Un exemple :

"Attendu qu'ayant retenu que la société Jasmin démontrait qu'elle s'était maintenue dans les lieux loués depuis le 31 octobre 2001 malgré le bail conclu avec Mme X..., son associée majoritaire, qui n'était pas immatriculée au registre du commerce et des sociétés, qu'elle justifiait que le commerce exploité était resté le même, avec la même enseigne, qu'elle avait réglé les loyers, notamment en 2003, qu'elle avait toujours payé l'électricité, le téléphone et la taxe professionnelle et que Mme Y... avait agi en fraude des droits de la société Jasmin, qui était réputée bénéficier des dispositions statutaires à l'expiration du bail initial, en concluant le 7 octobre 2001, en toute connaissance de cause un deuxième bail dérogatoire avec un prête-nom, la cour d'appel, qui a pu en déduire que cette fraude commise par la bailleresse, dans le but d'éluder le statut des baux commerciaux, avait suspendu la prescription pendant la durée du bail conclu avec Mme X..., a légalement justifié sa décision de ce chef ;

Mais sur le moyen unique du pourvoi principal, qui est recevable :

Vu l'article L. 145-5 du code de commerce dans sa rédaction applicable en l'espèce, ensemble le principe selon lequel la fraude corrompt tout ;

Attendu que les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du chapitre V du titre IV du livre premier du code de commerce à la condition que le bail soit conclu pour une durée au plus égale à deux ans ; que si, à l'expiration de cette durée, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions de ce chapitre ; qu'il en est de même en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d'un nouveau bail pour le même local ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 2 octobre 2008), que, par acte du 24 novembre 1999, Mme Y... a donné à bail à la société Jasmin, pour une durée de 23 mois s'achevant le 31 octobre 2001, des locaux à usage commercial ; que par acte du 7 octobre 2001, Mme Y... a donné à bail à Mme X..., associée majoritaire de la société Jasmin, les mêmes locaux pour une durée de 23 mois s'achevant le 6 octobre 2003 ; que par un troisième contrat, Mme Y... a donné à bail les mêmes locaux à la société Jasmin pour une durée de 23 mois s'achevant le 6 septembre 2005 ; que Mme Y... ayant manifesté le 20 octobre 2005 son intention de mettre fin à ce dernier bail, la société Jasmin l'a assignée pour se voir reconnaître le bénéfice du statut des baux commerciaux ;

Attendu que, pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que la société Jasmin a valablement renoncé au droit à la propriété commerciale qu'elle avait acquise depuis le 1er novembre 2001 en signant un nouveau bail dérogatoire le 2 octobre 2003, contenant une clause expresse, non équivoque, de renonciation au bénéfice du statut des baux commerciaux ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la fraude commise lors de la conclusion de baux dérogatoires successifs interdit au bailleur de se prévaloir de la renonciation du preneur au droit à la propriété commerciale, la cour d'appel, qui a relevé que Mme Y..., en concluant un deuxième bail dérogatoire avec Mme X..., associée majoritaire de la société Jasmin, avait agi en fraude des droits de cette société, réputée bénéficier des dispositions statutaires depuis l'expiration du bail initial, et qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte et le principe susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir de prescription biennale soulevée par Mme Y..., l'arrêt rendu le 2 octobre 2008, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur les autres points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;

Condamne Mme Y... aux dépens des pourvois ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme Y... ; la condamne à payer à la société Jasmin la somme de 2 500 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit avril deux mille dix.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt.

Moyen produit AU POURVOI PRINCIPAL par la SCP Bachellier et Potier de La Varde, avocat aux Conseils, pour la société Jasmin "P'ti Mec et P'tite Nana".

Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que la SARL JASMIN a valablement renoncé au bénéfice du statut des baux commerciaux, acquis depuis le 1er novembre 2001, en signant un nouveau bail dérogatoire le 2 octobre 2003, contenant une clause expresse et non équivoque de renonciation à la propriété commerciale, déclaré la SARL JASMIN occupante sans droit ni titre depuis le 6 septembre 2005 des locaux, sis ... à JUAN LES PINS (06) appartenant à Martine Y..., ordonné l'expulsion de la SARL JASMIN et de tous occupants de son chef des lieux occupés, sous astreinte de 300 euros par jour de retard, passé un délai de deux mois à compter de la date de signification du présent arrêt, condamné la SARL JASMIN à payer à Martine Y..., en deniers ou quittances, une indemnité d'occupation mensuelle, égale au montant du dernier loyer en cours au 6 septembre 2005, charges et taxes en sus, jusqu'à la libération définitive des locaux ;

AUX MOTIFS QU'en concluant un premier bail dérogatoire avec la SARL JASMIN le 24 novembre 1999 puis un deuxième bail dérogatoire le 7 octobre 2001 avec Madame X..., associée majoritaire de la SARL JASMIN, pour l'exploitation effective du même fonds de commerce par la même personne, l'identité différente du deuxième preneur ne correspondant qu'à un prête-nom pour faire échec au statut des baux commerciaux, Martine Y... avait agi en fraude des droits du preneur véritable, la SARL JASMIN, laquelle était réputée bénéficier des dispositions statutaires à compter de l'expiration du bail initial ; en effet, la SARL JASMIN démontre amplement qu'elle s'est maintenue dans les lieux loués depuis le 31 octobre 2001, malgré le bail conclu avec madame X..., cette dernière n'étant pas immatriculée au Registre du commerce et des Sociétés ; que la SARL JASMIN justifie que le commerce exploité est resté le même, avec la même enseigne, qu'elle a réglé elle-même les loyers notamment en 2003, et qu'elle a toujours payé l'électricité, le téléphone et la taxe professionnelle ; que par ailleurs, c'est bien en toute connaissance de sa qualité de prête-nom de la SARL JASMIN que Martine Y... a signé un bail dérogatoire avec Madame X... pour, ensuite, souscrire un troisième bail dérogatoire avec la SARL JASMIN pour les mêmes locaux le 2 octobre 2003 ; que c'est valablement que la SARL JASMIN a renoncé au droit à la propriété commerciale, qu'elle avait acquis depuis le 1er novembre 2001, en signant un nouveau bail dérogatoire le 2 octobre 2003, contenant une clause expresse, non équivoque, de renonciation au bénéfice du statut des baux commerciaux ; que ces dispositions contractuelles très explicites caractérisent une renonciation valable à la propriété commerciale par la SARL JASMIN et ce d'autant que cette même clause de renonciation figure dans les deux précédents baux dérogatoires dont elle se prévaut ce qui n'a pu qu'attirer son attention sur l'importance de ladite clause ; qu'ainsi, la SARL JASMIN commerçante et donc professionnelle avertie, a renoncé en toute connaissance de cause au bénéfice du statut des baux commerciaux en signant le bail dérogatoire, en date du 2 octobre 2003 ; dès lors, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a dit que Martine Y... bailleresse et la SARL JASMIN locataire, seraient liées par un bail commercial, intervenu le 7 octobre 2001 et soumis aux articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce ;

ALORS QUE, d'une part, la fraude commise lors de la conclusion de baux dérogatoires interdit au bailleur de se prévaloir de la renonciation du preneur au droit à la propriété commerciale ; qu'ainsi, la Cour d'appel, qui, tout en admettant que c'était frauduleusement que la bailleresse avait eu recours à un prête-nom pour conclure avec la société JASMIN un deuxième bail dérogatoire, a jugé que cette dernière avait valablement renoncé au statut des baux commerciaux lors de la signature d'un troisième bail dérogatoire, a violé l'article L. 145-5 du Code de commerce et méconnu la règle « fraus omnia corrumpit » ;

ALORS QUE, d'autre part, le preneur ne peut renoncer à la propriété commerciale acquise par son maintien dans les lieux à l'expiration d'un premier bail dérogatoire que s'il avait une parfaite conscience de l'étendue de ses droits ; qu'ainsi, en l'espèce où le second bail dérogatoire susceptible de procurer le bénéfice de la propriété commerciale avait été conclu non avec la SARL JASMIN mais avec son associée, la Cour d'appel, en considérant que la SARL JASMIN avait acquis, à l'occasion de la conclusion de ce second bail, la propriété commerciale à laquelle elle avait valablement renoncé, en signant un troisième bail dérogatoire contenant une clause expresse de renonciation, a violé les articles L. 145-5 du Code de commerce et 1134 du Code civil.

Moyen produit AU POURVOI INCIDENT EVENTUEL par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour Mme Y....

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté l'exception de prescription biennale soulevée par Martine Y... ;

Aux motifs que la Sarl Jasmin, revendiquant la propriété commerciale à compter du bail du 7 octobre 2001 ou du 7 novembre 2001, date d'effet de ce bail, qui lui ouvrirait le droit à l'application du statut des baux commerciaux, il suit que son action s'est normalement prescrite au plus tard le 7 novembre 2003 ; que l'assignation introductive d'instance étant en date du 5 septembre 2005, la Sarl Jasmin ne serait donc plus recevable à agir en requalification du bail du 7 octobre 2001 en bail commercial ; qu'en concluant un premier bail dérogatoire avec la sarl Jasmin le 24 novembre 1999 puis un deuxième bail dérogatoire le 7 octobre 2001 avec Mme X..., associée majoritaire de la Sarl Jasmin, pour l'exploitation effective du même fonds de commerce par la même personne, l'identité différente du deuxième preneur ne correspondant qu'à un prête-nom pour faire échec au statut des baux commerciaux, Martine Y... avait agi en fraude des droits du preneur véritable, la Sarl Jasmin, laquelle était réputée bénéficier des dispositions statutaires à compter de l'expiration du bail initial ; que la Sarl Jasmin démontre amplement qu'elle s'est maintenue dans les lieux loués depuis le 31 octobre 2001, malgré le bail conclu avec Madame X... ; que ces manoeuvres déloyales ont suspendu la prescription biennale, la Sarl Jasmin étant dans l'impossibilité d'exercer son action en revendication de la propriété commerciale pendant la durée du bail dérogatoire conclu avec Mme X... ; que cette suspension a pris fin le 2 octobre 2003, date à laquelle la Sarl Jasmin a signé un nouveau bail dérogatoire avec Martine Y... ; qu'en assignant celle-ci le 5 septembre 2005 en requalification du deuxième bail dérogatoire, la Sarl Jasmin a agi dans le délai de la prescription biennale ;

ALORS D'UNE PART QUE, si la prescription ne court pas contre celui qui est dans l'impossibilité absolue d'agir par suite d'un empêchement résultant soit de la loi, soit de la convention ou de la force majeure, la conclusion par le bailleur d'un nouveau bail dérogatoire avec un prête-nom dans le but de déroger, fût-ce frauduleusement, au statut des baux commerciaux dont bénéficie le preneur véritable ne rend pas absolument impossible l'exercice par ce dernier d'une action en revendication de la propriété commerciale ; qu'en affirmant le contraire, la Cour d'appel a violé les articles 2251 du Code civil et L 145-60 du Code de commerce ;


ALORS D'AUTRE PART et en tout état de cause QU'en retenant une suspension de la prescription biennale, sans expliquer en quoi la conclusion d'un nouveau bail dérogatoire par Mme Y... avec un prête-nom qui était son associée majoritaire avait empêché la société Jasmin d'exercer son action en revendication de la propriété commerciale pendant la durée de ce bail dérogatoire, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 2251 du Code civil et L 145-60 du Code de commerce."

Un accord sur la prise en charge des travaux ne peut être conclu entre eux, car seul le bailleur répond de ces travaux :



"Vu l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, en sa rédaction applicable en la cause ;

Attendu que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté de tous les éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation ; que le bailleur doit délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; que les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; qu'une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux normes minimales de confort et d'habitabilité définies par décret ;

Attendu, selon les arrêts attaqués (Angers, 30 avril 2007 et 22 janvier 2008) que, par acte du 12 août 2004, Mme X... et M. Y... ont donné à bail à M. Z... un local d'habitation ; qu'ils lui ont notifié le 21 janvier 2005 un commandement de payer des loyers puis l'ont assigné aux fins de voir constater la résiliation du bail ;

Attendu que pour constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, l'arrêt retient que si le logement ne répondait pas aux normes minimales de confort et d'habitabilité prévues par le décret du 6 mars 1987 en ce que la salle de bains n'était pas cloisonnée, les parties étaient verbalement convenues que le locataire procéderait à la mise en place des matériaux que les bailleurs lui livreraient et que ces derniers bailleurs avaient satisfait à leur obligation alors que le locataire n'avait pas rempli son engagement ;

Qu'en statuant ainsi, alors que les parties ne pouvaient valablement convenir que le locataire exécutera, même avec une contrepartie, les travaux de mise aux normes de confort et d'habitabilité prévues par le décret du 6 mars 1987, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes leurs dispositions, les arrêts rendus les 30 avril 2007 et 22 janvier 2008, entre les parties, par la cour d'appel d'Angers ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant lesdits arrêts et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Angers, autrement composée ;

Condamne, ensemble, M. Y... et Mme X... aux dépens ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite des arrêts cassés ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois février deux mille dix.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par Me Foussard, avocat aux Conseils pour M. Z...

L'arrêt attaqué encourt la censure ;

EN CE QU'il a condamné M. Jean-Luc Z... au paiement d'une certaine somme à M. Y... et à Mme X..., rejeté la demande de délais de paiement, constaté la résiliation du bail du 22 mars 2005 par l'effet de la clause résolutoire insérée au contrat, ordonné l'expulsion de M. Z... et mis à sa charge une indemnité d'occupation ;

AUX MOTIFS QUE « dans leurs dernières écritures, Dominique Y... et Sylvie X... indiquent avoir consenti à une quelconque réduction de loyer en contrepartie de travaux ; qu'ils produisent à l'appui de leur argumentation une attestation rédigée par M. Alain B... dans les termes de l'article 202 du nouveau Code de procédure civile dans laquelle, précisant les termes d'un précédent courrier de sa main daté du 4 octobre 2005 qui avait été produit au débat par Jean-Luc Z..., l'intéressé indique que s'il avait été convenu avec M. Y... de la réalisation d'un mur, il n'a à aucun moment été question de savoir comment cela serait financé et que c'est M. Z... qui lui avait dit que ce serait lui réglerait les frais supplémentaires en déduction du loyer ; que cet élément nouveau confirme l'analyse portée dans la mesure où il en ressort que c'est bien M. Z... qui devait supporter la charge ou le coût de mise en place des matériaux payés par les propriétaires aux fins de mise en conformité du logement avec les dispositions du décret 87-149 du 6 mars 1987 fixant les conditions minimales de confort et d'habitabilité auxquelles doivent répondre les locaux mis en location et qui, en son article 1er, prévoit que la salle d'eau constitue une pièce séparée ; que cela ressort encore de l'attestation de M. Mehdi C... datée du 10 novembre 2005, qui indique n'avoir jamais rencontré M. Y... et avoir réalisé, à la demande de M. Z..., un descriptif des travaux auquel ce dernier n'a jamais donné suite ; qu'en l'absence au bail signé entre les parties le 12 août 2004 de toute clause écrite expresse conforme aux dispositions de l'article 6- a de la loi du 6 juillet 1989 par laquelle les parties auraient convenu notamment des modalités d'imputation sur le loyer des travaux réalisés par M. Z..., il n'en reste pas moins que le preneur, quoique mis en possession des matériaux nécessaires à l'exécution des travaux convenus, n'a jamais effectué ni fait effectuer lesdits travaux alors même qu'il n'est pas contesté que cette livraison est intervenue le 21 septembre 2004, ce qui suppose qu'il avait été convenu d'une réalisation rapide par le locataire, ce que démontrent d'ailleurs les contacts pris rapidement par M. Z... avec les professionnels ; que les bailleurs, qui ont rempli leurs obligations à cet égard en livrant les matériaux nécessaires, ne justifient d'aucune mise en demeure préalable à la délivrance du commandement de payer ; que toutefois, dès lors que le coût des travaux d'édification du mur (pose de rails et de placo-plâtre) et de sa pose est, selon le devis indiqué par M. C..., de 500 € (ce devis, d'un montant total de 1. 500 €, concerne pour le surplus des travaux d'aménagement de salle de bains qui ne font d'évidence pas partie de l'accord ayant existé entre les parties sur de simples travaux de séparation des pièces), soit d'un montant inférieur au montant des loyers visés au commandement de payer, l'absence de mise en demeure est sans effet sur les effets de la clause résolutoire qui devait en conséquence produire son plein effet ; que le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a constaté la résiliation du bail et prononcé les conséquences de droit, étant précisé que Jean-Luc Z..., défaillant dans la réalisation de ses obligations, ne peut prétendre à une diminution du montant des loyers visés au commandement, ni au titre de l'accord intervenu, ni au titre d'une éventuelle compensation du fait de la non-réalisation par le bailleur de travaux de mise en conformité du logement ; que force est sur ce point de constater que les pièces produites ne démontrent pas, comme le soutient Jean-Luc Z..., qu'outre ce problème lié à la configuration des lieux, les lieux ne soient pas conformes aux normes d'habitabilité alors que la nécessité d'une réfection du système de production d'eau chaude n'est nullement démontrée et qu'il s'est opposé à la mise aux normes des évacuations que le bailleur avait fixée (pièce 19 : lettre recommandée du 19 / 12 / 05) après réception du courrier du président de la communauté de communes du Mans Métropole du 7 décembre 2005 lui signalant l'absence de ventilation haute dans la salle de bains et de ventilation haute et basse dans la cuisine (…) » (arrêt, p. 5, antépénultième, avant-dernier et dernier § et p. 6, § 1 à 4) ;

ALORS QUE, premièrement, aux termes de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent, autrement dit répondant à certaines normes réglementaires d'habitabilité ; que si les parties peuvent convenir que le locataire exécutera ou fera exécuter les travaux nécessaires, c'est à la condition que l'accord fasse l'objet d'une convention expresse identifiant les travaux mis à la charge du locataire et qu'elle prévoie les modalités d'imputation de ces travaux sur les loyers dus par le locataire ; qu'en l'absence d'une telle clause, relevée formellement par l'arrêt attaqué, les travaux en cause pesaient sur le propriétaire ; qu'en décidant que le bailleur avait rempli ses obligations pour décider ensuite que les loyers étaient dus et que la clause résolutoire devait produire effet, les juges du fond ont violé les articles 6 et 1134 du Code civil, 1709 et 1719 du même Code, 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;

Et ALORS QUE, deuxièmement, faute d'avoir recherché, en l'absence de clause relative aux travaux au sens de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, si les manquements du bailleur ne justifiaient pas le non-paiement du loyer et ne faisaient pas obstacle au commandement et au jeu de la clause résolutoire, les juges du fond ont à tout le moins privé leur décision de base légale au regard des articles 6 et 1134 du Code civil, 1709 et 1719 du même Code, 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989."