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Notice descriptive, règlement et état descriptif de division

Cet arrêt juge que la notice descriptive ne peut définir les parties communes et les parties privatives : ce sont le règlement et l'état descriptif de division qui le font.

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"Attendu, selon l’arrêt attaqué (Chambéry, 6 mars 2018), que la SCI Les Arcellins a fait édifier une résidence de tourisme, soumise au régime de la copropriété suivant un état descriptif de division et règlement de copropriété établi par M. X..., notaire associé dans la SCP X..., Y..., Z... et A..., et vendu les lots en l’état futur d’achèvement à l’exception des n° 137 à 140 et 226, composés de locaux affectés à la fourniture de prestations collectives, dont elle a conservé la propriété ; qu’après les avoir cédés à la société PM3C, celle-ci a vendu les n° 137 et 226 à la SCI Jupidal, laquelle les a donnés à bail à la société Jupisports ; que, se fondant sur la notice descriptive annexée aux actes de vente en l’état futur d’achèvement, le syndicat des copropriétaires de la résidence Val Cenis (le syndicat) et la société Cogestour, gestionnaire de la résidence, ont agi en requalification des parties privatives des lots des sociétés PM3C et Jupidal en parties communes et en indemnisation de leurs préjudices ; que, subsidiairement, invoquant l’impossibilité de commercialiser la résidence en offrant l’intégralité des prestations collectives initialement prévues lors de la vente des logements aux copropriétaires, ils ont sollicité le constat de l’abandon des lots n° 138 à 140 et l’attribution de leur propriété au syndicat ; que la société Jupisports est intervenue à l’instance ;

Sur le premier moyen, pris en ses troisième et sixième branches :

Attendu que le syndicat et la société Cogestour font grief à l’arrêt de rejeter leur demande en requalification des parties privatives des lots n° 137 à 140 et 226 en parties communes, alors, selon le moyen :

1°/ qu’en matière d’immeuble à construire et, en cas de contradiction entre la notice descriptive et le règlement de copropriété, les mentions figurant dans la première prévalent sur celles du règlement en tant qu’elles constituent un référentiel contractuel opposable au vendeur d’immeuble ; que dès lors, en retenant, pour débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande en revendication, que « les cinq lots litigieux, tels qu’ils ont été décrits dans le règlement de copropriété, n’ont pas la nature de parties communes », la cour d’appel a fait prévaloir les mentions du règlement de copropriété et, partant, a violé les articles 1147 et 1604 du code civil, dans leur rédaction applicable à l’espèce ;

 

 

2°/ que le syndicat des copropriétaires faisait encore valoir que la circonstance selon laquelle les lots étaient affectés de tantièmes ne faisait pas obstacle à l’action en revendication immobilière puisque, précisément, l’affectation de tantièmes aux lots litigieux n’était que la conséquence du non-respect des engagements de la SCI venderesse ; que dès lors, en retenant que l’attribution de tantièmes des parties communes générales et la désignation sous l’intitulé « lot » devait « conduire à les faire considérer comme des parties privatives », sans davantage répondre à ce chef péremptoire de conclusions du syndicat des copropriétaires, la cour d’appel a derechef violé l’article 455 du code de procédure civile ;

Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, retenu à bon droit que la notice descriptive, qui indique les caractéristiques techniques tant de l’immeuble lui-même que des travaux d’équipement intérieur ou extérieur indispensables à son implantation et à son utilisation, a pour rôle de déterminer les spécificités principales de la construction, la nature et la qualité des matériaux, sans pour autant définir davantage les droits de l’acquéreur ni primer sur les dispositions claires du règlement et de l’état descriptif de division établissant le titre conventionnel de copropriété auquel les acquéreurs ont adhéré et relevé que ces dispositions conféraient aux lots litigieux des tantièmes des parties communes générales, leur consistance précise, leur destination et leur caractère privatif exprès exclusif de toute partie commune, la cour d’appel, sans être tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, en a exactement déduit que la demande de requalification des parties privatives des lots litigieux en parties communes devait être rejetée ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

Sur le second moyen :

Attendu que le syndicat et la société Cogestour font grief à l’arrêt de rejeter leur demande en constat de l’abandon des lots n° 138 à 140 et en attribution de leur propriété au syndicat, alors, selon le moyen :

1°/ qu’en cas de carence des locaux à usage collectif d’une résidence de tourisme placée sous le statut de la copropriété entraînant l’impossibilité de la commercialiser, le juge qui constate l’état de carence peut confier la responsabilité de l’entretien des locaux litigieux au syndicat des copropriétaires ; qu’il n’appartient donc pas à celui-ci de demander « à se voir confier l’entretien des locaux » ; qu’en se déterminant pourtant de la sorte pour débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande fondée sur le délaissement des locaux, la cour d’appel a ajouté une condition à la loi et, partant, a violé l’article 58 de la loi du 24 mars 2014, dite loi Alur ;

 

 

2°/ qu’en cas de carence des locaux à usage collectif d’une résidence de tourisme placée sous le statut de la copropriété entraînant l’impossibilité de la commercialiser telle qu’il avait été initialement convenu, le juge peut déterminer le montant d’une indemnité que le syndicat doit préalablement payer pour devenir propriétaire des locaux litigieux ; que la loi n’impose donc pas au syndicat de proposer de payer l’indemnité préalablement au jugement ; qu’en déboutant dès lors le syndicat des copropriétaires de sa demande, motif pris de ce que « les appelants (…) ne proposent pas le paiement de l’indemnité qui doit être préalable et ne forment pas davantage de demande visant à en voir fixer le montant », la cour d’appel a encore ajouté une condition à la loi et, partant, a violé l’article 58 de la loi du 24 mars 2014, dite loi Alur ;

Mais attendu qu’ayant relevé que le syndicat ne proposait pas le paiement de l’indemnité ni ne formait de demande visant à en voir fixer le montant, la cour d’appel a exactement déduit de ces seuls motifs que la demande en constat de l’abandon et attribution au syndicat de la propriété des lots litigieux devait être rejetée ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

Et attendu qu’il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les autres griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation."

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