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Glissement de terrain et vice caché

Cet arrêt applique la clause d'exoneration de la garantie des vices cachés qui figure dans l'acte de vente à un glissement de terrain.

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"Sur le premier moyen :

Vu l’article 1643 du code civil ;

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Nouméa, 12 mai 2016,) qu’un glissement de terrain s’est produit en mars 2008 sur la commune du Mont-Doré, causant d’importants dommages à la villa de M. et Mme R., qu’ils avaient acquise de Mme C. en 2006 ; qu’ils ont assigné la venderesse, ainsi que la société civile professionnelle de notaires L. et B., en nullité de la vente et en indemnisation de leurs préjudices, sur divers fondements, dont la garantie des vices cachés ;

Attendu que, pour déclarer Mme C. tenue à la garantie du vice caché consistant dans l’instabilité du sol et du sous-sol du terrain vendu, l’arrêt retient que la promesse et l’acte de vente ne faisaient aucune allusion à une procédure ayant opposé Mme C. à M. E. à la suite de l’effondrement d’un mur réalisé en 1996 et ayant donné lieu à une expertise judiciaire puis à un jugement rendu le 28 juillet 2004 et que Mme C., ayant, de mauvaise foi, manqué à son obligation d’information complète et loyale de l’acquéreur sur le bien vendu, ne peut prétendre s’exonérer de la garantie des vices cachés ;

Qu’en statuant ainsi, tout en relevant que rien n’indiquait que le vendeur connaissait l’instabilité du sol et du sous-sol du terrain vendu, révélée par les pluies exceptionnelles des 3 et 4 mars 2008 et établie par les expertises qui avaient eu lieu par la suite, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur le second moyen ;

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 12 mai 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Nouméa ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nouméa, autrement composée ;

Condamne M. et Mme R. aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme R. et les condamne à payer la somme de 2 000 euros à Mme C., épouse F. ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre avril deux mille dix-neuf.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP P.de La V., B.-L. et R., avocat aux Conseils, pour Mme C.

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Mme F. fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir dit qu’elle devait sa garantie à raison des vices cachés des biens qu’elle a vendus au époux R., d’avoir ordonné la résolution de la vente intervenue par acte du 27 janvier 2006, d’avoir dit que la décision serait transcrite et de l’avoir condamnée à payer aux époux R. les sommes de 25.500.000 francs Cfp correspondant au remboursement du prix de vente et de 11.609.625 francs Cfp correspondant aux frais occasionnés par la vente ;

AUX MOTIFS QUE les désordres affectant le bien acheté le 27 janvier 2006 et que les époux R. ont été enjoints d’évacuer par arrêté municipal du 4 mars 2008 ne sont pas discutés ; que M. G., expert judiciaire, relève, en s’appuyant notamment sur le rapport du bureau d’études LBTP missionné par la commune du Mont-Dore dès le 10 mars 2008, que ces désordres sont dus à un glissement de terrain qui s’est produit dans la nuit du 3 au 4 mars 2008 et dont les causes principales sont « le caractère exceptionnel des pluies et l’impossibilité d’évacuer les eaux de ruissellement par des réseaux correctement calibrés », ce phénomène affectant également 4 autres lots contigus ; que ces désordres « atteignent les éléments constitutifs de l’immeuble et les éléments d’équipement. Ils compromettent la solidité de l’ouvrage et rendent la villa impropre à sa destination » ; que l’expert note par ailleurs : - page 11 : « Le terrain de M. R. se trouve sur une forte pente. Il y a des murs de soutènement à l’arrière de la maison en contrebas de la [...], et des murs de soutènement à l’aval, en limite avec le lot 215. Le terrain de M. R. a subi par le passé de gros soucis qui ont entraîné des procédures judiciaires : des murs se sont effondrés et ont été reconstruits en béton armé par la précédente propriétaire Mme Lynda F.. Le mur d’angle à l’aval Est n’a pas été refait. Il était d’une hauteur de 5 m et avait une conception inadaptée par rapport à sa hauteur », - page 16 (réponse au dire de Me D. ) : « Concernant les différents glissements de terrain survenu sur la propriété de M. R., il faut apporter les précisions suivantes :- l’élément moteur des glissements de terrain, c’est l’eau. Si les réseaux d’évacuation sont bouchés ou trop faibles, on peut se retrouver dans une situation où le sol perd sa cohésion et glisse sur une pente. - La mairie de Mont-Dore n’avait pas la charge complète de ces réseaux d’évacuation puisqu’une partie de ceux-ci étaie des servitudes privées. – Concernant le mur en maçonnerie, qui a été démoli à la suite du glissement de terrain, if faut lui reconnaître un avantage. En effet, s’il n’y avait pas eu ce mur, dès le départ sous dimensionné, et qu’il y avait eu un mur en béton comme ceux réalisés à côté, les dégâts auraient été beaucoup plus importants parce que c’est la totalité des murs en béton qui seraient partis E subissant une poussée hydrostatique qui n’est pas prise en compte dans le calcul de ces ouvrages. Le mur en maçonnerie a agi comme une soupape de sécurité en se cassant », - Page 17 : « concernant la dangerosité des lieux, il ne faut pas oublier que le LBTP a souligné qu’il y avait un risque de glissements de terrain profond, que ce risque n’a pas été chiffré par l’expert parce que c’est toute la colline qui risque de partir » ; que par ailleurs il convient de noter que dans son évaluation des risques et des travaux nécessaires pour y remédier, l’expert, reprenant là encore l’analyse du LBTP, évoque tour à tour un « glissement de surface » et un « glissement profond », sans trancher entre les deux hypothèses en l’absence d’étude géotechnique plus poussée, non réalisée par la commune bien que recommandée par le bureau d’études ; qu’à cet égard il convient de noter que dans son rapport du 18 mars 2008, le LBTP préconise « afin de limiter les instabilités futures et les risques sur le lot 71 » situé en contrebas, de réaliser sur le lot 214 d’importants travaux de terrassement, mesure qui « permettront de “retirer” les quantités importantes de matériaux devenu instable et ainsi limiter le risque de ruine du soutènement et de glissement vers le lot 71. Les eaux de ruissellement devront être également correctement gérées... » ; que ces diverses constatations convergent pour établir l’instabilité du terrain vendu, se traduisant, à la suite de fortes pluies, par un glissement de terrains dont les divers experts intervenants ne semblent pas en mesure d’affirmer s’il se limite à un « glissement de surface » du lot 214, menaçant les constructions qui y sont édifiées et mettant en péril la sécurité de ses occupants, ou s’il constitue les prémices visibles d’un « glissement profond » susceptible d’entraîner toute la colline ; qu’en toute hypothèse cette instabilité de l’ensemble de la plate-forme constituant le lot 214, révélée par le glissement de terrain des 3 et 4 mars 2008, constitue un vice du sol rendant le terrain acheté impropre à sa destination, dont l’acheteur n’avait aucun moyen de connaître l’existence avant la vente ; qu’elle constitue en conséquence un vice caché justifiant la mise en jeu de la garantie du vendeur ; que, sur la clause de non garantie, en application de l’article 1643 du Code civil, le vendeur « est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie » ; que l’acte de vente du 27 janvier 2006 comporte une clause aux termes de laquelle « L’acquéreur prendra l’immeuble présentement vendu dans son état au jour de l’entrée en jouissance, sans pouvoir exercer aucun recours ni répétition contre le vendeur, pour quelque cause que ce soit et, notamment, en raison du mauvais état du sol ou du sous-sol, fouilles ou excavations... vices ou défauts de constructions apparents ou cachées ou autres défectuosités quelconques » ; qu’il est constant que cette clause ne peut être invoquée par le vendeur profane lorsque celui-ci a par ailleurs manqué à son obligation d’assurer une information complète et loyale de l’acquéreur sur le bien vendu ; que les pièces du dossier et les débats révèlent que, si l’acte de vente notarié du 27 janvier 2006 reprend les mentions d’un acte reçu par Me Jacqueline C.-L., notaire à Nouméa, le 28 décembre 1990 « contenant vente par M. et Mme C. à M. et Mme M., précédents propriétaires du terrain objet de la présente vente » relative à des « troubles de voisinage dus à l’éboulement de leur terrain » ayant opposé « les époux S. à leurs voisins les époux N. » et ayant donné lieu à différentes procédures et décisions de justice entre 1978 et 1982, - le compromis qui l’a précédé ne comportait pas ces mentions, - le compromis comme l’acte réitéré ne font aucune allusion à une procédure ayant opposé Mme C. à M. E. à la suite de l’effondrement d’un mur qu’elle avait fait réaliser en 1996, ayant donné lieu à une expertise judiciaire puis à un jugement rendu le 26 juillet 2004 ; qu’or cette information était importante dans la mesure où les acquéreurs ont pu croire de bonne foi que le dernier en date des divers "éboulements de murs" ayant affecté cette parcelle remontait à 1982 et qu’aucun problème de ce type n’était intervenu depuis, alors qu’un jugement avait été rendu après une expertise judiciaire moins de deux ans avant la vente ; que Mme C. ne peut sans se contredire prétendre s’exonérer de toute garantie au motif que l’acte de vente mentionnait expressément "un précédent éboulement et deux précédents effondrements de murs de soutènement" intervenus en 1978 et 1981, et soutenir dans le même temps qu’elle n’était pas tenu de mentionner l’effondrement d’un mur de soutènement intervenu en 1996, à l’origine d’une procédure judiciaire n’ayant abouti qu’en 2004 ; qu’en effet ces événements, par leur répétition, révélaient à tout le moins la question du "soutènement" du sol et du sous-sol de la parcelle vendue ainsi que celle de l’évacuation des eaux de pluie ; que Mme C. ayant de mauvaise foi manqué à son obligation d’information ne peut prétendre s’exonérer de la garantie des vices cachés et doit en conséquence être tenue à garantie ;

1) ALORS QUE la garantie des vices cachés n’est due qu’au titre de ceux qui existaient antérieurement à la vente ; qu’en se bornant à relever, pour dire que Mme F. devait sa garantie à raison des vices cachés affectant le bien vendu, que le terrain était instable, sans rechercher si cette instabilité existait au moment de la vente, ce qui était contesté dans la mesure où l’expert judiciaire attribuait le glissement de terrain aux pluies exceptionnelles de mars 2008, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1641 du code civil ;

2) ALORS QUE, en tout état de cause, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie ; que la cour d’appel qui, bien qu’elle ait constaté que rien n’indiquait que Mme F. connaissait l’instabilité du sol et du sous-sol du terrain vendu, ce dont il résultait que la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés stipulé à l’acte de vente devait recevoir application, s’est néanmoins fondée, pour l’écarter, sur la circonstance inopérante que la venderesse avait manqué à son obligation d’information en ne signalant pas la procédure judiciaire, achevée en 2004, relative à l’effondrement d’un mur qu’elle avait fait réaliser en 1996, a violé l’article 1643 du code civil ;

3) ALORS QUE Mme F., dans ses conclusions d’appel, faisait valoir que le litige ayant abouti au jugement de 2004 était sans rapport avec l’instabilité du terrain, mais avait trait à l’absence de respect des règles de l’art lors de l’édification du mur qui s’est ensuite effondré ; qu’en ne répondant pas à ce moyen de nature à établir que l’absence de mention de ce litige dans l’acte de vente était sans incidence sur le devoir d’information du vendeur relativement aux risques relatifs à l’instabilité du terrain, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile ;

4) ALORS QU’en jugeant, pour exclure l’application de la clause de non-garantie des vices cachés, que la mention dans l’acte de vente de deux des trois éboulements de mur qui s’étaient produits n’avait pas permis d’assurer une information suffisante des acquéreurs, la cour d’appel a violé l’article 1643 du code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)

Mme F. fait grief à l’arrêt attaqué de l’avoir condamnée à payer aux époux R. la somme de 11.609.625 francs Cfp correspondant aux frais occasionnés par la vente ;

AUX MOTIFS QUE rien n’indique que le vendeur connaissait l’instabilité du sol et du sous-sol du terrain vendu, révélée par les pluies exceptionnelles des 3 et 4 mars 2008 et établie par les expertises qui ont eu lieu par la suite ; qu’elle ne peut donc être tenue, outre la restitution du prix de vente, qu’aux « frais occasionnés par la vente » ; qu’outre les frais d’acte notarié (2 024 881 FCFP), cette mention recouvre les intérêts du prêt que les acquéreurs ont contracté pour financer leur achat, les primes d’assurance ainsi que les frais de dossier de remboursement anticipé du fait de la résolution de la vente, ces différents frais et coûts étant détaillés page 14 et 15 des conclusions récapitulatives des époux R. pour un montant total de 9 584 744 FCFP ; qu’il y a lieu de faire droit aux demandes présentées de ces différents chefs ; qu’en revanche, les demandes liées aux conséquences du sinistre de mars 2008 (intervention de la commune du Mont-Dore, loyers d’avril 2008 à juin 2010 et autres frais d’huissier, de géomètre et de location de mini pelle) doivent être rejetées ;

ALORS QUE si le vendeur ignorait les vices de la chose, il n’est tenu qu’à la restitution du prix, et à rembourser à l’acquéreur les frais occasionnés par la vente, qui s’entendent des seules dépenses directement liées à la conclusion du contrat ; qu’en condamnant Mme F., dont elle avait relevé qu’elle ne connaissait pas le vice affectant le bien vendu, à payer aux acquéreurs une somme de 9.584.744 francs Cfp relative aux intérêts du prêt contracté par eux, aux primes d’assurance et aux frais de remboursement anticipé, qui n’étaient pas des frais occasionnés par la vente, la cour d’appel a violé l’article 1646 du code civil."

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