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Le locataire et les réparations locatives

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Cet arrêt rappelle les principes relatifs aux réparations locatives dans la loi du 6 juillet 1989 et selon lesquels le locataire répond des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.

"Attendu, selon le jugement attaqué (juridiction de proximité de Paris 5e, 4 février 2015), rendu en dernier ressort, que M. X..., propriétaire d'un local d'habitation donné à bail à Mme Y..., lui a délivré congé ; que, celle-ci s'étant maintenue dans les lieux après le terme du bail, une ordonnance de référé du 3 avril 2013 a ordonné son expulsion et l'a condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation ; qu'après la libération des lieux, M. X... l'a assignée en paiement des indemnités d'occupation ayant couru du 1er mars au 31 mai 2014 et d'une certaine somme au titre des frais de remise en état du logement ;

Sur le premier moyen :

Vu l'article 488 du code de procédure civile ;

Attendu que, pour rejeter la demande en paiement des indemnités d'occupation, le jugement retient que, dans le dispositif de l'ordonnance de référé, il est précisé « fixons l'indemnité mensuelle d'occupation à une somme équivalente au montant du loyer et des charges depuis la résiliation jusqu'à la libération effective des lieux », que le procès-verbal établi par huissier de justice le 13 mai 2014 constate que Mme Y... a quitté les lieux au titre d'une procédure d'expulsion pendante et que, dès lors, il appartient à M. X... de faire exécuter l'ordonnance de référé ;

Qu'en statuant ainsi, alors que, l'ordonnance de référé étant dépourvue d'autorité de la chose jugée au principal, il est toujours loisible à l'une des parties à la procédure de référé de saisir le juge du fond pour obtenir un jugement, la juridiction de proximité a violé le texte susvisé ;

Et sur le second moyen :

Vu l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Attendu que le preneur répond des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement et prend à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par le décret du 26 août 1987, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ;

Attendu que, pour rejeter la demande de M. X... au titre des frais de remise en état du logement, le jugement retient que les énonciations du procès-verbal de constat d'huissier du 13 mai 2014 ne justifient pas la prise en charge de la rénovation du studio occupé par Mme Y... depuis le 31 août 2003, soit onze années d'occupation ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il lui était demandé, si les dégradations n'étaient pas imputables à un défaut d'entretien, ni relever une cause d'exonération de cette obligation, la juridiction de proximité n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, le jugement rendu le 4 février 2015, entre les parties, par la juridiction de proximité de Paris 5e ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant la juridiction de proximité de Paris 13e ;

Condamne Mme Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme Y... à payer à M. X... la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf juin deux mille seize.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Meier-Bourdeau et Lécuyer, avocat aux Conseils, pour M. X....


PREMIER MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF au jugement attaqué d'avoir débouté M. X... de sa demande en paiement des indemnités d'occupations illégales du 1er mars 2014 au 31 mai 2014 ;

AUX MOTIFS QUE par ordonnance de référé rendue le 3 avril 2013 signifiée le 14 mai 2013, il a été ordonné l'expulsion de Melle Y... de l'appartement de M. X... sis... Paris 5ème et ce, dans le délai de trois mois à compter de la signification de l'ordonnance susvisée ; que dans le dispositif de ladite ordonnance, il est précisé : Fixons l'indemnité mensuelle d'occupation à une somme équivalente au montant du loyer et des charges depuis la résiliation jusqu'à la libération effective des lieux ; qu'or, le procès-verbal du 13 mai 2014 établi par huissier de justice Maître Eléonore Z... constate que Melle Y... a quitté les lieux dans le cadre d'une procédure d'expulsion pendante ; que dès lors, il appartient à M. X... de faire exécuter l'ordonnance de référé rendue le 3 avril 2013 en application de son dispositif ci-dessus rappelé ; qu'en conséquence, il convient de débouter M. X... de sa prétention ;

1°) ALORS QUE le juge ne peut, sous peine de se rendre coupable d'un déni de justice, refuser de trancher le litige qui lui est soumis ; qu'en refusant de statuer lui-même sur la demande tendant à la condamnation de l'ancienne locataire au paiement d'indemnité d'occupation, en renvoyant à l'exécution de l'ordonnance de référé ayant ordonné l'expulsion de cette dernière et fixé le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation, la juridiction de proximité a commis un déni de justice, en violation de l'article 4 du code civil ;

2°) ALORS QUE l'ordonnance de référé étant dépourvue d'autorité de la chose jugée au principal, il est toujours loisible à l'une des parties à la procédure de référé de saisir le juge du fond pour obtenir un jugement définitif ; qu'en déboutant le bailleur de sa demande tendant à la condamnation de l'ancienne locataire au paiement d'indemnités d'occupation, motifs pris de ce qu'il lui appartenait de faire exécuter l'ordonnance de référé rendue le 3 avril 2013, la juridiction de proximité a violé l'article 488 du code de procédure civile ;

SECOND MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF au jugement attaqué d'avoir débouté M. X... de sa demande au titre de la rénovation du studio ;

AUX MOTIFS QUE les énonciations du procès-verbal du constat d'huissier du 13 mai 2014 ne justifient pas la prise en charge de la rénovation du studio occupé par Melle Y... depuis le 31 août 2003, soit 11 années d'occupation ;

1°) ALORS QUE le locataire est tenu aux réparations locatives ; qu'en se bornant à relever, pour débouter le bailleur de sa demande, que « les énonciations du procès-verbal du constat d'huissier du 13 mai 2014 ne justifient pas la prise en charge de la rénovation du studio occupé par Melle Y... depuis le 31 août 2003, soit 11 années d'occupation », sans constater que les désordres constatés en fin de bail par l'huissier ne relevaient pas des réparations locatives incombant à la locataire, la juridiction de proximité n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1754 du code civil ;

2°) ALORS QUE le jugement doit être motivé ; qu'en s'abstenant d'analyser, même sommairement, les factures produites par le bailleur à l'appui de sa demande tendant à la condamnation de la preneuse aux frais de rénovation du studio loué, la juridiction de proximité n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ."

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