C'est la question posée par cet arrêt :

"Vu les articles 1er et 6, alinéa 3, de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 ;

Attendu que selon le second de ces textes, aucun bien, effet, valeur, somme d'argent, représentatif de commissions, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise quelconque, n'est dû, sous réserve de l'hypothèse de la stipulation de la clause pénale que cette disposition autorise, aux personnes visées par le premier des articles susvisés ou ne peut être exigé ou accepté par elles avant qu'une des opérations visées à cet article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties ; que le mandat d'entremise donné à l'une de ces personnes ne lui permet pas d'engager son mandant pour l'opération envisagée à moins qu'une clause de ce mandat ne l'y autorise expressément, de sorte que le refus du mandant de réaliser la vente avec une personne qui lui est présentée par son mandataire ne peut lui être imputé à faute pour justifier, en dehors des prévisions d'une clause pénale, sa condamnation au paiement de dommages-intérêts, à moins qu'il ne soit établi que ce mandant a conclu l'opération en privant le mandataire de la rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que Mme X... a donné le 31 octobre 2005 à la société EGI, exerçant sous l'enseigne "Agence Palais Immobilier" un mandat non exclusif de vente, consenti pour une durée de trois mois, renouvelable par tacite reconduction, portant sur un appartement situé à Nice, le prix étant fixé à 170 000 euros, net vendeur, une commission de 6% étant mise à la charge de l'acquéreur ; qu'elle a résilié ce mandat par lettre du 22 février 2006 ; que la société EGI l'a assignée en paiement d'une somme de 10 000 euros ;

Attendu que pour accueillir cette demande, la cour d'appel a retenu que si la société EGI ne pouvait réclamer de commission, aucun acte de vente authentique n'ayant été signé, elle avait respecté les termes du
mandat en présentant à Mme X... des acquéreurs ayant accepté d'acheter le bien au prix fixé par le mandat tandis que celle-ci avait refusé sans motif sérieux de signer le "compromis de vente", ce manquement à l'obligation d'exécuter de bonne foi le contrat devant être qualifié de fautif et justifiant l'octroi de dommages - intérêts ;

Qu'en statuant ainsi par des motifs impropres à caractériser une faute imputable à Mme X..., la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la première branche du moyen :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 19 mars 2010, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ;

Condamne la société EGI aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société EGI ; la condamne à payer à Mme X... la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit juin deux mille douze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour Mme X....

Il est fait grief à l'arrêt d'AVOIR condamné Madame Olga X... à payer à la SARL EGI exerçant sous l'enseigne « L'Agence Palais immobilier » la somme de 10.000 € de dommages et intérêts, outre la somme de 1.300 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

AUX MOTIFS QUE les parties sont liées par un contrat de mandat de vente sans exclusivité établi par acte sous seing privé en date du 31 octobre 2005 ; que ce mandat concerne un appartement dont Olga X... était propriétaire situé ... mis en vente pour un prix net vendeur de 170.000 €, les honoraires de l'Agence Palais Immobilier (enseigne de la Sarl EGI) rajoutés au prix net vendeur étant de 6% HT à la charge de l'acquéreur ; que ce mandat était consenti pour une durée de 3 mois, renouvelable par tacite reconduction pour la même durée, la dénonciation éventuelle pouvant se faire 15 jours avant chaque échéance par lettre recommandée ; que dans le cadre de ce mandat, l'Agence Palais immobilier a fait visiter l'appartement à Denis Y... et à son épouse qui ont signé le 24 novembre 2005 un compromis de vente sous condition suspensive (obtention d'un prêt de 120.000 €) pour le prix principal de 180.000 € commission incluse de 10.000 € à la charge du vendeur, payable au comptant le jour de la signature de l'acte authentique ; qu'il était stipulé que l'établissement de l'acte authentique se ferait au plus tard le 28 février 2006 ; que ce compromis n'a pas été signé par Mme X... ; que par courrier en date du 22 février 2006, Olga X... résiliait le mandat de vente du 31/10/2005 en se fondant sur le fait que depuis le mois d'octobre 2005 aucun client ne lui avait été présenté par l'agence ; qu'il résulte de ces éléments que l'Agence Palais Immobilier a respecté les termes du mandat en présentant à Olga X..., venderesse, des acquéreurs en la personne de Denis Y... et de son épouse, qui ont accepté d'acheter au prix d'achat fixé par le mandat, soit 170.000 € net ; qu'Olga X... reconnaît dans un courrier du 22 mars 2006 avoir rencontré « ce client » dans les locaux de l'agence de Nice et indique : «Nous avons discuté sur le prix de vente certes mais tout était incertain, je ne savais rien…de ses possibilités d'achat, de ses coordonnées, domicile, profession, nationalité… » ; que l'examen du document signé le 24 novembre 2005 par Denis Y... et son épouse permet de noter que les renseignements d'état civil et les coordonnées des acquéreurs éventuels y figurent bien ; que ce compromis de vente n'a pas été signé par Olga X... et selon l'attestation de Denis Y... elle était bien présente et a refusé de signer ce document ; que ce refus s'explique par le document produit ultérieurement par Olga X... elle-même consistant dans une estimation du prix de vente de l'appartement litigieux par la sarl Lympia immobilier le 10/11/2006 à la somme de 200.000 €, soit un montant supérieur de 30.000 € au prix retenu librement par les parties dans le mandat du 31 octobre 2005 ; que le contrat n'ayant pas été exécuté et notamment aucun acte de vente authentique n'ayant été signé, l'Agence Palais immobilier ne peut pas demander le versement d'une somme à titre de commission ; que cependant il sera retenu que Olga X... n'a pas pour sa part respecté ses engagements contractuels en refusant de signer sans motifs sérieux le compromis de vente du 24/11/2005 ; que ce manquement à l'exécution de bonne foi du contrat liant les parties peut être qualifié de fautif et justifie le versement d'une somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts à l'Agence Palais immobilier ;

1°) ALORS QUE l'agent immobilier ne peut recevoir une quelconque somme d'argent avant que l'opération pour laquelle il a été mandatée ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties ; qu'en condamnant Madame X... à payer à l'agence Palais immobilier la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts en retenant que l'agence avait rempli ses obligation tandis que Madame X... avait refusé sans motif sérieux de signer un compromis de vente avec les acquéreurs présentés par l'agence, la Cour d'appel a alloué à cette dernière un rémunération en violation de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 ;

2°) ALORS QU'en toute hypothèse, le mandat donné à un agent immobilier est, sauf stipulation contraire, un simple mandat d'entremise consistant en la recherche de clients et la négociation et ne confère pas au mandataire le pouvoir d'engager son mandant pour conclure la vente de sorte que le seul fait, pour le mandant, de refuser de conclure la vente avec les candidats présentés par l'agence immobilière ne saurait, sauf circonstances particulières qu'il appartient alors aux juges du fond de relever, constituer une faute ouvrant droit à des dommages et intérêts pour l'agence ; qu'en se bornant à relever, pour allouer à l'agence Palais Immobilier la somme de 10.000 € de dommages et intérêts, que cette dernière avait respecté son mandat en présentant à Madame X... des acquéreurs dont l'offre correspondait au prix demandé et que cette dernière n'avait pas « pour sa part respecté ses engagements contractuels en refusant de signer sans motifs sérieux le compromis de vente » avec les acquéreurs présentés par l'agence Palais immobilier (arrêt page 4, al. 3 et 6), la Cour d'appel a violé l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970, ensemble l'article 1147 du Code civil."

A défaut la vente est nulle, selon cet arrêt :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 5 avril 2011), que, par lettre du 27 août 2007, adressée en deux exemplaires à M. X..., évoquant un accord passé entre eux le 25 août précédent, M. B...a confirmé à celui-ci sa volonté d'acquérir sa maison " à droite de la boulangerie, et (...) son terrain d'assiette d'environ 3 500 m2, situé pour partie sur la commune du Moustier et, pour la partie en hauteur, clôturée, adossée à la falaise et contenant des truffiers, sur la commune de Saint Léon ", moyennant le prix de 48 000 euros ; qu'après avoir signé l'un des exemplaires et apposé la mention " bon pour accord ", M. X...l'a retourné à M. B..., revêtu de la signature de son épouse, avec laquelle il était marié sous le régime de la communauté universelle ; que l'acte n'ayant pas été régularisé, M. B...a assigné, d'abord, M. X...en réalisation forcée de la vente, puis Mme X...en intervention ;

Attendu que M. B...fait grief à l'arrêt de dire que l'acte établi le 27 août 2007 et signé par M. et Mme X...ne constituait pas une vente parfaite et ne valait pas vente et de le débouter, en conséquence, de l'ensemble de ses demandes ;

Attendu, d'abord, que les juges du fond ont relevé que si la lettre du 27 août 2007 comportait une description physique de la chose vendue, la superficie mentionnée était imprécise et que cette lettre n'indiquait ni les références cadastrales des parcelles vendues, ni leur statut juridique ; qu'ayant constaté que, selon les documents cadastraux invoqués par M. B...en cours d'instance, la vente aurait eu pour objet plusieurs parcelles d'une superficie de 3 371 m2, dont l'une dépendait de la communauté universelle des époux X..., la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche inopérante, a pu en déduire que la désignation des biens n'était pas suffisamment précise pour déterminer l'objet de la chose vendue suivant les seules énonciations de l'acte ;

Attendu, ensuite, que l'arrêt ayant retenu que l'objet de la vente n'était pas déterminé, la discussion relative à l'accord de Mme X...se trouve inopérante ;

D'où il suit que les moyens ne peuvent être accueillis ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. B...aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt juin deux mille douze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Barthélemy, Matuchansky et Vexliard, avocat aux Conseils pour M. B...

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Le moyen reproche à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR dit que l'acte établi par Monsieur B... le 27 août 2007 et signé de Monsieur et Madame X...ne constituait pas une vente parfaite et ne valait pas vente, et débouté en conséquence Monsieur B... de l'ensemble de ses demandes ;

AUX MOTIFS ADOPTES QU'aux termes de l'article 1589-2 du code civil est nulle et de nul effet toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble, si elle n'est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire ; qu'usant de ces dispositions, Monsieur X...affirme que l'acte passé est nul, tandis que Monsieur B... conclut à l'existence d'une promesse synallagmatique de vente, que la jurisprudence considère qu'en présence de promesse de vente et d'achat croisés stipulés en des termes identiques, les conventions passées sous les mêmes conditions et comportant accord des parties sur la chose et le prix valent vente ; qu'en l'espèce Monsieur B... faisant référence à un accord verbal antérieur, a formulé une promesse d'achat portant sur des biens immobiliers dont il a donné une description, pour un prix dont les modalités de paiement ont été précisées et sous réserve de l'accomplissement d'un certain nombre de conditions ; que sur l'invitation qui lui en avait été faite par Monsieur B..., Monsieur X...a apposé « bon pour accord » au bas de l'acte accompagné de sa signature ; que ce faisant, il a consenti à la vente de biens énoncés dans l'acte, au prix mentionné par l'acquéreur et sous les réserves introduites par ce dernier et acceptées par le vendeur ; qu'ainsi l'acte présente en apparence tous les caractères d'une promesse synallagmatique de vente valant vente et échappe de ce fait aux dispositions de l'article 1589-2 du code civil (jugement, p. 5, alinéas 8 et suivants et p. 6, alinéas 1 et 2) ; que l'article 1589 du code civil dispose que la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des parties sur la chose et le prix ; que Madame X..., qui n'a jamais été invitée à signer cet acte, dont le nom n'y est pas mentionné à quelque titre que ce soit et qui semble être demeurée étrangère aux pourparlers et autres discussions préliminaires entre Monsieur B... et Monsieur X..., a apposé sa signature au bas de ce document à côté de celle de son mari ; qu'il en résulte qu'elle est volontairement intervenue à l'acte et qu'elle n'a pu le faire pour le compte de Monsieur X...qui a personnellement signé ce document ; que dans ces conditions, elle ne saurait affirmer que cet acte lui est étranger ; qu'en revanche, aucun élément ne permet de savoir à quel titre elle a apposé sa signature et en particulier si elle a pu le faire en qualité d'épouse titulaire ou non de droits sur ces immeubles, ou de propriétaire de certains d'entre eux, étant précisé que toute recherche s'avère vaine puisque ne figure aucune désignation cadastrale des parcelles concernées permettant de les identifier avec certitude ; que dans ces conditions, sa signature non précédée d'un « bon pour accord » porté de sa main ne permet aucunement d'affirmer qu'elle ait consenti à la vente de biens dépendant de la communauté universelle à supposer qu'ils aient été compris dans la promesse de vente (jugement, p. 6, alinéas 3 et suivants) ; que force est de constater que Monsieur B... a toujours tenu Madame X...à l'écart de la procédure mise en place par lui pour parvenir à la vente, laissant ainsi penser qu'elle était étrangère à la transaction et non concernée par les biens vendus ; que c'est pourquoi, en présence d'autant d'incertitudes sur la contenance et la désignation exacte des parcelles vendues, leur appartenance à Monsieur X...ou à la communauté formée avec son épouse, la nécessité de recueillir l'accord de Madame X...et la portée qu'il convient de donner à sa signature sur l'acte du 27 août 2007, il convient de déclarer que la vente n'est pas parfaite concernant tant l'objet de la vente, que la réalité des consentements donnés à cette occasion ; qu'en conséquence, il convient de débouter Monsieur B... de l'ensemble de ses demandes (jugement, p. 7, alinéa 2) ;

ET AUX MOTIFS PROPRES QUE sur le fond, il convient de relever, ainsi que l'a retenu à bon droit le tribunal, que les parties ont échangé une offre d'achat, d'un immeuble et de ses dépendances situé à Saint Léon sur Vézères et Moustier émise par Monsieur B... le 27 août 2007 qui a été suivie d'une acceptation écrite émanant de Monsieur X...et de son épouse commune en biens dans le cadre d'une communauté universelle ; que le caractère croisé de ces deux engagements stipulés en des termes identiques est de nature à leur conférer le caractère d'une vente parfaite à la condition qu'il y ait accord sur la chose et sur le prix entre leurs auteurs ; que néanmoins pour être parfaite, la vente d'un bien immobilier doit contenir tous les éléments permettant de l'identifier précisément dans sa contenance, sa désignation cadastrale et son implantation ; qu'en l'espèce, il apparaît que la seule circonstance que le lieu d'implantation ait été mentionné notamment en faisant référence à la commune de Saint Léon sans indiquer précisément « Saint Léon sur Vézère » ne peut être retenu comme constituant un défaut de localisation des biens vendus dès lors qu'il était précisé que cette localité était située en Dordogne et qu'il n'est invoqué aucun risque de confusion avec une autre localité homonyme dans ce même département ; qu'également les époux X...ne peuvent arguer de l'absence de réalisation de la condition suspensive insérée dans l'offre d'achat relative à l'absence de servitude en se prévalant de l'information qu'ils ont portée à la connaissance de Monsieur B... quant à l'existence d'une servitude de passage grevant le fonds vendu au profit de l'Etat français dès lors que cette condition suspensive n'a manifestement été prévue et acceptée que dans l'intérêt exclusif du promettant acquéreur qui dispose seul de la faculté de s'en prévaloir et y a expressément renoncé par correspondance du 26 décembre 2007 ; qu'il n'en demeure pas moins que l'offre d'achat acceptée, si elle opérait une description physique des éléments immobiliers dont l'acquisition était projetée en précisant qu'il s'agissait d'une maison sise à Moustier (24) à droite de la boulangerie et de son terrain situé pour partie sur la commune de Moustier et pour la partie en hauteur, clôturée adossée à la falaise et contenant des truffiers sur la commune de Saint Léon, n'en comportait pas moins plusieurs imprécisions du fait de la mention relative à la superficie du terrain d'assiette « d'environ 3500 m2 » jointe à l'absence d'indication des références cadastrales des immeubles concernés qui n'ont été révélées que dans le cadre de la présente procédure comme étant AB 101, 196, 213 et A0 304 pour une superficie moindre de 3. 371 m2 ; que le défaut de mention des références cadastrales des immeubles dont la vente était projetée ouvre d'ailleurs aux époux X...la possibilité de contester l'inclusion dans la cession de la parcelle AB 213 spécialement en ce qui concerne Madame X...dont aucun élément de preuve objectif ne permet de surcroît de considérer qu'elle ait participé à la phase de négociation antérieure à l'offre d'achat et notamment par le seul témoignage de Monsieur Y...ami personnel de Monsieur B... compte tenu de son contenu fluctuant ni même l'expertise de Monsieur Z...dont les conclusions sont empreintes des directives de l'appelant sans expression des recoupements critiques des intimés qui n'ont pas été associés aux opérations d'expertise et n'ont donc pu faire valoir leur point de vue ; que la circonstance que Madame X...se soit bornée, sans indiquer en quelle qualité elle intervenait, à apposer sa signature sur l'exemplaire de l'offre d'achat sans faire procéder celle-ci de la mention manuscrite « bon pour accord » jointe aux imprécisions affectant ce document justifie que le tribunal ait pu considérer qu'il n'existait pas de preuve « qu'elle ait consenti à la vente de biens dépendant de la communauté universelle » ; qu'il y a donc lieu en adoptant les dispositions du jugement entrepris non contraires au présent arrêt de le confirmer (arrêt, p. 7, alinéas 2 et suivants et p. 8, alinéas 1er et suivants) ;

1°/ ALORS QUE sous le régime de la communauté universelle de biens, un époux n'a pas qualité pour disposer des biens propres de son conjoint, ni même pour autoriser de tels actes, sauf lorsqu'ils portent sur le logement de la famille ; qu'en retenant que la réalité du consentement de Madame X..., épouse commune en biens, n'était pas établie en ce qu'elle s'était bornée à signer la promesse de vente sans indiquer en quelle qualité elle intervenait, cependant qu'elle avait relevé que l'objet de la vente portait sur des parcelles propres à Monsieur X...et des parcelles communes aux époux, à l'exclusion de toute parcelle propre à Madame X...et que la maison ne constituait pas le logement des époux, et cependant encore qu'elle avait expressément exclu que Madame X...ait pu intervenir pour le compte de son mari qui avait personnellement signé la promesse, (jugement, p. 6, alinéa 5), ce dont il résultait nécessairement que Madame X...n'avait pu intervenir qu'en qualité de copropriétaire d'une parcelle commune, à l'exclusion de toute autre qualité, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1428 du code civil ;

2°/ ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QUE sous le régime de la communauté universelle de biens, un époux a seul qualité pour disposer de ses biens propres et peut disposer des immeubles communs, avec le consentement de son conjoint ; qu'en retenant que la réalité du consentement de Madame X..., épouse commune en biens, n'était pas établie en ce qu'elle s'était bornée à signer la promesse de vente sans indiquer en quelle qualité elle intervenait, tout en ayant expressément exclu que Madame X...ait pu intervenir pour le compte de son mari qui avait personnellement signé la promesse, sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions de Monsieur B..., p. 8, § 7, p. 9, dernier alinéa), si Madame X...avait pu consentir à la promesse en une autre qualité que celle d'épouse commune en biens, consentant à la vente de parcelles communes, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 1424 et 1428 du code civil ;

3°/ ET ALORS QUE la conclusion d'une promesse synallagmatique de vente n'est soumise à aucun formalisme ; qu'en retenant pourtant par motifs adoptés la signature de Madame X..., non précédée de la mention « bon pour accord » apposée de sa main ne permettait pas d'affirmer qu'elle ait consenti à la vente de biens dépendant de la communauté universelle à supposer qu'ils aient été compris dans la promesse de vente (jugement, p. 6, alinéa 7), la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1589 du code civil ;

4°/ ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE si la preuve d'un contrat synallagmatique doit se faire par écrit, la signature des parties suffit à rapporter la preuve de leur consentement, sans qu'aucune formule particulière ne soit nécessaire ; qu'en déduisant néanmoins, de la circonstance que Madame X...s'était bornée, sans indiquer en quelle qualité elle était intervenue, à apposer sa signature sur l'exemplaire de l'offre d'achat sans faire procéder celle-ci de la mention manuscrite « bon pour accord » jointe aux imprécisions de l'acte, qu'il n'était pas établi que Madame X...ait consenti à la vente de biens dépendant de la communauté universelle, la cour d'appel a violé l'article 1347 du code civil ;

SECOND MOYEN DE CASSATION

Le moyen reproche à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR dit que l'acte établi par Monsieur B... le 27 août 2007 et signé de Monsieur et Madame X...ne constituait pas une vente parfaite et ne valait pas vente, et débouté en conséquence Monsieur B... de l'ensemble de ses demandes ;

AUX MOTIFS ADOPTES QU'aux termes de l'article 1589-2 du code civil est nulle et de nul effet toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble, si elle n'est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire ; qu'usant de ces dispositions, Monsieur X...affirme que l'acte passé est nul, tandis que Monsieur B... conclut à l'existence d'une promesse synallagmatique de vente, que la jurisprudence considère qu'en présence de promesse de vente et d'achat croisées stipulées en des termes identiques, les conventions passées sous les mêmes conditions et comportant accord des parties sur la chose et le prix valent vente ; qu'en l'espèce Monsieur B... faisant référence à un accord verbal antérieur, a formulé une promesse d'achat portant sur des biens immobiliers dont il a donné une description, pour un prix dont les modalités de paiement ont été précisées et sous réserve de l'accomplissement d'un certain nombre de conditions ; que sur l'invitation qui lui en avait été faite par Monsieur B..., Monsieur X...a apposé « bon pour accord » au bas de l'acte accompagné de sa signature ; que ce faisant, il a consenti à la vente de biens énoncés dans l'acte, au prix mentionné par l'acquéreur et sous les réserves introduites par ce dernier et acceptées par le vendeur ; qu'ainsi l'acte présente en apparence tous les caractères d'une promesse synallagmatique de vente valant vente et échappe de ce fait aux dispositions de l'article 1589-2 du code civil, (jugement, p. 5, alinéas 8 et suivants et p. 6, alinéas 1 et 2) ; que pour être parfaite et retranscrite dans un jugement valant acte de vente ou réitérée devant notaire, la vente d'un bien immobilier doit contenir tous les éléments permettant de l'identifier précisément dans sa contenance, sa désignation cadastrale et son implantation ; qu'en l'espèce, il a été convenu de la vente d'une maison et de son terrain d'assiette d'environ 3. 500 m2 situé pour partie sur la commune du Moustier et pour la partie en hauteur clôturée, adossée à la falaise et contenant des truffiers sur la commune de Saint Léon, Monsieur B... qui produit aujourd'hui des documents cadastraux précise qu'il s'agit des parcelles AB 101, 196, 213 et AO 304, pour une superficie de 3. 371 m2 ; qu'outre l'écart de superficie conséquence existant (entre) l'acte du 27 août 2007 et les prétentions de Monsieur B..., qui démontre le caractère approximatif et la relative fiabilité des mentions portées dans l'acte, Monsieur X...affirme que la parcelle 213, qui dépend de la communauté universelle, n'était pas comprise dans la vente ; qu'il conforte son propos par le fait que si tel avait été le cas Monsieur B... n'aurait pas manqué de soumettre l'acte à la signature de Madame X...et de l'assigner en même temps que son époux devant le tribunal ; qu'à cet égard, force est de constater que Monsieur B... a toujours tenu Madame X...à l'écart de la procédure mise en place par lui pour parvenir à la vente, laissant ainsi penser qu'elle était étrangère à la transaction et non concernée par les biens vendus ; qu'en présence d'autant d'incertitudes sur la contenance et la désignation exacte des parcelles vendues, leur appartenance à Monsieur X...ou à la communauté formée avec son épouse, la nécessité de recueillir l'accord de Madame X...et la portée qu'il convient de donner à sa signature sur l'acte du 27 août 2007, il convient de déclarer que la vente n'est pas parfaite concernant tant l'objet de la vente, que la réalité des consentements donnés à cette occasion ; qu'en conséquence, il convient de débouter Monsieur B... de l'ensemble de ses demandes, (jugement, p. 6, alinéas 10 et suivants et p. 7, alinéas 1er et suivants) ;

ET AUX MOTIFS PROPRES QUE sur le fond, il convient de relever, ainsi que l'a retenu à bon droit le tribunal, les parties ont échangé une offre d'achat, d'un immeuble et de ses dépendances situé à Saint Léon sur Vézères et Moustier émise par Monsieur B... le 27 août 2007 qui a été suivie d'une acceptation écrite émanant de Monsieur X...et de son épouse commune en biens dans le cadre d'une communauté universelle ; que le caractère croisé de ces deux engagements stipulés en des termes identiques est de nature à leur conférer le caractère d'une vente parfaite à la condition qu'il y ait accord sur la chose et sur le prix entre leurs auteurs ; que néanmoins pour être parfaite, la vente d'un bien immobilier doit contenir tous les éléments permettant de l'identifier précisément dans sa contenance, sa désignation cadastrale et son implantation ; qu'en l'espèce, il apparaît que la seule circonstance que le lieu d'implantation ait été mentionné notamment en faisant référence à la commune de Saint Léon sans indiquer précisément « Saint Léon sur Vézère » ne peut être retenu comme constituant un défaut de localisation des biens vendus dès lors qu'il était précisé que cette localité était située en Dordogne et qu'il n'est invoqué aucun risque de confusion avec une autre localité homonyme dans ce même département ; qu'également les époux X...ne peuvent arguer de l'absence de réalisation de la condition suspensive insérée dans l'offre d'achat relative à l'absence de servitude en se prévalant de l'information qu'ils ont portée à la connaissance de Monsieur B... quant à l'existence d'une servitude de passage grevant le fond vendu au profit de l'Etat français dès lors que cette condition suspensive n'a manifestement été prévue et acceptée que dans l'intérêt exclusif du promettant acquéreur qui dispose seul de la faculté de s'en prévaloir et y a expressément renoncé par correspondance du 26 décembre 2007 ; qu'il n'en demeure pas moins que l'offre d'achat acceptée, si elle opérait une description physique des éléments immobiliers dont l'acquisition était projetée en précisant qu'il s'agissait d'une maison sise à Moustier (24) à droite de la boulangerie et de son terrain situé pour partie sur la commune de Moustier et pour la partie en hauteur, clôturée adossée à la falaise et contenant des truffiers sur la commune de Saint Léon, n'en comportait pas moins plusieurs imprécisions du fait de la mention relative à la superficie du terrain d'assiette « d'environ 3 500 m2 » jointe à l'absence d'indication des références cadastrales des immeubles concernés qui n'ont été révélées que dans le cadre de la présente procédure comme étant AB 101, 196, 213 et A0 304 pour une superficie moindre de 3. 371 m2 ; que le défaut de mention des références cadastrales des immeubles dont la vente était projetée ouvre d'ailleurs aux époux X...la possibilité de contester l'inclusion dans la cession de la parcelle AB 213 spécialement en ce qui concerne Madame X...dont aucun élément de preuve objectif ne permet de surcroît de considérer qu'elle ait participé à la phase de négociation antérieure à l'offre d'achat et notamment par le seul témoignage de Monsieur Y...ami personnel de Monsieur B... compte tenu de son contenu fluctuant ni même l'expertise de Monsieur Z...dont les conclusions sont empreintes des directives de l'appelant sans expression des recoupements critiques des intimés qui n'ont pas été associés aux opérations d'expertise et n'ont donc pu faire valoir leur point de vue ; que la circonstance que Madame X...se soit bornée, sans indiquer en quelle qualité elle intervenait, à apposer sa signature sur l'exemplaire de l'offre d'achat sans faire procéder celle-ci de la mention manuscrite « bon pour accord » jointe aux imprécisions affectant ce document justifie que le tribunal ait pu considérer qu'il n'existait pas de preuve « qu'elle ait consenti à la vente de biens dépendant de la communauté universelle » ; qu'il y a donc lieu en adoptant les dispositions du jugement entrepris non contraires au présent arrêt de le confirmer (arrêt, p. 7, alinéas 2 et suivants et p. 8, alinéas 1er et suivants) ;

ALORS QU'à défaut d'un objet précisément déterminé dans l'acte, une promesse synallagmatique de vente est valable dès lors que son objet est déterminable au jour de l'exécution du contrat, d'après les indications de l'acte ; qu'en jugeant qu'en l'absence de toute référence cadastrale, l'objet de la vente n'était pas déterminé en ce qu'il n'était pas possible de savoir si la parcelle 213 dépendant de la communauté universelle existant entre les époux X...y était incluse, après avoir pourtant constaté que le document signé par Monsieur B... et les époux X...mentionnait que la vente portait sur la « maison sis au Moustier (24), à droite de la boulangerie, et de son terrain d'assiette d'environ 3. 500 m2 situé pour partie sur la commune du Moustier et pour la partie en hauteur, clôturée, adossée à la falaise et contenant des truffiers, sur la commune de Saint Léon », et sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée (conclusions de Monsieur B..., p. 18, alinéas 1er et s.), si la maison n'était pas précisément implantée sur la parcelle 213 de sorte que l'objet de promesse était parfaitement déterminable, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1129 du code civil."