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Les combles aménagés en appartements faisaient trop de bruit

Cet arrêt rappelle que "le droit de propriété incluait le respect du droit de jouissance attaché à la propriété et que M. et Mme A... ne pouvaient, sans raison légale, être privés de leur droit de pleine jouissance de leur bien" par des nuisances sonores.

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"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 14 novembre 2017), rendu en référé, que la société civile immobilière France immobilier (la SCI), propriétaire des combles dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, a été autorisée par l'assemblée générale des copropriétaires à les transformer en appartement ; qu'invoquant les nuisances sonores occasionnées par l'occupation de ce nouveau logement donné en location, M. et Mme A... ont, après expertise judiciaire, sollicité la condamnation de la SCI à faire réaliser les travaux préconisés par l'expert et à leur payer une provision à valoir sur leur préjudice de jouissance ;

Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt d'accueillir les demandes ;

Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, exactement retenu que le droit de propriété incluait le respect du droit de jouissance attaché à la propriété et que M. et Mme A... ne pouvaient, sans raison légale, être privés de leur droit de pleine jouissance de leur bien, et relevé que les mesures acoustiques effectuées mettaient en exergue une insuffisance de l'isolement aux bruits d'impact et aériens, que le propriétaire des combles n'avait pas respecté l'engagement pris lors de l'assemblée générale de garantir l'isolation des sols et des murs et que l'usage normal de la cuisine et d'une chambre de l'appartement de M. et Mme A... n'était plus possible compte tenu des bruits provenant de l'appartement du dessus, la cour d'appel, abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant relatif à l'intervention de l'architecte, a pu en déduire que M. et Mme A... subissaient un trouble manifestement illicite dans la jouissance de leur bien et que l'obligation à réparation de ce préjudice n'était pas sérieusement contestable ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société civile immobilière France immobilier aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société civile immobilière France immobilier et la condamne à payer à M. et Mme A... la somme globale de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze mars deux mille dix-neuf.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour la société France immobilier

PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé l'ordonnance entreprise, sauf sur les modalités de l'exécution forcée et statuant à nouveau, d'AVOIR condamné la SCI France Immobilier à effectuer les travaux d'isolation phonique préconisés par l'expert, à ses frais, dans un délai maximum de 6 mois à compter de la signification de l'arrêt et passé ce délai, sous astreinte de 75 euros par jour de retard, pendant 3 mois ;

AUX MOTIFS QUE l'article 809 du code de procédure civile permet aux juge des référés, même en présence d'une contestation sérieuse, de prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et aussi, dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, d'accorder une provision au créancier ; 1°) Sur la demande d'exécution forcée des travaux ; qu'en l'espèce, que les époux A... se plaignent d'un trouble manifestement illicite résultant de nuisances sonores qui empêchent la jouissance de leur bien immobilier, par le fait d'une isolation insuffisante du plancher du logement au-dessus réalisé par la SCI FRANCE IMMOBILIER ; qu'ils n'invoquent pas, à l'appui de leur action, le trouble anormal de voisinage ; qu'au vu des constatations de l'expert Q..., la SCI FRANCE IMMOBILIER a mis en oeuvre un plancher en bois léger avec un remplissage d'une couche de cellulose d'ouate et les mesures acoustiques effectuées mettent en exergue une insuffisance marquée de l'isolement aux bruits d'impact pour les basses fréquences, essentiellement les octaves centrées sur les fréquences 63 à 125 Hz et aussi de l'isolement aux bruits aériens, pour les octaves centrées sur 63 Hz et 125 Hz ; que l'expert met en cause, pour ces fréquences basses, la faible masse volumique du plancher auquel s'ajoute un environnement constitué de parois légères (placoplâtre) directement fixées au plancher bois et favorable aux transmissions latérales ; qu'il estime que l'intimité du logement des époux A... vis-à-vis du logement loué par la SCI FRANCE IMMOBILIER n'est pas suffisamment assurée, seule la partie côté rue pouvant bénéficier d'une occupation paisible ; qu'il préconise la reprise complète du plancher actuel avec la mise en oeuvre d'un plancher flottant sur lambourdes acoustiques disposant de plots dont la fréquence de résonance sera comprise entre 8 et 10 hertz afin de filtrer les fréquences graves et très graves ainsi qu'une structure multi-parois avec doublage efficace pour les aériens, intégrant une ou deux couches de laine minérale de forte densité, outre un relevé périphérique soigné afin d'éviter tout contact avec le plancher des autres éléments du bâtiment ce, dans une fourchette de prix de l'ordre de 300 à 600 € le mètre carré ; que si l'expert judiciaire n'a pas retenu la solution d'une chape bétonnée, telle que préconisée initialement par l'assemblée générale des copropriétaires, il convient néanmoins de constater que la SCI propriétaire s'était engagée lors de cette assemblée à garantir au maximum la tranquillité des occupants (isolation des sols et des murs) et qu'elle devait préalablement soumettre le descriptif des travaux à l'architecte de l'immeuble aux fins d'un contrôle d'exécution et de bonne fin, ce qui n'a pas été respecté ; que s'agissant de l'absence de réglementation acoustique applicable à l'immeuble ancien, il sera relevé, comme le premier juge, que le trouble manifestement illicite ne se limite pas au non-respect d'une norme légale ou réglementaire et peut résulter, plus simplement, du non-respect des droits des personnes ; qu'il est démontré que la construction par la SCI FRANCE IMMOBILIER d'un logement sans isolation phonique suffisante est génératrice pour les époux A..., dans la jouissance de leur propre logement, d'un trouble manifestement illicite qu'il appartient au juge des référés de faire cesser par l'exécution des travaux adéquats ; que l'ordonnance querellée sera donc confirmée en ce qu'elle a condamné la SCI FRANCE IMMOBILIER à réaliser, à ses frais et sous astreinte les travaux d'isolation phonique préconisés par l'expert judiciaire, sauf pour la cour à impartir à la SCI un délai raisonnable de six mois pour effectuer ces travaux ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE sur la demande de condamnation sous astreinte de la SCI France Immobilier à réaliser les travaux préconisés par l'expert judiciaire ; que l'article 809 du code de procédure civile dispose que le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; que par ailleurs, dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ; qu'en la présente espèce, il convient de rappeler la situation des demandeurs qui a mené à la saisine une première fois du juge des référés et à l'organisation d'une mesure d'expertise ; qu'ainsi, il sera rappelé qu'au constat de l'existence de nuisances sonores, une mesure d'expertise judiciaire, confiée à Monsieur (Q...), a été ordonnée suivant ordonnance du juge des référés en date du 22 mai 2014, aux fins de dire si l'isolation acoustique de l'appartement appartenant à la SCI France Immobilier était conforme à la réglementation en vigueur ainsi qu'au procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 17 mars 2009 indiquant des précautions concernant l'isolation phonique ; que la mission était claire et portait sur l'existence ou non de désordres mais aussi sur la détermination des moyens nécessaires à la cessation des désordres ; qu'au terme de la mesure d'expertise, il a été déterminé une faiblesse de l'isolation au bruit aérien et une isolation insuffisante sur ce point de même que l'examen des niveaux par bandes fréquences a permis de déterminer une isolation phonique insuffisante pour les bandes fréquences graves, ce qui se traduit par une émergence sonore dans le logement pour certains impacts comme les pas ou les chutes d'objet ; qu'il convient de rappeler que cette expertise, contradictoire et tenue en présence de la défenderesse, vient clairement expliciter l'existence d'un trouble de la jouissance au préjudice des demandeurs ; que la défenderesse entend faire valoir que l'expert ne peut se fonder sur une quelconque norme concernant le bruit au regard du fait que l'immeuble date de 1969 ; que toutefois, le trouble manifestement illicite ne s'entend pas uniquement du non-respect d'une norme légale ou réglementaire mais aussi simplement du non-respect des droits des personnes ; qu'ainsi, le droit de propriété des demandeurs entraîne le respect du droit de jouissance attaché à la propriété au même titre que le fructus et l'abusus, qu'ils ne peuvent sans aucune raison légale, être privés de leur droit de pleine jouissance de leur bien ; qu'en outre, c'est à tort que la défenderesse prétend que les demandeurs se fondent sur la théorie du trouble anormal du voisinage, puisque les demandeurs ne font qu'invoquer le fait que les nuisances sonores créées empêchent la jouissance de leur bien ; qu'au terme de l'expertise, il appert clairement que la construction sans isolation phonique suffisante entraîne un trouble de jouissance aux demandeurs dans la jouissance normale de leur bien, l'expert précisant clairement que les fréquences basses sont particulièrement notées, fréquences renvoyant au bruit de pas et chutes d'objets, soit pour les bruits de pas, des bruits du quotidien ; que l'expert a clairement indiqué la nécessité de travaux d'isolation phonique sur le plancher de l'appartement appartenant à la défenderesse et a fixé une fourchette de prix pour les travaux à réaliser ; que le trouble manifestement illicite constaté au terme de la mesure d'expertise ne peut être toléré et doit trouver une réponse immédiate ; qu'en conséquence, il convient d'ordonner la mise en oeuvre des travaux visés à l'expertise aux fins de permettre l'isolation phonique nécessaire pour permettre aux demandeurs de retrouver la pleine jouissance de leur bien ; que ces travaux seront mis à la charge exclusive de la SCI France Immobilier, avec une astreinte de 75 euros par jour de retard à compter de la notification de la présente décision, la liquidation de cette astreinte relevant du juge de l'exécution.

1°) ALORS QUE les motifs de l'arrêt doivent permettre de déterminer, suivant une interprétation raisonnable, le fondement juridique de la décision ; qu'en se bornant à relever que « le trouble manifestement illicite ne se limit(erait) pas au non-respect d'une norme légale ou réglementaire et p(ourrait) résulter, plus simplement, du non-respect des droits des personnes » (arrêt, p. 4, antépen. al. ; ordonnance p. 4, al. 11 et 12), sans préciser davantage la règle au regard de laquelle l'illicéité du trouble allégué par les époux A... pourrait être caractérisée de façon manifeste, la cour d'appel a violé les articles 12 du code de procédure civile et 6 § 1 de la Convention européenne des droits de l'homme et des libertés fondamentales, ensemble l'article 809 alinéa 1er du code de procédure civile ;

2°) ALORS QU'en toute hypothèse, le juge ne peut dénaturer les termes clairs et précis des écrits soumis à son appréciation ; qu'en jugeant qu'aux termes de l'assemblée générale des copropriétaires du 17 mars 2009 la SCI « devait préalablement soumettre le descriptif des travaux à l'architecte de l'immeuble aux fins d'un contrôle d'exécution et de bonne fin, ce qui n'a(vait) pas été respecté » (arrêt, p. 4, al. 8) quand le procès-verbal de cette assemblée générale n'imposait l'intervention de l'architecte de l'immeuble que dans sa 9e résolution autorisant « (l')installation (par la SCI M et M) de deux velux en toiture et (le) remplacement de trois châssis vitrés donnant sur le parking », ce dont il ressortait clairement que les autres travaux d'aménagement, comprenant l'isolation phonique de l'appartement, autorisés par la 8e résolution, n'étaient pas subordonnés à l'intervention de l'architecte de l'immeuble de sorte qu'aucun reproche ne pouvait être adressé à la SCI France Immobilière de ce chef, la cour d'appel a violé le principe selon lequel le juge ne doit pas dénaturer les documents de la cause ;

3°) ALORS QU'en toute hypothèse, l'illicéité manifeste d'un trouble ne peut être caractérisée au regard d'un engagement dont la portée est incertaine ; qu'en condamnant la SCI France Immobilier à effectuer les travaux d'isolation phonique préconisés par l'expert, aux motifs qu'elle était tenue de l'engagement, pris par son vendeur lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 17 mars 2009, de « garantir au maximum la tranquillité des occupants (isolation des sols et des murs) » bien qu'adoptant l'avis de l'expert, elle ait écarté la possibilité de réaliser une chape bétonnée imposée par l'assemblée générale (arrêt, p. 4, al. 8), caractérisant, ce faisant, l'impossibilité pour la SCI France Immobilier d'exécuter les travaux conformément aux prescriptions techniques qui lui avaient été imposées par l'assemblée générale, la cour d'appel, qui a conféré une portée autonome à une pétition de principe qui, prise isolément, était sujette à interprétation, a, ce faisant, violé l'article 809 alinéa 1er du code de procédure civile.

SECOND MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la SCI France Immobilier à payer aux époux A... la somme provisionnelle de 12 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ;

AUX MOTIFS QU'il ressort de l'expertise que le trouble de jouissance occasionné par les bruits d'impact (pas, chutes d'objets, glissements) et les bruits aériens affectent principalement la partie cour du logement des époux A..., comprenant la cuisine, une chambre, la salle de bain, les toilettes et le couloir ; que l'obligation à réparation de ce préjudice par la SCI FRANCE IMMOBILIER n'est pas sérieusement contestable ; que les écritures des parties révèlent que le logement situé au-dessus de l'appartement des époux A... a été occupé à partir de septembre 2011 par des locataires successifs avec ou sans famille et que les lieux ne sont plus loués depuis septembre 2016 ; que les époux A... évaluent leur préjudice de jouissance sur la base de la valeur locative de leur appartement et que le premier juge a relevé à bon droit qu'un taux de 100 % ne pouvait être retenu dès lors qu'une partie seulement de cet appartement était impactée par les nuisances ; qu'au demeurant, la fréquence et l'importance de ces dernières étaient nécessairement variables ; qu'en considération de ces éléments, la cour estime devoir faire droit à la demande provisionnelle de réparation formée par les époux A..., à hauteur de 12.000 € ;

ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE l'article 809 du Code de Procédure Civile dispose que le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; que par ailleurs, dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ; qu'en la présente espèce, le trouble de jouissance des demandeurs a été particulièrement explicité dans le cadre de la mesure d'expertise, avec indication qu'au regard du bruit, l'usage normal de la cuisine mais aussi de la chambre à coucher principale du logement n'est pas possible au regard des nuisances sonores constatées ; que l'expert a par ailleurs repris une valeur locative de l'appartement occupé par les demandeurs mais a rappelé que le taux du trouble relève d'une appréciation des juges du fond ; qu'en l'état, les demandeurs entendent faire valoir que ce trouble de jouissance est de 100% au motif de la diffusion des nuisances ; que toutefois, ce taux ne saurait être retenu puisque l'expert indique clairement que c'est le côté cour de l'appartement et non le côté rue qui est impacté ; qu'il convient par contre de noter que les pièces concernées sont des pièces essentielles au quotidien et que la chambre touchée est la chambre principale de l'appartement ; que de fait, un taux de 60% sera retenu quant au trouble de jouissance ; qu'ainsi, il convient d'accorder à Monsieur et Madame A... une indemnité provisionnelle au titre du trouble de jouissance à hauteur de 19.440 euros ; que la SCI France Immobilier sera condamnée à payer la somme de 19.440 euros aux époux A... à ce titre.

1°) ALORS QUE les motifs de l'arrêt doivent permettre de déterminer, suivant une interprétation raisonnable, le fondement juridique de la décision ; que l'obligation méconnue n'est pas sérieusement contestable (arrêt, p. 5, al. 3) aux motifs que cette dernière n'aurait pas respecté « (l)es droits des personnes » (arrêt, p. 4, antépen. al. ; ordonnance p. 4, al. 11 et 12), sans préciser davantage l'existence d'une obligation qu'aurait méconnue la société France Immobilier et ne donnerait pas lieu à contestation sérieuse, la cour d'appel a violé les articles 12 du code de procédure civile et 6 § 1 de la Convention européenne des droits de l'homme et des libertés fondamentales, ensemble l'article 809 alinéa 2 du code de procédure civile ;

2°) ALORS QU'en toute hypothèse, le juge ne peut dénaturer les termes clairs et précis des écrits soumis à son appréciation ; qu'en jugeant que l'obligation méconnue n'est pas sérieusement contestable (arrêt, p. 5, al. 3) aux motifs que la SCI France Immobilier avait méconnu les termes de l'assemblée générale des copropriétaires du 17 mars 2009 en n'ayant pas « préalablement soum(is) le descriptif des travaux à l'architecte de l'immeuble aux fins d'un contrôle d'exécution et de bonne fin » (arrêt, p. 4, al. 8) quand le procès-verbal de cette assemblée générale n'imposait l'intervention de l'architecte de l'immeuble que dans sa 9e résolution autorisant « (l')installation (par la SCI M et M) de deux velux en toiture et (le)
remplacement de trois châssis vitrés donnant sur le parking », ce dont il ressortait clairement que les autres travaux d'aménagement, comprenant l'isolation phonique de l'appartement, autorisés par la 8e résolution, n'étaient pas subordonnés à l'intervention de l'architecte de l'immeuble, de sorte qu'aucun manquement ne pouvait être imputée de ce chef à la SCI France Immobilière, la cour d'appel a violé le principe selon lequel le juge ne doit pas dénaturer les documents de la cause ;

3°) ALORS QU'en toute hypothèse, la détermination de la portée d'un engagement imprécis soulève une difficulté sérieuse ; qu'en jugeant que l'obligation méconnue n'est pas sérieusement contestable (arrêt, p. 5, al. 3), aux motifs que la SCI France Immobilier était tenue de l'engagement, pris par son vendeur lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 17 mars 2009, de « garantir au maximum la tranquillité des occupants (isolation des sols et des murs) » bien qu'adoptant l'avis de l'expert, elle a écarté la solution d'une chape bétonnée qui avait été imposée par l'assemblée générale (arrêt, p. 4, al. 8) caractérisant, ce faisant, l'impossibilité pour la SCI France Immobilier d'exécuter les travaux conformément aux prescriptions techniques qui lui avaient été imposées par l'assemblée générale, la cour d'appel, qui a conféré une portée autonome à une pétition de principe qui, prise indépendamment, était sujette à interprétation, a, ce faisant, violé l'article 809 alinéa 2 du code de procédure civile."

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