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Changement de destination d'un lot de copropriété

Un arrêt sur le changement de destination du lot de copropriété et la notion de destination de l'immeuble en copropriété :


"Vu les articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 24 juin 2011), que le syndicat des copropriétaires "La Lombarde" (le syndicat) a assigné la société Teva, propriétaire des lots de copropriété 17 et 18 qu'elle a donnés à bail à M. X... pour l'exploitation d'un magasin d'articles et de vêtements de sport ainsi que M. X..., aux fins de remise du lot 17 en son état initial de garage ;

Attendu que, pour accueillir la demande, l'arrêt retient que la transformation d'une partie d'un local à usage de garage en local de vente et d'exposition avec occupation par la clientèle est de nature à influer sur les droits des autres copropriétaires, un magasin ne pouvant être assimilé, ne serait-ce qu'au regard du calcul des tantièmes affectant chaque lot, à un garage ;

Qu'en statuant ainsi, sans constater que le changement d'usage du lot 17 (la transformation du lot 17) était contraire aux droits des autres copropriétaires ou à la destination de l'immeuble, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ; 


PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 24 juin 2011, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;

Condamne la syndicat des copropriétaires La Lombarde et M. Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, les condamne à payer à M. X... et à la SCP Téva la somme globale de 2 500 euros ; rejette les autres demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze décembre deux mille douze.





MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Peignot, Garreau et Bauer-Violas, avocat aux Conseils, pour M. Jean-Jacques X... et la société Teva 

Le moyen reproche à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir débouté la SCP TEVA et M. X... de leurs demandes d'annulation, tant sur la forme qu'au fond, de l'assemblée générale des copropriétaires qui s'est tenue le 10 décembre 2004, de les avoir déboutés de leur demande d'annulation de la résolution n° 17 de l'assemblée générale du 10 décembre 2004, d'avoir dit que le changement d'affectation du lot n° 17 est contraire aux prescription du règlement de copropriété LA LOMBARDE, créant une situation nuisible à la sécurité et à la tranquillité des autres copropriétaires, d'avoir condamné in solidum la SCP TEVA et son locataire, M. X..., à effectuer les travaux nécessaires pour la remise en conformité du lot n° 17 avec l'affectation définie par le règlement de copropriété, sous astreinte de 150 € par jour de retard en cas de nonexécution, courant à compter du 30ème jour suivant la signification de l'arrêt, 

AUX MOTIFS QUE "…la transformation d'une partie d'un local dévolue à l'usage de garage, en local de vente et d'exposition avec occupation par la clientèle, est de nature, à tout le moins, à influer sur les droits des autres copropriétaires, un magasin ne pouvant être assimilé, ne serait-ce qu'au regard du calcul des tantièmes affectant chaque lot, à un garage ;

Et attendu que cette seule circonstance que la SCP TEVA a modifié, par divers travaux, la destination de son local constituant, selon le règlement de copropriété, un garage, sans en avoir demandé l'autorisation à l'assemblée générale des copropriétaires, suffit à justifier la demande de ce syndicat des copropriétaires aux fins de remise des lieux en leur état initial de simple garage avec l'accès correspondant" (arrêt p. 5 et 6).

ET AUX MOTIFS, EVENTUELLEMENT ADOPTES, QU'il est constant que la SCP TEVA et son locataire, M. X..., utilisent le numéro 17 comme un local commercial accessoire où sont entreposés des matériels tels que des skis, produits de farts et vêtements.

Attendu que le règlement de copropriété précise que "les locaux qualifiés à usage autres que l'habitation par l'état de division, pourront être utilisés pour l'exercice de n'importe quel usage…à condition 110992/FJ/DG que l'activité ne nuise pas à la sécurité de l'immeuble ou à la tranquillité des autres occupants.

Que manifestement l'accueil du public dans un local non prévu et pas adapté à cette fin crée un problème de sécurité et nuit à la tranquillité de la copropriété qui a été amenée à voter la délibération n° 18 précitée" (jugement p. 5).


ALORS, D'UNE PART, QUE le juge doit respecter et faire respecter le principe du contradictoire si bien qu'en relevant d'office, pour condamner la SCP TEVA et M. X... à restituer au lot n° 17 sa destination telle que prévue par le règlement de copropriété, que la transformation de la partie du local dévolue à un usage de garage en local de vente était de nature à influer sur les droits des autres copropriétaires, "un magasin ne pouvant être assimilé, ne serait-ce qu'au regard du calcul des tantièmes affectant chaque lot, à un garage", sans inviter les parties à fournir leurs explications sur ce point, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile,

ALORS, D'AUTRE PART, QUE tout jugement doit comporter des motifs propres à le justifier si bien qu'en affirmant péremptoirement, pour condamner la SCP TEVA et M. X... à restituer au local sa destination initiale, que la transformation de la partie du local dévolue à un usage de garage en local de vente était de nature à influer sur les droits des autres copropriétaires, "un magasin ne pouvant être assimilé, ne serait-ce qu'au regard du calcul des tantièmes affectant chaque lot, à un garage", sans s'expliquer concrètement sur les éléments lui permettant de retenir l'existence de cette "influence", la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, 

ALORS, ENSUITE, QUE le copropriétaire d'un lot de copropriété peut modifier sans autorisation sa destination pourvu qu'il ne porte atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble si bien qu'en se contentant de relever, pour condamner la SCP TEVA et M. X... à restituer au local sa destination initiale, que la transformation de la partie du local dévolue à un usage de garage en local de vente était de nature à "influer sur les droits des autres copropriétaires", "un magasin ne pouvant être assimilé, ne serait-ce qu'au regard du calcul des tantièmes affectant chaque lot, à un garage", la cour d'appel, qui n'a pas caractérisé une atteinte aux droits des autres copropriétaire ou à la destination de l'immeuble, a statué par des motifs inopérants et privé sa décision de base légale au regard des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, 110992/FJ/DG 

ET ALORS, ENCORE, QUE le copropriétaire d'un lot de copropriété peut modifier sans autorisation sa destination telle que prévue par le règlement de copropriété pourvu qu'il ne porte atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble, si bien qu'en estimant que le seul fait d'affecter à un usage commercial la partie d'un lot désignée comme un garage par le règlement de copropriété, sans obtenir l'accord de l'assemblée générale des copropriétaires, suffisait à faire droit à la demande de remise en état formée par le syndicat des copropriétaires, la cour d'appel a violé les articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 ;

ALORS, ENFIN, QUE la cour d'appel ne pouvait, par motifs adoptés, condamner la SCP TEVA et M. X... à remettre en état le lot n° 17 en raison du risque que fait peser cette affectation aux autres occupants de l'immeuble, sans répondre au moyen selon lequel la commission de sécurité avait visité les lieux à plusieurs reprises et donné un avis favorable à son exploitation de sorte qu'elle a violé l'article 455 du code de procédure civile."

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