Dans cette affaire les acquéreurs n'avaient pas demandé le prêt prévu à titre de condition suspensive dans la promesse de vente : la résolution de la vente est prononcée et ils sont condamnés à payer la clause pénale.
"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 26 mai 2015), que, par acte authentique du 25 juin 2012, M. Y... et Mme Z... ont conclu avec M. et Mme X... une promesse synallagmatique de vente d'une maison d'habitation sous condition suspensive de l'obtention d'un prêt d'un montant de 80 000 euros, remboursable sur une durée maximale de sept ans, à un taux maximal de 3,25 %, la réitération de la vente par acte authentique devant intervenir au plus tard le 30 novembre 2012 ; que, l'acte de vente n'ayant pas été réitéré, M. Y... et Mme Z... ont assigné M. et Mme X... en caducité de la promesse de vente, paiement de la clause pénale et dommages-intérêts ;
Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt d'accueillir les demandes ;
Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé que les acquéreurs n'avaient effectué aucune démarche en vue de l'obtention du prêt dans le délai d'un mois prévu dans la promesse de vente et à la date fixée pour la réitération par acte authentique et que les seules demandes dont ils justifiaient avaient été déposées près d'une année après la date contractuellement prévue et comportaient des caractéristiques du prêt différentes de celles fixées au « compromis de vente », la cour d'appel a pu en déduire que la résolution judiciaire de la vente devait être prononcée compte tenu de la défaillance de M. et Mme X... dans l'exécution de leurs obligations et qu'ils devaient être condamnés au paiement du montant de la clause pénale prévue au contrat ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que M. Y... et Mme Z... justifiaient avoir subi des préjudices complémentaires et supporté des frais notariés et le coût de la sommation de comparaître, la cour d'appel, a pu, par ces seuls motifs, en déduire que M. et Mme X... devaient être condamnés au paiement de dommages-intérêts dont elle a souverainement fixé le montant ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Condamne M. et Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes de M. et Mme X... et les condamne à payer la somme globale de 3 000 euros à M. Y... et Mme Z... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze avril deux mille dix-huit.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
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Moyens identiques produits AUX POURVOIS PRINCIPAL ET INCIDENT par la SCP Zribi et Texier, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
M. X... fait grief à l'arrêt attaqué
D'AVOIR prononcé la résolution judiciaire de la promesse de vente conclue le 25 juin 2012 et DE L'AVOIR condamné, solidairement avec Mme X..., à payer à Mme Z... et à M. Y... la somme de 5 100 € au titre de la clause pénale, ainsi que la somme de 2 500 € à titre de dommages-intérêts ;
AUX MOTIFS PROPRES ET ADOPTES QUE « le compromis de vente comporte une condition suspensive tenant à l'obtention par les acquéreurs d'un prêt d'un montant maximum de 80 000 € avec une durée maximale de remboursement de sept ans, au taux nominal d'intérêt maximum de 3,25 % l'an hors assurance ; que les acquéreurs se sont engagés à faire les démarches nécessaires à l'obtention du prêt et à en justifier aux vendeurs dans le délai d'un mois, la réception de l'offre devant intervenir au plus tard le 15 octobre 2012 ; que la réitération de l'acte authentique devait avoir lieu au plus tard le 30 novembre 2012 ; que M. et Mme X... admettent qu'ils n'avaient pas présenté d'offre de prêt à cette date ; qu'ils ne justifient d'aucune démarche effectuée en vue de l'obtention du prêt dans les délais prévus ; que le notaire chargé de la vente leur a adressé, au cours des mois qui ont suivi, plusieurs mises en demeure de fournir l'attestation d'obtention du prêt ou à défaut une copie de l'offre de prêt ; que ces démarches sont restées vaines ; qu'une sommation de comparaître en l'étude du notaire leur a été notifiée le 4 juillet 2013 ; que M. X..., qui s'est présenté, a déclaré avoir déposé une demande de prêt auprès du Crédit Agricole Centre Est le 29 juin 2013, mais avec des caractéristiques qui ne correspondent pas à celles fixées dans le compromis puisque le montant s'élevait à 115 000 €, pour une durée de 240 mois, au taux de 3,3% ; qu'un procès-verbal de carence a alors été établi par le notaire ; que M. et Mme X... produisent trois attestations de dépôt de prêt Habitat, datées du 29 juin 2013, soit près d'un an après la signature du compromis et pour des montants différents : 115 000 €, 80 000 € et 35 000 € ; qu'ils ne communiquent qu'un refus du Crédit Agricole Centre Est du 6 juillet 2013 visant la demande de prêt de 80 000 € ; qu'il découle de ce qui précède qu'ils n'ont effectué aucune démarche en vue de l'obtention d'un prêt dans les délais et conditions prévues au compromis ; que les seules dont ils justifient ont été déposées près d'une année après la date contractuellement prévue et comportent des caractéristiques du prêt différentes de celles fixées au compromis » ;
1°) ALORS QUE les dispositions d'ordre public de l'article L. 312-16 du code de la consommation interdisent d'imposer à l'acquéreur de déposer une demande de crédit dans un certain délai, cette obligation contractuelle étant de nature à accroître les exigences de ce texte ; qu'en reprochant aux époux X... de ne pas avoir effectué les démarches en vue de l'obtention d'un prêt dans le délai prévu au compromis de vente, quand le délai ainsi imposé ne pouvait leur être opposé, la cour d'appel a violé le texte susvisé, ensemble l'article 1184 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;
2°) ALORS QUE lorsque la condition suspensive, stipulée dans le seul intérêt de l'acquéreur, n'est pas réalisée, aucune indemnité ne peut être versée au vendeur à quelque titre que ce soit ; qu'après avoir constaté, par motifs propres et adoptés, que le prêt de 80 000 € sollicité auprès du Crédit Agricole Centre Est, pour une durée de 240 mois au taux de 3,3%, avait été refusé, ce dont il résultait qu'a fortiori un prêt pour un montant identique, sur une durée plus courte (7 ans, soit 84 mois) à un taux proche (3,25%), aurait tout autant été refusé, la cour d'appel ne pouvait, sans violer l'article L. 312-16, alinéa 2, du code de la consommation, dans sa rédaction applicable, et l'article 1184 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, reprocher aux époux X... de n'avoir effectué aucune démarche en vue de l'obtention d'un prêt dans les conditions prévues au compromis et les condamner, en conséquence, au versement d'une indemnité au titre de la clause pénale.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
(Subsidiaire)
M. X... fait grief à l'arrêt attaqué
DE L'AVOIR condamné, solidairement avec Mme X..., à payer à Mme Z... et à M. Y... la somme de 5 100 € au titre de la clause pénale ;
AUX MOTIFS QUE « compte tenu de leur défaillance dans l'exécution de leurs obligations, c'est à juste titre que le premier juge a prononcé la résolution judiciaire de la promesse de vente et les a condamnés solidairement au paiement de la clause pénale qui n'est pas manifestement excessive » ;
ALORS QUE la résolution, entraînant l'anéantissement rétroactif du contrat, empêche les parties au contrat de se prévaloir des clauses qui y été contenues, en ce compris la clause pénale ; qu'en condamnant M. X... sur le fondement de la clause pénale, après avoir constaté que le contrat avait été résolu, la cour d'appel a violé l'article 1226 du code civil, par fausse application, et l'article 1184 du même code, par refus d'application, tous deux dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
(Subsidiaire)
M. X... fait grief à l'arrêt attaqué
DE L'AVOIR condamné à verser à Mme Z... et M. Y... la somme de 2 500 € à titre de dommages-intérêts ;
AUX MOTIFS QUE « M. Y... et Mme Z... justifient qu'ils ont subi des préjudices complémentaires, puisque leur bien immobilier n'a toujours pas été vendu, ce qui les a placés dans une situation financière difficile ; qu'ils ont supporté de frais notariés s'élevant à 862,99 € et le coût de la sommation de comparaître pour un montant de 150 € » ;
1°) ALORS QU'un même préjudice ne peut être réparé deux fois ; qu'en indemnisant M. Y... et Mme Z... du préjudice résultant pour eux de l'absence de vente de leur bien immobilier, quand ce préjudice était déjà réparé par l'octroi de l'indemnité fixée par la clause pénale, la cour d'appel a méconnu le principe de la réparation intégrale et les articles 1147 et 1152 du code civil, dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;
2°) ALORS, en toute hypothèse, QU'en se bornant à retenir que M. Y... et Mme Z... ont subi un préjudice complémentaire puisque leur bien immobilier n'a toujours pas été vendu et qu'ils ont été placés dans une situation financière difficile, sans autrement s'expliquer sur ce préjudice, la cour d'appel, qui n'a pas mis la Cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle sur l'existence d'un préjudice distinct, a privé sa décision de base légale au regard des articles 1147 et 1152 du code civil, dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016."