Ok

En poursuivant votre navigation sur ce site, vous acceptez l'utilisation de cookies. Ces derniers assurent le bon fonctionnement de nos services. En savoir plus.

Les vendeurs ne peuvent invoquer l'application de la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés

Cet arrêt juge que les vendeurs ne peuvent invoquer l'application de la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés parce qu'ils ont réalisé ou fait réaliser, sans faire appel à une entreprise, des travaux de remblaiement du pourtour de la piscine et que l'origine du désordre était en rapport avec ce remblaiement.

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 24 octobre 2017), que M. A... et Mme Z... ont vendu à M. et Mme X... une maison d'habitation comportant une piscine ; que, constatant un affaissement de celle-ci, les acquéreurs ont, après expertise, assigné les vendeurs en indemnisation de leur préjudice sur le fondement de la garantie des vices cachés, du dol et de la garantie décennale du constructeur ;

Sur les deuxième et troisième moyens, ci-après annexés :

Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Mais sur le premier moyen :

Vu l'article 1641 du code civil ;

Attendu que, pour rejeter la demande fondée sur la garantie des vices cachés, l'arrêt retient que la preuve de la connaissance du vice par les vendeurs n'est pas rapportée et que ceux-ci sont fondés à se prévaloir de la clause exclusive de garantie stipulée à l'acte ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que les vendeurs avaient réalisé ou fait réaliser, sans faire appel à une entreprise, les travaux de remblaiement du pourtour de la piscine, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande fondée sur la garantie des vices cachés, l'arrêt rendu le 24 octobre 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Poitiers ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ;

Condamne M. A... et Mme Z... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. A... et Mme Z... et les condamne à payer à M. et Mme X... la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six décembre deux mille dix-huit.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X...

PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté les époux X... de leur demande indemnitaire fondée sur la garantie des vices cachés ;

AUX MOTIFS QUE l'article 1641 du code civil dispose que « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus » ; que l'expert judiciaire a indiqué en page 12/28 de son rapport que « les relevés de niveau effectues lors de la première réunion montrent un affaissement anormal de la piscine essentiellement au niveau de l'escalier » qu'en page 12/28, il a précisé que « la cause de ce désordre est à rechercher d'une part dans la qualité du remblaiement périphérique, notamment sous les marches de l'escalier et d'autre part peut être dans la préparation du fond de forme qui reçoit la coque polyester » ; qu'en page 19/28, il a conclu que « les premiers constats faits sur place, mettent en évidence un affaissement de la coque en polyester, essentiellement côté escalier. On peut noter sur le relevé de cotes de la page 11 du présent rapport, des écarts de niveau pouvant aller jusqu'à 9 cm sur une longueur de 8m50. Les sondages effectués le 12 février 2014, nous apportent une interprétation différente. En effet, il s'agit d'une déformation de la coque, plus que d'un affaissement. L'escalier et la longueur opposée à la maison, ont basculé en arrière en raison d'un mauvais remblaiement et d'une ceinture béton inefficace. De plus, courant septembre 2012, les époux X..., ont constaté une perte d'eau nécessitant un apport d'eau neuve deux fois par semaine. Cette baisse s'arrêtant au niveau d'une bouche de refoulement, selon les informations données, il est probable qu'une cassure ou qu'un décollement, provoque par le tassement progressif des mauvais remblais, soit existant sur ce réseau » ; qu'il a précisé en page 21/28 que « les désordres ... pourraient nuire à la solidité de l'ouvrage et le rendre impropre à sa destination » et que « l'ouvrage, tel qu'il se présente aujourd'hui comporte des risques sur sa structure et sur les canalisations fixées sur les pièces de filtration : - Risque de cassure du polyester ; - Risque d'arrachage de l'escalier qui est une pièce rapportée, fixée sur la coque avec joint d'étanchéité ; - Risque d'arrachage ou de cassure des canalisation reliant la piscine au local technique. C'est peut être un problème de cette nature qui entraînerait la perte d'eau constatée récemment » ; que ni le rapport d'expertise, ni les documents produits aux débats ne permettent de retenir que ce vice affectant la piscine était apparent lors de la vente, ni que l'attention des acheteurs avait été attirée sur les désordres pouvant affecter la piscine ou les modalités de sa construction ; que ce vice caché a pour conséquence, sinon de rendre de la piscine dépendant du bien immobilier acquis impropre à son usage, du moins de réduire cet usage dans une proportion telle que l'immeuble aurait été acquis a un prix moindre ; que le jugement sera pour ces motifs confirmé sur ce ; que sur l'exclusion de garantie, il a été stipulé en page 10 de l'acte de vente que « l'acquéreur prendra le bien vendu dans l'état où il se trouvera le jour de l'entrée en jouissance sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, notamment son bon ou mauvais état, et tous vices cachés » ; que l'application d'une telle clause est écartée lorsque le vendeur connaissait le vice affectant le bien antérieurement à la vente ; que la charge de la preuve de cette connaissance incombe à celui qui s'en prévaut ; que l'expert a en pages 20/28 et 21/28 de son rapport, non contesté sur ce, exposé que « la piscine a été mise en place en octobre 2004 (voir facture N° FC 4040143 de la sté SVTP) », que « Monsieur A... a réalisé les travaux de plomberie et d'électricité, durant l'hiver 2004/2005 », que « le remblaiement du pourtour bassin et de la tranchée du local technique, ont été exécutés durant le printemps 2005 » et qu'« un procès-verbal de réception de chantier, sans réserve, a été signé entre les époux A... et C... le 21 octobre 2004 » ; qu'il avait précédemment indiqué être persuadé que les déformations affectant la piscine étaient antérieures à l'acquisition du bien immobilier par les appelants car « ces tassements de remblais se font très progressivement au fil du temps, jusqu'à un point de stabilité quand les matériaux employés sont insensibles aux variations climatiques » ; qu'aucun élément du rapport d'expertise ne permet toutefois de retenir que les vendeurs avaient connaissance de ces déformations à la date de la vente et ce d'autant que l'expertise fait état d'une évolution très progressive ; que les intimés ne justifient pas de la réalisation du remblai de la piscine par une entreprise ; que le devis en date du 3 mars 2005 n° DV 405 109 de la société SVTP qui avait réalisé les travaux de terrassement de la piscine, relatif au « remblaiement tour de piscine + tranchée », acceptés le 10 mars 2005, n'a été suivi d'aucune facture de travaux ; que la preuve que cette entreprise a réalisé ces travaux de remblaiement n'a pas été rapportée ; qu'il s'ensuit que les intimés ont réalisé ou fait réaliser, sans faire appel à une entreprise, les travaux de remblaiement du pourtour de la piscine ; que l'expertise établit que ce remblaiement et le pourtour en ciment de la piscine n'ont pas été réalisés conformément aux règles de l'art ; qu'il ne s'en déduit pas nécessairement que les intimés avaient connaissance d'une part de l'insuffisance du remblaiement réalisé, d'autre part que cette insuffisance était cause de déformation de la piscine qui n'a cessé d'être en fonctionnement depuis son implantation ; que la preuve de la connaissance du vice par les vendeurs antérieurement à la vente n'étant pas rapportée, ceux-ci sont fondés à se prévaloir de la clause exclusive de garantie stipulée ;

ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE sur l'existence d'un vice caché, aux termes de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'ils les avait connus ; que l'expert a constaté que la coque en polyester s'affaisse, particulièrement au niveau de l'escalier d'accès dans la piscine ; que selon ses conclusions, c'est la mauvaise qualité du remblaiement fait avec les matériaux provenant très probablement du terrassement et la réalisation d'une ceinture en béton friable, peu épaisse et pas assez riche en ciment, qui ont entraîné la déformation de la coque en polyester ; que l'escalier rapporté et boulonné sur la piscine elle-même souffre d'un mauvais calage, sans mur de soutien sous les marches ; que le fabricant de la coque UPP préconise dans son manuel de montage des remblais en gravier de section 8 à 15 mm et 20 à 40 mm et une ceinture de 15 à 20 cm d'épaisseur, ce qui n'a pas été respecté ; qu'en conséquence, la piscine s'est évasée principalement sur la longueur opposée à la maison et autour de l'escalier ; que l'expert ajoute que l'ouvrage tel qu'il se présente aujourd'hui comporte des risques sur sa structure et sur les canalisations fixées sur les pièces d'infiltration : - risque de cassure du polyester, - risque d'arrachage de l'escalier qui est une pièce rapportée, fixée sur la coque avec joint d'étanchéité, - risque d'arrachage ou de cassure des canalisations reliant la piscine au local technique ; que l'expert note des différences de niveaux entre l'eau et le dessous de margelle mais constate que ces différences ne sont pas uniformes et qu'elles varient également dans le temps puisque les cotes relevées lors de la troisième réunion (le 12 février 2014) se sont avérées minimes par rapport à celles relevées lors de la première réunion (le 28 septembre 2012) ; que l'expert affirme que les déformations sont antérieures à juillet 2011, date d'acquisition de la maison par Monsieur et Madame X... ; que ces tassements de remblai se font très progressivement au fil du temps, jusqu'à un point de stabilité quand les matériaux employés sont insensibles aux variations climatiques ; que dès lors, il est avéré que la piscine présente des défauts et que ces défauts étaient antérieurs à la vente ; que compte tenu de l'évolution des différences de niveau entre l'eau et le dessous de margelle, les désordres pouvaient ne pas être visibles au moment de la vents du bien ; que la piscine présente donc des défauts qui étaient cachés au moment de la vente, et des défauts qui peuvent évoluer dans le temps puisqu'il y a risque de cassure de la coque, d'arrachage de l'escalier et d'arrachage ou de cassure des canalisations reliant la piscine au local technique, c'est-à-dire des risques de ne plus pouvoir utiliser la piscine ; qu'ainsi, la preuve de l'existence d'un vice caché, antérieur à la vente et qui n'était pas détectable par un acheteur non professionnel, est rapportée par les acquéreurs du bien ; que sur la clause de non garantie des vices cachés ; selon l'acte authentique de vente signé le 2 juillet 2011, « l'acquéreur prend le bien dans son état au jour de l'entrée en jouissance, tel qu'il l'a vu et visite, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état du sol, vices mêmes cachés, erreur dans la désignation, le cadastre ou la contenance, toute différence, excédât-elle un vingtième devant faire son profit ou sa perte » ; que cette clause de non garantie des vices cachés ne s'applique pas s'il est prouvé que les vendeurs connaissaient les vices antérieurement à la vente ; qu'il ressort du rapport d'expertise amiable du 29 février 2012 confiée à Saretec Dommage que Monsieur et Madame X... avaient effectué 3 visites du bien avant la signature de l'acte d'achat le 2 juillet 2011, que ces derniers avaient déclaré l'affaissement de la coque du bassin le 27 octobre 2011 ; que l'expert amiable constate que les photos de l'agencement de la piscine à l'achat, avant coupe des arbustes, mettent en évidence que le bassin semble présenter une bonne tenue, à l'acquisition du bien, et qu'aucun désordre n'est apparent ; que par ailleurs, Monsieur et Madame X... ont exposé à l'expert judiciaire que courant septembre 2012, ils ont constaté une perte d'eau nécessitant un apport d'eau neuve deux fois par semaine ; que cette perte d'eau a donc été constatée plus d'un an après l'acquisition du bien ; que Monsieur A... et Madame Z... affirmant ne pas avoir eu connaissance du défaut de leur piscine et Monsieur et Madame X... ne rapportant pas la preuve que le défaut était connu des vendeurs du bien, la clause de non garantie des vices cachés s'applique ; qu'en conséquence, il convient de débouter Monsieur et Madame X... de l'ensemble de leurs demandes ;

ALORS QUE le vendeur qui a réalisé lui-même les travaux à l'origine d'un vice caché est présumé en avoir connaissance ; qu'en jugeant qu'aucun élément du rapport d'expertise ne permettait de retenir que les vendeurs avaient connaissance du vice affectant la piscine, quand elle constatait que les vendeurs avait réalisé ou fait réaliser, sans faire appel à un professionnel, les travaux de remblaiement du pourtour de la piscine (arrêt, p. 6, al. 4) de sorte qu'ils s'étaient comportés en constructeur ou maître d'oeuvre et devaient être présumés avoir connaissance du vice qui avait pour origine les travaux ainsi réalisés, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1643 du code civil.

DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté les époux X... de leur demande en indemnitaire fondée sur dol commis par les vendeurs ;

AUX MOTIFS QUE l'article 1116 ancien du code civil (articles 1130 et 1137 nouveaux) dispose que « le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contractés » et qu'il « ne se présume pas et doit être prouvé » ; que les appelants n'ayant pas rapporté la preuve que les vendeurs avaient eu connaissance antérieurement à la vente du vice qui affectait la piscine, ils ne peuvent se prévaloir à leur encontre de sa dissimulation ; que dès lors, et ainsi que retenu par le premier juge, leurs demandes fondées sur le dol doivent être rejetées ;

ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE sur le dol, aux termes de l'article 1116 du code civil, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté ; qu'il ne se présume pas, et doit être prouvé ; qu'en l'espèce, Monsieur et Madame X... n'ayant pas rapporté la preuve ce que le défaut mais connu des vendeurs du bien, il convient de les débouter de l'ensemble de leurs demandes fondées sur le dol ;

ALORS QUE le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées ou le silence conservé intentionnellement par l'une des parties sont tels, qu'il est évident que, sans eux, l'autre partie n'aurait pas contracté ou auraient conclu à un prix moindre ; qu'en rejetant la demande des époux X... fondée sur le dol sans rechercher, comme cela lui était demandé (conclusions, p. 7, al. 1er, 2 et 3 7 et 4), si les vendeurs n'avaient pas commis un dol en leur faisant croire que les travaux de mise en place de la coque et de remblaiement de la piscine avaient été réalisés par un des professionnels assurés, la cour d'appel a privé sa décision de base légale, au regard de l'article 1116 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause.

TROISIÈME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté les époux X... de leur demande indemnitaire formée contre les vendeurs sur le fondement de la garantie décennale ;

AUX MOTIFS QUE l'article 563 du code de procédure civile dispose que « pour justifier en appel les prétentions qu'elles avaient soumises au premier juge, les parties peuvent invoquer des moyens nouveaux, produire de nouvelles pièces ou proposer de nouvelles preuves », et l'article 564 qu'à « peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait » ; que l'invocation des articles 1792 et suivants du code civil constitue un moyen nouveau, et non une demande nouvelle au sens de l'article 564 précité ; que l'article 1792 du code civil dispose que « tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectent dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination » et qu'une « telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère » ; que l'article 1792-4-1 précise que « toute personne physique ou morale dont la responsabilité peut être engagée en vertu des articles 1792 à 1792-4 du présent code est déchargée des responsabilités et garanties pesant sur elle, en application des articles 1792 à 1792-2, après dix ans à compter de la réception des travaux ou, en application de l'article 1792-3, à l'expiration du délai vise à cet article » ; que le « devis - bon de commande » de la piscine auprès de la société C... a été accepté le 9 décembre 20[0]3 par les intimés ; qu'en « observations diverses », il a été précisé : « Compris livraison et déchargement + miss en fond de fouille » ; que le « procès-verbal de réception de chantier » établi entre Monsieur Roger A..., Madame Nadine Z... et la société C... est en date du 21 octobre 2004 ; qu'il a été précisé : « aucun travaux réalisés par C... » ; que l'expert a en page 10/28 de son rapport rapporté que « Madame A... précise que, contrairement à ce qui a pu être dit, son mari n'a pas effectué les remblais du pourtour piscine, car il était déjà malade à cette époque », que « ces travaux ont été réalisés par la société SVTP et payés en liquide sur la base hors TVA du devis du 3 mars 2005, soit 1 335.00 € » et que « Monsieur A... avait pris en charge le montage du local technique (filtration et électricité) et la liaison entre le bassin et le matériel de filtration » ; qu'en page 21/28, il a estimé « la prise de possession de la piscine en mai ou juin 2005 » ; que ces développements ne permettent toutefois pas de déterminer la date des travaux de remblaiement ; que seule la date du procès-verbal de réception précitée n'est pas contestée ; que dès lors, de délai de la garantie décennale doit être regardé avoir commencé à courir à compter du 21 octobre 2004 ; que par courrier en date du 27 octobre 2011, les époux Patrick X... et Régine Y... ont signalé aux vendeurs l'affaissement de la piscine et le caractère décennal de ce désordre ; que l'expert saisi par l'assureur a relevé ce possible caractère décennal ; que ni l'assignation aux fins d'expertise, ni l'ordonnance ayant commis Monsieur Jean D... n'ont été produits aux débats ; qu'il n'est dès lors pas établi qu'à cette occasion ait été invoqué le caractère décennal du désordre ; que l'assignation devant le tribunal de grande instance de La Roche sur Yon produite aux débats est en date du 12 novembre 2014 ; qu'elle a été délivrée au visa de l'article 1116 du code civil ; que dans leurs dernières écritures devant cette juridiction, les demandeurs avaient également fondé leurs prétentions sur les dispositions des articles 1641 et suivants du code civil, relatifs à la garantie des vices cachés ; que la garantie décennale a été pour la première fois invoquée devant la cour, par écritures notifiées le 5 octobre 2016, soit en toute hypothèse, plus de dix années après la date de réception de la piscine et celle « d'entrée en possession » mentionnée par l'expert ; que les demandes des époux Patrick X... et Régine Y... fondées sur la garantie décennale du constructeur sont pour ces motifs irrecevables ;

1°) ALORS QUE le délai de la garantie décennale due par la partie ayant la qualité de vendeur et de constructeur court à compter de la date d'achèvement des travaux qu'il a réalisés et qui sont à l'origine du désordre ; qu'en fixant le point de départ du délai de garantie décennale à la date de réception des travaux réalisés par la société C... , constructeur dont la responsabilité n'était pas invoquée par les acquéreurs et qui avait réalisé des travaux distincts de ceux de remblaiement de la piscine à l'origine du vice que les vendeurs avaient réalisés ou fait réaliser sans faire appel à un professionnel, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1792-4-3 du code civil ;

2°) ALORS QUE le juge doit rechercher la date d'achèvement des travaux réalisés par la partie ayant la qualité de vendeur et de constructeur qui fait courir le délai de garantie décennale ; qu'en fixant le point de départ du délai de garantie décennale à la date de réception des travaux réalisés par la société C... , constructeur dont la responsabilité n'était pas invoquée et qui avait réalisé des travaux distincts de ceux de remblaiement de la piscine à l'origine du vice, réalisés par les vendeurs, au motif qu'il était impossible de déterminer la date d'achèvement des travaux de remblaiement à l'origine des désordres, quand il lui appartenait de rechercher, au besoin en ordonnant une nouvelle expertise, la date d'achèvement des travaux réalisés par les vendeurs qui étaient à l'origine du vice, la cour d'appel a violé l'article 4 du code de procédure civile ;

3°) ALORS QUE la demande en référé-expertise visant à déterminer les causes de désordres interrompt le délai de prescription de l'action indemnitaire fondée sur la garantie décennale, quand bien même le fondement juridique de l'action n'aurait pas été invoqué ; qu'en déclarant prescrite l'action indemnitaire des acquéreurs, au motif qu'ils n'avaient invoqué ce fondement que par les conclusions d'appel notifiées le 5 août 2016, quand elle constatait qu'ils avaient assigné les vendeurs en référé-expertise avant le 10 août 2012 pour déterminer l'origine des désordres imputés aux vendeurs-constructeurs (arrêt, p. 2, antépén. al.), la cour d'appel a ajouté à la loi une condition qu'elle ne prévoit pas et a violé les articles 2241 et 1792-4-2 du code civil ;

4°) ALORS QU'en toute hypothèse la demande en justice fondée sur la garantie des vices cachés ou le dol interrompt le délai de prescription de la garantie décennale, dès lors qu'elle est fondée sur les mêmes désordres ; qu'en déclarant prescrite l'action indemnitaire des acquéreurs fondée sur la garantie décennale, quand elle constatait qu'ils avaient assigné les vendeurs sur le fondement de la garantie des vices caché et du dol par actes des 12 et 25 novembre 2014 à raison du remblai de mauvaise qualité de la piscine et d'absence d'intervention d'un professionnel normalement assuré (arrêt, p. 2, dernier al.), soit le même désordre que celui invoqué au soutien de la demande en garantie décennale (arrêt, p. 7, al. 5 à 7), la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé les articles 2241 et 1792-4-2 du code civil."

Consulter mon profil Avocat.fr

Les commentaires sont fermés.