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Que veut dire clause réputée non écrite ?

Copropriété

Une clause réputée non écrite est une clause qui doit être considérée comme inexistante et ne doit pas recevoir application : cela a pour effet en particulier de permettre d'agir pour obtenir sa suppression sans se voir opposer utilement un délai de prescription. Voici un exemple pour une clause réputée non écrite d'un règlement de copropriété.

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 23 janvier 2015), que M. X..., copropriétaire, a assigné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier 9 boulevard Victor Hugo (le syndicat) en annulation de la septième résolution de l'assemblée générale du 29 janvier 2011 et de la première résolution de l'assemblée générale du 10 septembre 2011 et en fixation judiciaire d'une nouvelle répartition des charges de copropriété rendue nécessaire par les travaux d'aménagement que deux copropriétaires ont été autorisés à exécuter dans l'immeuble par une décision d'assemblée générale du 11 juin 2004 ;

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu que l'arrêt n'a pas statué sur la demande tendant à ce qu'il soit procédé judiciairement à la nouvelle répartition des charges rendue nécessaire par les travaux autorisés ;

Que l'omission de statuer pouvant être réparée par la procédure prévue à l'article 463 du code de procédure civile, le moyen n'est pas recevable ;

Mais, sur le second moyen :

Vu l'article 455 du code de procédure civile ;

Attendu que, pour débouter M. X... de sa contestation de l'assemblée générale du 10 septembre 2011, l'arrêt retient que celle-ci tend à remettre en cause les décisions prises par l'assemblée générale du 29 janvier 2011 qui n'ont pas été contestées dans le délai de deux mois ;

Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions qui faisaient valoir que la répartition des charges d'ascenseur devait être réputée non écrite pour être contraire aux dispositions d'ordre public des articles 10, 11, 25 et subsidiairement 26 de la loi du 10 juillet 1965, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute M. X... de sa contestation de l'assemblée générale du 10 septembre 2011, l'arrêt rendu le 23 janvier 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Pau ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Pau, autrement composée ;

Condamne le syndicat des copropriétaires aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires et le condamne à payer la somme de 3 000 euros à M. X... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze mai deux mille seize.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Sevaux et Mathonnet, avocat aux Conseils, pour M. X...

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. X... de sa demande en annulation de la résolution n°7 de l'assemblée générale de la copropriété de la résidence 7/9 boulevard Victor Hugo et 1 rue Joseph Garat à Saint-Jean-de-Luz en date du 29 janvier 2011 ;

Aux motifs propres que la résolution n°7 est ainsi rédigée : « A la demande des copropriétaires, M. X... : 1 – Adaptation de la répartition des charges de copropriété compte tenu des différents travaux d'aménagement effectués par les copropriétaires de l'immeuble, suite à la vente de ce dernier par la Société Générale, 2 – désignation d'un géomètre afin d'en déterminer les éléments quantitatifs, 3 – effet déclaratif et mise en application pratique au jour de leur première demande, à savoir lors de la réception du projet de répartition des charges afférentes aux gros travaux de rénovation des toitures et façades actuellement en cours. Résolution 7-1 : adaptation de la répartition des charges de copropriété compte tenu des différents travaux d'aménagement effectués par les copropriétaires de l'immeuble, suite à la vente de ce dernier par la Société Générale, Il ne peut être procédé au vote, l'unanimité requise ne pouvant être atteinte en raison d'un copropriétaire absent non représenté. Résolution 7-2 : désignation d'un géomètre afin d'en déterminer les éléments quantitatifs, Sans objet compte tenu du point 7-1. Résolution 7-3 : effet déclaratif et mise en application pratique au jour de leur première demande, à savoir lors de la réception du projet de répartition des charges afférentes aux gros travaux de rénovation des toitures et façades actuellement en cours. Sans objet compte tenu du point 7-1 » ; que force est de constater qu'il n'a été procédé à aucun vote sur le projet de résolution inscrit à l'ordre du jour qui permettrait de considérer que l'assemblée générale a pris, au sens de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, une «décision » susceptible de contestation ; que par ailleurs, les éléments versés aux débats ne permettent pas de considérer que cette absence de prise de décision, motivée par l'absence du quorum nécessaire constituerait un refus déguisé et abusif de la demande de M. X... ouvrant à celui-ci la possibilité d'une action judiciaire sur le fondement de l'article 42 et/ou de l'article 11 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Et aux motifs, le cas échéant repris des premiers juges, que c'est à juste titre que le défendeur fait valoir que la résolution numéro sept prise lors de l'assemblée générale réunie le 29 janvier 2011 n'a été précédée d'aucun vote effectif, qu'il a été seulement allégué une impossibilité de voter sur la question soumise en l'absence de l'un des copropriétaires, et que la demande d'annulation est donc dépourvue d'objet en l'absence de vote ; qu'il appartient seulement au demandeur de faire inscrire par le syndic la même question à l'ordre du jour d'une prochaine assemblée générale pour qu'il soit débattu de sa demande en application de l'article 11 et non de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Alors, de première part, qu'après la réalisation de travaux rendant nécessaires la modification de la répartition des charges de copropriété, tout copropriétaire peut saisir le tribunal à l'effet d'y faire procéder dès lors que l'assemblée générale, régulièrement saisie à cette fin, s'abstient de prendre une décision modifiant les bases de répartition des charges ; qu'au cas présent, la cour d'appel a relevé que l'assemblée générale des copropriétaires a refusé de voter une résolution, dont elle était régulièrement saisie et visant à modifier la répartition des charges consécutivement à la réalisation des travaux autorisés ; que dès lors, en affirmant que « cette absence de prise de décision, motivée par l'absence de quorum nécessaire,» ne pouvait être considérée comme constituant, « un refus déguisé et abusif de la demande de M. X... ouvrant à celui-ci la possibilité d'une action judiciaire sur le fondement de l'article 42 et/ou de l'article 11 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965 » (arrêt, p. 6 §3), cependant qu'à défaut de décision de l'assemblée générale relativement à la modification de la répartition des charges rendue nécessaire par la réalisation de travaux, M. X..., en qualité de copropriétaire, pouvait saisir le tribunal afin de faire procéder à ladite modification, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Alors, de deuxième part, que l'action en modification judiciaire de la répartition des charges de copropriété rendue nécessaire par la réalisation de travaux est subordonnée à l'absence de décision de l'assemblée générale régulièrement saisie d'une résolution en ce sens ; qu'en retenant, pour rejeter la demande de M. X... visant à faire procéder à une nouvelle répartition des charges rendue nécessaire par les travaux réalisés, que « l'absence de prise de décision » de l'assemblée générale ne constituait pas « un refus déguisé et abusif » (arrêt, p. 6 §3) de sa demande, alors que la demande de M. X... était justifiée par l'absence de décision de l'assemblée générale, la cour d'appel a statué par des motifs inopérants et privé sa décision de base légale au regard de l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Alors, de troisième part, que tout jugement doit être motivé à peine de nullité ; qu'en se bornant à affirmer que « les éléments versés aux débats ne permettent pas de considérer que cette absence de prise de décision, motivée par l'absence du quorum nécessaire, constituerait un refus déguisé et abusif de la demande de M. X... ouvrant à celui-ci la possibilité d'une action judiciaire sur le fondement de l'article 42 et/ou de l'article 11 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965 » (arrêt, p. 6 §3), sans viser, ni analyser, même sommairement, les pièces sur lesquelles elle s'est fondée, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. X... de sa contestation de l'assemblée générale du 10 septembre 2011 de la copropriété de la résidence des 7/9 boulevard Victor Hugo et 1 rue Joseph Garat à Saint Jean de Luz ;

Aux motifs que l'ordre du jour de cette assemblée était le suivant : «Résolution n°1 : - Mise en place de l'ascenseur : décision prise par l'AG du 29 janvier 2011, 6ème résolution. – Rappel : M. X... avait voté dans un premier temps contre les points 6-1, 6-2, 6-3, 6-4 et 6-8 de cette résolution en raison de son interrogation concernant les éléments de calcul des grilles de répartition des charges « ascenseur-installation » et «ascenseur-entretien » établies par Mme Y..., géomètre-expert.
Eclaircissements ayant été apportés, M. X... donne son accord à l'engagement des travaux d'ascenseur sous réserve que les clés de répartition des charges soient ajustées des résultats des actions actuellement pendantes concernant les tantièmes près le tribunal de Bayonne. Il s'agira entre autre de l'ajustement des surfaces des différents copropriétaires. – Résolution n°1 : Après examen de la proposition faite par M. X..., l'AG décide d'engager les travaux de mise en place de l'ascenseur arrêtés par l'AG du 29 janvier 2011 en sa sixième résolution selon les modalités fixées par cette même résolution et sur la base des grilles de répartition « ascenseur-création », « ascenseur-entretien » telle qu'établies par Mme Y..., lesquelles seront au besoin ajustées au vu du résultat de la procédure en cours devant le tribunal de Bayonne sur l'assignation du 10 mars 2011. – Résolution n°2 : Compte tenu de ce qui précède, l'AG ayant donné son accord à la proposition de M. X..., autorise le syndic à commander les travaux…, à procéder aux appels de fonds sur la base de la grille de répartition ascenseur-création établie par Mme Y..., à réviser au besoin le décompte de ces travaux sur la base de la grille telle qu'elle serait éventuellement ajustée au vu de l'expertise judiciaire à venir et du résultat de la procédure d'assignation du 10 mars 2011 » ; que le procès-verbal des décisions de l'AG du 10 septembre 2011 est ainsi rédigé : « Résolution n°1 : - Proposition de M. X... après consultation de son conseil ; « accord à l'engagement des travaux sous réserve que les clés de répartition des charges soient ajustées des résultats des actions actuellement pendantes concernant les tantièmes près le tribunal de Bayonne. Il s'agira entre autres de l'ajustement des surfaces des différents copropriétaires. – L'assemblée générale examine la proposition de M. X... et vote sur celle-ci. Votent pour : 142/1000 tantièmes (M. X...) Votent contre 743/1000 tantièmes Abstention : néant. – Cette résolution n'est pas adoptée, les conditions de la double majorité de l'article 26 n'étant pas réunies. – En conséquence de ce vote, la présente assemblée générale, ayant refusé la proposition de M. X... sur l'ajustement éventuel des grilles de répartition ascenseur au décompte « travaux ascenseur », renvoie aux termes de la sixième résolution de l'assemblée générale du 29 janvier 2011, dont elle demande au syndic de les mettre en oeuvre dans leur intégralité. Résolution n° 2 : cf. résolution n°1 ci-dessus » ; que M. X... ne peut être considéré comme forclos dans sa contestation de ces décisions, engagée dans le délai prévu par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'il doit cependant être débouté de cette contestation en ce qu'elle tend à remettre en cause, sans qu'il ne soit justifié d'un quelconque élément nouveau, les résolutions prises par l'assemblée générale du 29 janvier 2011 concernant la répartition des charges afférentes à l'ascenseur devant être installé dans la résidence et notamment : - la résolution 6-1 par laquelle l'assemblée a adopté les grilles de répartition pour les charges ascenseur selon le projet établi par Mme Y.... – la résolution 6- 2 par laquelle l'assemblée générale ayant adopté les grilles de répartition des charges ascenseur a décidé la création des charges spéciales correspondantes, avec des répartitions des tantièmes telles qu'adoptées par la résolution 6-1. – la résolution 6-3 par laquelle l'assemblée a décidé la modification du règlement de copropriété, l'officialisation et la publication du modificatif ; qu'en effet, il apparaît que si M. X... a voté contre ces résolutions, il ne les a pas contestées dans le délai de deux mois à compter de leur notification par le syndic (pièce n°1 produite par l'appelant) ; qu'il convient dès lors, réformant le jugement entrepris, de débouter M. X... de ce chef de contestation ;

Alors que le délai de deux mois prévu à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 pour contester une décision d'assemblée générale de copropriétaires n'est pas applicable aux résolutions adoptant une répartition des charges méconnaissant les dispositions impératives de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'en retenant, pour rejeter la contestation de M. X... contre l'assemblée générale du 10 septembre 2011, que cette contestation tendait à remettre en cause les résolutions adoptées par l'assemblée générale du 29 janvier 2011 relatives à la répartition des charges, non contestées dans le délai de deux mois, alors même que la contestation de M. X... portait sur la non-conformité de l'état de répartition des charges aux prescriptions légales impératives, la cour d'appel a violé les articles 10 et 42 de la loi du 10 juillet 1965.

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