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Calcul du préjudice subi du fait d'une préemption illégale

A travers cet arrêt :


"Considérant qu'à l'issue d'une procédure de préemption qui n'a pas abouti, le propriétaire du bien en cause peut, si la décision de préemption est entachée d'illégalité, obtenir réparation du préjudice que lui a causé de façon directe et certaine cette illégalité ; que lorsque le propriétaire a cédé le bien après renonciation de la collectivité, son préjudice résulte en premier lieu, dès lors que les termes de la promesse de vente initiale faisaient apparaître que la réalisation de cette vente était probable, de la différence entre le prix figurant dans cet acte et la valeur vénale du bien à la date de la décision de renonciation ; que le propriétaire subit un autre préjudice qui résulte, lorsque la vente initiale était suffisamment probable, de l'impossibilité dans laquelle il s'est trouvé de disposer du prix figurant dans la promesse de vente entre la date de cession prévue par cet acte et la date de vente effective, dès lors que cette dernière a eu lieu dans un délai raisonnable après la renonciation de la collectivité ; qu'en revanche, lorsque la vente n'a pas eu lieu dans un tel délai, quelles qu'en soient les raisons, le terme à prendre en compte pour l'évaluation de ce second préjudice doit être fixé à la date de la décision de renonciation ;

Considérant, en premier lieu, que, à l'appui de sa demande tendant à être indemnisée des conséquences dommageables que lui aurait causées l'exercice, le 2 février 2004, par la commune d'Orange de son droit de préemption sur un bien dont elle était propriétaire, auquel la commune a finalement renoncé, la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE GFM a invoqué, à titre principal, le préjudice subi à raison de la différence entre le prix figurant dans la promesse de vente initiale et celui proposé par la commune d'Orange dans sa décision de préemption, censé refléter la valeur vénale du bien à la date de la décision de renonciation ; que, pour rejeter ces conclusions indemnitaires, la cour administrative d'appel de Marseille a estimé qu'il n'était pas contesté que la société avait retrouvé la libre disposition de son bien après que la commune d'Orange eut renoncé à exercer son droit de préemption et qu'elle n'établissait pas avoir été définitivement privée, du fait de la décision illégale de préemption, de la possibilité de retirer d'une vente ultérieure une somme au moins égale à celle escomptée dans le compromis signé avec le premier acquéreur pressenti ; qu'en jugeant ainsi, la cour, qui a suffisamment motivé son arrêt, n'a pas commis d'erreur de droit au regard des règles ci-dessus rappelées ni dénaturé les pièces du dossier ;


Considérant, en second lieu, que pour rejeter les conclusions présentées à titre subsidiaire par la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE GFM et tendant à l'indemnisation du préjudice résultant de l'impossibilité dans laquelle elle s'est trouvée de disposer, entre la date de la décision de préemption et celle de la décision de renonciation, du prix figurant dans le compromis de vente à la réalisation duquel la décision de préemption a fait obstacle, la cour a estimé qu'il résultait de l'instruction que ce compromis comportait une condition suspensive tenant à l'obtention d'un nouveau certificat d'urbanisme, dont il ne ressortait d'aucune des pièces versées au dossier qu'il ait été, sinon obtenu, au moins sollicité des services de la commune à la date de l'exercice du droit de préemption ; qu'elle en a déduit que la vente, que le compromis prévoyait de passer par acte authentique le 28 février 2004, ne pouvait être regardée comme suffisamment probable à cette date ; que, toutefois, il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE GFM avait produit un certificat d'urbanisme délivré par la commune d'Orange le 16 avril 2004 en réponse à une demande déposée le 11 décembre 2003, soit en temps utile en vue de la réalisation de la vente compte tenu du délai d'instruction de deux mois prévu par l'article R. 410-9 du code de l'urbanisme ; que la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE GFM est dès lors fondée à soutenir que la cour administrative d'appel a entaché son arrêt de dénaturation des pièces du dossier et à en demander la cassation en tant qu'il rejette ses conclusions indemnitaires présentées à titre subsidiaire ;


Considérant qu'il y a lieu, en application des dispositions de l'article L. 821-2 du code de justice administrative, de régler l'affaire au fond dans la mesure de la cassation prononcée.


Considérant, en premier lieu, que la fin de non-recevoir soulevée par la commune d'Orange et tirée de la tardiveté de l'appel doit être écartée, celui-ci ayant été formé le lundi 14 août 2006, soit dans le délai de deux mois suivant la notification du jugement effectuée le 12 juin précédent ; que si les conclusions subsidiaires de la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE GFM relatives au préjudice résultant de l'impossibilité dans laquelle elle s'est trouvée de disposer du prix figurant dans le compromis de vente n'ont été présentées qu'en cause d'appel, ces conclusions se rattachent au même fait générateur et reposent sur la même cause juridique que le préjudice global invoqué devant les premiers juges ; qu'elles sont donc recevables ;


Considérant, en deuxième lieu, que par son jugement du 11 mai 2006, le tribunal administratif de Marseille a annulé la décision de préemption du 2 février 2004 pour défaut de motivation et estimé, pour l'application de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, qu'aucun des autres moyens invoqués à l'encontre de cette décision n'était susceptible d'en fonder l'annulation ; que toutefois ce jugement, qui n'a pas été contesté en tant qu'il prononce cette annulation, n'est revêtu de l'autorité de la chose jugée que dans la mesure où il fonde celle-ci sur le défaut de motivation de la décision attaquée, seul motif constituant le soutien nécessaire de son dispositif sur ce point ; qu'ainsi, la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE GFM est recevable à invoquer, à l'appui de ses demandes indemnitaires, toutes les illégalités fautives entachant à ses yeux la décision de préemption litigieuse ;


Considérant, en troisième lieu, que les collectivités titulaires du droit de préemption urbain ne peuvent légalement exercer ce droit que si elles justifient, à la date à laquelle elles l'exercent, de la réalité d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement répondant aux objets mentionnés à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n'auraient pas été définies à cette date ; qu'il résulte de l'instruction que la préemption litigieuse ne répond pas à cette exigence, la commune d'Orange se bornant à invoquer son intention d'intégrer ultérieurement la parcelle en cause dans une zone d'aménagement concertée voisine ;


Considérant, en quatrième lieu, qu'il résulte de l'instruction et de ce qui a été indiqué ci-dessus que la réalisation de la vente à la société Prosol Gestion, signataire du compromis de vente du 17 novembre 2003, était suffisamment probable à la date prévue, soit le 28 février 2004, nonobstant la condition suspensive tendant à l'obtention d'un nouveau certificat d'urbanisme ; qu'ainsi, la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE GFM est fondée à demander l'indemnisation du préjudice tenant à ce qu'elle a été privée, du fait de l'illégalité de la décision de préemption du 2 février 2004, de la possibilité de disposer de la somme qu'elle pouvait retirer de l'aliénation de son bien entre la date de la vente initialement prévue et le 25 avril 2004, date à laquelle la commune d'Orange doit être regardée comme ayant renoncé à exercer son droit de préemption, en l'absence de saisine du juge de l'expropriation dans le délai prévu par l'article R. 213-11 du code de l'urbanisme, soit quinze jours à compter de la réception du refus de son offre de prix par un courrier du 9 avril 2004 ; qu'il sera fait une juste appréciation de ce préjudice en l'évaluant à une somme de 5 000 euros tous intérêts compris à la date de la présente décision ;


Considérant qu'il résulte de ce qui précède que le jugement attaqué doit être réformé en tant qu'il ne fait pas droit à la demande de la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE GFM dans la mesure indiquée ci-dessus ; qu'il y a lieu de faire application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative et de mettre à la charge de la commune d'Orange le versement à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE GFM de la somme de 2 000 euros demandée par celle-ci en appel ; qu'en revanche, les conclusions présentées au même titre par la commune d'Orange ne peuvent qu'être rejetées ;




D E C I D E :


Article 1er : L'article 1er de l'arrêt du 23 octobre 2008 de la cour administrative d'appel de Marseille et l'article 2 du jugement du 11 mai 2006 du tribunal administratif de Marseille sont annulés en tant qu'ils rejettent les conclusions tendant à la réparation du préjudice subi par la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE GFM du fait de l'immobilisation de son bien entre le 28 février 2004 et le 25 avril 2004.
Article 2 : La commune d'Orange est condamnée à verser à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE GFM une indemnité de 5 000 euros.
Article 3 : La commune d'Orange versera à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE GFM une somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 4 : Le surplus des conclusions du pourvoi de la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE GFM est rejeté.
Article 5 : Les conclusions de la commune d'Orange au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 6 : La présente décision sera notifiée à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE GFM et à la commune d'Orange."

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