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Le copropriétaire doit respecter l'autorisation qu'il a obtenue du Syndicat des copropriétaire

Dans ce cas, le copropriétaire n'avait pas respecté dans tous ses termes l'autorisation de faire des travaux qui lui avait été donnée par l'assemblée générale de la copropriété qui a pu ainsi demander une remise en état.

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 11 juin 2015), que les consorts X..., aux droits desquels se trouve M. X..., propriétaires de lots dans un immeuble en copropriété, ont été autorisés, lors de l'assemblée générale du 10 juin 1995, à aménager une chambre dans leur grenier privatif, sous réserve de la réalisation de travaux d'isolation phonique conformes à la réglementation en vigueur, dans les parties privatives et dans les parties communes ; que le syndicat des copropriétaires (le syndicat), estimant que les travaux entrepris ne respectaient pas ces conditions, a sollicité la remise des lieux en leur état initial ;

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande ;

Mais attendu qu'ayant retenu que, l'action du syndicat ayant pour objet de faire respecter la délibération d'assemblée générale du 10 juin 1995 qui avait autorisé un aménagement du grenier, sous réserve de travaux portant sur les parties communes, et de sauvegarder les droits afférents à l'immeuble, le syndicat avait intérêt à agir et, appréciant souverainement les éléments de preuve soumis à son examen, que, les pièces produites par M. X... étant imprécises en comparaison des préconisations techniques du rapport d'expertise et ne suffisant pas à justifier du respect des obligations imposées par cette délibération, le syndicat était fondé à demander la remise en état des lieux, la cour d'appel a légalement justifié sa décision ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur la première branche du moyen, qui n'est manifestement pas de nature à entraîner une cassation ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... et le condamne à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble 2 rue Sainte Marguerite à Saint Malo la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente mars deux mille dix-sept.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat aux Conseils, pour M. X...


Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement en ce qu'il a condamné Monsieur X... à remettre en état les lieux dans leur état d'origine à savoir à usage de grenier, à charge pour lui de retirer tous les éléments d'embellissement et de confort qu'il a pu y installer, dit qu'il devrait justifier de cette remise en l'état par un constat d'huissier établi en présence du syndic de copropriété, lui a accordé un délai de trois mois, courant à compter de la signification de la décision, pour réaliser l'ensemble des travaux et dit que passé ce délai, à défaut pour lui de s'être exécuté, il devrait régler une astreinte d'un montant de 200 euros par jour de retard ;

AUX MOTIFS PROPRES QU'il résulte des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; Monsieur X... développe dans ses conclusions des moyens relatifs à la nullité du jugement, sans reprendre dans le dispositif de ses conclusions de demande tendant à la nullité ce jugement ; ce point a fait l'objet d'une observation de la cour, notée au plumitif de l'audience ; en application des dispositions sus visées la cour, qui n'est pas saisie par une demande énoncée au dispositif, n'a pas à se prononcer sur les développements relatifs à la nullité du jugement ; Monsieur X... demande à la cour la réformation du jugement dont appel en toutes ses dispositions, sans préciser davantage en quel sens il souhaite cette réformation ; en l'absence d'autre précision, il convient de regarder son appel comme tendant à voir débouter le syndicat de sa demande de remise des lieux en état ;
Sur le défaut d'habilitation du syndic, il résulte des dispositions de l'article 55 du décret n º 67-223 du 17 mars 1967 que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale ; par délibération d'assemblée générale du 7 octobre 2011, le cabinet Lemoux a été mandaté en qualité de syndic, pour engager une procédure aux fins d'obtenir que Monsieur X... soit condamné à remettre les lieux à usage de grenier en état, à charge pour lui de retirer tous les éléments d'embellissement et de confort qu'il y a installé ; en vertu de cette délibération, la SA Lemoux a fait délivrer, au nom du syndic, l'assignation du 21 octobre 2011 ; Monsieur X... soutient que la SA Lemoux n'avait pas de pouvoir pour convoquer cette assemblée générale puisque sa nomination a été votée lors d'une assemblée générale du 17 avril 2010 non valablement convoquée par le précédent syndic et qu'elle est de ce fait atteinte de nullité ; l'assemblée générale du 17 avril 2010 n'a pas fait l'objet d'une annulation, Monsieur X... se borne à en invoquer la nullité sans en demander l'annulation dans le dispositif de ses conclusions, pas d'avantage qu'il ne demande à la cour d'annuler la délibération du 7 octobre 2011 ; au surplus, en application des dispositions de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans le délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic ; Monsieur X... a reçu le 10 septembre 2011 la notification du procès-verbal d'assemblée générale du 7 octobre 2011 ; l'assignation du 21 octobre 2011 n'avait pas pour objet de contester cette délibération et n'a pas suspendu le délai de forclusion ; les conclusions de l'appelant du 6 juin 2012 sont postérieures au délai de deux mois prévu à l'article 42 alinéa 2 susvisé, de sorte que Monsieur X... est forclos, même par voie d'exception, à en contester la délibération ;

Ainsi, à défaut d'annulation de la délibération du 7 octobre 2011, le moyen tiré du défaut d'habilitation du syndic doit être écarté ;

Sur l'intérêt à agir du syndicat de copropriété, Monsieur X... soutient que seul le copropriétaire du 5ème étage qui se plaint du défaut d'isolation phonique de son aménagement a intérêt à agir ; en application des dispositions de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires et il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble ; lors de l'assemblée générale du 10 juin 1995, il a été donné à Monsieur X... une autorisation d'aménagement dans les termes suivants : « Aménagement d'une chambre dans le grenier privatif des consorts X... » ; l'accord pour rendre le grenier habitable a été donné à l'unanimité des copropriétaires, sous réserve que des travaux d'isolation phonique notamment, conformément à la réglementation en vigueur, soient réalisés par le demandeur, ces travaux portant tant sur les parties communes (moquette dans l'escalier par exemple et porte du local) que sur les parties privatives, de sorte qu'aucune gêne ne soit ressentie par le copropriétaire du 5ème étage ; en l'espèce, l'action du syndicat a pour objet de faire respecter la délibération d'assemblée générale du 10 juin 1995 qui a autorisé un aménagement du grenier sous réserve de travaux portant sur les parties communes ; elle a ainsi pour objet la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble pour laquelle le syndicat a intérêt à agir ;

Sur la demande de remise en état des lieux, l'autorisation de l'assemblée générale du 10 juin 1995 a été donnée sans conditions, de sorte que le syndicat de copropriété a le pouvoir de faire cesser les travaux et remettre les lieux en état si celles-ci ne sont pas remplies ; Madame Y...n'a pas fait réaliser des mesures acoustiques mais elle a constaté, lors de la visite des lieux, l'insuffisance des aménagements réalisés concernant l'isolation phonique et a défini des préconisations supplémentaires à savoir :

* A l'intérieur du local :- recouvrir la poutre BA traversant le local d'un matériau muni d'une sous-couche résiliente en interposition avec la poutre ;- revêtement tel qu'une étagère ou planche en bois disposée sur un feutre en bande de types " Phaltex " ou même type de matériau que le Sempatap utilisé sous la moquette ;- recouvrir le muret disposé tout autour du local d'étagères fermées empêchant la chute d'objets sur ce muret ;

* Dans la cage d'escalier :- remplacer le revêtement de sol par une moquette sur une sous-couche Sempatap identique à celle disposée dans le local, selon le même procédé de pose, y compris sur le pallier ;- disposer en doublage du mur côté escalier, un complexe laine minérale et plaques de plâtre perforées, monté sur une ossature, que l'on prendra soin de disposer au sol contre le revêtement de sol jusqu'aux marches de l'escalier, et de fixer au mur en disposant une semelle résiliente en interposition, sur la périphérie (le mur perpendiculaire et le plafond) ;- coller une moquette classée M1 (feux) sur le second mur de l'escalier parallèle au mur mitoyen de l'appartement et également sur la surface du plafond située au-dessus de l'escalier ; à titre indicatif, Madame Y... a évalué les aménagements de la cage d'escalier à la somme de 2. 673 € TTC ; par lettre recommandée du 4 avril 2007, le syndicat de copropriété a mis Monsieur X... en demeure de faire effectuer les travaux prescrits par l'expert et d'en justifier ; lors de l'assemblée générale extraordinaire du 21 septembre 2007, Monsieur X... a indiqué qu'il avait fait une partie des travaux et que les préconisations de Madame Y... seraient achevées dans le semestre ; Monsieur X... a l'obligation de respecter les obligations imposées par la délibération de l'assemblée générale et il ne peut se prévaloir simplement d'un défaut de réglementation acoustique applicable à l'immeuble dont le permis de construire est antérieur au 1er janvier 1970 ; il entend rapporter la preuve qu'il s'est conformé aux préconisations de l'expert judiciaire, au moyen de photos, d'une facture de 131, 11 €, d'un exemplaire de contrat de mesure acoustique non signé confié au bureau Veritas, et d'appréciations d'occupants de saisonniers de son appartement sur le site Homelidays ; ces pièces imprécises au regard des préconisations techniques du rapport d'expertise ne sont pas suffisantes pour justifier que celles-ci ont bien été respectées ; en conséquence, Monsieur X... n'ayant pas respecté les modalités fixées par l'autorisation donnée par l'assemblée générale du 10 juin 1995, le syndicat de copropriété étant ainsi bien fondé, à demander la remise en état des lieux, aménagés non conformément à cette délibération, le jugement déféré sera confirmé en toutes ses dispositions ;

ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QU'à titre liminaire, il y a lieu de souligner que le fait que le défendeur ne comparaisse pas laisse supposer qu'il n'a aucun moyen à faire valoir ; Monsieur X... a été autorisé à effectuer un certain nombre de travaux, sous, toutefois, d'importantes réserves en ce qui concerne l'isolation phonique de sa propriété ; il est constant que les voisins subissent des nuisances sonores, notamment les occupants du cinquième ; il ressort du rapport d'expertise que les travaux réalisés et les matériaux employés ne sont pas satisfaisants ; Monsieur X... n'a pas justifié de ce que les lieux ont été mis en conformité avec les prescriptions du rapport d'expertise ; par ailleurs, il est constant que Monsieur X... a fait poser deux velux sur le toit de l'immeuble qui est une partie commune, et ce sans autorisation ; la demande est recevable, régulière et bien fondée et il convient d'y faire droit sous réserve d'accorder au défendeur un délai raisonnable pour s'exécuter ;

ALORS, D'UNE PART, QUE seules les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic ; que Monsieur X... invoquait un moyen tiré du défaut de pouvoir du syndic nommé à l'occasion d'une assemblée générale irrégulièrement convoquée par une personne non habilitée, de sorte que son action ne relevait pas de l'alinéa 2 de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, enfermant l'exercice des actions ayant pour objet de contester les décisions d'assemblées générales dans un délai de deux mois à compter de leur notification ; qu'en se bornant à retenir que Monsieur X... n'avait pas demandé l'annulation de l'assemblée générale du 17 avril 2010 ni celle de la délibération du 7 octobre 2011 et que ses conclusions en date du 6 juin 2012 étaient postérieures au délai de deux mois prévu à l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, de sorte qu'il était forclos, même par voie d'exception, à contester la délibération du 7 octobre 2011, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la convocation adressée par la société Williamson pour l'assemblée générale du 17 avril 2010 n'était pas entachée d'irrégularité, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ensemble l'article 7 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ;

ALORS, D'AUTRE PART, QUE l'action exercée par le syndicat de copropriété n'est recevable que lorsque les troubles présentent un caractère collectif par leur importance et leur étendue ; que Monsieur X... faisait valoir que seul avait intérêt à agir le copropriétaire du 5ème étage qui se plaignait du défaut d'isolation phonique des aménagements qu'il avait réalisés ; qu'en jugeant que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble avait intérêt à agir pour faire respecter la délibération d'assemblée générale du 10 juin 1995 qui avait autorisé un aménagement du grenier sous réserve de travaux portant sur les parties communes, sans rechercher, comme elle y était invitée, s'il y avait atteinte aux intérêts de la collectivité des copropriétaires et si les nuisances sonores étaient ressenties de la même manière par tous les copropriétaires, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

ALORS, DE TROISIÈME PART, QUE suivant une résolution en date du 10 juin 1995 de l'assemblée générale de la copropriété de l'immeuble situé 2, rue Sainte Marguerite, les consorts X... ont été autorisés à aménager une chambre dans leur grenier privatif sous réserve que « des travaux d'isolation, phonique notamment, conformément à la réglementation en vigueur, soient réalisés par le demandeur, ces travaux portant tant sur les parties communes (moquette dans l'escalier par exemple et porte du local) que sur les parties privatives, de sorte qu'aucune gêne ne soit ressentie par le copropriétaire du cinquième étage » ; que Monsieur X... faisait valoir qu'il avait réalisé des travaux et qu'aucune nuisance n'était démontrée ; qu'en se bornant à affirmer que Monsieur X... n'ayant pas respecté les modalités fixées par l'autorisation donnée par l'assemblée générale du 10 juin 1995, le syndicat de copropriété était ainsi bien fondé à demander la remise en état des lieux, aménagés non conformément à cette délibération, sans dire en quoi les locaux n'étaient pas conformes à cette délibération, ni s'expliquer sur la gêne ressentie par le propriétaire du cinquième étage, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et 1143 du code civil. "

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