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L'agent immobilier n'est pas responsable du revirement de son client !

Dans cette affaire, l'agent immobilier ayant reçu une offre d'achat de la part d'un acquéreur avait informé celui-ci que ses mandants, les vendeurs, y avaient répondu positivement. Cependant les vendeurs ont ensuite changé d'avis et ont accepté une autre offre plus élevée d'un autre acquéreur.

L'acquéreur initial engage une procédure en responsabilité contre l'agence mais sa demande est rejetée, car l'agence n'avait commis aucune faute.

« Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 10 décembre 2015), que, le 13 septembre 2012, M. et Mme X...ont donné mandat à la société Efficity (l'agent immobilier) de vendre leur bien immobilier au prix de 179 000 euros, réduit à 140 000 euros par avenant du 22 décembre 2012 ; que, le 11 janvier 2013, M. Y... a formulé une offre d'achat auprès de l'agent immobilier, au prix de 110 000 euros ; que, par courriel du lendemain, ce dernier l'a informé de la réponse positive de ses mandants et a sollicité de M. Y... et de sa fille Sarah (les consorts Y...), qui devait habiter le bien, divers documents pour établir l'avant-contrat dont la signature a été fixée au 14 janvier suivant ; que ce rendez-vous a été annulé, M. et Mme X... ayant accepté une autre offre d'achat faite au prix de 124 000 euros ; que les consorts Y... ont assigné M. et Mme X... et l'agent immobilier aux fins, à titre principal, de voir régulariser l'acte authentique de transfert de propriété et, à titre subsidiaire, de voir condamner M. et Mme X..., et l'agent immobilier au paiement de dommages-intérêts ;

Attendu que les consorts Y... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande de dommages-intérêts formée contre l'agent immobilier, alors, selon le moyen :

1°/ que constitue une faute susceptible d'entraîner la responsabilité de son auteur le fait, pour une agence immobilière, d'affirmer à un acquéreur que son offre a été acceptée sans aucune condition, quand le vendeur n'a pas réellement accepté l'offre en sorte que le contrat de vente ne sera en définitive pas conclu ; qu'ayant relevé que l'agent immobilier avait informé M. Y... que son offre d'achat avait été acceptée en tant que telle par les vendeurs, l'accord des parties à la vente devant intervenir le lundi suivant par la signature d'un avant contrat ; que le jour prévu pour la signature de cet avant contrat, l'agent immobilier avait invité les consorts Y... à présenter une offre à un prix supérieur pour pouvoir conclure la vente, la cour d'appel en considérant, néanmoins, que l'agent immobilier n'aurait commis aucune faute, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations en violation de l'article 1382 du code civil ;

2°/ que l'assurance donnée par l'agence immobilière quant à l'acceptation de leur offre par M. et Mme X... a causé une perte de chance pour les consorts Y... d'acquérir un autre bien en janvier 2013 ; qu'en jugeant que « la circonstance que les consorts Y... n'aient pas pu procéder en janvier 2013 à l'acquisition d'un autre bien immobilier proposé par l'agence immobilière Effima, selon l'attestation de celui-ci en date du 20 février 2014, n'est aucunement la conséquence d'une faute commise par les époux X... ou par la société Efficity », la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;

Mais attendu qu'après avoir relevé que, par message du 12 janvier 2013, l'agent immobilier s'était borné, en tant qu'intermédiaire, à informer M. Y... que son offre d'achat avait été acceptée par les vendeurs et que la vente ne s'était pas faite en raison de la rupture des négociations par les vendeurs à la suite d'une meilleure offre d'un tiers, la cour d'appel en a exactement déduit que l'agent immobilier n'avait pas commis de faute à l'égard des consorts Y... ;

Et attendu qu'ayant retenu qu'aucune faute n'était imputable à l'agent immobilier, c'est à bon droit que la cour d'appel a rejeté la demande d'indemnisation de la perte de chance alléguée ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. Y... et Mme Sarah Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette leur demande et les condamne à payer à la société Efficity la somme globale de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six avril deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour les consorts Y....

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté les exposants de leur demande de dommages et intérêts à l'encontre de la société Efficity ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE : « les moyens développés par les consorts Y... au soutien de leur appel ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ; Considérant qu'à ces justes motifs, il sera ajouté que, par le message du 12 janvier 2013, l'agent immobilier, en tant qu'intermédiaire, s'est borné à informer M. Y... que son offre d'achat avait été acceptée en tant que telle par les vendeurs, l'accord des parties sur la vente devant intervenir le lundi suivant par la signature d'un avant-contrat ; Que, par suite, c'est sans faute de l'agent immobilier que la vente ne s'est pas faite, les vendeurs ayant rompu la négociation à la suite d'une meilleure offre d'un tiers ; Considérant, sur la rupture des pourparlers, que l'agent immobilier, tenu par un mandat des vendeurs lui donnant pour mission de vendre leur bien au prix de 140 000 €, n'a commis aucune faute en indiquant aux consorts Y... dans le cours de la négociation et alors qu'un tiers avait fait une meilleure offre que la leur, que seule une offre d'achat à ce prix leur assurait la vente à leur profit » ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE : « Il convient, en l'espèce, de constater que les demandeurs ne rapportent nullement la preuve de l'existence de manoeuvres et pratiques déloyales de la part des époux X... et de la société EFFICITY, ayant eu pour objet d'empêcher la conclusion de la vente programmée. En effet, il apparaît, tout d'abord, que la circonstance que Madame Y... ait reçu le 14 janvier 2013, un courriel de l'agence EFFICITY l'invitant à faire une offre supérieure à hauteur de 140 000 euros, pour conclure la vente, ne saurait suffire à elle seule à caractériser un chantage poursuivi à l'encontre des demandeurs, ni non plus à considérer le compromis de vente conclu le même jour avec Monsieur Viet Z..., pour un montant de 124 000 euros, comme antidaté. Il apparaît, ensuite, à la lecture des pièces du dossier, qu'il n'existe aucun lien de parenté entre Madame X... et le tiers acquéreur de son appartement le 14 janvier 2013, Monsieur Viet Z.... Il y a lieu enfin, par ailleurs, de relever que la circonstance que les consorts Y... n'aient pas pu procéder en janvier 2013 à l'acquisition d'un autre bien immobilier proposé par l'agence immobilière EFFIMA, selon l'attestation de celle-ci en date du 20 février 2014, n'est aucunement la conséquence d'une faute commise par les époux X... ou par la société EFFICITY » ;

ALORS 1/ QUE constitue une faute susceptible d'entraîner la responsabilité de son auteur le fait, pour une agence immobilière, d'affirmer à un acquéreur que son offre a été acceptée sans aucune condition, quand le vendeur n'a pas réellement accepté l'offre en sorte que le contrat de vente ne sera en définitive pas conclu ; qu'ayant relevé que l'agent immobilier avait informé M. Y... que son offre d'achat avait été acceptée en tant que telle par les vendeurs, l'accord des parties à la vente devant intervenir le lundi suivant par la signature d'un avant contrat ; que le jour prévu pour la signature de cet avant contrat, l'agent immobilier avait invité les exposants à présenter une offre à un prix supérieur pour pouvoir conclure la vente, la cour d'appel en considérant néanmoins que la société Efficity n'aurait commis aucune faute, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations en violation de l'article 1382 du code civil ;

ALORS 2/ QUE l'assurance donnée par l'agence immobilière quant à l'acceptation de leur offre par les époux X... a causé une perte de chance pour les consorts Y... d'acquérir un autre bien en janvier 2013 ; qu'en jugeant que « la circonstance que les consorts Y... n'aient pas pu procéder en janvier 2013 à l'acquisition d'un autre bien immobilier proposé par l'agence immobilière EFFIMA, selon l'attestation de celle-ci en date du 20 février 2014, n'est aucunement la conséquence d'une faute commise par les époux X... ou par la société EFFICITY », la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil. »

 

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