Cet arrêt juge que le propriétaire d'un lot ne pouvait invoquer un droit de jouissance exclusive d'une terrasse partie commune car le syndicat des copropriétaires n’avait voulu accorder qu'un droit personnel à son vendeur.
"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 28 juin 2017), que Mme X..., propriétaire des lots n° 10 et 11 dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, a assigné le syndicat des copropriétaires en annulation d'une résolution prise lors de l'assemblée générale du 9 avril 2015, lui contestant tout droit sur la terrasse attenante à ses lots, et en reconnaissance d'un droit de jouissance privative attaché à la propriété du lot 11 sur ladite terrasse ;
Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de rejeter la demande ;
Mais attendu qu'ayant relevé que l'assemblée générale du 30 mai 1956 avait autorisé Mme A..., précédente propriétaire de l'appartement, à installer une terrasse et que l'assemblée générale du 14 mai 1985 avait accordé à Mme X... le droit d'usage de la deuxième partie de la terrasse, souverainement retenu que les copropriétaires avaient souhaité octroyer de simples autorisations personnelles aux propriétaires successifs de l'appartement nommément identifiés, de sorte que Mme X... n'avait pu, en acquérant les lots obtenir un droit de jouissance exclusif sur la première partie de la terrasse et constaté, d'une part, que la convention signée le 12 septembre 1985 entre le syndicat des copropriétaires et Mme X... contrevenait aux termes de l'assemblée générale du 12 mai 1985, en ce qu'elle indiquait que le droit de jouissance était attaché aux lots 10 et 11, d'autre part, que Mme X... exerçait une action réelle en revendication d'un droit de jouissance privative, soumise à la prescription trentenaire, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, en a exactement déduit que Mme X... ne pouvait se prévaloir que d'un droit personnel et ne pouvait bénéficier de l'usucapion ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme X... et la condamne à payer au syndicat des copropriétaires du [...] la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six septembre deux mille dix-huit.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Lesourd, avocat aux Conseils, pour Mme X...
Il est fait grief à la décision attaquée d'AVOIR dit que le droit de jouissance exclusif portant sur la deuxième partie de la terrasse attenant aux lots n° 10 et 11, appartenant à Mme Michelle X..., épouse Y..., de l'immeuble situé [...] a un caractère personnel, rejeté l'ensemble de ses demandes, dont celle de dommages et intérêts, de l'avoir condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens et dit n'y avoir lieu à application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
AUX MOTIFS QUE « l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le règlement conventionnel de copropriété détermine la destination des parties communes et privatives, ainsi que les conditions de leur jouissance ; que cependant, une délibération de l'assemblée générale peut toujours instituer un droit de jouissance exclusif sur une partie commune au profit d'un copropriétaire ; que la nature réelle ou personnelle du droit ainsi conféré résulte du titre constitutif, à savoir le règlement de copropriété ou la ou les décisions de l'assemblée générale instituant ce droit ; qu'en l'espèce, le 21 décembre 1983, M. Marcel A... et M. Xavier A... ont cédé à Mme X... les [...] , le lot n° 11 étant mentionné comme donnant sur une terrasse non accessible ; qu'il est établi que l'assemblée générale du 30 mai 1956 a autorisé Mme A..., précédente propriétaire des lots n° 10 et 11, « à installer une terrasse sous le contrôle de M. B... et sous réserve des infiltrations dont les frais seraient à la charge de Mme A... » ; que l'assemblée générale du 14 mai 1985 (pièce n° 2 de l'appelante) a ainsi accordé à Mme X... « le droit d'usage de la deuxième partie de la terrasse en contrepartie de son engagement à effectuer, à ses frais, toutes les réparations d'entretien courant, à l'exception des grosses réparations telles qu'elles sont définies par les articles 605 et 606 du code civil » ; qu'en outre, le syndic de copropriété a été mandaté afin de signer, à cet effet, une convention avec Mme X..., en exécution de la délibération de cette assemblée générale, qui devait être annexée au procès-verbal de cette assemblée, ce qui n'a pas été le cas en l'espèce ; que cette convention établie le 12 septembre 1985 (pièce n° 3 de l'appelante) et publiée à la conservation des hypothèques le 4 janvier 1993, prévoit « d'attribuer aux lots 10 et 11, dont Mme X... est propriétaire, la jouissance exclusive et particulière de l'ensemble de la terrasse attenante à ces lots, en contrepartie de quoi la propriétaire s'engage à supporter toutes les réparations d'entretien courant à l'exception des grosses réparations telles qu'elles sont définies par les articles 605 et 606 du code civil » ; qu'il ressort des stipulations expresses des assemblées générales des 30 mai 1956 et 14 mai 1985 que les copropriétaires de l'immeuble ont souhaité octroyer de simples autorisations personnelles au copropriétaires successifs des lots n° 10 et 11 nommément identifiés, à savoir Mme A... sur la première partie de la terrasse et Mme X... sur la deuxième partie de cette terrasse ; qu'il en résulte que Mme X... n'a pu acquérir aucun droit de jouissance exclusif sur la première partie de la terrasse à l'occasion de la mutation des lots n° 10 et 11, dès lors que ce droit a un caractère personnel et qu'il n'est donc pas susceptible d'être cédé ; qu'à ce titre, la rédaction de la convention du 12 septembre 1985 (p. 1), qui dispose que le droit de jouissance exclusif sur la terrasse est attaché aux lots n° 10 et 11 de Mme X..., contrevient directement aux termes de la décision de l'assemblée générale du 12 mai 1985 exprimant la volonté des copropriétaires quant à la nature personnelle du droit ainsi conféré à celle-ci, comme étant « droit d'usage de le deuxième partie de la terrasse » ; qu'en outre, il est établi que cette convention, qui n'a pas été soumise à l'approbation de l'assemblée générale des copropriétaires, ne saurait constituer un titre constitutif du droit réel revendiqué par Mme X... dans la présente instance, de sorte qu'elle ne dispose pas d'un « juste titre » au sens de l'article 2272, alinéa 2, du code civil lui ayant conféré la propriété de la terrasse litigieuse à la suite de l'écoulement du délai de dix ans, comme elle le soutient à tort dans ses écritures ; qu'en tout état de cause, l'action introduite par Mme X... est une action réelle en revendication d'un droit de jouissance privative, portant sur une terrasse, attaché à un lot n° 11 lui appartenant, de sorte que le délai de prescription de dix ans des actions personnelles d'un copropriétaire contre le syndicat des copropriétaires, prévu par l'alinéa 1er de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, n'est pas applicable en l'espèce ; qu'il résulte de l'ensemble de ces éléments que me X..., qui ne peut se prévaloir d'aucun droit de jouissance exclusif à caractère réel, et donc cessible, sur la terrasse attenante aux lots n° 10 et 11 dont elle est propriétaire, n'a pu acquérir un tel droit, comme elle soutient, par usucapion ; qu'à ce titre, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a fait droit à la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires tendant à voir juger que Mme X... bénéficie d'un droit de jouissance exclusif à caractère personnel sur la deuxième partie de la terrasse » ;
1) ALORS QUE la nature réelle ou personnelle du droit de jouissance exclusive d'une partie commune doit principalement s'apprécier eu égard à son utilité et que, dès lors qu'un lot a seul l'utilité d'une partie commune, cette dernière est nécessairement réelle et perpétuelle, ce dont il résulte notamment qu'elle reste attachée audit lot et peut être cédée avec celui-ci ; que le droit d'usage litigieux, accordé par l'assemblée générale des copropriétaire à un copropriétaire, portait sur l'usage exclusif d'une terrasse qui n'était accessible que par un de ses deux lots ; qu'en se fondant exclusivement sur les termes de la délibération de l'assemblée générale, qui ne désignait comme bénéficiaire que le copropriétaire sans faire état des lots, pour retenir qu'il s'agissait d'un droit personnel, sans tenir compte de l'utilité dudit droit d'usage qui, portant sur une terrasse accessible par un unique lot de copropriété, ne pouvait qu'être rattaché audit lot, la cour d'appel a violé l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 ;
2) ALORS QU'un droit de jouissance privatif des parties communes est un droit réel et perpétuel qui peut s'acquérir par usucapion ; qu'en jugeant qu'une convention publiée, conclue entre le syndic de copropriété et un copropriétaire, conférant à ce dernier un droit réel de jouissance sur une partie commune, ne pouvait valoir juste titre permettant audit copropriétaire d'usucaper utilement ce droit après plus de dix ans, à défaut d'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires, la cour d'appel a violé l'alinéa 2 de l'article 2272 du code civil ;
3) ALORS QUE, dans le cadre de ses dernières écritures (p. 10, § 1 et s.), la copropriétaire opposait, aux demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires tendant à ce que soit jugé qu'elle ne bénéficiait que d'un droit personnel, la fin de non-recevoir tirée de la prescription décennale des actions personnelles prévue par le premier alinéa de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'en se bornant à affirmer que cette prescription n'était pas applicable, au motif inopérant tiré de ce que l'action principale de la copropriétaire était une action réelle en revendication d'un droit de jouissance privative et sans rechercher, ainsi qu'il lui était demandé, si les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires ne procédaient pas quant à elles d'une action personnelle soumise à la prescription décennale, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile."