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Pas d'assurance dommages ouvrage, le notaire responsable ?

Cette décision juge que la responsabilité du notaire n'est pas engagée car les parties avaient été parfaitement informées de l'absence de souscription de cette assurance dommages ouvrage et de ses conséquences.

 

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Besançon, 11 septembre 2014), qu'à l'occasion de la construction d'un immeuble par la SCI L'Arbalette & cie (la SCI), constituée entre MM. Arezki et Rachid X..., sont notamment intervenus la société Travaux publics Mourot (société Mourot) pour le lot implantation de réseaux, M. Y... pour le lot électricité, la société Icto, depuis en liquidation amiable, pour le lot parquets et cloisons séparatives, M. Z... pour le lot plâtrerie, M. X... pour le lot gros-oeuvre, dont les travaux ont été sous-traités à M. A..., et la société Rachid X... pour des prestations diverses ; que la SCI n'a souscrit aucune police d'assurance ; qu'en cours de travaux, elle a vendu, par actes reçus par la SCP B... (la SCP), notaire, les lots de l'immeuble placé sous le régime de la copropriété à M. et Mme C..., à M. D... et Mme E... et à M. F... ; que, se plaignant de désordres, non-conformités et non-finitions, le syndicat des copropriétaires (le syndicat) et les copropriétaires ont, après expertise, assigné en indemnisation la SCI, la SCP, les intervenants à la construction et leurs assureurs ;

Sur le premier moyen :

Attendu que le syndicat et les copropriétaires font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes contre M. Y..., la MMA, le liquidateur de la société Icto, la MAAF, M. A..., la société Mourot, la MMA, et M. Z..., alors, selon le moyen :

1°/ que les acquéreurs successifs d'un immeuble sont recevables à agir contre les constructeurs sur le fondement de la garantie décennale qui accompagne, en tant qu'accessoire, l'immeuble ; qu'en affirmant que le syndicat et les copropriétaires ne disposaient pas de plus de droits que ceux que la SCI, maître d'ouvrage originel, leur avait transmis par la vente de l'ouvrage, quand ils étaient fondés à exercer l'action décennale contre les constructeurs, qui accompagne l'immeuble en tant qu'accessoire, indépendamment des exceptions qui, liées à une faute personnelle de la SCI, ne pouvaient être opposées aux acquéreurs successifs de l'immeuble, la cour d'appel a violé l'article 1792 du code civil par refus d'application ;

2°/ que fût-elle fautive, l'immixtion du maître d'ouvrage, notoirement compétent, dans la conception et la réalisation de l'ouvrage, ne peut constituer une cause étrangère exonérant totalement le constructeur de sa responsabilité décennale, dès lors qu'il appartient, en toute hypothèse, à cet homme de l'art ne pas accepter aveuglément les instructions, modifications et suppressions exigées par le maître de l'ouvrage, lorsqu'elles sont contraires au permis de construire et aux règles de l'art et qu'il lui faut, le cas échéant, refuser purement et simplement d'exécuter les travaux dans de telles conditions ; que la cour d'appel constate que les constructeurs intervenus dans la réalisation de l'immeuble litigieux ont accepté de réaliser les travaux quand les plans et documents techniques nécessaires à leur mission ne leur étaient pas fournis par le maître d'ouvrage, quand ils avaient été dépossédés de toute liberté dans l'exécution des tâches non précisément déterminées qui leur étaient confiées par le maître d'ouvrage, quand ils avaient reçu des instructions qui, répondant à un souci d'économie du maître d'ouvrage, étaient contraires au permis de construire, et plus généralement aux règles de l'art et, enfin, quand le maître d'ouvrage avait fait des choix totalement inadaptés qui étaient la cause directe et exclusive des dommages constatés ; qu'en décidant d'exonérer les constructeurs de toute responsabilité du fait de ces fautes commises par la SCI, quand il appartenait à ces hommes de l'art, et professionnels de la construction, de ne pas accepter servilement de telles conditions d'intervention imposées par le maître d'ouvrage, et de refuser d'exécuter des travaux contraires à la réglementation d'urbanisme et aux règles de l'art, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, et a violé l'article 1792 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé que la SCI, dont la compétence technique était notoire, avait assuré la maîtrise d'oeuvre en dirigeant sous son autorité toutes les entreprises, sans mettre à leur disposition les plans ou documents techniques nécessaires à leur mission et sans leur permettre de conserver la moindre liberté dans l'exécution des tâches non précisément déterminées qu'elle leur avait confiées, et qu'elle avait volontairement, par souci d'économie, donné aux entreprises des instructions contraires au permis de construire et aux règles de l'art et fait des choix totalement inadaptés qui étaient la cause directe et exclusive des dommages, la cour d'appel, qui a pu retenir que cette immixtion fautive constituait une cause étrangère qui exonérait totalement les entreprises de leur responsabilité à l'égard du maître de l'ouvrage en application de l'article 1792 du code civil, en a déduit à bon droit que les demandes du syndicat et des copropriétaires acquéreurs de l'ouvrage à l'encontre des constructeurs devaient être rejetées ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur les deuxième, troisième, et quatrième moyens réunis, ci-après annexés :

Attendu que le syndicat et les copropriétaires font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes contre M. Y..., la MMA, le liquidateur de la société Icto, la MAAF et M. A... ;

Mais attendu qu'ayant retenu que l'immixtion fautive de la SCI était la cause exclusive des désordres et constituait une cause étrangère, la cour d'appel, qui en a déduit, sans modifier l'objet du litige, qu'elle exonérait totalement les entreprises de leur responsabilité, a légalement justifié sa décision ;

Sur le cinquième moyen :

Attendu que le syndicat et les copropriétaires font grief à l'arrêt de mettre hors de cause la SCP, alors, selon le moyen, que le notaire chargé de dresser un acte de vente est tenu de faire mention, dans le corps de l'acte, ou en annexe, de l'existence ou de l'absence des assurances prévues aux articles L. 241-1 et suivants du même code ; si le constructeur est aussi le vendeur, et que ce professionnel de la construction a délibérément pris le risque de ne pas souscrire les assurances obligatoires prévues par la loi pour protéger l'acquéreur, le notaire doit informer ce dernier des conséquences exactes découlant de ce choix ; que la seule indication générale et imprécise, dans les actes de vente litigieux, que le notaire aurait dûment informé les acquéreurs des risques que pouvait présenter pour eux l'acquisition d'un immeuble imparfaitement assuré et des conséquences susceptibles d'en résulter pour le cas où, par suite de désordres, ils viendraient à se trouver dans l'obligation d'engager des procédures pour en obtenir réparation, ne suffisait pas à établir le caractère suffisant de l'information effectivement délivrée aux acheteurs ; qu'en jugeant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé qu'il ressortait des actes de vente que le vendeur avait expressément déclaré qu'il ne souscrirait aucune assurance dommage-ouvrage, que les acquéreurs et le vendeur avaient reconnu que cette situation n'était pas conforme à la loi, que le notaire avait dûment informé les acquéreurs des risques que pouvait présenter pour eux l'acquisition d'un immeuble imparfaitement assuré et des conséquences susceptibles d'en résulter pour le cas où, par suite de désordres, ils viendraient à se trouver dans l'obligation d'engager des procédures pour en obtenir réparation, et que les acquéreurs avaient déclaré persister dans leur intention d'acquérir, la cour d'appel a pu en déduire que la responsabilité du notaire ne pouvait être retenue ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme C..., M. D..., Mme E..., M. F... et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Hufingen aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize juin deux mille seize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt.

Moyens produits par la SCP Coutard et Munier-Apaire, avocat aux Conseils, pour M. et Mme C..., M. D... et Mme E..., M. F... et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Hufingen.

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté le syndicat des copropriétaires, les époux C..., M. D... et Mme E..., ainsi que M. F... de leurs demandes dirigées contre M. Thierry Y... et son assureur, la Cie MUTUELLES DU MANS ASSURANCES IARD, M. G... ès-qualités de liquidateur amiable de la société ICTO, et son assureur, la MAAF, M. Antonio J... A..., la sté TRAVAUX PUBLICS MOUROT et son assureur, la compagnie MUTUELLES DU MANS ASSURANCES IARD, et enfin M. Z... ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE « le Syndicat et les copropriétaires bénéficient d'une action directe contre la S. C. I., leur vendeur et, par transmission en même temps que la propriété de l'immeuble, de l'action don : la S. C. I., maître de l'ouvrage, disposait à l'encontre des différents intervenants à la construction ; or, la compétence technique notoire de la S. C. I. n'est pas contestable dès lors que ses deux co-gérants sont des professionnels du bâtiment ; l'expert H..., dont les constatations et conclusions ne sont utilement critiquées par personne a clairement souligné que la S. C. I., maître de l'ouvrage, était intervenue comme un véritable maître d'oeuvre des travaux en prenant toutes les décisions techniques conformes à sa " logique économique " ; il a précisé (page 10 de son rapport) que c'était la S. C. I. qui avait consulté les entreprises et dirigé les travaux et qu'en dehors des plans réalisés par le cabinet Alain BOILLIN pour le permis de construire, lesquels n'ont, au demeurant, pas été respectés, aucun autre document n'avait été établi, notamment pas d'état descriptif de travaux, ni de contrat ou de marché d'entreprises en dehors de celui de sous-traitance entre Arezki X... et Antonio A..., ni de rapport de chantier, ni de calendrier de travaux ; il lui a également reproché d'avoir, pour des raisons purement économiques, volontairement modifié la technique constructive prévue par l'architecte au permis de construire pour l'isolation acoustique, thermique, et incendie (page 45 de son rapport), d'avoir volontairement choisi des solutions totalement inadaptées en faisant réaliser par les entreprises des ouvrages non conformes à la réglementation (page 69 de son rapport) et d'avoir multiplié les intervenants de sorte que, faute de marchés signés avec eux, il n'avait pas été en mesure de déterminer précisément la nature et l'importance des travaux réalisés par chacun d'eux ; il ressort de ce qui précède que la S. C. I., maître de l'ouvrage, a assuré la maîtrise d'oeuvre en dirigeant sous son autorité toutes les entreprises sans mettre à leur disposition les plans ou documents techniques nécessaires à leur mission et, par suite, sans leur permettre de conserver la moindre liberté dans l'exécution des tâches non précisément déterminées qu'elle leur a confiées, qu'elle a, volontairement, par souci d'économie, donné à celles-ci des instructions contraires au permis de construire et plus généralement, aux règles de l'art et fait des choix totalement inadaptés, lesquels sont la cause directe et exclusive des dommages constatés ; c'est donc à juste titre que les premiers juges ont retenu que cette immixtion fautive par la mise en oeuvre de choix constructifs décidés par elle seule, en fonction de ses seuls impératifs économiques, sans souci, ni de la qualité, ni de la conformité des ouvrages, était la cause exclusive désordres et qu'ils en ont déduit qu'elle constituait une cause étrangère qui exonère totalement les entreprises de leur responsabilité à l'égard du maître de l'ouvrage par application de l'article 1792 dernier alinéa du code civil ; la confusion entretenue entre la S. C. I., et les entreprises Rachid X... SARL et Arezki X..., de par l'identité de leurs dirigeants, permet en outre de considérer que cette maîtrise d'oeuvre a été assurée communément entre eux et que les fautes volontaires qu'ils ont commises pour parvenir à la construction au plus faible coût d'un immeuble destiné à la vente à leur profit, ont concouru à la réalisation de l'entier dommage subi par les appelants ; il s'ensuit que la S. C. I., la S. A. R. L. Rachid X... et Arezki X..., doivent être déclarés entièrement responsables " in solidum " des préjudices examinés ci-dessous ; […] c'est en revanche à tort, et par contradiction de motifs, que les premiers juges ont fait droit, ne serait-ce que partiellement, aux actions formées contre la SAS TRAVAUX PUBLICS MOUROT et son assureur la compagnie MMA IARD ainsi que contre Gilles Z... par le Syndicat et les copropriétaires alors que ces derniers ne disposent pas de plus de droits que ceux que la S. C. I. leur a transmis par la vente de l'ouvrage ; le jugement sera donc réformé en ce sens, toutes les demandes dirigées contre les divers intervenants à la construction et leurs assureurs devant être rejetées » (arrêt pp. 21 et 22) ;

ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QU'« il résulte des éléments précis et concordants recueillis par l'expert au cours de ses opérations et qui ne font l'objet d'aucune contestation que la SCI est intervenue sur le chantier comme un véritable maître d'oeuvre en assurant la conception de l'ouvrage, la consultation des entreprises et la direction des travaux, qu'elle a pris les décisions techniques qui ont conduit aux désordres en fonction de sa logique économique et sans souci du résultat ou de la conformité ; qu'elle a été défaillante tant dans la définition des marchés (absence de descriptifs, de marchés écrits, de plans d'exécution, d'études techniques) et que dans la direction des travaux (absence de calendrier, de rapports de chantier) et dans le suivi du chantier (absence de réception) ; que le désordre le plus important, à savoir la non-conformité de la construction à l'acoustique et à la réglementation feu, trouve son origine dans son choix délibéré de changer la technique de construction par rapport au permis de construire dont les plans prévoyaient des dalles béton avec chapes flottantes garantes d'une isolation acoustique conforme ; ces éléments caractérisent des actes positifs constitutifs d'une immixtion dans toute la chaîne des opérations de construction ; la SCI disposait d'une compétence professionnelle notoire dans les techniques de construction du bâtiment par l'intermédiaire de ses deux associés et co-gérants. La mise en oeuvre de choix constructifs décidés par elle seule et en fonction de ses seuls impératifs économiques sans souci ni de la qualité ni de la conformité des ouvrages constitue une immixtion fautive qui est la cause exclusive des désordres ; ainsi est caractérisée une cause étrangère qui exonère totalement les entreprises de leur responsabilité par application de l'article 1792 dernier alinéa du code civil » (jugement, p. 17) ;

1/ ALORS QUE les acquéreurs successifs d'un immeuble sont recevables à agir contre les constructeurs sur le fondement de la garantie décennale qui accompagne, en tant qu'accessoire, l'immeuble ; qu'en affirmant que le syndicat et les copropriétaires ne disposaient pas de plus de droits que ceux que la SCI L'ARBALETE & Cie, maître d'ouvrage originel, leur avait transmis par la vente de l'ouvrage, quand ils étaient fondés à exercer l'action décennale contre les constructeurs, qui accompagne l'immeuble en tant qu'accessoire, indépendamment des exceptions qui, liées à une faute personnelle de la SCI, ne pouvaient être opposées aux acquéreurs successifs de l'immeuble, la cour d'appel a violé l'article 1792 du code civil par refus d'application ;

2/ ALORS SUBSIDIAIREMENT QUE, fût-elle fautive, l'immixtion du maître d'ouvrage, notoirement compétent, dans la conception et la réalisation de l'ouvrage, ne peut constituer une cause étrangère exonérant totalement le constructeur de sa responsabilité décennale, dès lors qu'il appartient, en toute hypothèse, à cet homme de l'art ne pas accepter aveuglément les instructions, modifications et suppressions exigées par le maître de l'ouvrage, lorsqu'elles sont contraires au permis de construire et aux règles de l'art et qu'il lui faut, le cas échéant, refuser purement et simplement d'exécuter les travaux dans de telles conditions ; que la cour d'appel constate que les constructeurs intervenus dans la réalisation de l'immeuble litigieux ont accepté de réaliser les travaux quand les plans et documents techniques nécessaires à leur mission ne leur étaient pas fournis par le maître d'ouvrage, quand ils avaient été dépossédés de toute liberté dans l'exécution des tâches non précisément déterminées qui leur étaient confiées par le maître d'ouvrage, quand ils avaient reçu des instructions qui, répondant à un souci d'économie du maître d'ouvrage, étaient contraires au permis de construire, et plus généralement aux règles de l'art et, enfin, quand le maître d'ouvrage avait fait des choix totalement inadaptés qui étaient la cause directe et exclusive des dommages constatés (arrêt p. 22) ; qu'en décidant d'exonérer les constructeurs de toute responsabilité du fait de ces fautes commises par la SCI L'ARBALETE & Cie, quand il appartenait à ces hommes de l'art, et professionnels de la construction, de ne pas accepter servilement de telles conditions d'intervention imposées par le maître d'ouvrage, et de refuser d'exécuter des travaux contraires à la réglementation d'urbanisme et aux règles de l'art, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, et a violé l'article 1792 du code civil.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté le syndicat des copropriétaires, les époux C..., M. D... et Mme E..., ainsi que Monsieur F... de leurs demandes dirigées contre M. Thierry Y... et son assureur, la Cie MUTUELLES DU MANS ASSURANCES IARD ;

AUX MOTIFS ADOPTES QUE « Monsieur Y... fait valoir que les petits désordres électriques chiffrés par l'expert à 250 € HT par appartement ne sont ni décrits ni identifiables et sollicite sa mise hors de cause ; il résulte de la réponse de l'expert au dire que lui a adressé sur ce point le conseil de Monsieur Y... le 15 novembre 2010 que serait en cause une prise non prévue pour une hotte dans l'appartement C..., une faïence cassée suite à la mise en place d'une prise, qu'il semblait y avoir encore des problèmes dans les installations électriques et sanitaires suivant un dire du conseil des demandeurs en date du 14 juin 2011 et que les époux C... avaient émis un doute sur les installations " qui ne seraient pas séparées en totalité. Problème non vu en réunion mais qui doit être vérifié et éventuellement traité au niveau des tableaux " ; en l'absence d'élément permettant de caractériser la nature décennale des désordres en cause ou une faute de l'entreprise permettant de rechercher sa responsabilité sur le fondement soit de l'article 1792 soit de l'article 1382 du code civil, Monsieur Y... sera mis hors de cause ainsi que son assureur » (jugement, p. 24) ;

ALORS QUE tout jugement doit être motivé ; qu'en affirmant qu'aucun élément ne permettait de caractériser la nature décennale des désordres litigieux, pour rejeter les demandes formulées à l'encontre de Monsieur Y..., chargé du lot « électricité », sans répondre aux conclusions du syndicat des copropriétaires et des copropriétaires (pp. 58 et 59), établissant que l'expert judiciaire avait mis en exergue (§ 8. 4 de son rapport, listant les malfaçons) l'implantation de prises électriques au-dessus de points d'eau, en méconnaissance des dispositions réglementaires assurant la sécurité des personnes et des bâtiments, ce qui était de nature à caractériser l'existence de désordres de nature décennale, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.

 


TROISIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté le syndicat des copropriétaires, les époux C..., M. D... et Mme E..., ainsi que M. F... de leurs demandes dirigées contre M. G... ès-qualités de liquidateur amiable de la société ICTO, et son assureur, la MAAF ;

AUX MOTIFS ADOPTES QUE « Monsieur Claude G... indique que la société ICTO est intervenue en qualité de sous-traitant de la SARL Rachid X... ce que confirment les 4 factures qu'elle a émises pour ses prestations et qui sont au nom de ce donneur d'ordre, et fait valoir à bon droit que sa responsabilité ne peut pas être recherchée sur le fondement de l'article 1792 du code civil ; qu'elle n'a fait que suivre les consignes qui lui étaient données par son donneur d'ordre ; la responsabilité de la société ICTO, qui n'avait pas de lien contractuel avec le maître de l'ouvrage s'agissant d'un sous-traitant, ne peut être recherchée par le demandeur que sur le fondement de l'article 1382 du code civil ; or le demandeur ni n'invoque ni ne rapporte la preuve d'une faute de l'intéressée et sera donc débouté de la demande dirigée contre Monsieur G... ès-qualités et contre la MAAF » (jugement, p. 24) ;

1/ ALORS QUE l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; qu'en affirmant que les demandeurs n'invoquaient pas de faute de la société ICTO, quand le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires exposants faisaient au contraire valoir qu'il était apporté par l'expert judiciaire la démonstration d'une faute de la société ICTO, le préjudice des concluants et le lien de causalité, caractérisant ainsi les conditions de la responsabilité délictuelle de la société ICTO (conclusions, pp. 57 et 58), la cour d'appel a méconnu l'objet du litige, et violé l'article 4 du code de procédure civile ;

2/ ALORS QUE tout jugement doit être motivé ; qu'en statuant par la seule affirmation que les demandeurs ne rapportaient pas la preuve d'une faute de la société ICTO, sans répondre aux conclusions du syndicat des copropriétaires et les copropriétaires faisant valoir qu'il était apporté par l'expert judiciaire la démonstration d'une faute de la société ICTO, le préjudice des concluants et le lien de causalité (conclusions, p. 57), et citant à cet égard Monsieur H... qui, au paragraphe 8. 4 listait les malfaçons et relevait de nombreuses malfaçons affectant les parquets et cloisons des différents appartements (conclusions, p. 58), la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.

 


QUATRIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté le syndicat des copropriétaires, les époux C..., M. D... et Mme E..., ainsi que M. F... de leurs demandes dirigées contre M. Antonio J... A... ;

AUX MOTIFS ADOPTES QUE « [sur] les parties enterrées, l'expert a relevé que les parties enterrées n'étaient pas étanchées conformément aux règles de l'art ; qu'en effet, les parois enterrées lorsqu'elles limitent des locaux habitables en sous-sol comme c'est le cas en l'espèce, doivent être revêtues selon le DTU d'un système permettant d'éviter l'apparition d'humidité par infiltration sur la paroi intérieure ; il préconise le remplacement de l'enduit l'imperméabilisation par une étanchéité nécessitant la révision du drain puisque l'étanchéité doit être descendue jusque sous celui-ci ; il impute la responsabilité de ces désordres à la SCI et à M Arezki X... qui a exécuté les travaux de maçonnerie ; l'expert a d'autre part été constaté que les parties enterrées étaient en agglos creux sans raidisseurs ; il préconise la mise en place de 4 raidisseurs verticaux en façade nord et d'un chaînage sous le solivage ; il impute la responsabilité de ces désordres à l'entreprise Arezki X... en charge du lot maçonnerie et à l'entreprise A..., à laquelle celle-ci a recouru en appui de main d'oeuvre pour une partie de la construction ; le Syndicat des copropriétaires demande à voir condamnés in solidum la SCI, M Arezki X... et son assureur la Cie ALLIANZ ainsi que Monsieur Antonio A... à lui payer la somme de 37 284, 76 € au titre des travaux de reprise de ces désordres ; il s'agit de désordres qui n'étaient pas apparents à réception pour un profane en matière de construction ; le défaut d'étanchéité des parties enterrées est de nature décennale comme rendant l'ouvrage impropre à sa destination s'agissant de parois délimitant des locaux destinés à l'habitation qui doivent être totalement étanches aux infiltrations ; l'absence de raidisseurs est de nature décennale comme mettant en cause la solidité de l'immeuble ; s'agissant d'ouvrages dont il avait la charge, ces désordres engagent la responsabilité de Monsieur Arezki X... en application de l'article 1792 du code civil ; la responsabilité de Monsieur Antonio J... A..., qui n'avait pas de lien contractuel avec le maître de l'ouvrage s'agissant d'un sous-traitant, ne peut être recherchée par le demandeur que sur le fondement de l'article 1382 du code civil ; or le demandeur ni n'invoque ni ne rapporte la preuve d'une faute de l'intéressé et sera donc débouté de la demande dirigée contre celui-ci » (jugement, pp. 19 et 20) ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « [sur la] reprise des terrasses, l'expert a constaté des fissures dans les poutres sous les terrasses des façades est et ouest et l'affaissement d'un poteau en béton armé coulé après coup, ces désordres trouvant leur cause dans les poutres des terrasses insuffisamment armées ; il a imputé ces désordres à Monsieur Areski X... à titre principal et dans une faible mesure à l'entreprise A... ; il a chiffré le coût de reprise de ces désordres à la somme de 39 331, 66 € TTC ; le Syndicat des copropriétaires demande que la SCI, Monsieur Arezki X... et Monsieur Antonio J... A... soient condamnés à lui payer la somme de 39 331, 66 € au titre de la reprise de ces désordres ; il s'agit de désordres non apparents à réception, qui compromettent la solidité de l'ouvrage et relèvent donc de la garantie décennale ; il sera fait droit à la demande en ce qu'elle est dirigée contre la SCI, tenue sur le fondement de l'article 1792 du code civil en sa qualité de constructeur, et contre M Arezki X..., co-auteurs du dommage ; la responsabilité de Monsieur Antonio J... A..., qui n'avait pas de lien contractuel avec le maître de l'ouvrage s'agissant d'un sous-traitant, ne peut être recherchée par le demandeur que sur le fondement de l'article 1382 du code civil ; or le demandeur ni n'invoque ni ne rapporte la preuve d'une faute de l'intéressé et sera donc débouté de la demande dirigée contre celui-ci » (jugement, p. 21) ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « [sur la] reprise des façades, l'expert a constaté l'absence de raidisseurs verticaux et de chaînage horizontaux et le calage de la charpente avec des pièces en sapin ; il a imputé ces désordres principalement à l'entreprise Areski X... et dans une faible mesure à l'entreprise A... ; il a préconisé le remplacement des pièces de calage en sapin par du bois dur, le calfeutrement du béton, la création de chaînage en sous-oeuvre au niveau des deux planchers, de raidisseurs verticaux au droit de chaque grande porte-fenêtre et sous les poutres du rez-de-jardin et de l'étage ; il a chiffré le coût de reprise de ces désordres à la somme de 11 832, 36 € ; le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de la SCI, de Monsieur Arezki X... et de Monsieur Antonio J... A... à lui payer la somme de 43 899, 06 € en réparation de ces désordres ; ces désordres n'étaient pas apparents à réception, ils sont de nature à compromettre la solidité de l'ouvrage et relèvent donc de la garantie décennale ; la responsabilité de Monsieur Antonio J... A..., qui n'avait pas de lien contractuel avec le maître de l'ouvrage s'agissant d'un sous-traitant, ne peut être recherchée par le demandeur que sur le fondement de l'article 1382 du code civil ; or le demandeur ni n'invoque ni ne rapporte la preuve d'une faute de l'intéressé et sera donc débouté de la demande dirigée contre celui-ci » (jugement, p. 22) ;

1/ ALORS QUE l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; qu'en affirmant que les demandeurs n'invoquaient pas de faute de M. Antonio J... A... au titre des parties enterrées, ainsi que de la reprise des terrasses et des façades, quand le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires exposants faisaient, au contraire, valoir qu'il était apporté par l'expert judiciaire la démonstration de fautes de M. A... au titre des raidisseurs et chaînages, de l'étanchéité pour les parties enterrées, des terrasses, ainsi que des enduits et du bardage pour les façades (conclusions, pp. 61, 63 et 64), la cour d'appel a méconnu l'objet du litige, et violé l'article 4 du code de procédure civile ;

2/ ALORS QUE le maître d'ouvrage dispose à l'encontre du sous-traitant d'une action en responsabilité délictuelle pour faute prouvée ; que la cour d'appel constate que les désordres affectant l'ouvrage au titre des parties enterrées, de la reprise des terrasses et des façades ont été imputés par l'expert à la SCI L'ARBALETE & Cie, à M. X... et à M. A... ; qu'en se bornant à affirmer que les demandeurs ne rapportaient pas la preuve d'une faute de M. Antonio J... A... au titre des parties enterrées, des terrasses et des façades, sans rechercher s'il ne résultait pas des conclusions expertales, qu'elle rappelait et auxquelles les exposants se référaient (conclusions, pp. 61, 63 et 64), que la faute de M. A... était établie et sa responsabilité délictuelle engagée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil.

CINQUIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR mis hors de cause la SCP B..., notaire et D'AVOIR débouté le syndicat des copropriétaires, les époux C..., M. D... et Mme E..., ainsi que M. F... de leurs demandes dirigées à son encontre ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE « dès lors que les acquéreurs ne concluent pas à la nullité de leur acte de vente, les développements qu'ils consacrent à la qualification de ceux-ci en vente en l'état futur d'achèvement ou en vente à terme, sont sans objet ; le notaire, qui n'a aucune obligation de visiter l'immeuble avant de faire signer son acte de vente aux acquéreurs, n'est pas responsables des non-façons ou malfaçons affectant ce dernier de sorte qu'il ne peut, de toute évidence, pas être condamné solidairement ou « in solidum » avec les constructeurs à réparer le préjudice en résultant ; sa faute, à la supposer établie, n'aurait eu pour seule conséquence que de priver les acquéreurs, et eux seuls, d'une chance de ne pas contracter avec la SCI, et le syndicat, qui n'est pas partie aux actes de vente, n'a, quant à lui, aucune qualité pour agir à son encontre ; or, il ressort des actes de vente que le vendeur a expressément déclaré qu'il ne souscrira aucune assurance dommage ouvrage, que les acquéreurs et le vendeur ont reconnu que cette situation n'était pas conforme à la loi et que le notaire avait dûment informé les acquéreurs des risques que pouvait présenter pour eux l'acquisition d'un immeuble imparfaitement assuré et des conséquences susceptibles d'en résulter pour le cas où, par suite de désordres, ils viendraient à se trouver dans l'obligation d'engager des procédures pour en obtenir réparation, les acquéreurs ayant déclaré néanmoins persister dans leur intention d'acquérir ; il s'ensuit que telles que présentées, les demandes des acquéreurs ne peuvent prospérer et que, pour ces motifs et ceux des premiers juges adoptés, le jugement déféré doit être confirmé en ce qu'il a mis la SCP B... hors de cause » (arrêt p. 24) ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « la responsabilité du notaire rédacteur d'acte est de nature quasi délictuelle sauf lorsqu'il intervient en qualité de simple conseil d'une des parties ; les demandeurs recherchent la responsabilité du notaire au visa de l'article 1382 du code civil au terme de leurs dernières écritures soutenues oralement à l'audience ; ils soutiennent que les actes authentiques préliminaires de vente ont été signés alors que l'immeuble était en cours de construction et que l'opération se situait dans le cadre des ventes d'immeuble à construire ; que les contrats doivent être qualifiés de vente en l'état futur d'achèvement ; que l'opération ne pouvait être réalisée qu'avec une garantie d'achèvement laquelle fait défaut ; que la responsabilité du notaire est engagée pour avoir reçu des actes qu'il aurait dû savoir être nuls ; qu'en effet les avant contrats comportaient de multiples incohérences et irrégularités, qu'ils omettaient d'informer les acquéreurs de l'absence d'assurance responsabilité civile décennale et d'assurance constructeur non réalisateur de la SCI et de ses conséquences ; que de même, les actes authentiques comportent de multiples irrégularités, notamment concernant le constat d'achèvement de l'immeuble, les inscriptions hypothécaires, les formalités de publicité foncière, le DIUO, les assurances ; qu'ainsi Me B... a manqué à son devoir d'information, de conseil et de rédaction d'un acte conforme ; la SCP B... fait valoir que la vente n'était pas une vente en l'état futur d'achèvement ni une vente à terme, la vente n'ayant été régularisée qu'une fois l'immeuble achevé, aucune somme n'ayant été payée par les acquéreurs à la SCI et seuls restant à exécuter des travaux ne mettant pas en cause l'habitabilité des logements ; que chacun des actes rappelait l'absence d'assurance dommage ouvrage et des conséquences de l'absence de garantie ; que d'autre part la SCI s'était engagée à fournir les assurances décennales des entreprises ; que les irrégularités affectant les compromis n'avaient pas empêché la régularisation des actes de vente ; selon les articles 1601-1, 2 et 3 du code civil :- la vente d'immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l'état futur d'achèvement,- la vente à terme est le contrat par lequel le vendeur s'engage à livrer l'immeuble à son achèvement, l'acheteur s'engage à en prendre livraison et à en payer le prix à la date de livraison ; le transfert de propriété s'opère de plein droit par la constatation par acte authentique de l'achèvement de l'immeuble. Il produit ses effets au jour de la vente ;- la vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes ; les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux ; en l'espèce, il est acquis que les actes authentiques de vente régularisés portent sur un immeuble achevé ; que les travaux restant à effectuer (revêtements des murs extérieurs et abords) ne mettaient pas en cause l'habitabilité des logements vendus ; les compromis sous seings privés conclus avec les époux C... d'une part et M D... et Mme E..., bien que passés à une date où l'édification de l'immeuble était en cours, portaient également sur un immeuble achevé, leur date d'effet étant reportée à l'achèvement de l'immeuble par la clause prévoyant que le délai de rétractation ne courrait qu'à compter de la notification du compromis par le notaire une fois l'immeuble achevé, l'acte précisant que le transfert de propriété était reporté à la date de la signature de l'acte authentique ; les acquéreurs n'ont d'autre part effectué aucun versement à quelque titre que se soit lors de la signature des compromis, le prix ayant été intégralement payé, conformément aux dispositions du compromis, à la signature de l'acte authentique ; à supposer que les compromis puissent néanmoins s'analyser en des contrats préliminaires au sens de l'article L. 261-10 du code de la construction et de l'habitation, leur nullité éventuelle est sans emport sur la cause, les acquéreurs n'ayant jamais eu l'intention de renoncer à la vente ; la convention des parties ne saurait dès lors s'analyser ni en une vente à terme ni en une vente en l'état futur d'achèvement et les demandeurs ne sont en conséquence pas fondés à prétendre au bénéfice des garanties édictées par les dispositions régissant ces contrats ; en mentionnant dans les compromis et dans les contrats l'absence d'assurance tant de responsabilité que de dommages dans le domaine de la construction et en indiquant les risques courus par les acquéreurs en cas de désordres affectant un immeuble imparfaitement assuré, le notaire a rempli son devoir d'information à l'égard des acquéreurs, l'acte mentionnant que nonobstant cet avertissement, les acquéreurs avaient persisté dans leur intention d'acquérir ; les éventuelles irrégularités formelles ou maladresses rédactionnelles affectant les actes de vente n'ont pas eu de conséquence sur la validité de ceux-ci et ne sont donc source d'aucun préjudice pour les demandeurs ; il n'y a pas lieu de s'intéresser aux éventuelles irrégularités ou incohérences dans la rédaction des compromis, celles-ci n'ayant pas empêché la réitération des ventes ; les demandeurs seront en conséquence déboutés de leur demande de garantie dirigée contre la SCP B... » (jugement, pp. 14 à 16) ;

ALORS QUE le notaire chargé de dresser un acte de vente est tenu de faire mention, dans le corps de l'acte, ou en annexe, de l'existence ou de l'absence des assurances prévues aux articles L. 241-1 et suivants du même code ; si le constructeur est aussi le vendeur, et que ce professionnel de la construction a délibérément pris le risque de ne pas souscrire les assurances obligatoires prévues par la loi pour protéger l'acquéreur, le notaire doit informer ce dernier des conséquences exactes découlant de ce choix ; que la seule indication générale et imprécise, dans les actes de vente litigieux, que le notaire aurait dûment informé les acquéreurs des risques que pouvait présenter pour eux l'acquisition d'un immeuble imparfaitement assuré et des conséquences susceptibles d'en résulter pour le cas où, par suite de désordres, ils viendraient à se trouver dans l'obligation d'engager des procédures pour en obtenir réparation, ne suffisait pas à établir le caractère suffisant de l'information effectivement délivrée aux acheteurs ; qu'en jugeant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil."

 

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