Dans cette affaire peu banale, l'une des vendeuses d'un terrain indivis avait constitué une association dont l'objet unique était de contester le permis de construire obtenu par l'acheteur du terrain, et cette association avait été constituée avant même la vente. Les juges considèrent qu'il y a dol.

"Appelantes

SARL PRIAMS CONSTRUCTION représentée par son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège, ANNECY

SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE L'EDEN représentée par son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège, ANNECY

représentées par la SCP BOLLONJEON ARNAUD BOLLONJEON, avocats postulants au barreau de CHAMBERY, et la SELARL ADAMAS, avocats plaidants au barreau de LYON

Intimés

M. André X, demeurant CHENEX

Mme Catherine XW épouse XW

née le ..... à VALLEIRY (74520), demeurant CHENEX

représentés par Me Christian FORQUIN, avocat postulant au barreau de CHAMBERY et Me Damien ..., avocat plaidant au barreau de THONON-LES-BAINS

M. Jean-Pierre W

né le ..... à SAINT JULIEN EN GENEVOIS (74160), demeurant NEYDENS

M. Denis W

né le ..... à SAINT JULIEN EN GENEVOIS (74160), demeurant ST RAPHAEL

représentés par la SCP MILLIAND DUMOLARD THILL, avocats au barreau de CHAMBERY

COMPOSITION DE LA COUR

Lors de l'audience publique des débats, tenue en rapporteur, sans opposition des avocats, le 30 avril 2018 par Mme Alyette ..., en qualité de rapporteur, avec l'assistance de Mme Sylvie LAVAL, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

- Monsieur Philippe GREINER, Président

- Madame Alyette FOUCHARD, Conseiller

- Madame Inès REAL DEL SARTE, Conseiller

Mme Catherine XW épouse Duval, M. Denis W et M. Jean-Pierre W ont souhaité vendre des terrains, dont ils étaient propriétaires en indivision successorale, sur la commune de Valleiry (Haute-Savoie).

Le 13 décembre 2012, le préfet de la Haute Savoie a reçu la déclaration de création d'une association appelée " association pour la défense du patrimoine vuacherand".

Par acte sous seing privé rédigé avec le concours d'un notaire, le 21 décembre 2012 et modifié par avenant du 18 mars 2013, les consorts W ont convenu de vendre ces terrains à la société Priams Construction avec faculté de substitution.

L'acte était soumis à la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire purgé de tout recours des tiers et de droit de retrait de l'administration.

Selon l'avenant du 13 mars 2013, la surface des constructions envisagée était réduite, ainsi que le prix de vente, et la date limite pour réitérer la vente était reportée au 31 mars 2015 en cas de recours contre le permis de construire.

La SCI L'Eden a déposé une demande de permis de construire le 25 juillet 2013.

Par arrêté du 18 novembre 2013, le maire de Valleiry a délivré l'autorisation de construire.

Toutefois, par requête enregistrée le 20 janvier 2014 l'association de protection du patrimoine de Vuacheran (AAPVA) a saisi le tribunal administratif de Grenoble d'un recours en annulation de ce permis de construire Par ordonnance du juge de l'exécution du Tribunal de Grande Instance de Thonon les Bains, du 21 mai 2014, les sociétés Priams construction et l'Eden ont été autorisées à prendre une inscription provisoire d'hypothèque sur les droits et biens meubles appartenant à Mme X pour un montant de 300 000 euros.

Par ordonnance du tribunal administratif de Grenoble du 16 janvier 2015, la requête de l'AAPVA a été déclaré irrecevable.

Toutefois, l'association a fait appel de l'ordonnance devant la cour administrative d'appel de Lyon. Par ordonnance du 28 juillet 2015, cette juridiction a rejeté la requête en appel de l'association.

Les sociétés demanderesses souhaitant toujours poursuivre l'acquisition du bien, ont demandé la prorogation judiciaire du compromis de vente jusqu'à la décision de la juridiction administrative par assignation en référé du 24 avril 2015.

Par ordonnance en date du 6 juillet 2015, le juge des référés a rejeté les demandes des sociétés demanderesses, décision confirmée par la Cour d'appel de Chambéry le 2 février 2016, au motif que la demande de prorogation était postérieure à la date de caducité de la promesse de vente.

Par jugement du 3 novembre 2016, le Tribunal de Grand Instance de Thonon les Bains a :

- déclaré irrecevable la demande de la SCI L'EDEN en prorogation du délai de réitération de la promesse de vente par acte authentique

- déclaré recevable l'intervention volontaire de Monsieur Jean-Pierre W et Monsieur Denis W

- déclaré recevable l'action dirigée contre M. André X

- débouté la SCI l'Eden et la SARL Priams Construction de leurs demandes

- débouté Mme Catherine XW épouse Duval et M. André X de leurs demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire

- condamné la SCI l'Eden, la SARL Priams Construction, M. Jean-Pierre W et Monsieur Denis W in solidum à payer à Madame Catherine W épouse Duval et Monsieur André X la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens

- condamné la SCI l'Eden et la SARL Priams Construction, M. Jean-Pierre W et M. Denis W in solidum au dépens.

La société Priams construction et la société l'Eden en ont interjeté appel.

Le 15 mai 2017, la SCI l'Eden et la société Priams construction ont notifié des "conclusions récapitulatives n° 2 " qui tendent à l'infirmation du jugement déféré pour voir :

- débouter les époux X - Fol de leurs demandes,

- les condamner à payer à la SCI l'Eden et la société Priams construction la somme à parfaire de 360 766,93 euros hors taxes en réparation de leur préjudice outre intérêts au taux légal ainsi qu'une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens avec application pour ceux d'appel de l'article 699 du même code au profit de la SCP Bollonjeon Arnaud et Bollonjeon.

Le 17 avril 2018, les époux XW XW ont notifié des conclusions récapitulatives qui tendent à voir : - infirmer les dispositions du jugement qui ont :

* déclaré recevable l'action dirigée contre M. André X et qui ont déclaré recevable action de la SCI l'Eden,

* débouté les époux XW XW de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive Statuant à nouveau,

* déclaré irrecevable l'action de la SCI l'Eden,

* déclaré irrecevable l'action de M. Jean-Pierre W et M. Denis W au visa de l'article 546 du code de procédure civile.

- confirmer pour le surplus le jugement déféré et y ajoutant,

- prendre acte de la renonciation de la SCI l'Eden et la SARL Priams construction à leur demande de prorogation du délai pour conclure la vente par acte authentique,

- les débouter de l'ensemble de leurs demandes

- les condamner in solidum avec M. Jean-Pierre W et M. Denis W à leur payer une somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ainsi qu'une indemnité de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais engagés en cause d'appel ainsi que les dépens comprenant les frais de mainlevée de l'inscription d'hypothèque avec application de l'article 699 du code de procédure civile au profit de Me ....

Le 15 mai 2017, M. Denis W et M. Jean-Pierre W ont notifié des conclusions par lesquelles ils demandent à voir :

- statuer ce qu'il appartiendra sur l'appel de la SCI l'Eden et la SARL Priams construction contre les époux X - Fol

- condamner les époux X à leur payer une somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts et les condamner encore ou qui il appartiendra à leur payer une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens d'appel.

sur ce ;

1 - sur la recevabilité de l'intervention volontaire de la SCI l'Eden

Le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage, tel est le cas de la SCI l'Eden qui avait obtenu un permis de construire.

Il convient donc de confirmer les dispositions du jugement qui ont déclaré son action recevable.

2 - sur les demandes des sociétés appelantes

Les sociétés appelantes reprochent aux époux ... le un dol ainsi que l'exécution déloyale du contrat de vente.

L'exécution déloyale résulterait du recours déposé contre le permis de construire accordé à la société l'Eden.

Cependant, ce fondement doit être écarté dans la mesure où le recours contre le permis de construire émane de l'association de protection du patrimoine de Vuacheran.

On peut considérer les époux X comme des dirigeants de fait de l'association, mais la responsabilité personnelle des administrateurs d'une association n'est engagée que s'ils ont commis une faute détachable de leurs fonctions ;

En l'espèce, le recours a été formé conformément à l'objet social de l'association, et apparemment en vertu d'un mandat régulier, donc sans faute détachable des fonctions des administrateurs.

En revanche, le fondement du dol doit être retenu.

En effet, il convient de prendre en considération la concomitance de la création de l'association de protection du patrimoine de Vuacheran et de la signature de la promesse de vente.

Il résulte suffisamment des productions que l'association de protection du patrimoine de Vuacheran a été créée dans le but exclusif d'attaquer le permis de construire délivré à la société Priams construction.

Selon les attestations de M. Denis W et M. Jean-Pierre W, l'association n'a entrepris aucune autre action que celle dirigée contre le permis de construire délivré à la société l'Eden.

Les époux X n'apportent aucun démenti à cette affirmation puisqu'ils se contentent de prétendre que l'association entendait s'interroger sur le bien-fondé d'un projet envisagé autour de l'église de la commune de Valleiry et sur la commune de Savigny (page 12).

Ils ne donnent aucune explication sur les actions qui auraient ainsi été engagées, même en dehors de tout cadre judiciaire.

La liste des personnes chargées de l'administration de l'association jointe à l'acte de dépôt fait apparaître quatre noms, à savoir les époux X, c'est-à-dire M. Michel Duval (président), son épouse (secrétaire), M. Claude ... (vice président) et M. Michel ... (trésorier).

Les statuts sont signés par Mme Catherine XW épouse Duval et par M. Claude ....

Le siège social de l'association est fixé au domicile des époux X.

L'avocat de l'association était celui des époux X.

L'association était donc un instrument entre les mains des époux X.

Enfin, la création de l'association de protection du patrimoine de Vuacheran en date du 13 décembre 2012 a été dissimulée à la société Priams construction au moment de la vente ; le dol est ainsi établi.

Le bien vendu appartenait en propre, pour un tiers, à Mme Catherine W époux X, de sorte que M. André XW était un tiers à la vente.

Cependant, l'erreur provoquée par le dol d'un tiers à la convention peut entraîner la nullité du contrat lorsqu'elle porte sur la substance même de ce contrat.

M. X ne prétend pas avoir ignoré que son épouse avait participé à la vente consentie au bénéfice de la société Priams construction.

Il a donc prêté son concours en toute connaissance de cause au dol imputable à son épouse.

L'action en paiement de dommages-intérêts dirigée contre les époux X qui vise à réparer le préjudice causé par le dol est donc recevable et bien fondée.

Il est admis que e préjudice réparable d'un cocontractant, qui a fait le choix de ne pas demander l'annulation du contrat, correspond, non à la perte d'une chance de ne pas contracter, mais uniquement à la perte d'une chance d'avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses.

Il en va cependant autrement lorsque le préjudice constitué par la perte d'une chance peut présenter en lui-même un caractère direct et certain chaque fois qu'est constatée la disparition, par l'effet de la faute, de la probabilité d'un événement favorable encore que, par définition, la réalisation d'une chance ne soit jamais certaine.

En l'espèce, il est manifeste que si la société Priams construction avait eu connaissance des man'uvres mises en place par les époux X, elle n'aurait certainement pas contracté, de sorte que son préjudice doit être considéré comme certain.

Le moyen développé par les époux X selon lequel les société intimés auraient engagées des dépenses de façon prématurée doit être écarté, puisqu'un promoteur doit nécessairement préparer son projet avant d'avoir un permis de construire, et notamment, engager les frais d'architectes sans lesquels il ne peut déposer la demande.

Il doit également commencer immédiatement la commercialisation, car le succès d'un programme immobilier en dépend le plus souvent.

Le montant des dépenses engagées inutilement a été réduit à 230 835,52 euros suite au remboursement de différentes taxes en raison de l'abandon du projet (conclusions page 12 et pièce n°5).

Les société intimées justifient encore avoir engagé pour 69 714,76 euros de frais supplémentaires, notamment de publicité (pièce n°4).

Les époux X doivent être condamnés à payer la somme de 300 550,28 euros. 3 - sur les demandes de MM. W W et Denis W

Leur intervention doit être déclarée recevable en raison de leur qualité de cocontractant qui leur confère un intérêt à agir.

Les époux X invoquent à juste titre les dispositions de l'article 564 du code de procédure civile dès lors que la demande de dommages-intérêts est formée pour la première fois en cause d'appel, qu'elle ne vise pas à opposer compensation ni à faire écarter les prétentions adverses, Il convient donc de déclarer irrecevable la demande de dommages-intérêts.

Par ces motifs ;

La Cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme les dispositions du jugement qui ont déclaré recevable l'intervention de la SCI l'Eden, de M. Jean-Pierre W et Denis W,

Déclare cependant irrecevables au visa de l'article 564 du code de procédure civile les demandes de M. Jean-Pierre W et Denis Fol, W acte à la société Priams construction et la SCI l'Eden qu'elles renoncent à poursuivre la vente, Infirme pour le surplus en toutes ses dispositions le jugement déféré et statuant à nouveau,

Condamne in solidum les époux X - Fol à payer à la SCI l'Eden et la société Priams construction la somme de 300 550,28 euros outre intérêts au taux légal à compter du 19 mars 2014,

Condamne in solidum les époux X - Fol à payer :

- à la SCI l'Eden et la société Priams construction une indemnité de 3 000 euros - à M. Jean-Pierre W et Denis W une indemnité de 3 000 euros, le tout sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens de première instance et d'appel avec pour ceux d'appel, application de l'article 699 du même code au profit de la SCP Bollonjeon Arnaud et Bollonjeon.

Ainsi prononcé publiquement le 26 juin 2018 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, et signé par Philippe ..., Président et Sylvie ..., Greffier."