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Le syndic engage sa responsabilité s'il n'exécute pas les décisions de l'assemblée générale de la copropriété

Le syndic engage sa responsabilité s'il n'exécute pas les décisions de l'assemblée générale de la copropriété : c'est ce que rappelle cette décision.

 

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 6 avril 2012), que Mme X... est propriétaire de lots de copropriété dans un immeuble situé ... ; que les copropriétaires ont décidé de procéder au ravalement des façades et à la révision de la toiture et ont demandé à la société Marseille Aménagement l'attribution de subventions versées dans le cadre d'une opération d'amélioration de l'habitat ; que cette société ayant sollicité la réalisation de travaux complémentaires relatifs à la réfection de la cage d'escalier, les copropriétaires ont, lors d'une assemblée générale du 25 novembre 2008, mandaté à cette fin un architecte pour faire établir des devis, qui devaient être communiqués à ladite société ; que cette dernière n'ayant pas reçu les documents sollicités, l'opération s'est terminée sans que les subventions n'aient été versées ; que Mme X... a assigné la société Jurisproximmo, en sa qualité de syndic de l'immeuble, et le syndicat des copropriétaires, en réparation de son préjudice ;

Sur le second moyen : 

Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de la débouter de ses demandes à l'encontre du syndicat des copropriétaires du ..., alors, selon le moyen, que le syndicat des copropriétaires a l'obligation de réparer les dommages subis par les copropriétaires du fait de la défaillance des parties communes, et en particulier de leur défaut d'entretien ; qu'ainsi, dès lors qu'il résultait des propres constatations de l'arrêt que la carence de la copropriété à remettre en état la cage d'escalier était la cause du refus des subventions dont pouvait bénéficier Mme X..., ce qui caractérisait la faute du syndicat des copropriétaires de l'immeuble ... et le préjudice subi par Mme X..., la cour d'appel, en se bornant à invoquer les délibérations de l'assemblée générale sur les travaux à effectuer, ce qui constituait un motif inopérant laissant entiers la faute du syndicat relative au défaut d'entretien de la cage d'escalier et le préjudice en résultant pour Mme X... en raison du refus de la subvention individuelle promise, n'a pas justifié légalement sa décision au regard de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Mais attendu qu'ayant retenu à bon droit que Mme X... ne rapportait pas la preuve d'un préjudice en relation directe avec le défaut d'entretien des parties communes, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ; 

Mais sur le premier moyen :

Vu l'article 1382 du code civil, ensemble l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu que pour rejeter la demande dirigée contre le syndic, la cour d'appel retient qu'aucun reproche ne peut être adressé à la société Jurisproximmo pour sa gestion antérieure au 11 décembre 2008, date à laquelle elle a reçu quitus pour sa gestion, que certes elle ne justifie pas de ses diligences pour la période postérieure mais qu'il résulte d'un courrier de Marseille Aménagement du 6 février 2009 que l'architecte n'a pas transmis les documents prévus, et qu'en tout état de cause, rien ne permet de dire que si ce dernier avait établi des devis, les copropriétaires auraient effectivement voté les travaux de réfection de la cage d'escalier, et qu'à supposer même qu'ils l'aient fait, que cela aurait suffi à permettre l'attribution d'une subvention à Mme X... alors qu'elle ne justifie pas avoir effectué les travaux de mise aux normes de son logement, auxquels était également subordonnée l'attribution des subventions, ce d'autant qu'elle a indiqué que ses demandes de financement des travaux de ravalement n'avaient pas abouti et qu'elle n'a payé que le 19 mai 2010 sa quote part de ces travaux ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que le syndic, chargé d'assurer l'exécution des délibérations de l'assemblée générale, ne justifiait pas de diligences postérieures au 11 décembre 2008 en vue d'assurer l'exécution des décisions prises par les copropriétaires le 25 novembre 2008, et sans constater que la réalisation de travaux par Mme X... dans ses parties privatives lui avait été demandée, ni rechercher comme elle y était invitée si le comportement du syndic ne lui avait pas fait perdre une chance d'obtenir une subvention, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; 

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté Mme X... de ses demandes dirigées contre la société Jurisproximmo, l'arrêt rendu le 6 avril 2012, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;

Condamne la société Jurisproximmo aux dépens ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Jurisproximmo à payer à Mme X... la somme de 2 500 euros ; rejette les demandes de la société Jurisproximmo et du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé ... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept septembre deux mille treize, signé par M. Terrier, président, et par M. Dupont, greffier de chambre, qui a assisté au prononcé de l'arrêt.

 

 

MOYENS ANNEXES au présent arrêt.

Moyens produits par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour Mme X....

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Madame Rachida X... de ses demandes à l'encontre de la Société JURISPROXIMMO ;

AUX MOTIFS QUE certes, la Société JURISPROXIMMO ne justifie pas de ses diligences postérieures, mais que d'une part le 6 février 2009 le responsable de MARSEILLE AMENAGEMENT lui a écrit : « Je suis sans nouvelle des travaux à entreprendre dans la cage d'escalier. L'architecte devait me transmettre une estimation et ensuite un devis de travaux et je n'ai toujours rien reçu » ; que d'autre part, et en tout état de cause, rien ne permet de dire que si ce dernier avait établi les documents nécessaires pour permettre à une assemblée générale extraordinaire de délibérer, les copropriétaires auraient effectivement voté les travaux de réfection de la cage d'escalier, et qu'à supposer qu'ils l'aient fait, que cela aurait suffit à faire obtenir une subvention à Madame X... ; qu'en effet, cette dernière ne justifie pas avoir effectué, en leur temps, les travaux de mise aux normes d'habitabilité, de confort et de sécurité des logements, parties privatives, qui lui incombaient, ce qui doit d'autant plus d'être relevé ici que le 15 juillet 2008 elle écrivait à MARSEILLE AMENAGEMENT « Je suis actuellement dans l'impossibilité de faire aboutir mes demandes de financement auprès des organismes bancaires¿ », et qu'elle n'a finalement payé sa quote-part de charges de travaux de ravalement des façades que le 19 mai 2010 ;

1- ALORS QUE le syndic, investi du pouvoir d'administrer et de conserver l'immeuble en copropriété, ainsi que de sauvegarder les droits afférents à l'immeuble, est responsable à l'égard de chaque copropriétaire, sur le fondement quasi-délictuel, des fautes commises dans l'accomplissement de sa mission ; qu'ainsi, la Cour d'appel qui tout en constatant que le syndic de copropriété ne justifiait d'aucune diligence pour assurer la bonne exécution des résolutions prises par l'assemblée générale du 25 novembre 2008 adoptant le principe des travaux sur la cage d'escalier et décidant qu'une estimation des travaux devait être donnée à MARSEILLE AMENAGEMENT pour la Commission d'examen du dossier de subvention, si bien qu'en dépit de relances postérieures les subventions n'avaient pas été obtenues, a cru pouvoir exonérer la Société JURISPROXIMMO de sa responsabilité sur le motif que l'absence de transmission de l'estimation et du devis de travaux était le fait de l'architecte, bien qu'il résultait de ses propres constatations que le syndic n'avait justifié d'aucune relance, démarche et diligence auprès de cet architecte pour assurer l'exécution des décisions prises par l'assemblée générale et que cette carence caractérisait une faute de gestion, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations au regard de l'article 1382 du Code civil, ensemble l'article 1992 du même Code et de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ;

2- ALORS QU'en refusant de rechercher si la faute de gestion du syndic n'avait pas à tout le moins fait perdre à Madame X... une chance de voir voter les travaux de réfection de la cage d'escalier et d'obtenir une subvention, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ;

3- ALORS QU'il résulte des propres constatations de l'arrêt que la subvention avait été refusée faute de transmission d'un devis relatif à la remise en état de la cage d'escalier si bien qu'en refusant de réparer le préjudice subi par Madame X... au motif inopérant que celle-ci n'aurait pas effectué en leur temps les travaux de mise aux normes d'habitabilité, de confort et de sécurité des parties privatives, ce qui n'avait jamais été opposé par MARSEILLE AMENAGEMENT comme cause de refus des subventions, la Cour d'appel n'a pas justifié légalement sa décision au regard de l'article 1382 du code civil ;

4- ALORS QU'il résulte des propres constatations de l'arrêt que la subvention avait été refusée faute de transmission d'un devis relatif à la remise en état de la cage d'escalier si bien qu'en refusant de réparer le préjudice subi par Madame X... au motif inopérant que celle-ci n'avait payé sa quote-part de charges de travaux de ravalement des façades que le 19 mai 2010, ce qui pouvait trouver justification dans la carence du syndic et n'avait pas été en tout état de cause le motif de refus des subventions, la Cour d'appel n'a pas justifié légalement sa décision au regard de l'article 1382 du code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Madame Rachida X... de ses demandes à l'encontre du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble ... ;

AUX MOTIFS QUE l'assemblée générale a délibéré sur les travaux à effectuer et ses décisions n'ont pas été attaquées ; qu'au surplus Madame X... n'invoque ni ne prouve aucun préjudice en relation directe avec la faute alléguée ;

ALORS QUE le Syndicat des copropriétaires a l'obligation de réparer les dommages subis par les copropriétaires du fait de la défaillance des parties communes, et en particulier de leur défaut d'entretien ; qu'ainsi, dès lors qu'il résultait des propres constatations de l'arrêt que la carence de la copropriété à remettre en état la cage d'escalier était la cause du refus des subventions dont pouvait bénéficier Madame X..., ce qui caractérisait la faute du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble ... et le préjudice subi par l'exposante, la Cour d'appel, en se bornant à invoquer les délibérations de l'assemblée générale sur les travaux à effectuer, ce qui constituait un motif inopérant laissant entiers la faute du syndicat relative au défaut d'entretien de la cage d'escalier et le préjudice en résultant pour Madame X... en raison du refus de la subvention individuelle promise, n'a pas justifié légalement sa décision au regard de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965."

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