Principe posé par cet arrêt :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 3 juin 2008), que M. et Mme X... ont confié la réalisation de la construction d'une maison à usage d'habitation à la société Jolivet, les plans de la construction étant réalisés par M. Y... ; qu'un permis de construire, obtenu le 28 juin 2004, ayant fait l'objet d'un recours en annulation, le maire de la commune a ordonné l'interruption des travaux ; que M. et Mme X... ont assigné la société Jolivet et M. Y... devant le tribunal de grande instance d'Alès afin de les entendre déclarer responsables de la mauvaise implantation de leur maison non conforme au plan d'occupation des sols (POS) et au permis de construire ;

Sur le moyen unique :

Attendu que la société Jolivet fait grief à l'arrêt attaqué de requalifier le contrat d'entreprise en contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan et de condamner la société Jolivet à réparer le préjudice subi par les époux X... du fait de la mauvaise implantation de leur maison, alors, selon le moyen :

1° / que le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan suppose un plan préétabli par le constructeur et l'exécution de la construction sans intervention possible du maître de l'ouvrage ; qu'il résulte des constatations de l'arrêt que le plan de la maison des époux X... ne correspondait pas aux plans types proposés par la SARL Jolivet qui n'avaient pas été acceptés mais d'un plan établi préalablement à cette proposition de plans types, par M. Y..., dessinateur des époux X..., et, qu'après la délivrance du permis de construire, les époux X... étaient intervenus auprès de la SARL Jolivet aux fins d'obtenir une implantation en recul distincte de celle prévue par le permis, cette intervention les autorisant à bénéficier d'une obligation de conseil et de mise en garde ; qu'en requalifiant, dans ces conditions, le contrat d'entreprise conclu entre les époux X... et la SARL Jolivet en contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan, la cour d'appel a violé l'article L. 231-1 du code de la construction et de l'habitation ;

2° / subsidiairement, que le contrat de construction d'une maison individuelle avec fourniture de plan suppose un plan préétabli par le constructeur dont il conserve la propriété ; qu'après avoir constaté que la maison avait été réalisée non pas d'après les plans types proposés par la SARL Jolivet qui n'avaient pas été acceptés mais à partir d'un plan type établi préalablement à la proposition par un dessinateur intervenant comme prestataire de service des époux X..., la cour d'appel devait rechercher si les époux X... avaient la propriété de ce plan, circonstance de nature à exclure la requalification du contrat d'entreprise en contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan ; qu'en s'abstenant de procéder à cette recherche, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article L. 231-1 du code de la construction et de l'habitation ;

3° / qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt qu'après le dépôt de la demande de permis de construire, la SCP Alarcon-Larguier, géomètre, avait établi un document d'arpentage affecté d'une erreur sur la délimitation de la zone constructible, document qui avait servi de base pour l'implantation de la maison érigée, pour partie, en zone non constructible ; qu'en laissant indéterminée la question de savoir si ce plan d'arpentage erroné avait été établi par le géomètre à la demande des époux X... ou à la demande de la SARL Jolivet, avant de retenir l'entière responsabilité de la SARL Jolivet dans la réalisation du dommage, au titre d'un manquement à ses obligations de conseil et de mise en garde, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1147 du code civil ;

4° / que dans ses conclusions d'appel, la SARL Jolivet avait fait valoir que les époux X... lui avaient demandé de reculer l'implantation de la maison sur la base du document d'arpentage établi par la SCP Alarcon et Larguier ; qu'en considérant que les manquements de la société Jolivet à ses obligations de conseil et de mise en garde avaient contribué à l'entier dommage subi par les époux X... sans répondre à ses conclusions, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

Mais attendu que, quelle que soit la qualification du contrat, tout professionnel de la construction étant tenu, avant réception, d'une obligation de conseil et de résultat envers le maître de l'ouvrage, la cour d'appel, qui a retenu que la société Jolivet avait procédé à une mauvaise implantation de la maison des époux X... en s'abstenant de procéder à toute vérification au regard des règles du POS contrairement à ses obligations, et qui n'était pas tenue de procéder à d'autres recherches que ses constatations rendaient inopérantes, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Jolivet aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Jolivet à payer à M. et Mme X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Jolivet ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept janvier deux mille dix.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Ghestin, avocat aux Conseils pour la société Jolivet.

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir requalifié le contrat d'entreprise en contrat de construction d'une maison individuelle avec fourniture de plan, condamné la SARL JOLIVET à réparer le préjudice subi par les Epoux X... du fait de la mauvaise implantation de la maison en la condamnant à payer aux Epoux X... la somme de 64. 807, 27 euros avec intérêts légaux capitalisés depuis l'assignation au titre des travaux préconisés par l'expert et celle de 20 000 euros au titre de préjudice de jouissance arrêté au 31 décembre 2006, avec les intérêts légaux à compter du jugement ;

AUX MOTIFS QUE par courrier du 11 juin 2004 adressé aux Epoux X..., la société JOLIVET a proposé à ces derniers des plans type de construction, un descriptif et un chiffrage des réalisations, précisant qu'elle réalisait l'habitation selon les goûts et divers choix des clients, qu'elle mettait à leur service des équipes d'artisans et un secrétariat capable de les guider dans les démarches administratives » ; que la société JOLIVET a présenté aux Epoux X... Monsieur Y... pour établir les plans ;
que le 15 mai 2004, la société JOLIVET a adressé aux Epoux X... pour signature et accord le plan de Monsieur Y..., le devis de chaque entreprise et le devis récapitulatif de l'ensemble du marché couvrant tous les lots de la construction et pas seulement le gros oeuvre ; que ces constatations constituent des éléments précis et concordants démontrant la maîtrise de la conclusion des marchés et de la réalisation de la construction par la société JOLIVET ; qu'en effet loin de limiter son intervention à une partie des travaux ; la société JOLIVET a présenté Monsieur Y... pour établir les plans de la maison sur la base des plans types proposés, a fait établir les devis de tous les corps de métier choisis par elle joints au devis global de construction qu'elle a chiffré et présenté aux clients pour approbation sans relations de ces derniers avec les entreprises ; que la société JOLIVET s'est abstenue de signer un contrat de construction de maison individuelle et a délibérément méconnu les dispositions légales protectrices des droits du maître de l'ouvrage en vert des quelles des garanties de remboursement et de livraison devaient être fournies par le constructeur ; que l'expert judiciaire, après avoir examiné les documents et notamment le plan de masse annexé au permis de construire, le plan de zonage du POS et demandé un relevé topographique effectué le 29 juin 2005 par la SCP ALARCON et LARGUIER constaté un large empiètement de l'ordre de 70 % de l'emprise de la maison litigieuse sur la zone non constructible du POS ; que le constructeur de maison individuelle avec plan doit fournir un immeuble exempt de vice ; que la SARL JOLIVET ne peut se prévaloir de la qualité de simple entrepreneur ; qu'elle ne peut davantage invoquer la demande du maître de l'ouvrage de reculer l'implantation de la maison alors que dans le courrier du 10 juillet 2004 adressé à la SARL JOLIVET par fax, les Epoux X... demandaient un recul « selon les possibilités » et qu'ils s'en remettaient donc au constructeur pour déterminer si cette modification était ou non réalisable au regard des règles d'urbanisme ; que la SARL JOLIVET s'est abstenue de procéder à toute vérification au regard des règles du POS contrairement aux obligations incombant à un constructeur de maison individuelle normalement diligent ; que la SARL JOLIVET n'établit pas qu'après une réponse négative de sa part le maître de l'ouvrage a exigé ce recul ni que par souci d'économie il a refusé le concours d'un architecte ; qu'en effet, les Epoux X... se sont vu proposer par la société JOLIVET l'ensemble des missions et services attachés à la construction sans que le recours à un architecte ne leur soit conseillé ; que le tribunal a donc retenu à bon droit la responsabilité de la SARL JOLIVET ; que Monsieur Y..., dessinateur, a établi le plan de masse et constitué le dossier du permis de construire des Epoux X... ; que sa facture s'élevant à 358 E ttc mentionne une simple mission d'assistance du dossier du permis de construire ; que le plan de masse établi par Monsieur Y... ne porte aucune cote précise et n'a pu servir à l'implantation de la construction ; qu'en outre, il mentionne une distance de deux mètres à respecter entre la construction et la zone non aedificandi ; que le tribunal a exactement relevé que cette distance devait être respectée quelle que soit l'implantation de la maison ; que le permis de construire a été accordé ; que l'arrêté portant interruption des travaux vise expressément l'implantation de la construction dans une zone naturelle à protéger « au lieu de la zone urbaine prévue dans la demande de permis de construire » ; que l'implantation de la maison a été modifiée par rapport au permis de construire sans que Monsieur Y... ne soit à l'origine de cette modification ; qu'en outre il n'est pas démontré que Monsieur Y... ait fourni l'extrait cadastral initial ; que comme précédemment explicité, la SARL JOLIVET a accédé à la demande de recul de l'implantation de la maison sans vérifier sa conformité au POS ni conseiller le maître de l'ouvrage sur ce point alors qu'elle avait connaissance de la situation particulière du terrain dont une partie était en zone inconstructible et alors que la construction devait être conforme aux règles d'urbanisme ; qu'un procès-verbal d'infraction a été établi à l'encontre des Epoux X... pour non respect du POS ; que le plan établi par la SCP ALARCON LARGUIER le 22 juin 2004, après le dépôt de la demande de permis de construire, est affecté d'une erreur sur la zone constructible dont il implante une limite erronée ; que toutefois cette société n'est pas en cause ;

1 / ALORS QUE le contrat de construction d'une maison individuelle avec fourniture de plan suppose un plan préétabli par le constructeur et l'exécution de la construction sans intervention possible du maître de l'ouvrage ; qu'il résulte des constatations de l'arrêt que le plan de la maison des Epoux X... ne correspondait pas aux plans types proposés par la SARL JOLIVET qui n'avaient pas été acceptés mais d'un plan établi préalablement à cette proposition de plans types, par Monsieur Y..., dessinateur des Epoux X... et, qu'après la délivrance du permis de construire, les Epoux X... étaient intervenus auprès de la SARL JOLIVET aux fins d'obtenir une implantation en recul distincte de celle prévue par le permis, cette intervention les autorisant à bénéficier d'une obligation de conseil et de mise en garde ; qu'en requalifiant, dans ces conditions, le contrat d'entreprise conclu entre les Epoux X... et la SARL JOLIVET en contrat de construction d'une maison individuelle avec fourniture de plan, la Cour d'appel a violé l'article L. 231-1 du Code de la construction et de l'habitation ;

2 / ALORS SUBSIDIAIREMENT QUE le contrat de construction d'une maison individuelle avec fourniture de plan suppose un plan préétabli par le constructeur dont il conserve la propriété ; qu'après avoir constaté que la maison avait été réalisée non pas d'après les plans types proposés par la SARL JOLIVET qui n'avaient pas été acceptés mais à partir d'un plan établi préalablement à la proposition par un dessinateur intervenant comme prestataire de service des Epoux X..., la Cour d'appel devait rechercher si les Epoux X... avaient la propriété de ce plan, circonstance de nature à exclure la requalification du contrat d'entreprise en contrat de construction d'une maison individuelle avec fourniture de plan ;
qu'en s'abstenant de procéder à cette recherche, la Cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article L. 231-1 du Code de la construction et de l'habitation ;

3 / ALORS QU'il résulte des propres constatations de l'arrêt qu'après le dépôt de la demande de permis de construire, la SCP ALARCON-LARGUIER, géomètre avait établi un document d'arpentage affecté d'une erreur sur la délimitation de la zone constructible, document qui avait servi de base pour l'implantation de la maison érigée, pour partie, en zone non constructible ; qu'en laissant indéterminée la question de savoir si ce plan d'arpentage erroné avait été établi par le géomètre à la demande des Epoux X... ou à la demande de la SARL JOLIVET, avant de retenir l'entière responsabilité de la SARL JOLIVET dans la réalisation du dommage, au titre d'un manquement à ses obligations de conseil et de mise en garde, la Cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1147 du Code civil ;

4 / ET ALORS ENFIN QUE dans ses conclusions d'appel, la SARL JOLIVET avait fait valoir que les Epoux X... lui avait demandé de reculer l'implantation de la maison sur la base du document d'arpentage établi par la SCP ALARCON et LARGUIER (cf. conclusions, p. 4) ; qu'en considérant que les manquements de la société JOLIVET à ses obligations de conseil et de mise en garde avaient contribué à l'entier dommage subi par les Epoux X... sans répondre à ses conclusions, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile."

A travers cet arrêt :

"Considérant qu'à l'issue d'une procédure de préemption qui n'a pas abouti, le propriétaire du bien en cause peut, si la décision de préemption est entachée d'illégalité, obtenir réparation du préjudice que lui a causé de façon directe et certaine cette illégalité ; que lorsque le propriétaire a cédé le bien après renonciation de la collectivité, son préjudice résulte en premier lieu, dès lors que les termes de la promesse de vente initiale faisaient apparaître que la réalisation de cette vente était probable, de la différence entre le prix figurant dans cet acte et la valeur vénale du bien à la date de la décision de renonciation ; que le propriétaire subit un autre préjudice qui résulte, lorsque la vente initiale était suffisamment probable, de l'impossibilité dans laquelle il s'est trouvé de disposer du prix figurant dans la promesse de vente entre la date de cession prévue par cet acte et la date de vente effective, dès lors que cette dernière a eu lieu dans un délai raisonnable après la renonciation de la collectivité ; qu'en revanche, lorsque la vente n'a pas eu lieu dans un tel délai, quelles qu'en soient les raisons, le terme à prendre en compte pour l'évaluation de ce second préjudice doit être fixé à la date de la décision de renonciation ;

Considérant, en premier lieu, que, à l'appui de sa demande tendant à être indemnisée des conséquences dommageables que lui aurait causées l'exercice, le 2 février 2004, par la commune d'Orange de son droit de préemption sur un bien dont elle était propriétaire, auquel la commune a finalement renoncé, la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE GFM a invoqué, à titre principal, le préjudice subi à raison de la différence entre le prix figurant dans la promesse de vente initiale et celui proposé par la commune d'Orange dans sa décision de préemption, censé refléter la valeur vénale du bien à la date de la décision de renonciation ; que, pour rejeter ces conclusions indemnitaires, la cour administrative d'appel de Marseille a estimé qu'il n'était pas contesté que la société avait retrouvé la libre disposition de son bien après que la commune d'Orange eut renoncé à exercer son droit de préemption et qu'elle n'établissait pas avoir été définitivement privée, du fait de la décision illégale de préemption, de la possibilité de retirer d'une vente ultérieure une somme au moins égale à celle escomptée dans le compromis signé avec le premier acquéreur pressenti ; qu'en jugeant ainsi, la cour, qui a suffisamment motivé son arrêt, n'a pas commis d'erreur de droit au regard des règles ci-dessus rappelées ni dénaturé les pièces du dossier ;

Considérant, en second lieu, que pour rejeter les conclusions présentées à titre subsidiaire par la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE GFM et tendant à l'indemnisation du préjudice résultant de l'impossibilité dans laquelle elle s'est trouvée de disposer, entre la date de la décision de préemption et celle de la décision de renonciation, du prix figurant dans le compromis de vente à la réalisation duquel la décision de préemption a fait obstacle, la cour a estimé qu'il résultait de l'instruction que ce compromis comportait une condition suspensive tenant à l'obtention d'un nouveau certificat d'urbanisme, dont il ne ressortait d'aucune des pièces versées au dossier qu'il ait été, sinon obtenu, au moins sollicité des services de la commune à la date de l'exercice du droit de préemption ; qu'elle en a déduit que la vente, que le compromis prévoyait de passer par acte authentique le 28 février 2004, ne pouvait être regardée comme suffisamment probable à cette date ; que, toutefois, il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE GFM avait produit un certificat d'urbanisme délivré par la commune d'Orange le 16 avril 2004 en réponse à une demande déposée le 11 décembre 2003, soit en temps utile en vue de la réalisation de la vente compte tenu du délai d'instruction de deux mois prévu par l'article R. 410-9 du code de l'urbanisme ; que la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE GFM est dès lors fondée à soutenir que la cour administrative d'appel a entaché son arrêt de dénaturation des pièces du dossier et à en demander la cassation en tant qu'il rejette ses conclusions indemnitaires présentées à titre subsidiaire ;

Considérant qu'il y a lieu, en application des dispositions de l'article L. 821-2 du code de justice administrative, de régler l'affaire au fond dans la mesure de la cassation prononcée.

Considérant, en premier lieu, que la fin de non-recevoir soulevée par la commune d'Orange et tirée de la tardiveté de l'appel doit être écartée, celui-ci ayant été formé le lundi 14 août 2006, soit dans le délai de deux mois suivant la notification du jugement effectuée le 12 juin précédent ; que si les conclusions subsidiaires de la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE GFM relatives au préjudice résultant de l'impossibilité dans laquelle elle s'est trouvée de disposer du prix figurant dans le compromis de vente n'ont été présentées qu'en cause d'appel, ces conclusions se rattachent au même fait générateur et reposent sur la même cause juridique que le préjudice global invoqué devant les premiers juges ; qu'elles sont donc recevables ;

Considérant, en deuxième lieu, que par son jugement du 11 mai 2006, le tribunal administratif de Marseille a annulé la décision de préemption du 2 février 2004 pour défaut de motivation et estimé, pour l'application de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, qu'aucun des autres moyens invoqués à l'encontre de cette décision n'était susceptible d'en fonder l'annulation ; que toutefois ce jugement, qui n'a pas été contesté en tant qu'il prononce cette annulation, n'est revêtu de l'autorité de la chose jugée que dans la mesure où il fonde celle-ci sur le défaut de motivation de la décision attaquée, seul motif constituant le soutien nécessaire de son dispositif sur ce point ; qu'ainsi, la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE GFM est recevable à invoquer, à l'appui de ses demandes indemnitaires, toutes les illégalités fautives entachant à ses yeux la décision de préemption litigieuse ;

Considérant, en troisième lieu, que les collectivités titulaires du droit de préemption urbain ne peuvent légalement exercer ce droit que si elles justifient, à la date à laquelle elles l'exercent, de la réalité d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement répondant aux objets mentionnés à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n'auraient pas été définies à cette date ; qu'il résulte de l'instruction que la préemption litigieuse ne répond pas à cette exigence, la commune d'Orange se bornant à invoquer son intention d'intégrer ultérieurement la parcelle en cause dans une zone d'aménagement concertée voisine ;

Considérant, en quatrième lieu, qu'il résulte de l'instruction et de ce qui a été indiqué ci-dessus que la réalisation de la vente à la société Prosol Gestion, signataire du compromis de vente du 17 novembre 2003, était suffisamment probable à la date prévue, soit le 28 février 2004, nonobstant la condition suspensive tendant à l'obtention d'un nouveau certificat d'urbanisme ; qu'ainsi, la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE GFM est fondée à demander l'indemnisation du préjudice tenant à ce qu'elle a été privée, du fait de l'illégalité de la décision de préemption du 2 février 2004, de la possibilité de disposer de la somme qu'elle pouvait retirer de l'aliénation de son bien entre la date de la vente initialement prévue et le 25 avril 2004, date à laquelle la commune d'Orange doit être regardée comme ayant renoncé à exercer son droit de préemption, en l'absence de saisine du juge de l'expropriation dans le délai prévu par l'article R. 213-11 du code de l'urbanisme, soit quinze jours à compter de la réception du refus de son offre de prix par un courrier du 9 avril 2004 ; qu'il sera fait une juste appréciation de ce préjudice en l'évaluant à une somme de 5 000 euros tous intérêts compris à la date de la présente décision ;

Considérant qu'il résulte de ce qui précède que le jugement attaqué doit être réformé en tant qu'il ne fait pas droit à la demande de la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE GFM dans la mesure indiquée ci-dessus ; qu'il y a lieu de faire application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative et de mettre à la charge de la commune d'Orange le versement à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE GFM de la somme de 2 000 euros demandée par celle-ci en appel ; qu'en revanche, les conclusions présentées au même titre par la commune d'Orange ne peuvent qu'être rejetées ;



D E C I D E :

Article 1er : L'article 1er de l'arrêt du 23 octobre 2008 de la cour administrative d'appel de Marseille et l'article 2 du jugement du 11 mai 2006 du tribunal administratif de Marseille sont annulés en tant qu'ils rejettent les conclusions tendant à la réparation du préjudice subi par la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE GFM du fait de l'immobilisation de son bien entre le 28 février 2004 et le 25 avril 2004.
Article 2 : La commune d'Orange est condamnée à verser à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE GFM une indemnité de 5 000 euros.
Article 3 : La commune d'Orange versera à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE GFM une somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 4 : Le surplus des conclusions du pourvoi de la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE GFM est rejeté.
Article 5 : Les conclusions de la commune d'Orange au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 6 : La présente décision sera notifiée à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE GFM et à la commune d'Orange."