En poursuivant votre navigation sur ce site, vous acceptez l'utilisation de cookies. Ces derniers assurent le bon fonctionnement de nos services. En savoir plus.
"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 16 mai 2011), que par actes du 7 avril et du 21 avril 2006, la société Léo a vendu des parcelles à M. X..., par l'intermédiaire de la société Z... Immobilier ; que par lettre recommandée du 19 mars 2007, M. Y..., notaire, a mis en demeure les époux X... de régulariser les actes authentiques ; que le 2 avril 2007, le conseil des époux X... a informé le notaire que ses clients se rétractaient en application des articles L. 271-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation ; que les sociétés Léo et Z... Immobilier ont assigné M. X... en paiement du montant de la clause pénale et d'une indemnité compensatrice des commissions de l'agence immobilière ;
Sur le premier moyen :
Vu l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation ;
Attendu que pour condamner M. X... à payer à la Société Léo le montant de la clause pénale, l'arrêt retient notamment que le " compromis " de vente lui a été notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 10 avril 2006, réceptionnée le 11 avril 2006, et que si l'auteur de la signature fait l'objet d'une discussion, il n'est pas contesté que la lettre recommandée avec accusé de réception a été présentée au domicile de M. X... et que le délai de réflexion de sept jours était largement expiré à la date de la rétractation ;
Qu'en statuant ainsi, sans constater que l'avis de réception de la lettre recommandée adressée à M. X... portait sa signature et qu'il avait reçu personnellement notification du délai de rétractation prévu par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
Attendu que pour condamner M. X... à payer à la société Z... Immobilier la somme de 9000 euros, l'arrêt retient que les " compromis " de vente ont été négociés par l'intermédiaire de la société Z... Immobilier au profit de laquelle une commission était prévue et qu'il était stipulé qu'à défaut de régularisation des actes, des indemnités compensatrices forfaitaires étaient dues au mandataire qui ne constituaient pas des rémunérations mais des clauses pénales ;
Qu'en statuant ainsi sans constater que l'opération à laquelle l'agent immobilier avait concouru avait été effectivement conclue et alors qu'il résulte des dispositions d'ordre public de l'article 6, alinéa 3, de la loi n 70-9 du 2 janvier 1970 qu'aucune commission ni somme d'argent quelconque ne peut être exigée ou même acceptée par l'agent immobilier ayant concouru à une opération qui n'a pas été effectivement conclue, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Et sur le troisième moyen :
Vu l'article 4 du code de procédure civile ;
Attendu que pour rejeter les demandes reconventionnelles de M. X..., l'arrêt retient que ces demandes ont été rejetées par le tribunal par des motifs qui n'ont fait l'objet d'aucune critique ;
Qu'en statuant ainsi alors que M. X... soutenait devant elle l'absence de cause du chèque d'un montant de 10 000 euros encaissé personnellement par M. Z... , la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 16 mai 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Grenoble ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon ;
Condamne la société Leo et la société société Z... immobilier aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Leo et la société société Z... immobilier à payer la somme de 2 500 euros à M. X... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept novembre deux mille douze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par Me Blondel, avocat aux Conseils pour M. X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir condamné l'appelant à payer à la SARL LEO une somme de 11. 400 euros, outre une somme de 1. 000 euros au titre des frais irrépétibles ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE c'est à juste titre que et par des motifs pertinents que la Cour adopte que le Tribunal a relevé que le compromis de vente signé le 6 avril 2006 a été notifié à Monsieur X... par lettre recommandée avec accusé de réception du 10 avril 2006, réceptionnée le 11 avril 2006 ; que si l'auteur de la signature fait l'objet d'une discussion, il n'est pas contesté que la lettre recommandée avec accusé de réception a été présentée au domicile de Monsieur X... et que le délai de réflexion de 7 jours était largement expiré à la date de rétractation, soit le 2 avril 2007 ;
ET AUX MOTIFS DES PREMIERS JUGES A CET EGARD QUE le compromis de vente signé le 6 avril 2007 a été notifié à Monsieur X... par courrier daté du 10 avril 2006, présenté pour la première fois à son domicile le 11 avril 2006 ; que s'il est manifeste que la signature figurant sur l'accusé de réception est différente de celle du défendeur apposée sur le compromis, aucun élément ne permet de retenir que la présentation n'aurait pas eu lieu à son adresse, de sorte que le délai de rétractation a commencé à courir à compter du 12 avril 2006 ; que ce délai était expiré à la date du 2 avril 2007, lorsque Monsieur X... a fait part de son intention de se rétracter ; qu'en conséquence la validité du compromis ne peut être remise en cause ;
ALORS QUE l'appelant insistait dans ses conclusions d'appel (déposées et signifiées le 9 juin 2009, p. 7) sur la circonstance qu'il n'était ni établi, ni justifié que le compromis de vente ait été notifié conformément aux dispositions de l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation et qu'en tout cas, aucune notification n'a pu être faite régulièrement au bénéficiaire de la promesse de vente qui n'en a pas été personnellement destinataire, en sorte que le délai de l'article L. 271-1 n'avait pu commencer à courir ; qu'en affirmant péremptoirement que s'il est vrai que la lettre recommandée avec accusé de réception du 10 avril 2006, réceptionnée le 11 avril 2006 n'a pas été signée par le signataire du compromis, il n'est pas contesté que ladite lettre a bien été présentée au domicile de Monsieur X..., en sorte que le délai de réflexion de sept jours était largement expiré à la date de rétractation cependant que le bénéficiaire de la promesse dont il n'est pas contesté et qui n'a pas la qualité de professionnel faisait valoir qu'il n'était pas établi ni justifié que le compromis ait été notifié conformément aux dispositions de l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation ; qu'en motivant comme elle l'a fait son arrêt sans vérifier que la notification était effectivement conforme à l'article L. 271-1 précité, la Cour ne justifie pas légalement son arrêt au regard dudit texte ;
ET AUX MOTIFS ENCORE QUE le premier juge a également dit à bon droit que la délivrance d'un permis de construire relativement au bien vendu, antérieurement à la signature de la promesse synallagmatique de vente, n'affectait pas la libre disposition de ces immeubles et a écarté par de justes motifs le grief de déloyauté invoqué par l'appelant, le Tribunal ayant décidé que le caractère manifestement illicite de la clause pénale n'était pas démontré et en effet la carence de Monsieur Saïd X... ne pouvant être expliquée par aucun juste motif, si bien qu'il doit être condamné au paiement de la somme de 11. 400 euros ;
ET AUX MOTIFS DES PREMIERS JUGES QUE les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, conformément aux dispositions de l'article 1134 du Code civil ; qu'en application des dispositions de l'article 1152 du même Code, lorsque la convention précise que celui qui manquera de l'exécuter payera une certaine somme d'argent à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre ; que la mise en oeuvre de la clause pénale ne suppose pas que soit rapportée la preuve d'une faute et d'un préjudice, mais simplement la démonstration d'une inexécution contractuelle ; que néanmoins l'alinéa 2 du même article précise que le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter une clause pénale si elle est manifestement excessive ou dérisoire ; que le compromis de vente du 6 avril 2006 précise dans son article intitulé " clause pénale " qu'au " cas où l'une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme égale à dix pour cent (10 %) du prix de la présente vente à titre de clause pénale » ; que Monsieur X... a été mis en demeure de régulariser la vente par courrier recommandé du 19 mars 2007 ; qu'il ne s'est pas présenté le 3 avril 2007 à cette fin ; que dans ces conditions il est redevable envers la SARL LEO de la somme de 11. 400 euros correspondant au montant de la clause pénale, étant encore observé que l'octroi d'un permis de construire ne constitue qu'une autorisation administrative sanctionnant la conformité d'un projet de construction avec la réglementation d'urbanisme et ne porte pas atteinte à la libre disposition des immeubles ; que le permis de construire accordé à la SARL LEO en décembre 2005 sur les parcelles vendues n'était pas de nature à porter préjudice aux intérêts de Monsieur X... qui ne peut dès lors se fonder sur cet élément pour démontrer un manquement du vendeur à son obligation de loyauté ; étant de plus observé que Monsieur X... ne démontre pas le caractère manifestement excessif de la clause pénale contractuellement prévue, notamment au regard de difficultés financières particulières qu'il pourrait rencontrer, en sorte qu'il n'y a donc pas lieu de réduire le montant de ladite indemnité ;
ALORS QUE D'UNE PART dans ses écritures d'appel signifiées et déposées le 9 juin 2009, Monsieur X... insistait sur le fait qu'il y avait « un manquement à la loyauté, voire une tromperie à avoir signé (…), le compromis du 7 avril 2006 concernant les parcelles cadastrées section AM n° 125, 121, 182 et 183 sur lesquelles la SARL LEO réalisait des garages et places de parking ; que la société LEO, marchand de biens reconnaît expressément cette situation manifestement constitutive d'agissements déloyaux et même de tromperies et elle se contente d'indiquer que, ensuite elle a déposé, le 17 novembre 2006 puis elle a complété le 7 février 2007, une demande de permis de construire modificatif qui lui a, en définitif, été accordée le 6 mars 2007 et lui a ainsi permis de retrouver une grande liberté de disposition des biens, objet du compromis du 7 avril 2006, en sorte que c'est après avoir obtenu le permis de construire modificatif que la société LEO marchand de biens a imaginé de prétendre redonner vie un an après au compromis du 7 avril 2006 » (cf. p. 6 desdites conclusions) ; qu'en ne répondant pas à ce moyen de nature à avoir une incidence sur la solution du litige et ce d'autant que l'appelant insistait sur le fait qu'il n'avait jamais été informé au jour de la signature du compromis de la circonstance que sur les terrains vendus, la société LEO avait obtenu un permis de construire directement rattaché à un projet immobilier limitrophe, les terrains vendus ayant pourtant été déclarés comme étant totalement disponibles, la Cour méconnaît les exigences de l'article 455 du Code de procédure civile ;
ET ALORS QUE D'AUTRE, la Cour saisie par l'effet dévolutif de l'appel se devait de se prononcer au moins à titre subsidiaire sur le caractère manifestement excessif ou non de la clause pénale ; qu'en croyant pouvoir confirmer le jugement entrepris au motif que la clause pénale n'avait aucun caractère manifestement illicite (cf. p. 4 alinéa 1 de l'arrêt), la Cour méconnaît totalement les termes du litige dont elle était saisie et partant viole l'article 4 du code de procédure civile, ensemble viole le principe dispositif ;
ET ALORS ENFIN, en affirmant que les premiers juges avaient décidé que la clause pénale n'était pas illicite, la Cour dénature le jugement qui ne s'était prononcé que par rapport au caractère manifestement excessif de la clause, d'où une nouvelle violation de l'article 4 du Code de procédure civile.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir condamné l'appelant à payer une somme de 9. 000 euros à la SARL Z... IMMOBILIER ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE le compromis du 21 avril 2006 a été signé entre Monsieur Olivier B...et Monsieur Saïd X... lui a été notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 4 mai 2006, réceptionnée le 9 mai 2006 et aucune rétractation n'a été formée dans le délai de sept jours ; que le Tribunal a relevé à bon droit que les compromis de vente des 6 avril 2006 et 21 avril 2006 ont été négociés par l'intermédiaire de la SARL Z... IMMOBILIER au profit de laquelle une commission rogatoire a été prévue et qu'il était stipulé qu'à défaut de régularisation des actes une indemnité compensatrice forfaitaire était due au mandataire soit 6. 000 euros dans le premier acte et 3. 000 euros dans le second ; que ces indemnités compensatrices ne sont pas des rémunérations, mais des clauses pénales dont la motivation n'est même pas sollicitée, de sorte que la condamnation prononcée sera confirmée ;
ET AUX MOTIFS DES PREMIERS JUGES QUE le compromis de vente du 6 avril 2006 dispose que « si une des parties venait à refuser à régulariser la présente vente, sauf application des conditions suspensives, ou si par suite d'un accord amiable les parties convenaient de résilier purement et simplement ladite vente, elle s'engage expressément à verser à Madame C...de l'Agence Z... IMMOBILIER à titre d'indemnité compensatrice, la somme forfaitaire totale de 6. 000 euros, l'opération étant définitivement conclue » ; que le compromis de vente 21 avril 2006 reprend les mêmes dispositions, sauf en ce qui concerne le montant de l'indemnité qui est fixé à 3. 000 euros ; que l'existence d'un mandat donné à la SARL Z... IMMOBILIER est attestée par la clause « négociation » des deux compromis précités qui mentionne que « les parties reconnaissent que les présentes ont été négociées par l'intermédiaire de Madame Jocelyne C...de l'Agence Z... IMMOBILIER de Les Abrets à qui il est dû une commission » ; que si la règlementation relative à l'exercice de la profession d'agent immobilier fait obstacle au paiement d'une commission dès lors que la vente ne serait pas réalisée, elle ne s'oppose pas à ce que soit prévue une clause pénale conformément aux dispositions de l'article 1152 du code civil, si bien que la vente n'ayant pas abouti en raison de l'abstention de Monsieur X..., il convient de faire application des stipulations des dispositions contractuelles et de le condamner à payer une somme de 9. 000 euros à la SARL Z... IMMOBILIER ;
ALORS QUE, D'UNE PART, la cassation qui ne manquera pas d'être prononcée sur le fondement du premier moyen entraînera par voie de conséquence et en application des dispositions de l'article 624 du Code de procédure civile, l'annulation du chef ici querellé du dispositif de l'arrêt ;
ALORS QUE, D'AUTRE PART ET EN TOUTE HYPOTHESE, ainsi que les premiers juges l'ont rappelé à bon droit, la réglementation relative à l'exercice de la profession d'agent immobilier fait obstacle au paiement d'une commission dès lors que la vente ne se réalise pas ; qu'à l'inverse, contrairement à ce que retiennent les juges du fond, le non paiement de commission expressément prévue ne peut en quelque sorte être rattrapé par une requalification en clause pénale d'une stipulation qui ne prévoyait le paiement de sommes qualifiées d'indemnités que si l'opération était définitivement conclue ; que tel n'a pas été le cas et en aucun cas la stipulation ne pouvait être analysée en une clause pénale ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la Cour méconnaît son office au regard de l'article 12 du code de procédure civile, ensemble viole l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 tel que modifié et les articles 1134 et 1152 du Code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande reconventionnelle de l'appelant tendant à voir condamner la SARL LEO à lui rembourser une somme de 10. 000 euros encaissée par Monsieur Daniel Z... , son gérant ;
AU SEUL MOTIF QUE le Tribunal a rejeté les demandes reconventionnelles de Monsieur Saïd X...par des motifs qui ne font l'objet d'aucune critique et que la Cour adopte ;
ALORS QUE la Cour, saisie par l'effet dévolutif de l'appel, doit statuer à nouveau en fait et en droit sur toute contestation et demande à elle soumise ; qu'en l'espèce, devant la Cour, Monsieur X... faisait valoir que Monsieur Z... ne s'était jamais expliqué sur la cause du chèque de 10. 000 euros qui lui avait été remis et qu'il avait personnellement encaissé en insistant encore sur la circonstance que si Monsieur Z... , gérant de la SARL LEO a pu encaisser le chèque à son ordre au lieu de celui du nom de la société sous le couvert de laquelle il exerce l'activité de marchand de biens, cela est totalement indifférent à son obligation de rembourser un versement dépourvu de cause et d'objet (cf. p. 10 des conclusions déposées et signifiées le 9 juin 2009) ; que manifestement la Cour ne se prononce nullement sur ce que l'appelant soumettait à son examen, notamment par rapport à l'absence de cause et d'objet d'un chèque d'un montant de 10 000 euros, méconnaissant de plus fort son office au regard de l'article 12 du code de procédure civile, ensemble au regard de l'article 4 du Code civil, violés."