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L'agence immobilière n'avait pas manqué à son obligation de conseil

L'agence immobilière n'avait pas manqué à son obligation de conseil : c'est ce que juge cet arrêt.

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 21 mars 2013), que le 3 juillet 2000, M. X... a acquis de M. Y... et Mme Z... (les consorts Y...- Z...) une maison d'habitation qu'il a vendue le 23 août 2002 par l'intermédiaire de l'agence immobilière Atella immo (la société Atella immo) à M. et Mme B... ; que ceux-ci, se plaignant d'infiltrations d'eau, ont assigné, après expertise, en annulation de la vente et indemnisation de leurs préjudices la société Atella immo et M. X..., qui a appelé en garantie les consorts Y...- Z... ;

Sur le premier moyen :

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de déclarer recevable l'action en garantie des vices cachés de M. et Mme B..., de prononcer la résolution de la vente et de le condamner à leur verser diverses sommes, alors, selon le moyen :

1°/ que le vendeur qui n'est pas un professionnel, peut se prévaloir de la stipulation d'une clause l'exonérant de la garantie des vices cachés, sauf à établir qu'il avait eu effectivement connaissance du vice avant la vente ; qu'en se déterminant en considération de M. A... qui a précisé que la cause des dégâts était identique à ceux qu'il avait constatés lors de la première visite technique du 22 mai 2001 pour en déduire, même en l'absence de devis ou de tout autre écrit remis à M. X... à l'occasion de cette première visite, que ce dernier avait été nécessairement informé du vice résultant du pourrissement de la toiture, la cour d'appel s'est déterminée par des motifs impropres à caractériser la mauvaise foi de M. X..., à défaut d'avoir constaté d'où il résultait que M. A... aurait expressément averti M. X... que la cause des désordres provenait des fuites de la toiture qui étaient cachées par la présence d'un matelas d'isolation phonique ; qu'ainsi, elle a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1643 du code civil ;

2°/ que la bonne foi du vendeur profane est toujours présumée ; qu'il s'ensuit qu'il appartenait à M. et Mme B... de rapporter la preuve de la mauvaise foi de M. X... en démontrant qu'il avait connaissance des vices provenant de la toiture et qu'il avait sollicité les services de M. A... aux fins d'y remédier ; qu'en imposant à M. X... de rapporter la preuve que le passage de M. A... était justifié par la nécessité d'évaluer le coût de la remise en état de la charpente affaissée, ce qui serait contredit par l'absence de devis, mais qu'elle n'était pas justifiée par les fuites de la toiture dont il n'avait pas connaissance, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve ; qu'ainsi, elle a violé les articles 1315 et 1643 du Code civil ;

3°/ que le vendeur qui n'est pas un professionnel, est présumé ignorer les vices de la chose vendue ; qu'en retenant qu'il résulte de ce qui précède que M. X... ne pouvait ignorer l'existence des vices, à supposer même qu'il n'ait pas su que leur cause résidait dans une toiture fuyarde, la cour d'appel qui tient pour inopérante la démonstration que M. X... ignorait que les désordres trouvaient leur cause dans le vice de la toiture dont le pourrissement était dissimulé par la présence d'un matelas d'isolation phonique, a posé à la charge du vendeur profane, une présomption de connaissance des vices, en violation de l'article 1643 du code civil ;

4°/ qu'en retenant que M. X... avait déjà fait établir un constat de dégât des eaux au 2ème étage dans le mois suivant son acquisition, quand une telle circonstance n'était pas d'avantage de nature à établir que M. X... ait eu connaissance des désordres affectant la toiture et son caractère fuyard, la cour d'appel a déduit un motif inopérant, en violation de l'article 1643 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant constaté que, dans son attestation, M. A..., entrepreneur contacté en mai 2001 par M. X... pour établir un devis de réfection de la couverture, précisait que les causes des dégâts constatés en octobre 2002 existaient déjà en mai 2001, relevé, sans inversion de la charge de la preuve, que M. X..., qui s'était contenté de repeindre les murs pour faire disparaître les traces d'infiltration et permettre la vente, avait connaissance du vice dans son ampleur au moment de la vente et retenu qu'il ne pouvait être considéré de bonne foi, la cour d'appel, abstraction faite d'un motif surabondant relatif à un constat de dégâts des eaux, en a exactement déduit que M. X... ne pouvait se prévaloir de la clause d'exonération des vices cachés incluse dans l'acte de vente ;

D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le deuxième moyen :

Attendu M. X... fait grief à l'arrêt de déclarer recevable l'action en garantie des vices cachés de M. et Mme B..., de prononcer la résolution de la vente et de le condamner à leur verser diverses sommes, alors, selon le moyen, que l'action rédhibitoire est fermée à l'acquéreur lorsqu'il n'est plus en mesure de restituer la chose qui est perdue par l'effet de sa négligence et de son manque d'entretien ; qu'en refusant de s'expliquer sur les manquements des acheteurs à leur obligation d'entretien courant comme sur leur refus d'adopter les mesures conservatoires qui auraient permis d'éviter que la maison ne tombe en ruine pour la raison que la perte de la chose n'est que la conséquence directe du défaut de la chose vendue, ainsi que l'expert en a attesté, au lieu de rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si l'entretien de la maison par les acquéreurs et la pose adéquate d'une bâche préconisée par l'expert aurait permis d'éviter que la maison ne tombe en ruine et qu'elle ne fasse l'objet d'un arrêté de péril au point qu'elle ne doive être rebâtie, la cour d'appel a violé les articles 1644 et 1647 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, constaté que le vice caché constitué par le pourrissement très avancé des bois, chevrons et liteaux composant l'ossature de la charpente n'était pas décelable dans son ampleur par M. et Mme B... lors de la vente, relevé que la perte de l'immeuble, y compris l'effondrement de ses parties supérieures, était la conséquence directe du vice qui l'affectait et retenu que M. et Mme B... étaient dans l'incapacité de procéder aux travaux de réfection de la couverture préconisés par l'expert, la cour d'appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise, a pu en déduire que, même en l'absence de bâchage immédiat, les demandes de M. et Mme B... pouvaient être accueillies ;

D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le troisième moyen, ci-après annexé :

Attendu, d'une part, que le premier moyen étant rejeté, la première branche, qui invoque une cassation par voie de conséquence, est sans portée ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu que M. X... avait eu connaissance en mai 2001 du vice affectant la toiture de l'immeuble acheté aux consorts Y...- Z... et ne les avait attraits en garantie de ce vice qu'en 2007 et que son action soumise aux dispositions de l'article 1648 du code civil, dans sa rédaction applicable, n'avait pas été intentée dans un bref délai à compter de la découverte de ce vice, la cour d'appel, qui n'a pas adopté les motifs contraires du jugement, en a exactement déduit que son action à leur encontre était prescrite ;

D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le quatrième moyen :

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande de garantie des condamnations prononcées à son encontre au profit de M. et Mme B... par la société Atella Immo, alors, selon le moyen :

1°/ qu'en application de l'article 624 du code de procédure civile, la cassation à intervenir sur le premier moyen de cassation emportera nécessairement l'annulation, par voie de conséquence, des dispositions de l'arrêt déboutant M. X... de l'appel en garantie qu'il avait formé à l'encontre de son agent immobilier en se fondant sur la prétendue connaissance qu'il avait acquise du vice en mai 2001 ;

2°/ que tenu d'une obligation d'information et de conseil à l'égard du vendeur qui l'a mandaté, l'agent immobilier est tenu de le mettre en garde contre les vices dont est affecté l'immeuble qu'il se propose de vendre, et de procéder au besoin aux contrôles qui lui permettraient d'en découvrir l'existence d'autant qu'il est averti par son mandant de la nécessité de procéder à certains travaux affectant sa structure lourde tels que des travaux de toiture ; qu'en retenant, pour dégager la société Attela Immo de toute responsabilité à l'égard de son mandant, qu'il n'était pas établi qu'elle ait eu des connaissances des vices affectant la toiture de l'immeuble, quand il lui appartenait de se renseigner sur l'état de la toiture dont le vendeur l'avait informé qu'elle nécessitait des travaux de réfection, la cour d'appel a violé les articles 1147 et 1991 du code civil ;

3°/ que l'agent immobilier doit déconseiller à son client de mettre en vente un immeuble défectueux, à supposer même que le vendeur en connaisse les vices ; qu'en retenant, par des motifs adoptés des premiers juges, que M. X... ne pouvait exiger de l'agent immobilier qu'il lui déconseille de mettre en vente un immeuble comprenant des vices, bien qu'il ait informé son mandataire de la nécessité de travaux, la cour d'appel a violé l'article 1147 et 1991 du code civil ;

Mais attendu, d'une part, que le premier moyen étant rejeté, la première branche, qui invoque une cassation par voie de conséquence, est sans portée ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant, par motifs propres et adoptés, relevé qu'aucun élément n'établissait que la société Atella immo, à laquelle M. X... avait indiqué que des travaux étaient à prévoir au niveau de la toiture, avait eu connaissance du vice caché affectant l'immeuble, ni été informée par M. X... de sa réalité et retenu que l'état apparent de l'immeuble ne justifiait, de la part de cette société qui n'était pas un professionnel de la construction, aucune investigation supplémentaire par rapport à l'information qui lui avait été donnée, la cour d'appel a pu, par ces seuls motifs, en déduire qu'elle n'avait pas manqué à son obligation de renseignement et de conseil à l'égard de M. X... ;

D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à la société Atella immo la somme de 2 500 euros ; rejette les autres demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un janvier deux mille quinze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Boullez, avocat aux Conseils, pour M. X....

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR déclaré recevable l'action en garantie des vices cachés que M. et Mme B... avaient formée à l'encontre de M. X..., D'AVOIR prononcé la résolution de la vente intervenue le 23 août 2002 entre M. et Mme B..., acquéreurs, et M. X..., vendeur, d'une maison d'habitation située... à Saâcy-sur-Marne avec effet au 23 août 2002, D'AVOIR condamné M. X... à payer à M. et Mme B..., la somme de 96 043 ¿ représentant le remboursement du prix de vente et la somme de 20 000 ¿ représentant l'indemnisation du trouble de jouissance, et D'AVOIR décidé qu'après compensation avec la somme de 9 604, 30 ¿ due par les époux B... à M. X..., celui-ci devra à M. et Mme B..., la somme de 117 897, 12 ¿ ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE le vice dans son ampleur qui n'était pas décelable pour des acquéreurs normalement diligents, profanes du bâtiment, comme l'a noté l'expert, était en revanche connu de M. X... au moment de la vente ; qu'en effet, il ressort de l'attestation de M. A... que celui-ci avait été contacté par M. X... en mai 2001 pour effectuer un devis de réfection de la couverture auquel il n'a pas donné suite, l'entrepreneur précisant que les causes des dégâts constatés en octobre 2002, avec les nouveaux propriétaires existaient déjà en mai 2001 ; que M. X... s'est contenté de repeindre les murs pour faire disparaître les infiltrations et permettre la réalisation de la vente, comme l'a noté l'expert ; que, de même, il ne justifie pas que la baisse du prix intervenu entre la signature du mandat et celui du compromis soit due à l'existence de travaux ; que M. X... ne peut être considéré de bonne foi et ne saurait donc se prévaloir de la clause d'exonération des vices cachés insérée à l'acte de vente ; que, compte tenu de ces éléments, il y a lieu de considérer que le vice affectant la couverture de la maison acquise par les époux B... leur a été caché par leur vendeur ;

AUX MOTIFS ADOPTES QU'il ressort de l'acte de vente du 23 août 2002 qu'était insérée la clause suivante : « l'acquéreur prendra l'immeuble présentement vendu dans ces états et consistance actuelles sans pouvoir exercer aucun recours ni répétition contre le vendeur en raison du mauvais état des dits biens, des vices de construction apparents ou cachés, des défauts de solidité des murs, soit des vues, mitoyennetés, défaut d'alignement, soit de l'état du sol ou du sous-sol, soit pour différence dans la consistance sus-indiquée, et celle réelle, toute différence en plus ou moins, fut-elle supérieure à un vingtième devant faire le profit ou la perte de l'acquéreur/ VICES CACHÉS : conformément aux dispositions de l'article 1643 du Code civil, le VENDEUR ne sera pas tenu à la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments » ; que si cette clause est de nature à exonérer M. X... de ses responsabilités, ce n'est que dans le seul cas où il n'aurait pas connu les vices affectant le bien, ce en vertu des dispositions de l'article 1643 du Code civil ; qu'un expert judiciaire a rappelé à plusieurs reprises le caractère ancien des dégradations opérées, qu'il a déduit de l'état de pourrissement des bois de charpente, de l'état de dégradation des maçonneries au droit des linteaux, particulièrement sur la façade côté jardin, ainsi qu'en tête des murs de façade ; qu'il a pu mettre en rapport cette ancienneté avec le caractère récent des raccords de plâtre succincts sur les façades qui n'ont pas tenus ; que, par ailleurs, M. X... a reconnu au cours des opérations d'expertise avoir réalisé l'ensemble des peintures intérieures avant de procéder à la vente de l'immeuble ; qu'il peut en être conclu qu'il avait connaissance des infiltrations dans les murs, compte tenu de l'important taux d'humidité qui a pu y être relevé et de ce qu'elles ont été masquées par ces peintures et sont réapparues dès l'ouverture de l'arrivée d'eau par les acquéreurs, en tout cas selon leurs dires ; que surtout il ressort de l'attestation de M. Vincent A..., gérant de l'EURL A..., que ce dernier s'était rendu sur les lieux à la demande de M. X..., le 22 mai 2001, pour une visite technique de couverture ; que, retourné au pavillon le 15 octobre 2002, après la vente de celui-ci aux époux B..., il confirme dans ce document que les causes des dégâts constatés ce jour-là étaient les mêmes que lors de la première visite technique du 22 mai 2001 ; que les défendeurs ne peuvent sérieusement soulever le caractère flou de cette affirmation ; que M. A..., en tant que technicien spécialiste, n'a pu que relever l'existence des fuites, la présence de mousses et l'affaissement important de la toiture au moment de sa visite, ceux-ci étant notamment antérieurs à la résolution de la vente du pavillon à M. X... par les consorts Y... et Z... ; que rien n'interdisait de plus aux parties, et notamment à M. X..., de solliciter de ce technicien des précisions sur ces dires ; que l'expert en conclut en tout cas qu'à la suite de la visite du technicien, peu important qu'aucun devis n'ait été fourni, le défendeur était inévitablement informé de l'état réel des dégradations ; que le vendeur n'a, en tout cas, pas appelé en la cause M. A... pour engager sa responsabilité professionnelle eu titre de ses premières constatations, si celles-ci n'avaient pas fait état des désordres litigieux ; qu'en tout état de cause, il appartenait à M. X... de justifier que la venue d'un technicien n'était motivée que par la nécessité d'évaluer le coût de la remise en état de la charpente affaissée, ce qui apparaît contradictoire avec le fait qu'il n'ait finalement pas sollicité de devis ; qu'au surplus, il peut être ajouté que si M. X... ignorait que la cause des fuites et l'humidité constituant des vices dont se plaignent les acquéreurs se trouvait dans la toiture fuyarde, il n'en demeure pas moins que les vices mêmes ne pouvaient être, compte tenu de ce qui précède, ignorés de lui ; que, par ailleurs, il y a lieu de souligner que le mois suivant sa propre acquisition, M. X... avait déjà fait établir un devis pour un dégât des eaux au 2ème étage, qui aurait dû justifier de sa part, au moins, une plus grande vigilance ; que, par conséquent, il convient de constater que M. X... connaissait l'existence des vices affectant le bâtiment au moment de la vente et ne saurait invoquer, de bonne foi, la clause de non-garantie des vices cachés insérée à l'acte de vente ; qu'il doit donc garantir les acquéreurs de ces vices ;

1. ALORS QUE le vendeur qui n'est pas un professionnel, peut se prévaloir de la stipulation d'une clause l'exonérant de la garantie des vices cachés, sauf à établir qu'il avait eu effectivement connaissance du vice avant la vente ; qu'en se déterminant en considération de M. A... qui a précisé que la cause des dégâts était identique à ceux qu'il avait constatés lors de la première visite technique du 22 mai 2001 pour en déduire, même en l'absence de devis ou de tout autre écrit remis à M. X... à l'occasion de cette première visite, que ce dernier avait été nécessairement informé du vice résultant du pourrissement de la toiture, la Cour d'appel s'est déterminée par des motifs impropres à caractériser la mauvaise foi de M. X..., à défaut d'avoir constaté d'où il résultait que M. A... aurait expressément averti M. X... que la cause des désordres provenait des fuites de la toiture qui étaient cachées par la présence d'un matelas d'isolation phonique ; qu'ainsi, elle a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1643 du Code civil ;

2. ALORS QUE la bonne foi du vendeur profane est toujours présumée ; qu'il s'ensuit qu'il appartenait à M. et Mme B... de rapporter la preuve de la mauvaise foi de M. X... en démontrant qu'il avait connaissance des vices provenant de la toiture et qu'il avait sollicité les services de M. A... aux fins d'y remédier ; qu'en imposant à M. X... de rapporter la preuve que le passage de M. A... était justifié par la nécessité d'évaluer le coût de la remise en état de la charpente affaissée, ce qui serait contredit par l'absence de devis, mais qu'elle n'était pas justifiée par les fuites de la toiture dont il n'avait pas connaissance, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve ; qu'ainsi, elle a violé les articles 1315 et 1643 du Code civil ;

3. ALORS QUE le vendeur qui n'est pas un professionnel, est présumé ignorer les vices de la chose vendue ; qu'en retenant qu'il résulte de ce qui précède que M. X... ne pouvait ignorer l'existence des vices, à supposer même qu'il n'ait pas su que leur cause résidait dans une toiture fuyarde, la cour d'appel qui tient pour inopérante la démonstration que M. X... ignorait que les désordres trouvaient leur cause dans le vice de la toiture dont le pourrissement était dissimulé par la présence d'un matelas d'isolation phonique, a posé à la charge du vendeur profane, une présomption de connaissance des vices, en violation de l'article 1643 du Code civil ;

4. ALORS QU'en retenant que M. X... avait déjà fait établir un constat de dégât des eaux au 2ème étage dans le mois suivant son acquisition, quand une telle circonstance n'était pas d'avantage de nature à établir que M. X... ait eu connaissance des désordres affectant la toiture et son caractère fuyard, la cour d'appel a déduit un motif inopérant, en violation de l'article 1643 du Code civil.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR déclaré recevable l'action en garantie des vices cachés que M. et Mme B... avaient formée à l'encontre de M. X..., D'AVOIR prononcé la résolution de la vente intervenue le 23 août 2002 entre M. et Mme B..., acquéreurs, et M. Gilles X..., vendeur, d'une maison d'habitation située... à Saâcy-sur-Marne avec effet au 23 août 2002, D'AVOIR condamné M. X... à payer à M. et Mme B..., la somme de 96 043 ¿ représentant le remboursement du prix de vente et la somme de 20 000 ¿ représentant l'indemnisation du trouble de jouissance, et D'AVOIR dit qu'après compensation avec la somme de 9 604, 30 ¿ due par les époux B... à M. Gilles X..., celui-ci devra aux époux B..., la somme de 117 897, 12 ¿ ;

AUX MOTIFS ADOPTES QUE les parties s'accordent aujourd'hui sur l'existence d'un arrêté de péril par la mairie de Saâcy-sur-Marne en 2006 ; qu'aucune partie ne conteste le fait que la meilleure solution à prendre concernant le bâtiment serait de le démolir pour en rebâtir un nouveau ; que conformément aux articles 1641 et 1647 du Code civil, la perte de la chose fait obstacle à la résolution de la vente sauf si cette perte résulte du vice lui-même ; qu'ainsi, si la chose qui avait des vices a péri par suite de sa mauvaise qualité, la perte est à la charge du vendeur, et, inversement, si elle est arrivée par cas fortuit, à celle de l'acquéreur ; qu'en l'espèce, il est incontestable que la perte de la chose n'est que la conséquence directe des vices qui l'affectaient, ainsi que l'a relevé l'expert, y compris pour ce qui concerne l'effondrement des parties supérieures du bâtiment ; qu'il importe peu sur ce point que les acquéreurs n'aient pas, fautivement ou non, fait procéder aux réparations urgentes, ce qui peut évidemment se résoudre en dommages et intérêts au profit du vendeur qui va redevenir propriétaire du bien ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE la perte de la chose n'est que la conséquence directe des vices qui l'affectaient, ainsi que l'a relevé l'expert, y compris pour ce qui concerne l'effondrement des parties supérieures du bâtiment ; qu'il est dès lors, sans importance, sur ce point, que les acquéreurs n'aient pas immédiatement bâché le bâtiment, ni procéder à son entretien courant ;

ALORS QUE l'action rédhibitoire est fermée à l'acquéreur lorsqu'il n'est plus en mesure de restituer la chose qui est perdue par l'effet de sa négligence et de son manque d'entretien ; qu'en refusant de s'expliquer sur les manquements des acheteurs à leur obligation d'entretien courant comme sur leur refus d'adopter les mesures conservatoires qui auraient permis d'éviter que la maison ne tombe en ruine pour la raison que la perte de la chose n'est que la conséquence directe du défaut de la chose vendue, ainsi que l'expert en a attesté, au lieu de rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si l'entretien de la maison par les acquéreurs et la pose adéquate d'une bâche préconisée par l'expert aurait permis d'éviter que la maison ne tombe en ruine et qu'elle ne fasse l'objet d'un arrêté de péril au point qu'elle ne doive être rebâtie, la cour d'appel a violé les articles 1644 et 1647 du Code civil.

TROISIÈME MOYEN DE CASSATION

Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté M. Gilles X... de la demande qu'il avait formée à l'encontre de ses propres vendeurs, M. Jérôme Y... et Mme Geneviève Z... afin qu'ils soient condamnés à le garantir des condamnations prononcées à son encontre ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE cette action est soumise aux dispositions de l'article 1648 du Code civil ancien exigeant que l'action soit intentée par l'acquéreur dans un bref délai, à compter de la découverte du vice ; que M. X... a eu connaissance de l'existence des vices lors du passage de M. A... en mai 2001 et qu'il n'a attrait ses vendeurs en garantie qu'en 2007 ; que son action à leur égard est donc prescrite ;

AUX MOTIFS ADOPTES QU'il ressort de l'acte de vente intervenu le 3 juillet 2000 entre les consorts Y... et Z... et M. X... qu'était également prévue une clause d'exonération du vendeur de la garantie des vices cachées rédigée comme suit : « l'immeuble est vendu dans son état actuel. ¿ Le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments » ; que M. X... ne justifie pas que les réfections sommaires extérieures récentes visant selon l'expert à camoufler les désordres sont bien le fait des consorts Y... et Z... ; qu'ainsi, ces derniers doivent être considérés comme ayant vendu leur bien de bonne foi et peuvent donc bénéficier de l'application de la clause ;

1. ALORS QU'en application de l'article 624 du Code de procédure civile, la cassation à intervenir sur le premier moyen de cassation emportera nécessairement l'annulation, par voie de conséquence, des dispositions de l'arrêt déclarant irrecevable l'appel en garantie que M. X... avait formé à l'encontre de ses propres vendeurs dès lors que l'irrecevabilité d'un tel appel en garantie était fondée sur la prétendue connaissance qu'il avait acquise du vice en mai 2001 ;

2. ALORS QU'excède ses pouvoirs, la juridiction du second degré qui statue sur le bien-fondé d'une demande après l'avoir déclarée irrecevable comme étant prescrite ; qu'en retenant, par des motifs adoptés des premiers juges, que l'appel en garantie n'était pas fondé, en l'état de la clause exonératoire de garantie stipulée au profit des consorts Y... et Z..., après avoir retenu que cette demande était irrecevable, comme étant prescrite, la cour d'appel a méconnu l'étendue de ses pouvoirs, en violation des articles 4 et 562 du Code de procédure civile.

QUATRIEME MOYEN DE CASSATION

Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté M. Gilles X... de la demande qu'il avait formée à l'encontre de l'agent immobilier, la société SN ATELLA IMMO, afin qu'elle soit condamnée à le garantir des condamnations prononcées à son encontre au profit de M. et Mme B... ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE l'appel en garantie formé par M. X... à son encontre ne saurait prospérer, l'état apparent de l'immeuble ne justifiant aucune investigation supplémentaire par rapport à l'information donnée par le vendeur ; que l'agence n'a commis aucune faute ;

AUX MOTIFS ADOPTES QU'en l'espèce, il n'est pas établi que la société SN ATLELLA IMMO ait été informée par M. X... de la réalité de vices dont ce dernier prétend ne pas avoir connu l'existence ; qu'en tout état de cause, M. X..., s'il avait pu justifier avoir informé l'agence de la présence importante d'humidité et de fuites, ne pourrait exiger de l'agence qu'elle lui conseille de ne pas mettre en vente un bien comprenant des vices sans en faire état aux acquéreurs, chose que même un non-professionnel de l'immobilier ne peut ignorer de bonne foi ;

1. ALORS QU'en application de l'article 624 du Code de procédure civile, la cassation à intervenir sur le premier moyen de cassation emportera nécessairement l'annulation, par voie de conséquence, des dispositions de l'arrêt déboutant M. X... de l'appel en garantie qu'il avait formé à l'encontre de son agent immobilier en se fondant sur la prétendue connaissance qu'il avait acquise du vice en mai 2001 ;

2. ALORS QUE tenu d'une obligation d'information et de conseil à l'égard du vendeur qui l'a mandaté, l'agent immobilier est tenu de le mettre en garde contre les vices dont est affecté l'immeuble qu'il se propose de vendre, et de procéder au besoin aux contrôles qui lui permettraient d'en découvrir l'existence d'autant qu'il est averti par son mandant de la nécessité de procéder à certains travaux affectant sa structure lourde tels que des travaux de toiture ; qu'en retenant, pour dégager la société SN ATTELA IMMO de toute responsabilité à l'égard de son mandant, qu'il n'était pas établi qu'elle ait eu des connaissances des vices affectant la toiture de l'immeuble, quand il lui appartenait de se renseigner sur l'état de la toiture dont le vendeur l'avait informé qu'elle nécessitait des travaux de réfection, la cour d'appel a violé les articles 1147 et 1991 du Code civil ;

3. ALORS QUE l'agent immobilier doit déconseiller à son client de mettre en vente un immeuble défectueux, à supposer même que le vendeur en connaisse les vices ; qu'en retenant, par des motifs adoptés des premiers juges, que M. X... ne pouvait exiger de l'agent immobilier qu'il lui déconseille de mettre en vente un immeuble comprenant des vices, bien qu'il ait informé son mandataire de la nécessité de travaux, la cour d'appel a violé l'article 1147 et 1991 du Code civil."

 

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