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Permis de construire illégal et troubles du voisinage

Le Conseil d'Etat juge que l'illégalité d'un permis de construire ne donne lieu à indemnisation du voisin qui en est victime que si le dommage causé est anormal, ce qui ne se déduit pas de la seule illégalité du permis lui-même. Dans le cas d'espèce il s'agissait d'un permis portant sur vingt logements locatifs à vocation sociale.

 

"M. A...D..., M. B...D...et Mme E...C...épouse D...ont demandé au tribunal administratif de Bordeaux d'annuler un rapport d'expertise dressé le 17 octobre 2008 et de désigner un nouvel expert en vue d'évaluer les troubles de jouissance de leur propriété résultant de la délivrance, par un arrêté du maire de Pineuilh du 1er mars 2006, d'un permis de construire en vue de l'édification d'un ensemble résidentiel à l'office public d'aménagement et de construction (OPAC) Gironde Habitat devenu l'Office public de l'habitat (OPH) Gironde Habitat, à défaut, subsidiairement, de condamner l'OPH Gironde Habitat à leur verser la somme de 80 000 euros en réparation des troubles dans leurs conditions d'existence résultant de la construction litigieuse ainsi que la somme de 69 402,86 euros au titre des mesures compensatoires à mettre en oeuvre, enfin de condamner l'OPH à verser à M. et Mme B...D...la somme de 75 250 euros en réparation du préjudice résultant de la perte de valeur vénale de leur bien immobilier.

Par un jugement n° 1002225 du 26 mars 2013, le tribunal administratif de Bordeaux a rejeté leur demande.

Par un arrêt n° 13BX01410 du 19 février 2015, la cour administrative d'appel de Bordeaux a, sur la requête des consortsD..., annulé ce jugement et mis à la charge de l'OPH Gironde Habitat une somme de 124 000 euros en réparation des préjudices subis ainsi qu'une somme de 2 528,10 euros au titre des frais d'expertise.

Par un pourvoi sommaire, un mémoire complémentaire et un mémoire en réplique, enregistrés les 17 avril et 17 juillet 2015 et le 4 juillet 2016 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, l'OPH Gironde Habitat demande au Conseil d'Etat :

1°) d'annuler cet arrêt ;

2°) réglant l'affaire au fond, de rejeter l'appel des consorts D...;

3°) de mettre à la charge des consorts D...une somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.


Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :
- le code de justice administrative ;


Après avoir entendu en séance publique :

- le rapport de Mme Mireille Le Corre, maître des requêtes,

- les conclusions de M. Xavier de Lesquen, rapporteur public ;

La parole ayant été donnée, avant et après les conclusions, à la SCP Boré, Salve de Bruneton, avocat de l'OPH Gironde Habitat et à la SCP Le Bret-Desaché, avocat des consortsD... ;

 


1. Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que les consorts D...sont propriétaires indivis d'un ensemble immobilier au lieudit Latapie, situé sur le territoire de la commune de Pineuilh ; que, par un arrêté du 17 mars 2005, le préfet de la Gironde a autorisé l'office public d'aménagement et de construction (OPAC) Gironde Habitat, devenu l'office public de l'habitat (OPH) Gironde Habitat, à réaliser un lotissement dénommé " hameau du Seignal " constitué de vingt-et-un lots sur le territoire de cette commune ; que, par arrêté du 1er mars 2006, le maire de Pineuilh a accordé un permis de construire à l'OPAC, sur le lot n° 21, contigu à la propriété des consortsD..., destiné à la réalisation de vingt logements locatifs ; que la livraison de ces logements à vocation sociale est intervenue au début de l'année 2008 ; que les consorts D...ont notamment demandé au tribunal administratif de Bordeaux de condamner l'OPH Gironde Habitat à leur verser la somme de 80 000 euros en réparation des troubles dans leurs conditions d'existence résultant de la construction litigieuse, ainsi que la somme de 69 402,86 euros au titre des mesures compensatoires à mettre en oeuvre, et de condamner l'OPH Gironde Habitat à verser à M. et Mme B...D...la somme de 75 250 euros en réparation du préjudice résultant de la perte de valeur vénale de leur bien immobilier ; que par un jugement du 26 mars 2013, le tribunal administratif de Bordeaux a rejeté leur demande ; que, par un arrêt du 19 février 2015, contre lequel l'OPH Gironde Habitat se pourvoit en cassation, la cour administrative d'appel de Bordeaux a annulé ce jugement et mis à la charge de l'OPH Gironde Habitat une somme de 124 000 euros en réparation des préjudices subis ainsi qu'une somme de 2 528,10 euros au titre des frais d'expertise ;

2. Considérant que pour retenir la responsabilité sans faute du propriétaire d'un ouvrage public à l'égard des tiers par rapport à cet ouvrage, le juge administratif apprécie si le préjudice allégué revêt un caractère anormal ; qu'il lui revient d'apprécier si les troubles permanents qu'entraîne la présence de l'ouvrage public sont supérieurs à ceux qui affectent tout résident d'une habitation située dans une zone urbanisée, et qui se trouve normalement exposé au risque de voir des immeubles collectifs édifiés sur les parcelles voisines ; que l'illégalité affectant une autorisation d'urbanisme ne saurait par elle-même suffire à caractériser l'anormalité du préjudice ;

3. Considérant que, pour juger que les troubles de voisinage qu'entraînait, pour les consortsD..., la seule présence de l'ouvrage public érigé par l'OPH Gironde Habitat créaient un dommage permanent de nature à engager la responsabilité sans faute de l'office, à leur égard, la cour administrative d'appel de Bordeaux s'est bornée à relever que le permis de construire avait été accordé en méconnaissance des règles d'urbanisme applicables et que les intéressés ne pouvaient, dès lors, s'attendre à une telle réalisation sur le terrain contigu à leur propriété ; qu'en se fondant sur cette seule circonstance, sans rechercher si le préjudice résultant de la proximité d'un ensemble immobilier par rapport à la parcelle où résidaient les intéressés revêtait, dans les circonstances de l'espèce, un caractère anormal, la cour a commis une erreur de droit ;

4. Considérant qu'il résulte ce qui précède que l'OPH Gironde Habitat est fondé à demander l'annulation de l'arrêt qu'il attaque ;

5. Considérant que les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu'une somme soit mise à la charge de l'OPH Gironde Habitat, qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante ; qu'il y a lieu, en revanche, de mettre à la charge des consorts D...la somme globale de 2 000 euros au titre des mêmes dispositions ;

 


D E C I D E :


Article 1er : L'arrêt de la cour administrative d'appel de Bordeaux du 19 février 2015 est annulé.

Article 2 : L'affaire est renvoyée à la cour administrative d'appel de Bordeaux.

Article 3 : M. A...D..., M. B...D...et Mme E...C..., épouse D...verseront à l'OPH Gironde Habitat la somme globale de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : La présente décision sera notifiée à l'OPH Gironde Habitat, à M. A...D..., à M. B... D..., à Mme E...C..., épouseD...."

 

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