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Vente en l'état futur d'achèvement et dommages intermédiaires

Cet arrêt juge que le vendeur en l'état futur d'achèvement est tenu d'une responsabilité pour faute prouvée en ce qui concerne les désordres intermédiaires.

 

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"Vu l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction applicable en Nouvelle-Calédonie ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nouméa, 21 décembre 2017), que, ayant acquis, par acte du 7 juin 2002, un appartement vendu en l'état futur d'achèvement par la société F..., M. B..., se plaignant de désordres du carrelage, a, après expertise, assigné le vendeur en indemnisation, ainsi que son assureur, la SMABTP ;

Attendu que, pour retenir la responsabilité contractuelle de la société F... et la condamner à payer le coût des travaux de réparation et des dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance, l'arrêt retient que le vendeur d'immeuble à construire est tenu d'une obligation de résultat de livrer un ouvrage exempt de vices, dont il ne peut s'exonérer que par la preuve de la survenance d'un cas de force majeure et que la société F..., qui a livré un ouvrage affecté d'un vice de fissuration dont l'origine est exclusivement imputable à la pose du résilient phonique dont elle avait la charge, est engagée et obligée à réparation intégrale des préjudices subis à raison de cette inexécution ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le vendeur d'immeuble à construire est, comme les constructeurs, tenu, à l'égard de l'acquéreur d'une responsabilité pour faute prouvée en ce qui concerne les désordres intermédiaires, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il dit que la responsabilité contractuelle de la société F... est engagée à l'égard de M. B... à raison du défaut d'exécution de la pose du matériau résilient phonique et obligée à réparation intégrale des préjudices subis à raison de cette inexécution et condamne la société F... à payer à M. B... la somme de 4 747 606 F CFP au titre des travaux de réparation et celle de 300 000 F CFP à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi, l'arrêt rendu le 21 décembre 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Nouméa ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nouméa, autrement composée ;

Condamne M. B... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept juin deux mille dix-neuf.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, avocat aux Conseils, pour la société F... promotions

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que la responsabilité contractuelle de la société F... Promotions était engagée à l'égard de M. D... B... à raison du défaut d'exécution de la pose du matériau résilient phonique et l'obligeait à réparation intégrale des préjudices subis à raison de cette exécution et de l'avoir, en conséquence, condamnée à payer à M. B... la somme de 4 747 606 F CFP au titre des travaux de réparation et celle de 300 000 F CFP à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi ;

AUX MOTIFS QU'à l'égard du maître de l'ouvrage, Monsieur B..., acquéreur de l'immeuble en l'état futur d'achèvement, la SARL F... Promotions, en sa qualité de maître d'oeuvre et de vendeur de l'immeuble, réputée par cette double qualité, à l'égard de l'acquéreur, constructeur de l'ouvrage, est tenue d'une obligation de livrer un ouvrage exempt de vice ; que cette obligation est une obligation de résultat dont le débiteur ne peut s'exonérer que par la preuve de la survenance d'un cas de force majeure présentant les caractéristiques d'un événement insurmontable, imprévisible et irrésistible ; qu'à cet effet, il n'est pas inutile de rappeler que le manquement à cette obligation contractuelle est caractérisé, indépendamment de toute notion de faute, dès lors que l'inexécution est avérée en dehors de la clause exonératoire de responsabilité précitée ; qu'il a été établi en l'espèce par l'expert, que le choix de doubler l'épaisseur de la couche du résilient phonique en 2x3 mm qui a été fait par la SARL F... Promotions, est à l'origine du désordre de fissuration de la chape et des carreaux ; qu'il importe peu par conséquent que ce doublement du résilient en 2 x 3 mm d'épaisseur ait été préconisé par la fiche technique du fabricant : le conflit de normes techniques, à supposer qu'il existe, entre les préconisations d'emploi du fabricant et les préconisations du DTU et de la réglementation acoustique retenue par l'expert n'est en rien opposable au maître de l'ouvrage, créancier d'une obligation de livraison d'un ouvrage exempte de vice ; que par conséquent, la responsabilité contractuelle de la SARL F... Promotions, qui a livré un ouvrage affecté d'un vice de fissuration dont l'origine est exclusivement imputable à la pose du résilient phonique dont elle avait la charge, est engagée et l'oblige a réparation intégrale des préjudices subis à raison de cette inexécution ; que les préjudices subis par Monsieur B... ont exactement été évalués par les premiers juges sur la base de l'expertise judiciaire à hauteur des sommes suivantes : - travaux de remise en état du carrelage : 4 747 606 F CFP ; - préjudice de jouissance de Monsieur D... B... : 300 000 F CFP ; frais irrépétibles exposés par Monsieur D... B... : 350 000 F CFP ;

ALORS QUE le vendeur d'un immeuble à construire qui n'est tenu que des vices dont les architectes et entrepreneurs sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792 à 1792-3 du code civil, ne peut être condamné à réparer les désordres et non-conformités qui ne portent pas atteinte à la solidité ou à la destination de l'ouvrage sans que soit retenue à son encontre l'existence d'une faute ; que dès lors en énonçant, pour condamner la société F... Promotions à indemniser M. B... du préjudice résultant de la fissuration du carrelage, qu'en tant que vendeur d'immeuble en l'état futur d'achèvement elle était tenue à une obligation de résultat de livrer un ouvrage exempt de vice, à laquelle le manquement était caractérisé indépendamment de toute notion de faute, et qu'elle ne pouvait, en conséquence, opposer à M. B... le fait qu'elle avait respecté la fiche technique du fabriquant lors de la pose, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil dans sa rédaction applicable en Nouvelle Calédonie."

 

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