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Compromis de vente et dégât des eaux avant l'acte authentique

L'acheteur immobilier n'est plus tenu d'acquérir si un dégât des eaux survient entre le compromis et l'acte authentique :

 

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Besançon, 29 juin 2011), que par acte du 11 novembre 2005, Mme X... a promis de vendre à M. Y... une maison ancienne entièrement rénovée ; que le "compromis" stipulait que le vendeur s'engageait à entretenir et à conserver le bien en son état actuel et à prendre toutes les précautions utiles jusqu'au jour de la régularisation par acte authentique ; qu'invoquant un dégât des eaux provoqué par le gel des canalisations, l'acquéreur a refusé de régulariser la vente ; que Mme X... l'a assigné en résolution du contrat à ses torts et en paiement de la clause pénale ;

Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de la débouter de ses demandes et de la condamner au paiement de dommages-intérêts, alors, selon le moyen :

1°/ que l'acquéreur signataire d'une promesse de vente peut refuser de signer l'acte authentique s'il établit l'existence d'une raison légitime justifiant son désengagement ; qu'en estimant que M. Y... avait pu se désengager de bonne foi de la vente en invoquant "la difficulté née du dégât des eaux" survenu après la signature de la promesse de vente, tout en relevant que l'étendue et la gravité de ce dégât des eaux n'étaient pas certaines ce dont il résultait que l'acquéreur n'avait pas établi la légitimité de la circonstance qu'il invoquait pour se soustraire à la signature de l'acte authentique, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et a violé l'article 1315 du code civil ;

2°/ que l'acquéreur ne peut se soustraire à la signature de l'acte authentique qu'à charge pour lui de démontrer l'existence d'une raison légitime ; qu'en estimant que M. Y... avait pu se désengager de bonne foi de la vente en invoquant "la difficulté née du dégât des eaux" survenu après la signature de la promesse de vente, sans se prononcer sur la gravité du dégât des eaux invoqué par celui-ci, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1601 du code civil ;

3°/ que dans ses conclusions d'appel, Mme X... faisait valoir que le dégât des eaux était survenu le 6 janvier 2006 et que, pour repousser le rendez-vous fixé à la fin du mois de février 2006 en vue de la signature de l'acte authentique, M. Y... n'avait nullement invoqué ce dégât des eaux, pas plus qu'il n'avait sollicité une expertise judiciaire lui permettant le cas échéant d'étayer ses allégations ; qu'en constatant que M. Y... n'avait invoqué le dégât des eaux qu'à compter du mois d'avril 2006 simplement , sans répondre aux conclusions de Mme X... faisant valoir que ce retard caractérisait la mauvaise foi de l'acquéreur, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 

Mais attendu qu'ayant relevé que les conséquences dommageables du gel des canalisations n'étaient pas réparées à la date prévue pour la signature de l'acte authentique et que, M. Y..., présent au rendez-vous fixé pour la signature de l'acte avait, compte tenu de l'importance du sinistre et des conséquences susceptibles d'en résulter, demandé une vérification de la structure de l'immeuble à laquelle Mme X... s'était opposée et souhaitait obtenir une remise en état du bien comme à l'origine et non une indemnité d'assurance qui ne correspondait pas aux dégâts réels, et souverainement retenu que Mme X... avait fait preuve d'imprudence en laissant l'immeuble inoccupé depuis plusieurs mois, sans prendre les précautions indispensables dans une région sujette à des températures très basses en hiver, la cour d'appel, qui n'a pas inversé la charge de la preuve et a répondu aux conclusions, a pu en déduire que la mauvaise foi de l'acquéreur n'était pas établie et débouter Mme X... de ses demandes ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme X... à payer à M. Y... la somme de 2 500 euros, rejette la demande de Mme X... ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq septembre deux mille douze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par Me Balat, avocat aux Conseils, pour Mme X... 

Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté Mme X..., en son nom personnel et ès qualités, de l'ensemble de ses demandes et de l'avoir condamnée à payer à M. Y... la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts ;

AUX MOTIFS QU' en signant l'acte du 11 novembre 2005, Andrée X... a contracté, à titre personnel et ès qualités, l'obligation de délivrer l'immeuble vendu tel qu'existant à cette date, et de prendre pour ce faire toutes mesures utiles ; qu'il est vrai qu'un sinistre comme un dégât des eaux ou autre peut toujours survenir entre la date du compromis de vente et celle de l'acte authentique, mais que les dispositions de l'article 1603 comme celles de l'acte du 11 novembre 2005 font peser sur le vendeur la charge de mettre tout en oeuvre pour l'éviter, en tous cas pour les réparer de manière à délivrer l'objet de la vente dans son état à la date de l'accord des consentements ; qu'en l'espèce, non seulement Andrée X... a fait preuve d'imprudence en laissant l'immeuble inoccupé depuis plusieurs mois, sans prendre les précautions indispensables dans une région sujette à des températures très basses en hiver (le rapport de l'expert d'assurance A... ne souffre pas sur ce point la critique), mais encore les conséquences dommageables du gel des canalisations survenu le 6 janvier 2006 n'étaient pas, à la date prévue pour la signature de l'acte authentique, réparée ou en voie de l'être de manière telle qu'il y eût restitution intégrale des lieux ; que même s'il est usuel, dans ces circonstances, que les parties à la vente conviennent non d'une réparation effective mais d'une attribution à l'acquéreur de l'indemnité d'assurance, encore faut-il que celui-ci ait la garantie que cette indemnité sera suffisante ; que début avril 2006, Serge Y... n'était pas avisé du montant de l'indemnité ; que Maître B..., notaire, lui écrivait le 4 juin 2006, qu'elle avait contacté l'expert de l'assurance pour avoir toutes précisions utiles sur « le montant de l'indemnisation devant vous revenir », ce qui signifie que le vendeur, et son notaire, n'avaient pas hésité à prévoir un rendez-vous de signature le 3 avril 2006 alors même que cette difficulté n'était pas réglée ; que de plus, l'indemnité versée par l'assurance entre les mains de Maître B... le 9 juin 2006, soit 6.140 €, ne correspondait pas au montant évalué par l'expert A..., soit 8.772 €, vétusté déduite, ou 10.965 € en valeur à neuf, l'assureur ayant pratiqué une décote pour tenir compte de la responsabilité de l'assurée ; que le montant même de 10.965 € ne correspondait pas aux devis fournis par Andrée X... avec l'appui de Serge Y... en janvier 2006 (l'expert ayant retenu des devis rectifiés, qui ne sont pas produits) et n'intégrait pas, comme l'a noté Serge Y..., la vérification de l'électricité, la réparation de la plomberie et des planchers ; qu'enfin, et surtout, Serge Y... était fondé à demander une vérification de la structure de l'immeuble, compte tenu de l'importance du sinistre d'une part (cf. le rapport A...), d'autre part, des conséquences susceptibles de résulter d'une éventuelle atteinte à celle-ci, dès lors qu'il acquérait l'immeuble comme professionnel de l'immobilier pour le revendre après transformation en appartements, et ne pouvait donc, le cas échéant, opposer aux sous-acquéreurs aucune clause de non garantie ; que même s'il n'existe pas de traces d'une telle demande avant avril 2006, Andrée X... n'était pas fondée à s'y opposer à partir du moment où elle a été expressément formulée, c'est-à-dire le 13 avril 2006 (cf. lettre de Maître C..., notaire, du 25 juin 2009, lettres de Serge Y... à Andrée X... du 2 mai 2006, 2 juin 2006) ; que sa résistance, à cet égard, est non seulement injustifiée, mais incompréhensible ; qu'il importe peu qu'en définitive, l'immeuble n'ait pas subi d'atteinte à sa structure, ce qui d'ailleurs n'est pas certain, l'intimée ne pouvant sérieusement prétendre le démentir sur la base d'un constat qui n'a pas été dressé par un professionnel du bâtiment, après avoir fait réaliser des travaux dont la consistance exacte est inconnue, faute de recours à des entreprises ; que l'exécution de l'obligation de délivrance s'apprécie à la date où la délivrance devait être faite ; qu'en dernier lieu, il n'est pas établi que Serge Y... ait fait preuve de mauvaise foi en tirant prétexte de la difficulté née du dégât des eaux pour se désengager d'une opération insuffisamment rentable, aucun élément de preuve n'étayant les allégations d'Andrée X... sur ce point ; que les éléments de fait fournis par Serge Y... ne conduisent pas à retenir une indemnité supérieure à 5.000 € ;

ALORS, D'UNE PART, QUE l'acquéreur signataire d'une promesse de vente peut refuser de signer l'acte authentique s'il établit l'existence d'une raison légitime justifiant son désengagement ; qu'en estimant que M. Y... avait pu se désengager de bonne foi de la vente en invoquant « la difficulté née du dégât des eaux » survenu après la signature de la promesse de vente (arrêt attaqué, p. 5 § 2), tout en relevant que l'étendue et la gravité de ce dégât des eaux n'étaient pas certaines (arrêt attaqué, p. 5 § 1), ce dont il résultait que l'acquéreur n'avait pas établi la légitimité de la circonstance qu'il invoquait pour se soustraire à la signature de l'acte authentique, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et a violé l'article 1315 du code civil.

ALORS, D'AUTRE PART, QUE l'acquéreur ne peut se soustraire à la signature de l'acte authentique qu'à charge pour lui de démontrer l'existence d'une raison légitime ; qu'en estimant que M. Y... avait pu se désengager de bonne foi de la vente en invoquant « la difficulté née du dégât des eaux » survenu après la signature de la promesse de vente (arrêt attaqué, p. 5 § 2), sans se prononcer sur la gravité du dégât des eaux invoqué par celui-ci, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1601 du code civil ;

ALORS, ENFIN, QUE dans ses conclusions d'appel (signifiées le 29 octobre 2010, p. 6 in fine et 8 § 3), Mme X... faisait valoir que le dégât des eaux était survenu le 6 janvier 2006 et que, pour repousser le rendez-vous fixé à la fin du mois de février 2006 en vue de la signature de l'acte authentique, M. Y... n'avait nullement invoqué ce dégât des eaux, pas plus qu'il n'avait sollicité une expertise judiciaire lui permettant le cas échéant d'étayer ses allégations ; qu'en constatant que M. Y... n'avait invoqué le dégât des eaux qu'à compter du mois d'avril 2006 simplement (arrêt attaqué, p. 4 in fine), sans répondre aux conclusions de Mme X... faisant valoir que ce retard caractérisait la mauvaise foi de l'acquéreur, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile."

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