu'il doit les éclairer sur la portée et les conséquences des décisions qu'ils prennent ; que pour décider que les copropriétaires avaient autorisé les travaux litigieux en «pleine connaissance de cause», la cour d'appel s'est bornée à relever que la question des travaux litigieux avait été discutée au cours de quatre assemblées générales successives ; qu'en s'abstenant de rechercher, ainsi qu'il le lui était demandé, si, au cours des discussions sur les travaux, le syndic avait exercé son devoir de conseil en attirant l'attention des copropriétaires sur la nécessité que le constructeur soit assuré et les avait spécialement mis en garde contre le fait d'autoriser les travaux sans avoir préalablement obtenu une attestation d'assurance, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;

2°/ ALORS QU'en ne recherchant pas si le cabinet ESTUBLIER, en acceptant de relayer la proposition de la SCI VERONIQUE et OLIVIER, qui n'avait toujours pas produit d'attestation d'assurance, consistant à monnayer l'autorisation des travaux litigieux contre la prise en charge de travaux incombant à la copropriété sans spécialement mettre en garde les copropriétaires nécessairement séduits par une telle proposition, n'avait pas commis une faute, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;

3°/ ALORS QUE lors de l'assemblée générale du 15 avril 2003, les copropriétaires n'ont autorisé les travaux litigieux que sous la condition que la «SCI VERONIQUE et OLIVIER produise les attestations d'assurance : garantie décennale et autres attestations» (procès-verbal, production) ; qu'en ne recherchant pas si en laissant débuter les travaux sans exiger de la SCI VERONIQUE et OLIVIER qu'elle justifie des attestations à la production desquelles était subordonnée l'autorisation de réaliser les travaux, le syndicat des copropriétaires n'avait pas commis une faute, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;

4°/ ALORS QU'en retenant, pour écarter la responsabilité du cabinet ESTUBLIER, que le dommage était la conséquence directe du coulage de la dalle en béton et de l'abandon du chantier, et non de l'absence d'assurance, sans rechercher si l'absence d'assurance n'avait pas privé le syndicat des copropriétaires de tout recours, notamment de la possibilité d'être indemnisé de la défaillance de la SCI VERONIQUE et OLIVIER et de l'entreprise chargée des travaux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;

5°/ ALORS QUE pour écarter la responsabilité du cabinet ESTUBLIER, la cour d'appel a encore indiqué que l'existence d'une assurance décennale n'aurait pas permis aux copropriétaires d'être mieux couverts, en l'absence de réception des travaux ; que dans ses écritures, le syndicat des copropriétaires indiquait que le cabinet ESTUBLIER devait s'assurer de la production non seulement de la garantie décennale mais encore «d'une police couvrant les dommages susceptibles d'être occasionnés aux existants du fait des travaux» ; qu'en ne recherchant pas si le syndic n'était pas tenu de s'assurer de l'existence d'une assurance adaptée, quelle qu'elle soit, et sans la limiter à l'assurance décennale, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;

6°/ ALORS QUE pour retenir que le cabinet ESTUBLIER avait fait le nécessaire pour préserver l'immeuble, la cour d'appel a constaté qu'il avait fait immédiatement procéder au bâchage conservatoire de la toiture ; qu'en s'abstenant de rechercher si cette intervention sur l'immeuble, la seule réalisée en 12 mois, n'était pas manifestement insuffisante en ce qu'elle ne mettait pas l'immeuble hors d'eau et hors d'air, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;

7°/ ALORS QUE le syndic est chargé d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci; qu'en ne recherchant pas si le fait d'avoir attendu 6 mois après le sinistre pour convoquer une assemblée générale ne caractérisait pas un manquement du cabinet ESTUBLIER à son obligation de sauvegarde de l'immeuble, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ensemble l'article 1382 du code civil ;

8°/ ALORS QU'en retenant, pour écarter la responsabilité du cabinet ESTUBLIER, que les copropriétaires avaient refusé l'exécution des travaux, sans rechercher si, s'agissant de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, il n'incombait pas au cabinet ESTUBLIER d'y procéder de sa propre initiative, au besoin en passant outre les hésitations des copropriétaires, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ensemble l'article 1382 du code civil."

L'absence de signatures n'entraîne pas en soi la nullité de l'assemblée générale :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 25 avril 2012), que M. X..., propriétaire d'un lot dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, a assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de l'assemblée générale du 19 avril 2010 et subsidiairement des décisions adoptées à cette occasion ayant pour objet la réalisation de travaux dans les parties communes ;

Attendu que M. X...fait grief à l'arrêt de le débouter de sa demande d'annulation des décisions relatives aux travaux, alors, selon le moyen :

1°/ que le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motif ; que, se prévalant des dispositions de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 selon lesquelles l'assemblée générale arrête à la majorité de l'article 25 un montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire, M. X...faisait valoir en cause d'appel (conclusions p. 8, § 5 à 10) que l'assemblée générale n'ayant jamais statué sur ce point, une mise en concurrence devait être faite quel que soit le montant des travaux, ce qui n'avait pas été fait et justifiait la nullité de la résolution ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen pertinent, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

2°/ que la signature du président, du secrétaire et du ou des scrutateurs sur le procès-verbal de l'assemblée générale est prescrite par l'article 17 du décret du 17 mars 1967 afin de garantir la conformité des mentions de ce procès-verbal aux débats et aux votes ; qu'en considérant que la nullité du procès-verbal, dont il n'est pas contesté qu'il n'était revêtu d'aucune signature, n'était pas en l'espèce encourue, la cour d'appel a violé ce texte ;

3°/ que les juges du fond ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ; que M. X...faisait valoir dans ses conclusions d'appel (p. 10, § 2 à p. 11, § 1er) qu'il résultait de sa déclaration de sinistre de décembre 1999 (pièce n° 9), de la lettre de la compagnie d'assurance à M. Y... (pièce n° 6) et d'un courrier de Mme Z...(pièce n° 7) et d'une facture de l'entreprise Gibanel du 16 mars 2002 (pièce n° 8) que les désordres affectant les bâtiments de la copropriété dont celui situé au nord, propriété des époux Y..., résultaient de la tempête de décembre 1999, que des réparations étaient intervenues en 2002 pour ce qui concerne le bâtiment principal, mais que les époux Y... avaient été défaillants s'agissant de la réfection du bâtiment annexe, de sorte, qu'en application de l'article 22 du règlement de copropriété précisant que l'ensemble des frais d'entretien et de réparation des parties communes seraient pris en charge par l'un des copropriétaires s'il s'avérait qu'ils ont été créés par son fait ou sa négligence, ils ne pouvaient plus faire supporter à la copropriété la charge de travaux normalement pris en charge par l'assureur ; qu'en jugeant que M. X...ne rapportait pas la preuve que le retard pris dans l'exécution des travaux relatifs aux pignons puisse être imputé à la négligence des époux Y..., sans s'expliquer sur les différentes pièces régulièrement versées aux débats de nature à établir la passivité de ces derniers depuis 2002, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ensemble l'article 6-1 de la Convention européenne des droits de l'Homme ;

4°/ que les juges du fond ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ; que M. X...faisait valoir dans ses conclusions d'appel (p. 11, § 2 à p. 12, § 2) que la présence de termites avait été signalée aux époux Y... dans le lot privatif leur appartenant dès lors qu'ils avaient acquis leur lot en fin d'année 1996 des époux A... B..., lesquels avaient signalé dans une lettre du 2 décembre 1996 (pièce 10) que l'état parasitaire révélait la présence de termites, de sorte qu'en s'abstenant de prendre toutes mesures de nature à enrayer la propagation des termites depuis lors, les époux Y... avaient commis une négligence leur interdisant de faire prendre en charge les frais de traitement par la copropriété en vertu de l'article 22 du règlement de copropriété précisant que l'ensemble des frais d'entretien et de réparation des parties communes seraient pris en charge par l'un des copropriétaires s'il s'avérait qu'ils ont été créés par son fait ou sa négligence ; qu'en jugeant que M. X...ne rapportait pas la preuve de négligences commises par les époux Y... qui auraient été à l'origine de l'infestation de l'immeuble par les termites, sans s'expliquer sur le courrier de 1996 régulièrement versé aux débats de nature à établir la passivité de ces derniers depuis cette date, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ensemble l'article 6-1 de la Convention européenne des droits de l'Homme ;

Mais attendu, d'une part, qu'ayant énoncé qu'en application de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965, l'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l'article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à un moyen inopérant dès lors que la mise en concurrence n'était pas obligatoire à défaut de fixation par l'assemblée générale du montant à partir duquel elle devait être mise en oeuvre, en a exactement déduit qu'aucune irrégularité n'était encourue ;

Et attendu, d'autre part, qu'ayant retenu à bon droit que les dispositions de l'article 17 du décret du 17 mars 1967 qui imposent la signature du procès-verbal par le président, le secrétaire et les scrutateurs avaient pour objet d'assurer sa force probante et que l'absence de signatures n'entraînait pas en soi la nullité de l'assemblée générale et relevé, par une appréciation souveraine des éléments qui lui étaient soumis, que M. X...n'établissait pas que le retard pris dans l'exécution des travaux relatifs aux pignons et l'infestation de l'immeuble par les termites étaient imputables à la négligence de M. Y..., la cour d'appel, qui n'était pas tenue de s'expliquer sur les éléments de preuve qu'elle décidait d'écarter, a pu en déduire que les demandes d'annulation du procès-verbal d'assemblée générale et de la décision n° 2 relative aux travaux devaient être rejetées ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X...aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X...à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 10 avenue de Montardon à Pau une somme de 3 000 euros ; rejette la demande de M. X...;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six mars deux mille quatorze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour M. Luis X...

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR, par confirmation du jugement, débouté Monsieur X...de ses demandes d'annulation des résolutions relatives aux travaux et honoraires d'architecte ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE « M. X...a soutenu par ailleurs en s'appuyant sur les dispositions de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 qu'il aurait été nécessaire de procéder à une mise en concurrence des entreprises en sollicitant plusieurs devis ; que l'article 21 de cette loi dispose que dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion. En outre, il donne son avis au syndic ou à l'assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même. L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l'article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire ; qu'il résulte de ce texte que l'assemblée générale de la copropriété n'a pas à décider d'instituer un conseil syndical, puisqu'il existe de plein droit de par la loi ; que cependant l'assemblée générale peut décider de ne pas mettre en place de conseil syndical, notamment lorsque la copropriété est de dimension très réduite, ce qui est le cas en l'espèce, puisqu'elle ne comporte que trois copropriétaires ; qu'il convient de relever à cet égard que cette copropriété existe depuis de très nombreuses années et qu'aucun des copropriétaires n'a formulé de demande de désignation d'un conseil syndical ; que M. X...qui n'a jamais formulé de demande de cette nature n'est donc pas fondé aujourd'hui à se prévaloir d'une irrégularité tenant à l'absence d'un conseil syndical, laquelle constitue une irrégularité de forme, et l'appelant ne rapporte pas la moindre preuve d'un grief quelconque résultant de l'absence d'un tel organe, étant observé enfin que si un tribunal avait été saisi d'une telle demande, il aurait à l'évidence constaté l'impossibilité de l'instituer prévue par l'article dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965, puisque ce conseil syndical aurait été composé des mêmes membres que l'assemblée générale des copropriétaires, et il n'aurait donc pas pu jouer le rôle que lui donne la loi, à savoir la fourniture d'avis sur toutes questions concernant le syndicat ; qu'en conséquence, aucune irrégularité n'est encourue de ce chef » ;

1°) ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motif ; que, se prévalant des dispositions de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 selon lesquelles l'assemblée générale arrête à la majorité de l'article 25 un montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire, Monsieur X...faisait valoir en cause d'appel (conclusions p. 8, § 5 à 10) que l'assemblée générale n'ayant jamais statué sur ce point, une mise en concurrence devait être faite quel que soit le montant des travaux, ce qui n'avait pas été fait et justifiait la nullité de la résolution ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen pertinent, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;

ET AUX MOTIFS QUE « M. X...invoque la violation des dispositions de l'article 17 du décret du 17 mars 1967 aux termes duquel le procès-verbal des décisions de chaque assemblée doit être signé à la fin de la séance, par le président, le secrétaire et les scrutateurs ; qu'il convient de relever que ces dispositions qui ont seulement pour vocation d'assurer la force probante du procès-verbal ne sont pas sanctionnées par la nullité de l'assemblée générale » ;

2°) ALORS QUE la signature du président, du secrétaire et du ou des scrutateurs sur le procès-verbal de l'assemblée générale est prescrite par l'article 17 du décret du 17 mars 1967 afin de garantir la conformité des mentions de ce procès-verbal aux débats et aux votes ; qu'en considérant que la nullité du procès-verbal, dont il n'est pas contesté qu'il n'était revêtu d'aucune signature, n'était pas en l'espèce encourue, la Cour d'appel a violé ce texte ;

ET AUX MOTIFS QUE « sur les travaux relatifs aux pignons, l'appelant soutient que ces travaux concernent exclusivement le bâtiment situé au Nord de la copropriété appartenant à M. et Mme Y..., et que ces travaux ont été commandés par un architecte choisi par eux et non par la copropriété, et que par ailleurs les désordres affectant ce bâtiment ont été occasionnés par la tempête survenue au mois de décembre 1999, et que la copropriété n'a pas à supporter la charge de travaux qui devaient être garantis par l'assureur ; qu'il ressort du règlement de copropriété du 15 octobre 1952 que les gros murs des façades, les murs mitoyens, les pignons et les murs de refend constituent des parties communes, et qu'ainsi les copropriétaires sont tenus de participer à leur entretien et à leur conservation ; que d'autre part, il convient de relever que M. C...a été désigné et mandaté par les deux autres copropriétaires avant la désignation d'un administrateur provisoire, afin de procéder à une étude et à une consultation d'entreprise en vue de la réalisation des travaux considérés comme urgents, ainsi qu'il ressort de l'ordonnance du 18 décembre 2009 procédant à la désignation d'un administrateur provisoire ; qu'il s'agissait donc de travaux urgents qui devaient être supportés par la copropriété, et M. X...ne rapporte pas la preuve que le retard pris dans leur exécution puisse être imputé à la négligence de M. et Mme Y..., et qu'ainsi, la décision prise lors de l'assemblée générale de faire exécuter ces travaux n'est pas contraire aux intérêts de la copropriété » ;

3°) ALORS QUE les juges du fond ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ; que Monsieur X...faisait valoir dans ses conclusions d'appel (p. 10, § 2 à p. 11, § 1er) qu'il résultait de sa déclaration de sinistre de décembre 1999 (pièce n° 9), de la lettre de la compagnie d'assurance à Monsieur Y... (pièce n° 6) et d'un courrier de Madame Z...(pièce n° 7) et d'une facture de l'entreprise GIBANEL du 16 mars 2002 (pièce n° 8) que les désordres affectant les bâtiments de la copropriété dont celui situé au nord, propriété des époux Y..., résultaient de la tempête de décembre 1999, que des réparations étaient intervenues en 2002 pour ce qui concerne le bâtiment principal, mais que les époux Y... avaient été défaillants s'agissant de la réfection du bâtiment annexe, de sorte, qu'en application de l'article 22 du règlement de copropriété précisant que l'ensemble des frais d'entretien et de réparation des parties communes seraient pris en charge par l'un des copropriétaires s'il s'avérait qu'ils ont été créés par son fait ou sa négligence, ils ne pouvaient plus faire supporter à la copropriété la charge de travaux normalement pris en charge par l'assureur ; qu'en jugeant que Monsieur X...ne rapportait pas la preuve que le retard pris dans l'exécution des travaux relatifs aux pignons puisse être imputé à la négligence des époux Y..., sans s'expliquer sur les différentes pièces régulièrement versées aux débats de nature à établir la passivité de ces derniers depuis 2002, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ensemble l'article 6-1 de la Convention européenne des droits de l'Homme ;

ET AUX MOTIFS QUE « sur les travaux portant sur un traitement antiparasitaire de l'immeuble, M. X...soutient que ces travaux ne peuvent être pris en charge par la copropriété au motif que la prolifération des termites dans l'ensemble de l'immeuble résulte d'une négligence de M. Y... qui était au courant de la présence de ces insectes xylophages dans son lot situé au rez-de-chaussée, mais qu'il n'a pris aucune mesure pour en éviter la propagation ; que là encore, M. X...se borne à procéder par affirmations, et ne rapporte pas la moindre preuve de négligences commises par ce copropriétaire qui auraient été à l'origine de l'infestation de l'immeuble par les termites » ;

4°) ALORS QUE les juges du fond ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ; que Monsieur X...faisait valoir dans ses conclusions d'appel (p. 11, § 2 à p. 12, § 2) que la présence de termites avait été signalée aux époux Y... dans le lot privatif leur appartenant dès lors qu'ils avaient acquis leur lot en fin d'année 1996 des époux A... B..., lesquels avaient signalé dans une lettre du 2 décembre 1996 (pièce 10) que l'état parasitaire révélait la présence de termites, de sorte qu'en s'abstenant de prendre toutes mesures de nature à enrayer la propagation des termites depuis lors, les époux Y... avaient commis une négligence leur interdisant de faire prendre en charge les frais de traitement par la copropriété en vertu de l'article 22 du règlement de copropriété précisant que l'ensemble des frais d'entretien et de réparation des parties communes seraient pris en charge par l'un des copropriétaires s'il s'avérait qu'ils ont été créés par son fait ou sa négligence ; qu'en jugeant que Monsieur X...ne rapportait pas la preuve de négligences commises par les époux Y... qui auraient été à l'origine de l'infestation de l'immeuble par les termites, sans s'expliquer sur le courrier de 1996 régulièrement versé aux débats de nature à établir la passivité de ces derniers depuis cette date, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ensemble l'article de la Convention européenne des droits de l'Homme."