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Préemption illégale et commission de l'agence : ne pas se faire avoir !

Voici un arrêt qui juge que la commune qui avait effectué une préemption illégale doit être condamnée à payer la commission de l'agence (50 000 €) que celle-ci n'avait pas pu percevoir en raison de cette préemption illégale.

Voila pourquoi il faut contester la décision de préemption !

"La société MK IMMO demande à la Cour :

1° d'annuler le jugement n° 1102250 en date du 26 janvier 2012 par lequel le Tribunal administratif de Montreuil a rejeté sa demande tendant à la condamnation de la commune de Pantin à lui verser la somme de 50 000 euros, portant intérêts au taux légal à compter du 11 janvier 2011, en réparation du préjudice subi en raison de l'exercice illégal par la commune de son droit de préemption ;

2° d'annuler la décision par laquelle la commune de Pantin a rejeté sa demande indemnitaire et de condamner ladite commune à lui verser cette somme ;

3° de mettre à la charge de la commune de Pantin le versement de la somme de 5 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;

Elle soutient que :

- c'est à tort que les premiers juges ont considéré que la cause directe du préjudice dont elle se prévaut réside dans la renonciation du vendeur ; que le préjudice qu'elle a subi est la conséquence directe de l'exercice du droit de préemption par la commune de Pantin qui était la seule clause permettant au vendeur de se délier de sa promesse ; que la jurisprudence accepte d'indemniser le vendeur lorsqu'il a utilisé son droit de renoncer à vendre après une décision de préemption illégale ; que le préjudice subi résulte de façon directe et certaine de l'illégalité commise par la commune de Pantin ;
- la fin de non-recevoir opposée par la commune en première instance tiré de la prescription quadriennale ne saurait prospérer dès lors que celle-ci a été interrompue le 12 juillet 2007 par l'exercice d'un recours pour excès de pouvoir contre la décision de préemption; qu'un nouveau délai de prescription a commencé à courir le jour du jugement le 22 octobre 2010 sur le recours en annulation ; qu'à la date de l'introduction de la demande indemnitaire le 11 janvier 2011 aucune prescription ne pouvait être opposée ;
- la jurisprudence admet qu'un intermédiaire immobilier puisse être indemnisé à la suite d'une préemption illégale du préjudice résultant pour lui de ne pas avoir pu percevoir sa commission ; que le mode d'indemnisation du préjudice dans l'hypothèse de l'abandon d'une procédure de préemption a été fixé par un arrêt du Conseil d'Etat du 15 mai 2006 " commune du Fayet " ; que la décision de préemption du 18 juillet 2008 ayant été annulée pour des raisons de fond, cette illégalité est de nature à ouvrir droit à réparation ;
- s'il était certes possible au propriétaire de procéder à la vente une fois que l'acquéreur évincé ait obtenu l'annulation de la décision de préemption, elle n'était, quant à elle, que titulaire d'un mandat en vertu de la promesse de vente pour acheter le bien ; que ladite promesse de vente ayant expiré le 10 février 2007, elle n'a plus depuis aucune garantie qu'une nouvelle vente se fasse par son intermédiaire ; que c'est donc bien la décision de préemption, et elle seule, qui est à l'origine de son préjudice résidant dans le fait de ne pas avoir pu toucher sa commission ;
- son préjudice est égal à la commission d'agence qui était stipulée dans la promesse de vente et mentionnée dans la déclaration d'intention d'aliéner, à savoir 50 000 euros ; qu'il y aura lieu de l'agrémenter des intérêts légaux à compter du 11 janvier 2011;
.....................................................................................................................
Vu les autres pièces du dossier ;

Vu le code de justice administrative ;

Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;

Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 19 décembre 2013 :

- le rapport de Mme Colrat, premier conseiller,
- les conclusions de Mme Agier-Cabanes, rapporteur public,
- et les observations de Me A...de la SCP Sartorio - Lonqueue - Sagalovitsch et associés pour la commune de Pantin ;
1. Considérant que la société Apogée Sarl a signé, le 2 juin 2006, une promesse de vente au bénéfice de la société Investissement Vincennes portant sur un pavillon d'habitation, sis 19, rue Charles Auray, à Pantin expirant le 28 septembre 2006 ;que la promesse de vente prévoyait le versement par l'acquéreur d'une commission de 50 000 euros au bénéfice du négociateur, la société MK IMMO ; que, par décision du 18 juillet 2006, le maire de la commune de Pantin a décidé d'exercer son droit de préemption sur cet immeuble ; que, par jugement en date du 20 octobre 2010 devenu définitif, le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise a annulé ladite décision au motif que la commune ne justifiait pas de la réalité d'un projet d'action ou d'une opération d'aménagement qui aurait existé à la date d'exercice du droit de préemption ; que l'agence MK IMMO a, par une demande préalable adressée le 11 janvier 2011 à la commune de Pantin, demandé l'indemnisation de son préjudice résultant de l'impossibilité dans laquelle elle s'est trouvée de percevoir sa commission d'un montant de 50 000 euros prévue par la promesse de vente ; que cette demande indemnitaire a été rejetée par la commune par une décision en date 7 mars 2011 ; que par jugement en date du 26 janvier 2012, le Tribunal administratif de Montreuil a rejeté la demande de la société MK IMMO aux fins d'annulation du refus d'indemnisation de la commune et de condamnation de la commune à lui verser 50 000 euros ; que la société MK IMMO interjette régulièrement appel devant la Cour ;

2. Considérant qu'à l'issue d'une procédure de préemption qui n'a pas abouti, le propriétaire du bien en cause peut, si la décision de préemption n'était pas légalement justifiée, obtenir réparation du préjudice que lui a causé de façon directe et certaine cette illégalité ; qu'il en va de même du négociateur chargé de la vente qui devait recevoir une commission incluse dans le prix figurant dans la promesse de vente initiale ;

3. Considérant, qu'il résulte de l'instruction que rien ne permet de présumer que l'acquéreur aurait renoncé au bénéfice de la promesse de vente signée le 2 juin 2006 et que c'est uniquement du fait de l'exercice par le maire de Pantin du droit de préemption de la commune que la société Apogée SARL a été empêchée de vendre son bien à la société Investissement Vincennes ; qu'ainsi, la requérante est fondée à soutenir que l'exercice illégal du droit de préemption est la cause directe de l'échec de la vente et de l'impossibilité dans laquelle elle s'est trouvée de percevoir la commission prévue par ledit contrat ; que, dès lors, la requérante est fondée à soutenir que c'est à tort que le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise s'est fondé sur le motif de l'absence de lien de causalité entre la décision de préemption illégale du maire de Pantin et le préjudice subi pour refuser de faire droit à sa demande tendant à l'annulation de la décision du maire de Pantin en date du 7 mars 2011 et à la condamnation de la commune de Pantin de l'indemniser du préjudice subi ;

4. Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que la société MK IMMO est en droit de demander la condamnation de la commune de Pantin à lui verser la somme de 50 000 euros représentant le montant de la commission prévue par la promesse de vente signée le 2 juin 2006 au titre du préjudice résultant pour elle du fait de la décision illégale de préemption ;

5. Considérant que la société MK IMMO a droit aux intérêts de la somme de 50 000 euros à compter du 12 janvier 2011, date de réception, par la commune de Pantin, de sa demande préalable d'indemnisation ;

Sur l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :

6. Considérant qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la commune de Pantin le versement à la société MK IMMO d'une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;

7. Considérant, en revanche, que les dispositions de cet article font obstacle à ce que soit mis à la charge de la société MK IMMO, qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante, le versement à la commune de Pantin de la somme que celle-ci demande au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens ;
DECIDE :

 


Article 1er : Le jugement n° 1102250 en date du 26 janvier 2012 du Tribunal administratif de Montreuil est annulé.
Article 2 : La commune de Pantin versera à la société MK IMMO une somme de 50 000 euros qui portera intérêt au taux légal à compter du 12 janvier 2011.
Article 3 : La commune de Pantin versera à la société MK IMMO une somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 4 : Les conclusions de la commune de Pantin présentées sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées."

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