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Il ne peut être imposé au notaire d'obtenir la délivrance d'un état de l'immeuble préalablement à la conclusion d'une promesse de vente

C'est la leçon de cet arrêt :


"Attendu que par acte établi avec le concours de M. X..., notaire associé, la commune de Yerres a consenti à la société d'HLM de la région parisienne (la Sarepa) une promesse de vente d'un terrain sous diverses conditions suspensives tenant à l'obtention d'un permis de construire pour une surface hors oeuvre nette déterminée et à l'absence de servitude ; qu'après avoir engagé des dépenses pour la réalisation de travaux d'aménagement, la Sarepa a été informée par le notaire de l'existence d'une servitude de cour commune réduisant la superficie constructible ; qu'après signature d'une nouvelle promesse pour un prix revu à la baisse en considération de cette servitude et obtention d'un permis de construire pour un ouvrage aux proportions réduites, la Sarepa a introduit une action en responsabilité contre la société notariale afin d'obtenir réparation à hauteur des frais inutilement engagés, faute, pour l'officier public, d'avoir procédé à la levée d'un état de l'immeuble litigieux au jour de l'établissement de la promesse ;

Attendu que la Sarepa fait grief à l'arrêt attaqué (Paris, 27 mai 2008) de l'avoir déboutée de sa demande indemnitaire, alors,

1° / que la responsabilité du notaire pour manquement à ses obligations s'apprécie, dans le cas où il établit une promesse de vente, non pas au regard du préjudice éventuel qu'il a évité en stipulant une condition suspensive libérant le bénéficiaire en cas de révélation d'une servitude mais au regard du préjudice actuel que le bénéficiaire subit du fait de la non révélation d'une servitude non aedificandi, lors de la promesse de vente, préjudice constitué par les dépenses qu'il a dû engager aux fins de présenter la demande de permis de construire pour la surface déterminée par la promesse et dont l'obtention était une condition suspensive de la vente ; qu'en retenant que le notaire qui avait établi la promesse de vente avait préservé les intérêts du bénéficiaire de la promesse en stipulant une condition suspensive le libérant de tout engagement en cas de servitudes ou de mesures administratives, la cour d'appel qui s'est déterminée en considération non pas du préjudice actuel et réel du bénéficiaire de la promesse, préjudice constitué par les dépenses engagées pour obtenir un permis de construire devenu inutile par la révélation postérieure d'une servitude non aedificandi, mais en considération du préjudice de l'acquéreur futur, éventuel et évité par la clause par laquelle l'acquéreur pouvait se prévaloir de la réalisation de la condition relative à l'existence d'une servitude a, en statuant ainsi, pour rejeter l'action en responsabilité exercée par le promettant contre le notaire rédacteur de la promesse de vente, privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;

2° / que le notaire est tenu d'assurer aux actes qu'il établit leur efficacité et il manque à ses obligations dans le cas où il ne vérifie pas les déclarations du promettant en dépit de circonstances objectives devant le conduire à en contrôler l'exactitude ; qu'en l'espèce, la promesse stipulait un prix lié à la superficie du bien immobilier et comportait une condition suspensive d'obtention du permis de construire pour une surface hors oeuvre nette déterminée, dont la demande, à la charge du bénéficiaire, a fait peser sur lui un coût important ; que le notaire s'était abstenu de vérifier la surface constructible, en levant un état hypothécaire de nature à révéler la servitude non aedificandi que le promettant n'avait pas révélée ; qu'en retenant que la SCP d'office notarial Y... et X... n'avait pas commis de faute en ne levant pas un état hypothécaire, le notaire rédacteur d'une promesse de vente ne devant qu'enregistrer les déclarations du promettant quant aux servitudes, la cour d'appel qui n'a pas recherché si l'acte litigieux, par l'interdépendance des clauses relatives à la superficie du bien promis à la vente et à sa constructibilité et les obligations qui en résultaient pour le bénéficiaire, ne constituait pas une circonstance objective de nature à imposer au notaire de vérifier la surface constructible en s'assurant de l'inexistence de toute servitude l'affectant, préalablement à la formation de la promesse de vente a, en statuant ainsi, privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;


Mais attendu que c'est à bon droit que l'arrêt attaqué énonce qu'il ne peut être imposé au notaire d'obtenir la délivrance d'un état de l'immeuble préalablement à la conclusion d'une promesse de vente, dès lors que cet avant-contrat est précisément destiné à arrêter la volonté des parties sans attendre l'expiration des délais utiles à l'obtention des documents administratifs et hypothécaires nécessaires à la perfection de la vente
; qu'ayant constaté que le notaire, après avoir recueilli la déclaration de la commune attestant de l'absence de servitude, avait inséré dans la promesse une condition suspensive protégeant les droits de l'acquéreur pour le cas où cette déclaration serait inexacte, la cour d'appel n'a pu qu'en déduire que l'officier public n'avait pas commis de faute ; que le moyen n'est fondé en aucune de ses branches".

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