Cet arrêt juge que par ses dimensions en hauteur et en largeur, son châssis ouvrant et son vitrage clair, l'ouverture participe de façon importante à la luminosité générale des lieux et constitue non pas un jour de souffrance, mais une fenêtre qui ne pouvait être obstruée par la construction d'un immeuble face à elle.
"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 25 novembre 2016), que M. X..., propriétaire d'un appartement disposant d'une ouverture donnant sur l'immeuble voisin appartenant à la société Etudes et réalisations immobilières (ERI), s'est opposé au projet de surélévation de cet immeuble ; que la société ERI l'a assigné en autorisation d'obstruer cette ouverture ;
Attendu que la société ERI fait grief à l'arrêt de rejeter la demande ;
Mais attendu qu'ayant relevé que, par ses dimensions en hauteur et en largeur, son châssis ouvrant et son vitrage clair, cette ouverture participait de façon importante à la luminosité générale des lieux, la cour d'appel a souverainement retenu, sans modifier l'objet du litige et abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant, que celle-ci constituait, non pas un jour de souffrance, mais une fenêtre qui ne pouvait être obstruée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Etudes et réalisations immobilières aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Etudes et réalisations immobilières et la condamne à payer à M. X... la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze juillet deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Ortscheidt, avocat aux Conseils, pour la société Etudes et réalisations immobilières.
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que l'ouverture litigieuse est une fenêtre qui ne peut être obstruée par la société ERI sans causer un trouble anormal de voisinage à M. Serge X... et, en conséquence, d'avoir interdit à la société ERI de procéder à la surélévation de l'annexe du [...] ;
AUX MOTIFS QUE selon le rapport de M. Z..., l'ouverture pratiquée dans le mur de l'entrée de l'appartement de M. Serge X... se trouve à une hauteur (allège plus dormant) de 1,94 m ; ladite ouverture, munie d'un châssis ouvrant à deux vantaux, mesure 1,12 m de large et 0,98 m de hauteur ; si le vantail de gauche, équipé d'un vitrage translucide, est bloqué par plusieurs couches de peinture, le vantail de droite, muni d'un verre clair est ouvrant à l'aide d'un loquet à bascule prolongé d'un cordon; une personne de taille moyenne (1,75 m) située au milieu du couloir-entrée, à 1,20 m du mur de façade voit en levant les yeux :- en vue droite, le ciel en moitié supérieure, le toit et le dernier étage de l'immeuble du [...] situé à 22,56 m de distance, - en vue oblique du coté droit, la façade cour de l'immeuble du [...] à l'équerre du mur pignon du [...] , aucune vue n'étant possible dans l'appartement voisin, - en vue oblique du côté gauche, l'autre façade sur cour de l'immeuble du[...] à une quinzaine de mètres de distance, aucune vue n'étant possible dans les appartements visibles des trois derniers étages ; que M. Serge X... fait valoir que l'ouverture en cause présente des caractéristiques telles qu'elle ne peut être qualifiée de jour de souffrance dès lors qu'elle n'est pas munie du treillis prévu à l'article 676 du code civil, qu'elle est ouvrante et équipée de verres translucide sur un vantail et clair pour l'autre vantail, qu'elle permet de voir les fonds voisins sans effort particulier, que cette ouverture est constitutive d'une servitude de vue acquise par prescription trentenaire ; que la société ERI s'attache au critère de discrétion pour qualifier l'ouverture litigieuse de «jour de souffrance », dès lors qu'elle n'offre pas de vues sur les fonds riverains du fait de sa hauteur par rapport au sol, qui nécessite de monter sur un escabeau ou autre support pour voir chez les voisins, qu'elle est dotée de barreaux verticaux espacés de 14,5 cm et n'est que partiellement ouvrante ; qu'en l'état, alors que le syndicat des copropriétaires du [...] n'a pas été attrait à l'instance, il ne peut être reconnu aucune servitude de vue sur le fonds dudit syndicat ou sur quelque fonds que ce soit à M. Serge X... et celui-ci sera débouté de sa demande tendant à voir dire que sa fenêtre donnant sur la cour du [...] est constitutive d'une servitude de vue au profit de son lot de copropriété et à ordonner la publication du présent arrêt au service de la publicité foncière compétent; qu'en ce qui concerne le trouble anormal de voisinage invoqué à titre subsidiaire par M. X..., les caractéristiques de l'ouverture en cause, détaillées précisément par l'expert Z..., montrent que, même située à 1,94 m du sol, elle ne peut être qualifiée de jour de souffrance, dès lors qu'elle est munie d'un châssis ouvrant pour ses deux vantaux, la circonstance que le vantail de gauche soit actuellement bloqué par des couches de peinture, qui peuvent être aisément ôtées, étant sans incidence sur ce point, qu'elle est équipée d'un vitrage clair pour le vantail de droite manoeuvré par un loquet prolongé d'un cordon, que les barreaux la protégeant ne correspondent pas au treillis de fer maillé prescrit par l'article 676 du code civil, et surtout qu'elle offre pour une personne de taille moyenne située au milieu du couloir-entrée de l'appartement de M. Serge X... une vue partielle sur les fonds voisins et, notamment, en vue droite, sur le toit et le dernier étage de l'immeuble du [...] situé à 22,56 m de distance, comme relaté par M. Z..., ce qui constitue un risque d'indiscrétion au sens de l'article 678 du code civil ; l'absence de volets ne constitue pas à cet égard un critère déterminant; que de par ses dimensions de hauteur et de largeur, son châssis ouvrant, le vitrage clair dont elle est équipée, cette ouverture doit donc être qualifiée de fenêtre et non de jour de souffrance, d'autant plus qu'elle participe de façon importante à l'éclairement, la luminosité et à l'aération de l'entrée, à la luminosité générale des lieux ainsi que l'établit le constat de l'huissier Y... qui relate dans son constat du 19 mars 2014 que la cuisine de l'appartement, située dans l'axe de l'ouverture du couloir, dotée d'une porte vitrée et d'une fenêtre de faible luminosité, donnant sur la cour intérieure de l'immeuble, à exposition Nord Est, est éclairée par les rayons du soleil passant par la fenêtre du couloir ; qu'au vu de ces éléments, le jugement sera infirmé en ce qu'il a dit que la société ERI pouvait obstruer le jour de souffrance situé dans l'entrée de l'appartement de M. Serge X... et condamné ce dernier à payer une somme de 2.500 € à la société ERI au titre de l'article 700 du code de procédure civile en sus des dépens afférents à l'instance l'opposant à celle-ci ; que statuant à nouveau, la Cour dira que l'ouverture litigieuse est une fenêtre qui ne peut être obstruée par la société ERI sans causer un trouble anormal de voisinage à M. Serge X..., fera interdiction à la société ERI de procéder à la surélévation de l'annexe du bâtiment A , et déboutera ladite société de ses demandes de dommages-intérêts par voie de conséquence (
) ;
1°) ALORS QUE si, dans ses dernières conclusions d'appel n° 6, Monsieur X... avait sollicité, à titre principal, qu'il soit fait interdiction à la société ERI de procéder à la surélévation de l'annexe du bâtiment A du [...] en conséquence de la reconnaissance d'une servitude de vue au profit de son lot de copropriété, il s'était, en revanche borné, à titre subsidiaire, à réclamer la réformation du jugement déféré l'ayant débouté de sa demande indemnitaire au titre d'un trouble anormal de jouissance, à demander la reconnaissance d'un trouble anormal de voisinage résultant de l'obstruction de la fenêtre et, en conséquence, la condamnation de la société ERI à lui verser une somme de 224.000 euros à titre de dommages et intérêts ; qu'en se fondant, après avoir expressément débouté Monsieur X... de sa demande principale tendant à voir dire que sa fenêtre donnant sur la cour du [...] est constitutive d'une servitude de vue, sur la seule demande subsidiaire de celui-ci invoquant l'existence d'un trouble anormal de voisinage pour dire que l'ouverture litigieuse est une fenêtre qui ne peut être obstruée par la société ERI sans causer un trouble anormal de voisinage, et interdire en conséquence à la société ERI de procéder à la surélévation de l'annexe du bâtiment A, [...] , Paris 7 quand cette interdiction n'a jamais été sollicitée à titre subsidiaire mais seulement dans le cadre de la demande principale expressément rejetée, la cour d'appel a méconnu l'objet du litige, en violation de l'article 4 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE même lorsqu'elle n'est pas conforme aux prescriptions des articles 676 et 677 du code civil, une ouverture peut néanmoins constituer un jour de souffrance ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
3°) ALORS QUE la circonstance qu'une ouverture permet d'éclairer l'appartement dans lequel elle a été pratiquée n'exclut pas de qualifier celle-ci de jour de souffrance ; qu'en retenant, pour considérer que l'ouverture litigieuse doit donc être qualifiée de fenêtre et non de jour de souffrance, « qu'elle participe de façon importante à l'éclairement, la luminosité et à l'aération de l'entrée » ou encore « à la luminosité générale des lieux », la cour d'appel, qui a statué par des motifs impropres à écarter la qualification de jour de souffrance, a privé sa décision de base légale au regard des articles 676, 677 et 678 du code civil ;
4°) ALORS QU'une ouverture ne peut être qualifiée de vue dont le risque d'indiscrétion créé est exclusif de la qualification de jour de souffrance que si elle permet à un individu de taille moyenne de regarder sans effort particulier et de manière constante et normale sur le fonds voisin ; qu'en affirmant, pour décider que l'ouverture litigieuse pratiquée dans l'appartement de Monsieur X... ne constitue pas un jour de souffrance mais une fenêtre que la société ERI ne peut pas obstruer, que cette ouverture créé un risque d'indiscrétion tout en constatant qu'elle n'offre pour une personne de taille moyenne située au milieu du couloir-entrée de l'appartement de M. Serge X... qu'une vue partielle sur les fonds voisins et, notamment, en vue droite, sur le toit et le dernier étage de l'immeuble du [...] situé à 22,56 m de distance, ce dont il résulte qu'elle ne permet pas de regarder, sans effort particulier, de manière constante et continue sur les fonds voisins, la cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 678 du code civil."