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L'indemnité d'occupation n'est pas le loyer

La distinction entre loyer et indemnité d'occupation est d'importance : la solidarité entre les locataires ne survit pas à la résiliation du bail si elle n'est pas stipulée en ce qui concerne l'indemnité d'occupation.

"Vu les articles 1202 et 1382 du code civil ;

Attendu qu'il résulte de ces textes que la dette de loyer et d'indemnité d'occupation n'est pas, par elle-même, indivisible ;

Attendu que, pour condamner Mme Z..., d'une part solidairement avec M. Y..., au paiement d'une indemnité d'occupation, d'autre part seule, au paiement des indemnités, loyers et charges arréragés, l'arrêt constate que Mme Z... a quitté les lieux depuis plusieurs années mais qu'une clause du bail prévoit que les locataires resteront solidairement et indivisiblement tenus pour toutes les obligations nées de ce contrat ;

Qu'en statuant ainsi, alors que l'engagement solidaire souscrit par des copreneurs ne survit pas, sauf stipulation expresse contraire, à la résiliation du bail et que l'indemnité d'occupation est due en raison de la faute quasi délictuelle commise par celui qui se maintient dans les lieux, la cour d'appel a méconnu la portée des clauses du contrat et n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des textes susvisés ;

Et sur le deuxième moyen :

Vu l'article 455 du code de procédure civile ;

Attendu que, pour condamner Mme Z... à payer seule la somme de 16 348, 18 euros au titre de l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation, et celle de 4 208, 94 euros correspondant au montant des indemnités d'occupation dues au 1er mars 2014 outre les indemnités d'occupation dues jusqu'à parfaite libération des lieux, l'arrêt retient que le montant de cette condamnation n'excède pas celui de la demande ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'ayant considéré que Mme Z... était personnellement débitrice de la somme objet de l'effacement dont avait bénéficié M. Y..., elle l'a également condamnée, solidairement avec ce dernier, au paiement des indemnités d'occupation et que le total de cette condamnation dépassait le montant du préjudice sollicité par les bailleurs, la cour d'appel a entaché sa décision d'une contradiction de motifs et méconnu les exigences du texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail et condamné M. et Mme X... à payer à M. Y... des dommages-intérêts pour trouble de jouissance, l'arrêt rendu le 22 mai 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Douai ; remet, en conséquence, sur les autres points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Douai, autrement composée ;

Condamne M. et Mme X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme X... à payer à Mme Z... la somme globale de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois décembre deux mille quinze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour Mme Z...

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné Madame Sonia Z... à payer à Monsieur Philipe X... et Madame Nathalie B..., son épouse, la somme de 4. 208, 94 euros au titre des indemnités d'occupation dues au 1er mars 2014 et au paiement des indemnités d'occupation dues jusqu'à la libération complète des lieux.

Aux motifs qu'il ressort effectivement des pièces produites que la dette se montait à 6. 652, 30 euros au 1er juin 2011 ; le montant total des impayés s'est ensuite élevé à 20. 557, 12 au 1er mars 2014, déduction faite des divers frais mentionnés sur le décompte et non justifiés ; par ordonnance du 11 février 2014, le juge d'instance du tribunal d'instance d'Arras a conféré force exécutoire aux mesures recommandées par la commission de surendettement des particuliers du Pas de Calais, prise le 31 octobre pour le traitement de la situation de Monsieur Y... ; ces mesures prévoyaient l'effacement de la dette envers Monsieur et Madame X... à hauteur de 16. 348, 18 euros ; cette somme n'a pas été déduite du décompte produit par Monsieur et Madame X... de sorte qu'il convient de retenir que leur créance s'élève à la somme de 4. 208, 94 euros ; sur la demande en paiement formée à l'encontre de Madame Z..., il est établi que Madame Z... a quitté les lieux loués depuis plusieurs années et au moins depuis le 19 mars 2010, date du commandement de payer qui lui a été signifié à sa nouvelle adresse, l'huissier de justice ayant constaté qu'elle ne demeurait plus à l'ancienne ; les propriétaires ont donc été informés du départ de Madame Z... et du fait que Monsieur Y... se maintenait seul dans les lieux ; toutefois, le bail signé le 29 juin 2006 par Monsieur Y... et Madame Z... contient une clause prévoyant expressément que les locataires resteront solidairement et indivisiblement tenus pour toutes les obligations nées de ce contrat, en application de cette disposition contractuelle, Madame Z... reste, malgré son départ, solidairement tenue au paiement des loyers et charges ainsi que des indemnités d'occupation expressément par le bail en cas de maintien dans les lieux malgré la résiliation, Madame Z..., qui n'est pas concernée par l'effacement de la dette prononcée au profit de Monsieur Y... sera donc condamnée à payer seule à Monsieur et Madame X... la somme de 16. 348, 18 euros au titre de l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation ; elle sera en outre condamnée à leur payer, solidairement avec Monsieur Y..., la somme de 4. 208, 94 euros correspondant au montant des indemnités d'occupation dues au 1er mars 2014, outre les indemnités d'occupation dues jusqu'à parfaite libération des lieux ; le montant total de la condamnation ainsi prononcée n'excède pas celui de la demande compte tenu de la prise en compte des indemnités d'occupation échues jusqu'au 1er mars 2014 ;

Alors que, tout engagement solidaire consenti par des locataires ne produit plus aucun effet une fois prononcée la résiliation du contrat de bail ; que la cour d'appel, en condamnant Madame Z... au paiement d'une somme de 4. 208, 94 euros au titre des indemnités d'occupation dues au 1er mars 2014, ainsi qu'aux indemnités d'occupation jusqu'à libération complète des lieux, quand la résiliation judiciaire du contrat de bail avait été prononcée par les premiers juges et confirmée par elle, sans rechercher si cet engagement solidaire devait survivre au prononcé de cette résolution, a ainsi privé son arrêt de base légale au regard des articles 1202 et 1382 du code civil.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné solidairement Monsieur Giles Y... et Madame Sonia Z... à payer à Monsieur Philipe X... et Madame Nathalie B..., son épouse, la somme de 4. 208, 94 euros, au titre des indemnités d'occupation dues au 1er mars 2014, d'avoir condamné Madame Sonia Z... à payer à Monsieur Philippe X... et Madame Nathalie B..., son épouse, la somme de 16. 348, 18 euros, au titre de l'arriéré des indemnités, loyers et charges ; condamné Madame Sonia Z... à payer, solidairement avec Monsieur Gilles Y... à Monsieur Philippe X... et Madame Nathalie B..., son épouse, les indemnités d'occupation dues jusqu'à la libération complète des lieux.

Aux motifs que sur la demande en paiement formée à l'encontre de Madame Z..., il est établi que Madame Z... a quitté les lieux loués depuis plusieurs années et au moins depuis le 19 mars 2010, date du commandement de payer qui lui a été signifié à sa nouvelle adresse, l'huissier de justice ayant constaté qu'elle ne demeurait plus à l'ancienne ; les propriétaires ont donc été informés du départ de Madame Z... et du fait que Monsieur Y... se maintenait seul dans les lieux ; toutefois, le bail signé le 29 juin 2006 par Monsieur Y... et Madame Z... contient une clause prévoyant expressément que les locataires resteront solidairement et indivisiblement tenus pour toutes les obligations nées de ce contrat, en application de cette disposition contractuelle, Madame Z... reste, malgré son départ, solidairement tenue au paiement des loyers et charges ainsi que des indemnités d'occupation expressément par le bail en cas de maintien dans les lieux malgré la résiliation, Madame Z..., qui n'est pas concernée par l'effacement de la dette prononcée au profit de Monsieur Y... sera donc condamnée à payer seule à Monsieur et Madame X... la somme de 16. 348, 18 euros au titre de l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation ; elle sera en outre condamnée à leur payer, solidairement avec Monsieur Y..., la somme de 4. 208, 94 euros correspondant au montant des indemnités d'occupation dues au 1er mars 2014, outre les indemnités d'occupation dues jusqu'à parfaite libération des lieux ; le montant total de la condamnation ainsi prononcée n'excède pas celui de la demande compte tenu de la prise en compte des indemnités d'occupation échues jusqu'au 1er mars 2014 ;

Alors, que, la cour d'appel, en condamnant à titre personnel Madame Z... au paiement de la somme de 16. 348, 18 euros, puis de 4. 208, 94 euros à titre solidaire avec son colocataire, tout en affirmant que le montant total de la condamnation ainsi prononcé n'excédait pas celui de la demande, la cour d'appel a entaché son arrêt d'une contradiction de motifs, en violation de l'article 455 du code de procédure civile.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné Monsieur Philipe X... et Madame Nathalie B..., son épouse, à payer à Monsieur Gilles Y... la somme de 500 euros au titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance.

Aux motifs que sur la demande reconventionnelle pour trouble de jouissance ; les constatations de l'huissier de justice ne font pas apparaitre l'existence d'un trouble de jouissance sauf en ce qui concerne les fuites de la chaudière et l'humidité de la salle de bains dont l'importance est en outre attestée par les photographies produites ; ce trouble de jouissance demeure cependant limité et sera suffisamment réparé par l'allocation d'une somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

Alors qu'en relevant d'abord l'importance du trouble de jouissance subi par les locataires, pour ensuite retenir sans autre explication que ce trouble demeurait limité et serait suffisamment réparé par l'allocation d'une somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts, la cour d'appel a entaché son arrêt d'une contradiction de motifs, en violation de l'article 455 du code de procédure civile."

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