Cet arrêt rappelle que lorsqu'une construction a été édifiée conformément à un permis de construire, le propriétaire ne peut être condamné par un tribunal de l'ordre judiciaire à la démolir du fait de la méconnaissance des règles d'urbanisme ou des servitudes d'utilité publique que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir ou son illégalité constatée par la juridiction administrative et si la construction est située dans l'une des zones énumérées au 1° de l'article L. 480-13.
"Vu l'article 1382, devenu 1240, du code civil, ensemble l'article L. 480-13 du code de l'urbanisme ;
Attendu que, lorsqu'une construction a été édifiée conformément à un permis de construire, le propriétaire ne peut être condamné par un tribunal de l'ordre judiciaire à la démolir du fait de la méconnaissance des règles d'urbanisme ou des servitudes d'utilité publique que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir ou son illégalité constatée par la juridiction administrative et si la construction est située dans l'une des zones énumérées au 1° de l'article L. 480-13 ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bastia, 10 janvier 2018), qu'en 2009, M. A... a obtenu un permis de construire un garage avec toiture terrasse ; qu'en 2012, ce permis a été annulé par une décision de la juridiction administrative, devenue définitive ; que M. X..., propriétaire d'un appartement dans un immeuble voisin, a, sur le fondement des articles L. 480-13 du code de l'urbanisme et 1382 du code civil, assigné M. A... en démolition de la construction ;
Attendu que, pour confirmer le jugement ayant accueilli cette demande, l'arrêt retient que le premier juge a ordonné la démolition sur le fondement, non des dispositions de l'article L. 480-13 du code de l'urbanisme, mais de la responsabilité quasi délictuelle du propriétaire du fonds voisin, qu'il est établi que le permis de construire a été annulé en ce qu'il a autorisé la construction du garage avec toiture terrasse, que cette construction n'a pas été réalisée conformément aux règles du plan local d'urbanisme, qui prévoient une marge de recul de trois mètres, et que la faute de M. A..., démontrée par la décision de la juridiction administrative, cause un trouble de jouissance à M. X..., la méconnaissance des règles d'urbanisme et notamment la construction sans respecter la marge de recul créant une vue plongeante sur le fonds voisin ;
Qu'en statuant ainsi, alors que l'article L. 480-13 du code de l'urbanisme s'applique à l'action en responsabilité civile tendant à la démolition d'une construction édifiée conformément à un permis de construire annulé, dès lors qu'elle est exclusivement fondée sur la violation des règles d'urbanisme ou des servitudes d'utilité publique, la cour d'appel, qui a constaté que la construction n'était pas située dans l'un des périmètres spécialement protégés, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il confirme le jugement ayant dit que l'action en démolition engagée par M X... était recevable et condamné M. A... à démolir le garage avec toiture terrasse, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision, l'arrêt rendu le 10 janvier 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Bastia ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... et le condamne à payer à M. A... la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un mars deux mille dix-neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour M. A....
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné M. M... A... à démolir le garage avec toiture terrasse, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement ;
AUX MOTIFS QUE le permis de construire litigieux a été annulé par une décision définitive rendue le 27 septembre 2012, en ce qu'il a autorisé la construction d'un garage avec toiture terrasse implanté illégalement dans la marge de recul de trois mètres des limites séparatives ; qu'aucune indication n'est donnée sur les motifs de retard à saisir le juge judiciaire de la demande de démolition qui n'est intervenue que le 18 novembre 2014 ; que cependant, les dispositions légales et notamment l'article L. 480-13 du code de l'urbanisme ont été modifiées et soumises à ]'appréciation du conseil constitutionnel ; que par décision du 10 novembre 2017, le conseil constitutionnel saisi par la Cour de cassation d'une question prioritaire de constitutionnalité a jugé conforme à la constitution les mots « et si la construction est située dans l'une des zones suivantes » figurant au premier alinéa du 1° de l'article L. 480-13 du code de l'urbanisme ainsi que les a et o du même 1°. La loi du 6 août 2015 qui a modifié l'article L. 480-13 du code de l'urbanisme a été déclarée immédiatement applicable y compris aux procédures en cours ; que la construction litigieuse n'est pas située dans l'un des périmètres spécialement protégés mais en zone urbaine dans l'agglomération de Propriano ; que cependant, le premier juge n'a pas ordonné la démolition sur le fondement des dispositions de cet article mais sur le fondement de la responsabilité quasi délictuelle du propriétaire du fonds voisin ; qu'il en résulte que la critique et les développements de l'appelant sur ce point ne sont pas pertinents ; qu'il est expressément admis par l'appelant et établi que M. B... X... avait intérêt à agir en annulation du permis de construire du 9 mars 2009 et que ce permis de construire a été annulé en ce qu'il a autorisé la construction du garage avec toiture terrasse ; que nonobstant la définition de la promiscuité proposée par l'appelant, la lecture de la décision de la Cour administrative d'appel de Marseille démontre la promiscuité puisqu' elle retient, comme précédemment indiqué, que le garage avec toiture terrasse a été implanté illégalement dans la marge de recul de trois mètres des limites séparatives ; que le concept de « co-visibilité » qui résulterait nécessairement de la construction en zone urbaine, allégué par l'appelant pour s'opposer à la démolition, se heurte au constat de l' existence d'une construction qui n'a pas respecté la marge de recul ; qu'en effet, si la construction avait été réalisée conformément aux règles d'urbanisme, c'est-à-dire en respectant la marge de recul, la gêne liée résultant de la présence des constructions voisines, universellement admise, aurait été moindre ; que si le PLU indique effectivement que l'implantation en limites séparatives est obligatoire lorsque la construction projetée pour s'adosser à une construction existante déjà implantée sur cette limite, ces dispositions n'imposent la réalisation de constructions mitoyennes que lorsque leur implantation peut légalement se faire au droit l'une de l'autre ; que tel n'est pas le cas en l'espèce, ainsi que relevé par la Cour administrative d'appel puisque la maison voisine implantée en limite parcellaire est située sur la bande de quinze mètres inconstructible en application de l'article UD 6 ; que l'appelant ne peut d'ailleurs reprocher à l'intimé l'existence d'un bâtiment empêchant la construction en mitoyenneté ; qu'à l'inverse de ce qui est soutenu, il ressort de l'exposé des moyens des parties, que le premier juge était effectivement saisi d'une demande se fondant sur la responsabilité quasi délictuelle de M. M... A..., il pouvait donc statuer, sans excéder ses pouvoirs ni statuer ultra petita, au visa de ces dispositions légales ; que pour statuer comme il l'a fait, le tribunal a constaté l'existence d'une faute commise par M. M... A... causant à M. B... X... un préjudice résultant de la promiscuité entre les deux constructions ; que dès lors que la faute a été démontrée par la décision de la cour administrative d'appel du 13 décembre 2012, aucune prescription de l'action ne peut être opposée à M. B... X... ; que cette faute cause un trouble de jouissance au propriétaire du fonds voisin puisque la méconnaissance des règles d'urbanisme et notamment la construction sans respecter la marge de recul de trois mètres, d'un garage comportant une toiture terrasse dont l'utilisation crée une vue plongeante sur le fonds voisin ; que le jugement doit être confirmé en ses dispositions contestées par ces motifs substitués à ceux du premier juge, c'est-à-dire y compris en ce qu' il a ordonné une astreinte, qui n'a pas été spécifiquement critiquée ; que les dispositions non contestées du jugement dans le cadre du présent recours sont définitives ; qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes subsidiaires de l'intimé, M. M... A... sera débouté de ses demandes et prétentions contraires ;
1°) ALORS QUE lorsqu'une construction a été édifiée conformément à un permis de construire, le propriétaire ne peut être condamné par un tribunal de l'ordre judiciaire à la démolir du fait de la méconnaissance des règles d'urbanisme ou des servitudes d'utilité publique que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir par la juridiction administrative et si la construction est située dans l'une des zones à protéger, énumérées par l'article L. 480-13 du code de l'urbanisme ; qu'en condamnant M. M... A... à démolir sous astreinte le garage avec toiture terrasse qu'il avait édifié en vertu d'un permis de construire par la suite annulé, en raison de la méconnaissance des règles de recul édictées par le PLU de Propriano, quand il résultait de ses constatations que « la construction litigieuse n'[était] pas située dans l'un des périmètres spécialement protégés mais en zone urbaine dans l'agglomération de Propriano » (arrêt page 7, al. 1er in fine), la cour d'appel a violé par refus d'application l'article L. 480-13 du code de l'urbanisme, dans sa version issue de la loi du 6 août 2015 ;
2°) ALORS QUE la démolition d'une construction édifiée en méconnaissance d'une règle d'urbanisme ne peut être ordonnée, lorsque les conditions posées par l'article L. 480-13 du code de l'urbanisme ne sont pas remplies, que si celle-ci n'a pas respecté les prescriptions du permis de construire ; qu'en écartant, pour ordonner la démolition du garage de M. M... A..., les dispositions de ce texte, sans constater que le garage litigieux avait été construit en violation du permis de construire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 480-13 du code de l'urbanisme."