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  • L'arrêté sur les honoraires des syndics

    C'est l'arrêté du 19 mars 2010 modifiant l'arrêté du 2 décembre 1986 relatif aux mesures de publicité des prix applicables dans certains secteurs professionnels.


    Le secrétaire d'Etat chargé du commerce, de l'artisanat, des petites et moyennes entreprises, du tourisme, des services et de la consommation,


    Vu le code de commerce, notamment son livre IV ;


    Vu le code de la consommation, notamment ses articles L. 113-3 et R. 114-1 ;


    Vu l'arrêté du 2 décembre 1986 rlatif aux mesures de publicité des prix applicables dans certains secteurs professionnels ;


    Vu l'avis du Conseil national de lae consommation relatif à « l'amélioration de la transparence tarifaire des prestations des syndics de copropriété » en date du 27 septembre 2007 ;


    Le Conseil national de la consommation consulté le 10 mars 2010,


    Arrête :



    Article 1


    Les dispositions relatives aux syndics de copropriété figurant à l'annexe 2 de l'arrêté du 2 décembre 1986 susvisé sont complétées par les dispositions suivantes :
    « Les opérations effectuées par les administrateurs d'immeuble ou syndics de copropriété qui figurent dans le tableau annexe relèvent de la gestion courante. Cette annexe énumère la liste minimale des prestations incluses dans le forfait annuel. Toute prestation particulière doit figurer explicitement en tant que telle dans le contrat de syndic. Le contenu des prestations particulières doit être défini avec précision dans les rubriques correspondantes figurant dans le contrat de syndic. »

    Article 2


    Le présent arrêté entre en vigueur le 1er juillet 2010. Sont concernés tous les nouveaux contrats signés à compter de cette date.

    Article 3


    La directrice générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes est chargée de l'exécution du présent arrêté, qui sera publié au Journal officiel de la République française.



    • A N N E X E
      LISTE MINIMALE DES PRESTATIONS DE GESTION COURANTE
      Prestations invariables
      I. - ASSEMBLÉE GÉNÉRALE ANNUELLE


      I-1. Elaboration et envoi de la convocation, des documents à joindre à la convocation et des projets de résolutions (*).
      I-2. Réunion du conseil syndical précédant l'assemblée générale. ― Objet de la réunion.
      I-2.1. Etablissement de l'ordre du jour.
      I-2.2. Présence du syndic ou de son représentant [il convient de préciser expressément la durée contractuelle prévue comme incluse dans le forfait ainsi que les jours et les plages horaires convenus].
      I-3. Mise à disposition de tous les copropriétaires des différentes pièces comptables et justificatives dans les conditions prévues à l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965.
      I-4. Tenue de l'assemblée générale.
      I-4.1. Etablissement de la feuille de présence, émargement, vérification des voix et des pouvoirs.
      I-4.2. Tenue du registre des procès-verbaux.
      I-4.3. Procès-verbal : rédaction du procès-verbal lorsque le syndic est élu secrétaire.
      I-4.4. Envoi et notification du procès-verbal (*).
      I-4.5. Affichage dans les parties communes de la copropriété d'un procès-verbal abrégé mentionnant les résolutions relatives à l'entretien de la copropriété et aux travaux.
      I-4.6. Présence du syndic ou de son représentant [il convient de préciser expressément la durée contractuelle prévue comme incluse dans le forfait ainsi que les jours et les plages horaires convenus].


      II. ― COMPTABILITÉ GÉNÉRALE DE LA COPROPRIÉTÉ


      II-1. Etablissement du compte de gestion générale et des annexes du syndicat des copropriétaires.
      II-1.1. Présentation des comptes en conformité avec la réglementation en vigueur.
      II-1.2. Etablissement du budget prévisionnel, en collaboration avec le conseil syndical.
      II-2. Compte copropriétaires.
      II-2.1. Etablissement et mise à jour de la liste des copropriétaires.
      II-2.2. Tenue des comptes des copropriétaires.
      II-2.3. Appel des provisions sur budget prévisionnel (*).
      II-2.4. Imputations des consommations individuelles de fluide ou d'énergie lorsque les compteurs sont déjà installés lors de la désignation du syndic.
      II-3. Compte fournisseurs. ― Factures.
      II-3.1. Vérification et paiement des factures.
      II-4. Remise au syndic successeur de l'état financier, de la totalité des fonds, de l'état des comptes des copropriétaires et des comptes du syndicat.
      II-5. Compte bancaire séparé ou, le cas échéant, compte du cabinet en cas de dispense (possibilité de prix différencié selon le choix de la copropriété).
      III. - ADMINISTRATION ET GESTION DE LA COPROPRIÉTÉ EN CONFORMITÉ AVEC LE RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ
      III-1. Archives du syndicat.
      III-1.1. Détention :
      Détention, conservation des archives utiles dans le cadre de la gestion courante de l'immeuble [il convient de préciser expressément leur nature, leur volume et leur ancienneté], notamment les plans, le règlement de copropriété, l'état de répartition des charges, l'état de division, les procès-verbaux des assemblées générales, les contrats de travail des préposés du syndicat, les contrats d'assurance de l'immeuble et documents nécessaires pour leur mise en œuvre, les documents et décisions de justice relatifs à l'immeuble dont les délais de contestation ne sont pas révolus, les contrats d'entretien et de maintenance des équipements communs, ainsi que toute pièce administrative datant de moins de deux ans.
      III-1.2. Transmission des archives au syndic successeur.
      III-1.3. Elaboration et transmission au conseil syndical du bordereau récapitulatif des archives transmises au syndic successeur.
      III-2. Conseil syndical. ― Obligations administratives.
      III-2.1. Mise à disposition et communication au conseil syndical de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion du syndicat (*).
      III-2.2. Recueil des avis écrits du conseil syndical lorsque sa consultation est obligatoire.
      III-3. Entretien et maintenance.
      III-3.1. Visite de la copropriété dans les conditions définies au contrat (nombre et modalités à préciser).
      III-3.2. Négociation, passation, suivi des marchés des prestataires et gestion des contrats à l'échéance dans le cadre du budget prévisionnel.
      III-3.3. Gestion de tous les diagnostics/dossiers obligatoires.
      III-3.4. Carnet d'entretien : établissement et mise à jour pour les informations mentionnées aux articles 3 et 4 du décret n° 2001-477 du 30 mai 2001.
      III-3.5. En vue de la consultation en assemblée générale, appel d'offres, étude des devis et mise en concurrence résultant de la demande d'une pluralité de devis ou de l'établissement d'un devis descriptif soumis à l'évaluation de plusieurs entreprises lorsque celle-ci est obligatoire dans le cadre des travaux de maintenance définis à l'article 45 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.
      III-3.6. Gestion des travaux d'entretien et de maintenance.


      IV. - ASSURANCES


      IV-1. Souscription des polices d'assurance au nom du syndicat et avec l'accord préalable du syndicat.
      IV-2. Déclaration des sinistres concernant :
      ― les parties communes ;
      ― les parties privatives lorsque le dommage a sa source dans les parties communes.
      IV-3. Règlement des indemnités aux bénéficiaires.


      V. ― GESTION DU PERSONNEL


      V-1. Recherche et entretien préalable (les coûts de la publication des annonces ne sont pas compris) (**).
      V-2. Etablissement du contrat de travail et, le cas échéant, de ses avenants (**).
      V-3. Paiement du salaire et de toute indemnité, prime... due au salarié (**).
      V-4. Tenue du livre des salaires et édition des bulletins de paie (**).
      V-5. Déclarations et paiement aux organismes fiscaux et sociaux (**).
      V-6. Attestations et déclarations obligatoires (**).
      V-7. Gestion des remplacements pendant les congés, arrêts maladie et maternité (**).
      V-8. Mise en place du DUERSST et mise à jour (**).
      V-9. Gestion de la formation du personnel du syndicat (**).
      V-I. Divers.
      V-I.1. Calcul des intérêts légaux au profit du syndicat.

      (*) Prestations hors frais de tirages, d'affranchissements et d'acheminements. (**) Prestations effectuées de façon habituelle si présence de personnel du syndicat des copropriétaires.

  • Il ne peut être imposé au notaire d'obtenir la délivrance d'un état de l'immeuble préalablement à la conclusion d'une promesse de vente

    C'est la leçon de cet arrêt :


    "Attendu que par acte établi avec le concours de M. X..., notaire associé, la commune de Yerres a consenti à la société d'HLM de la région parisienne (la Sarepa) une promesse de vente d'un terrain sous diverses conditions suspensives tenant à l'obtention d'un permis de construire pour une surface hors oeuvre nette déterminée et à l'absence de servitude ; qu'après avoir engagé des dépenses pour la réalisation de travaux d'aménagement, la Sarepa a été informée par le notaire de l'existence d'une servitude de cour commune réduisant la superficie constructible ; qu'après signature d'une nouvelle promesse pour un prix revu à la baisse en considération de cette servitude et obtention d'un permis de construire pour un ouvrage aux proportions réduites, la Sarepa a introduit une action en responsabilité contre la société notariale afin d'obtenir réparation à hauteur des frais inutilement engagés, faute, pour l'officier public, d'avoir procédé à la levée d'un état de l'immeuble litigieux au jour de l'établissement de la promesse ;

    Attendu que la Sarepa fait grief à l'arrêt attaqué (Paris, 27 mai 2008) de l'avoir déboutée de sa demande indemnitaire, alors,
    1° / que la responsabilité du notaire pour manquement à ses obligations s'apprécie, dans le cas où il établit une promesse de vente, non pas au regard du préjudice éventuel qu'il a évité en stipulant une condition suspensive libérant le bénéficiaire en cas de révélation d'une servitude mais au regard du préjudice actuel que le bénéficiaire subit du fait de la non révélation d'une servitude non aedificandi, lors de la promesse de vente, préjudice constitué par les dépenses qu'il a dû engager aux fins de présenter la demande de permis de construire pour la surface déterminée par la promesse et dont l'obtention était une condition suspensive de la vente ; qu'en retenant que le notaire qui avait établi la promesse de vente avait préservé les intérêts du bénéficiaire de la promesse en stipulant une condition suspensive le libérant de tout engagement en cas de servitudes ou de mesures administratives, la cour d'appel qui s'est déterminée en considération non pas du préjudice actuel et réel du bénéficiaire de la promesse, préjudice constitué par les dépenses engagées pour obtenir un permis de construire devenu inutile par la révélation postérieure d'une servitude non aedificandi, mais en considération du préjudice de l'acquéreur futur, éventuel et évité par la clause par laquelle l'acquéreur pouvait se prévaloir de la réalisation de la condition relative à l'existence d'une servitude a, en statuant ainsi, pour rejeter l'action en responsabilité exercée par le promettant contre le notaire rédacteur de la promesse de vente, privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;

    2° / que le notaire est tenu d'assurer aux actes qu'il établit leur efficacité et il manque à ses obligations dans le cas où il ne vérifie pas les déclarations du promettant en dépit de circonstances objectives devant le conduire à en contrôler l'exactitude ; qu'en l'espèce, la promesse stipulait un prix lié à la superficie du bien immobilier et comportait une condition suspensive d'obtention du permis de construire pour une surface hors oeuvre nette déterminée, dont la demande, à la charge du bénéficiaire, a fait peser sur lui un coût important ; que le notaire s'était abstenu de vérifier la surface constructible, en levant un état hypothécaire de nature à révéler la servitude non aedificandi que le promettant n'avait pas révélée ; qu'en retenant que la SCP d'office notarial Y... et X... n'avait pas commis de faute en ne levant pas un état hypothécaire, le notaire rédacteur d'une promesse de vente ne devant qu'enregistrer les déclarations du promettant quant aux servitudes, la cour d'appel qui n'a pas recherché si l'acte litigieux, par l'interdépendance des clauses relatives à la superficie du bien promis à la vente et à sa constructibilité et les obligations qui en résultaient pour le bénéficiaire, ne constituait pas une circonstance objective de nature à imposer au notaire de vérifier la surface constructible en s'assurant de l'inexistence de toute servitude l'affectant, préalablement à la formation de la promesse de vente a, en statuant ainsi, privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;

    Mais attendu que c'est à bon droit que l'arrêt attaqué énonce qu'il ne peut être imposé au notaire d'obtenir la délivrance d'un état de l'immeuble préalablement à la conclusion d'une promesse de vente, dès lors que cet avant-contrat est précisément destiné à arrêter la volonté des parties sans attendre l'expiration des délais utiles à l'obtention des documents administratifs et hypothécaires nécessaires à la perfection de la vente     ; qu'ayant constaté que le notaire, après avoir recueilli la déclaration de la commune attestant de l'absence de servitude, avait inséré dans la promesse une condition suspensive protégeant les droits de l'acquéreur pour le cas où cette déclaration serait inexacte, la cour d'appel n'a pu qu'en déduire que l'officier public n'avait pas commis de faute ; que le moyen n'est fondé en aucune de ses branches".