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  • Le cahier des charges d'un lotissement est un contrat de droit privé qui a un caractère perpétuel

    Le cahier des charges d'un lotissement est un contrat de droit privé qui a un caractère perpétuel :

     

    "Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 8 juin 2010), que les consorts X..., propriétaires d'un lot au sein d'un lotissement, ont fait assigner les consorts Y..., propriétaires d'un lot voisin, pour obtenir la remise en l'état antérieur de la toiture terrasse de leur maison et celle de leur garage en soutenant que les modifications apportées à ces constructions étaient contraires aux documents contractuels régissant le lotissement créé en 1975 ;

     

    Attendu que les consorts Y... font grief à l'arrêt de les condamner à supprimer la toiture de la terrasse ainsi que la fenêtre de toit du garage, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard à l'issue d'un délai de trois mois suivant la signification de l'arrêt, alors, selon le moyen :

     

    1°/ que la mention du règlement du lotissement indiquant que celui-ci doit impérativement être porté à la connaissance de tout acquéreur de lot, constitue une simple mesure d'information qui n'est pas de nature à caractériser la volonté d'ériger en obligations contractuelles les dispositions d'urbanisme que ce règlement contient ; que dès lors, en se fondant, pour affirmer que le règlement unique du 12 décembre 1975 avait la nature d'un contrat de droit privé non atteint par la caducité décennale du règlement de lotissement, sur la mention de cet acte qui prévoyait qu'il serait porté à la connaissance des nouveaux propriétaires, lesquels par le fait de leur acquisition deviendraient membres de l'AFUL et comme tels tenus au respect des dispositions du règlement, la cour d'appel a statué par des motifs inopérants, privant ainsi sa décision de base légale au regard des articles 1134 du code civil et L. 111-5 du code de l'urbanisme ;

     

    2°/ que si la volonté des colotis peut conférer un caractère contractuel à une règle d'intérêt public, relevant comme telle du règlement du lotissement ou d'un autre document d'urbanisme, c'est à la condition que cette volonté soit dépourvue de toute équivoque ; que dès lors, en retenant que le règlement unique du 12 décembre 1975 avait la nature d'un contrat de droit privé non atteint par la caducité décennale du règlement de lotissement, quand il ressortait de ses propres constatations que ce document était un acte unique comportant à la fois des règles publiques d'urbanisme et des servitudes d'intérêt privé, ce qui conférait un caractère équivoque à l'indication suivant laquelle ses dispositions s'imposeraient à tous les colotis, faute de préciser à quel titre elles s'imposeraient, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, ensemble l'article L. 111-5 du code de l'urbanisme ;

     

    Mais attendu qu'ayant relevé que l'acte du 12 décembre 1975 contenant l'état parcellaire du lotissement, le "règlement" du groupe d'habitation et les statuts de l'Association foncière urbaine libre (AFUL) précisait que le règlement fixait les servitudes réciproques et perpétuelles établies au profit et à la charge des différents lots de "l'ensemble immobilier" ainsi que les règles d'intérêt général imposées à cet ensemble et que ces servitudes et règles s'imposeraient à tous les ayants droit des différents lots qui seraient tenus au respect des dispositions de ce "règlement", et constaté que l'article 8, dont l'application était demandée par les consorts X..., était inséré sous le titre servitudes d'esthétique, limitation des constructions autorisées, la cour d'appel, devant laquelle il n'était pas soutenu que cet acte reproduisait ou faisait mention d'un document d'urbanisme ou d'un règlement extérieur, a pu, par ces seuls motifs, retenir que le document unique du 12 décembre 1975 avait la nature d'un cahier des charges, contrat de droit privé a caractère perpétuel, et en a exactement déduit que la demande des consorts X... devait être accueillie ;

     

    D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

     

    PAR CES MOTIFS :

     

    REJETTE le pourvoi ;

     

    Condamne les consorts Y... aux dépens ;

     

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts Y... à payer la somme de 2 500 euros aux consorts Christine et Maryline X... ; rejette la demande des consorts Y... ;

     

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux mai deux mille douze.

     

    MOYEN ANNEXE au présent arrêt

     

    Moyen produit par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils pour les consorts Y....

     

    Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné Mmes Danielle, Anne-Laure et Nadège Y... à supprimer la toiture de la terrasse ainsi que le vélux du garage, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard à l'issue d'un délai de trois mois suivant la signification de l'arrêt ;

     

    AUX MOTIFS QU'un seul et même acte en date du 12 décembre 1975 contient l'état parcellaire du lotissement, le règlement du groupe d'habitations et les statuts de l'AFUL « Les Grands Taillis » à Corbas (Rhône) ; qu'il est précisé dans l'acte que le règlement fixe les servitudes réciproques et perpétuelles établies au profit et à la charge des différents lots de l'ensemble immobilier « Les Grands Taillis » ainsi que les règles d'intérêt général imposées à cet ensemble immobilier ; qu'il est précisé que ces servitudes et ces règles s'imposeront à tous les ayant droit des différents lots ; que l'article 8 dont les consorts X... demandent l'application est inséré sous le titre « servitudes d'esthétique, limitations des constructions autorisées » ; qu'il est précisé en page 20 que préalablement à la régularisation de tout transfert de propriété le règlement devra être porté à la connaissance des nouveaux propriétaires et qu'avis de la mutation devra être donné à l'AFUL qui pourra faire opposition ; qu'il est également précisé que par le seul fait de leur acquisition les propriétaires des lots deviendront obligatoirement membres de l'AFUL et comme tels seront tenus au respect de toutes les dispositions du règlement ; qu'il résulte de ces éléments que le règlement unique du 12 décembre 1975 a la nature d'un cahier des charges qui est un contrat de droit privé à caractère perpétuel dont il y a lieu de faire application dans la présente espèce ;

     

    1) ALORS QUE la mention du règlement du lotissement indiquant que celui-ci doit impérativement être porté à la connaissance de tout acquéreur de lot, constitue une simple mesure d'information qui n'est pas de nature à caractériser la volonté d'ériger en obligations contractuelles les dispositions d'urbanisme que ce règlement contient ; que dès lors, en se fondant, pour affirmer que le règlement unique du 12 décembre 1975 avait la nature d'un contrat de droit privé non atteint par la caducité décennale du règlement de lotissement, sur la mention de cet acte qui prévoyait qu'il serait porté à la connaissance des nouveaux propriétaires, lesquels par le fait de leur acquisition deviendraient membres de l'AFUL et comme tels tenus au respect des dispositions du règlement, la cour d'appel a statué par des motifs inopérants, privant ainsi sa décision de base légale au regard des articles 1134 du Code civil et L. 111-5 du Code de l'urbanisme ;

     

    2) ALORS QUE si la volonté des colotis peut conférer un caractère contractuel à une règle d'intérêt public, relevant comme telle du règlement du lotissement ou d'un autre document d'urbanisme, c'est à la condition que cette volonté soit dépourvue de toute équivoque ; que dès lors, en retenant que le règlement unique du 12 décembre 1975 avait la nature d'un contrat de droit privé non atteint par la caducité décennale du règlement de lotissement, quand il ressortait de ses propres constatations que ce document était un acte unique comportant à la fois des règles publiques d'urbanisme et des servitudes d'intérêt privé, ce qui conférait un caractère équivoque à l'indication suivant laquelle ses dispositions s'imposeraient à tous les colotis, faute de préciser à quel titre elles s'imposeraient, la cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil, ensemble l'article L. 111-5 du Code de l'urbanisme."