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Clause résolutoire : le bailleur était-il de mauvaise foi ?

Par cet arrêt, la Cour de cassation relève que la cour d'appel a négligé de répondre aux conclusions du locataire qui exposait que le bailleur lui avait délivré un commandement délivrant la clause résolutoire à seule fin de se soustraire, par la résiliation du bail, à ses obligations de réalisation de travaux.

« Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 2 novembre 2016), que, le 24 février 2014, M. X..., propriétaire de locaux commerciaux donnés à bail à la société CDL, lui a délivré une mise en demeure, visant la clause résolutoire de procéder à la remise en état des locaux, puis l'a assignée en résiliation du bail ; que, sur la base d'une expertise ordonnée le 4 août 2014, la locataire a demandé reconventionnellement, la condamnation du bailleur à procéder à des travaux de réfection et à lui rembourser le montant des travaux déjà effectués ;

Sur le premier moyen :

Vu l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;

Attendu que, pour accueillir la demande du bailleur, l'arrêt retient que la construction d'une fosse à graisse et le remplacement d'un cloisonnement vitré donnant sur l'extérieur par un mur avec porte pleine fermée à clé, même imposées par les normes d'hygiène ou par les normes d'une compagnie d'assurance, ont été réalisées sans l'autorisation du bailleur et n'ont pas été régularisées à l'issue du délai d'un mois notifié dans la sommation d'exécuter ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la clause résolutoire avait été mise en oeuvre de bonne foi par le bailleur et non dans le but de se soustraire aux travaux lui incombant et réclamés par le preneur avant la délivrance de la mise en demeure, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

Et sur le second moyen :

Vu l'article 624 du code de procédure civile ;

Attendu que la cassation sur le premier moyen entraîne la cassation par voie de conséquence de la disposition qui est critiquée par ce moyen ;



PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 2 novembre 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... et le condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société CLD ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier février deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Ohl et Vexliard, avocat aux Conseils, pour la société CLD

PREMIER MOYEN de CASSATION

En ce que l'arrêt infirmatif attaqué a constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre M. X... et la société CLD et, en conséquence, a ordonné l'expulsion de la société CLD des lieux qu'elle occupe, dans le délai de quatre mois à compter de la signification de l'arrêt et l'a condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 25 mai 2014, en deniers ou quittances jusqu'à parfaite libération des lieux égale au montant du loyer en principal, charges et taxes en sus ;

Aux motifs que M. X... invoque la violation du bail entraînant l'application de la clause résolutoire en raison des trois infractions visées à la sommation d'exécuter signifiée à la société CLD le 24 février 2014 et qui concernent, pour deux d'entre elles, la réalisation de travaux sans autorisation du bailleur dans les lieux loués et dans une cour commune et pour la troisième le défaut de réparation et d'entretien des garde-corps et de la façade côté mer, compris les huisseries incombant au preneur au titre des réparations locatives ; pour ce qui concerne cette dernière infraction, il existe de sérieuses contestations quant à la détermination de la charge des travaux de reprise des garde-corps et de façade qui pourraient ne pas dépendre des réparations locatives au regard de la vétusté des installations mise en évidence par l'expertise judiciaire ; l'expert considère en effet que si la dégradation des bois relève d'un manque d'entretien depuis plusieurs années et que la société CLD ayant repris les locaux en 2010, elle aurait dû entreprendre des travaux de peinture, en revanche l'état de dégradation des bois est tel qu'il n'a pas eu d'entretien sûrement depuis plus de 10 ans et qu'une couche de peinture en 2013 n'y aurait rien changé ; s'agissant de l'entretien des huisseries, l'expert conclut que les désordres qui affectent les ouvrants et coulissants sont la conjonction de l'ancienneté, de la vétusté, de l'usure du temps et du manque d'entretien depuis une longue période ; en l'état de ces constatations, le manquement du preneur à ses obligations de réparations locatives n'apparaît pas manifeste et l'appréciation de sa gravité de nature à justifier l'acquisition de la clause résolutoire échappe à la compétence du juge des référés ; en revanche, il est constant et non discuté par la société CLD qu'elle a fait installer une fosse recueillant les graisses du restaurant avec pompe de relevage sans autorisation du bailleur, dans le sol d'une cour située à l'arrière du bâtiment dépendant des parties communes et dont elle a l'usage ; la construction de cette fosse, sans autorisation du bailleur et, a fortiori, à l'extérieur des lieux loués, constitue une violation manifeste des obligations du preneur visées au bail commercial qui lui interdit de faire dans les locaux loués aucun changement de distribution, d'installation, aucune démolition et construction, aucun percement de mur, de cloison ou de voûte, aucune construction sans l'autorisation expresse et par écrit du bailleur ; la société CLD oppose en vain la circonstance que la fosse aurait été faite sur un circuit d'évacuation existant et pour se mettre en conformité avec les normes d'hygiène ; il faut en effet d'abord constater qu'il ne s'agit pas d'un raccordement à un réseau existant mais du creusement du sous-sol et de l'installation d'une fosse à graisse en béton avec changement de destination de la canalisation qui ne recevait jusqu'alors que les eaux pluviales comme le montre la facture des travaux réalisés en 2006 à la demande de M. X... ; ensuite, si la présence d'une fosse à graisse est bien imposée au restaurant par les normes d'hygiène, cela ne dispense pas le preneur de solliciter l'accord du bailleur pour procéder aux travaux, quitte à saisir le juge compétent en cas de refus illégitime ; il en est de même pour les travaux réalisés par la société CLD qui ne conteste pas avoir démoli sans autorisation du bailleur le cloisonnement vitré qui fermait le sas donnant sur la cour arrière de l'immeuble afin de bâtir un mur avec porte pleine fermée à clé ; la circonstance que cette démolition reconstruction ait eu pour finalité, comme l'a estimé l'expert, de mettre en sécurité le bâtiment et, comme le plaide l'intimée, de répondre aux normes imposées en la matière par la compagnie d'assurances du preneur, ne dispense pas non plus celui-ci de recueillir l'accord du bailleur, avant d'engager des travaux, même s'ils lui profitent ; en l'état de ces deux violations indiscutables du bail, non régularisées à l'issue du délai d'un mois notifié dans la sommation d'exécuter, il convient de constater l'acquisition de la clause résolutoire avec toutes conséquences de droit dans les termes du dispositif (arrêt attaqué, pages 5 et 6) ;

Alors que la mauvaise foi du bailleur fait obstacle à l'acquisition de la clause résolutoire du bail ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans rechercher, comme elle y était invitée si, après qu'il lui avait été reproché par le preneur d'être défaillant dans l'exécution de ses obligations, s'agissant notamment de désordres qui, affectant la structure des locaux loués, nécessitaient des travaux lui incombant exclusivement, le bailleur n'avait pas invoqué de mauvaise foi la clause résolutoire du bail, à seule fin d'évincer le preneur et, par ce biais, de se soustraire aux obligations qui étaient les siennes, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134, devenu 1103, du code civil et de l'article L.145-41 du code de commerce.

SECOND MOYEN de CASSATION

En ce que l'arrêt infirmatif attaqué a rejeté les demandes de la société CLD tendant à voir condamner M. X... à procéder aux travaux de réfection de la toiture et d'étanchéité du bâtiment annexe ;


Aux motifs que l'acquisition de la clause résolutoire rend sans objet l'examen des demandes incidentes présentées par la société CLD au titre des travaux de réfection, du fait de la perte de sa qualité de locataire (arrêt attaqué, p. 6, al. 7) ;

Alors que la cassation à intervenir sur le fondement du premier moyen de cassation du chef de l'arrêt ayant constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail entraînera par voie de conséquence celle du chef de l'arrêt, se trouvant avec lui dans un lien de dépendance nécessaire, ayant rejeté les demandes de la société CLD tendant à voir condamner M. X... à procéder aux travaux de réfection de la toiture et d'étanchéité du bâtiment annexe, en application de l'article 624 du code de procédure civile. » 


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